Quand choisir le régime micro foncier ?

En investissement immobilier locatif, les loyers perçus en location nue et en location meublée ne répondent pas aux mêmes règles d’imposition. Si vous louez votre résidence vide, vos recettes locatives seront à déclarer dans la catégorie des revenus fonciers. À ce titre, selon le montant de votre revenu brut pour une année civile, vous avez le droit d’opter pour le régime micro foncier. Il s’agit d’un régime d’imposition simplifié permettant au contribuable de profiter d’un taux d'abattement forfaitaire sur les intérêts locatifs. Quels sont les cas possibles pour qu’un propriétaire soit affilié au régime micro foncier ? Comment fonctionne-t-il ? Trouvez ici toutes les informations clés sur le régime fiscal micro foncier.

Choisir le régime micro foncier : les critères à évaluer

Dans le cadre d’une location vide, le choix entre le régime micro foncier et le régime réel d’impôt dépend de quelques paramètres majeurs.

Le plafond du montant de revenu locatif brut au régime micro foncier

En général, le choix du régime fiscal en location non meublée dépend du montant des revenus bruts fonciers générés chaque année. Ces derniers concernent les bénéfices locatifs tirés de la location vide des immeubles (appartements, maisons, locaux commerciaux ou professionnels…). Pour les déterminer, il suffit de multiplier les loyers mensuels par 12, puis les majorer par les dépenses et charges (travaux, intérêts d’emprunt…) mises à la charge des locataires, les subventions et les indemnités diverses.

En effet, le régime micro foncier s’applique d’une manière automatique dès lors que les recettes locatives annuelles brutes n’excèdent pas les 15 000 euros. Il est important de noter que ce montant se détermine en tenant compte de l’ensemble de loyers perçus par tous les membres du foyer fiscal (l’investisseur lui-même, son conjoint et ses personnes à charge). Dans le cadre de ce mode d’imposition, il n’existe pas de proratisation. Ainsi, même si certains loyers ne sont touchés que pendant quelques mois de l’année d’imposition, ils sont inclus dans le calcul. Dans le cas où le revenu brut annuel d’un investissement immobilier locatif dépasse le seuil de 15 000 euros, c’est le régime réel d’impôt qui s’applique.

Le régime micro foncier touche principalement les investisseurs immobiliers particuliers puisqu’il s’agit d’une déclaration d’impôt sur le revenu foncier. Néanmoins, un détenteur des parts de SCPI (Société civile de placement immobilier) peut en profiter sous certaines conditions. Il faut que l’investisseur soit propriétaire direct des immeubles loués vides par la société. Également, les dividendes versés ne doivent pas être issus des SCPI fiscales, comme la SCPI Pinel ou autres.

Les cas exceptionnels en régime micro foncier

Dans le cadre d’un investissement immobilier locatif, le choix du régime micro foncier comprend plusieurs exceptions. En effet, même si les revenus tirés de la location non meublée sont inférieurs à 15 000 euros, il se peut que cette option soit impossible. C’est notamment le cas si l’investisseur est propriétaire :

  • de monuments historiques ou de logements situés dans un secteur sauvegardé soumis au régime Malraux ancien ;
  • de logements au titre desquels il bénéficie des déductions fiscales spécifiques par le biais des dispositifs Borloo neuf et ancien, Robien, Scellier intermédiaire, Besson, Périssol, etc. ;
  • d’immeubles profitant d’une réduction fiscale dans le secteur touristique ;

Dans ces cas de figure, le contribuable est tenu de déclarer ses revenus locatifs selon les règles applicables en régime réel d’impôt.

Par ailleurs, contrairement aux dispositifs fiscaux cités plus haut, l’investissement immobilier locatif via le dispositif Pinel permet parfaitement de profiter du régime micro foncier.

Le fonctionnement du régime micro foncier sur l’imposition de ses revenus fonciers

 

Billets

Quel abattement d’impôt applicable au régime micro foncier ? Comment déclarer les revenus fonciers imposables tirés de la location nue des immeubles ? Trouvez les détails ci-dessous.

Le taux d'abattement fiscal d’un revenu imposable au régime micro foncier 

Tout propriétaire souhaitant déclarer ses revenus fonciers tirés d’une location vide au titre du régime micro foncier profite du taux d’abattement de 30 %. Ainsi, les 70 % restants s’ajoutent aux autres bénéfices perçus par le contribuable et entrent dans le calcul de son impôt sur le revenu net dû. Pour mieux clarifier le processus, un exemple s’avère essentiel.

Si un propriétaire génère 13 000 euros comme loyers annuels en louant vide sa résidence, il bénéficie d’un abattement de 3 900 euros sur son impôt. Le calcul est simple, 3 900 = (13 000 * 30) / 100. Le reste, 9 100 = 13 000 – 3 900, constitue son revenu locatif net imposable.

À noter que le taux d’abattement de 30 % est mis en place pour couvrir les frais (travaux, intérêts d’emprunt…) liés à l’investissement immobilier locatif. Ainsi, avant de choisir votre régime d’imposition, vous avez intérêt à bien considérer le montant de vos charges locatives. À ce titre :

  • si le montant total des charges déductibles excède le taux de 30 %, il convient de préférer le régime réel au régime micro foncier ;
  • si le montant total des charges déductibles est inférieur à 30 % des loyers annuels, le régime micro foncier reste la meilleure option.

Concrètement, si vos dépenses s’avèrent plus importantes, votre revenu imposable augmente avec et le régime micro foncier peut être inapproprié.

La déclaration du revenu imposable au régime micro foncier

Après avoir calculé son revenu net foncier tiré de la location non meublée, le propriétaire de logements doit le déclarer auprès du service d’impôts. Dans ce cadre, opter pour le régime micro foncier facilite la déclaration du revenu imposable. Le contribuable doit simplement inscrire ses revenus fonciers sur une déclaration d’impôt classique, le formulaire no 2042 (ou Cerfa no 10330). Pour ce faire, deux options sont possibles, soit le récupérer puis le renvoyer, en format papier, chez le centre d’impôts, soit le remplir en ligne. Dans le cas du régime réel, il est obligatoire de faire une déclaration spéciale des revenus fonciers au moyen d’un formulaire no 2044 (ou Cerfa no 10334).

En plus du montant du revenu foncier, que doit contenir le formulaire de déclaration classique d’impôt en régime micro foncier ? Le contribuable doit renseigner quelques informations d’ordre général, comme son nom et celui de son conjoint(e), son adresse, sa signature, ses coordonnées téléphoniques et son mail. Il est également tenu d’y mentionner sa situation familiale, les informations sur ses salaires, ses pensions et ses rentes viagères.

La date du dépôt de la déclaration annuelle de votre revenu imposable est fixée par décret. Tout propriétaire doit déclarer auprès du centre d’impôts ses revenus fonciers d’une année d’imposition le mois de mai de l’année suivante.

Qu’en est-il du déficit foncier en régime micro foncier ?

Un investissement immobilier locatif est bénéficiaire si le montant des charges locatives ne dépasse pas les revenus locatifs encaissés. Dans le cas contraire, il est déficitaire. Dans ce cadre, la part de charges supérieure au revenu locatif s’appelle le déficit foncier. Ce dernier est essentiellement généré par les dépenses de travaux ou les intérêts d’emprunt immobilier.

Contrairement au régime réel, le régime micro foncier ne vous permet pas de produire un déficit foncier. Cela s’explique par le fait que vous ne pouvez pas déduire vos charges déductibles de votre revenu locatif, quel que soit leur montant.

Charges déductibles, de quoi s’agissent-elles ? En effet, ce sont notamment :

  • les dépenses relatives aux travaux de réparation et d’amélioration de la résidence ;
  • les provisions pour charges de copropriété (si c’est le cas), autres que les charges locatives récupérables ;
  • les frais de gestion, de procédure, de notaire, d’avocat… ;
  • les indemnités d’assurance de la résidence et les loyers impayés ;
  • les taxes foncières ou les impôts fonciers ;
  • les intérêts, et les frais d’assurance et de constitution de dossier liés au prêt immobilier ;
  • les frais d’éviction et de relogement ;
  • la déduction forfaitaire spécifique dans le cadre du dispositif Pinel ou autres.

Si vous voulez profiter de la déduction de ces charges et de l’imputation du déficit foncier, vous avez tout intérêt à opter pour le régime réel. Effectivement, ce régime d’imposition permet de réduire, voire d'éliminer votre revenu imposable.

Renoncer au régime micro foncier : quelles obligations en découlent ?

Est-il possible de se convertir en régime réel en étant déjà imposé au régime micro foncier ? Sur option, c’est entièrement faisable, mais irrévocable pendant une durée de trois ans à compter de la date du changement.

Si vous générez des revenus fonciers annuels moins de 15 000 euros et souhaitez passer au régime réel d’imposition, il vous suffit de remplir le formulaire 2044. Ce changement s’appliquera pendant les trois années suivantes. Il s’avère bénéfique dès que vos charges locatives annuelles sont importantes, et que vous prévoyez que cela en aille de même pour les prochaines années. Ainsi, vous pouvez déduire vos charges de vos loyers et profiter de l’imputation du déficit foncier sur vos revenus globaux.

En revanche, si votre revenu brut locatif dépasse les 15 000 euros, vous êtes tenu de remplir les formulaires relatifs au régime réel. Cependant, dès que vos recettes locatives s’abaissent, et sont inférieures à ce seuil, vous avez le plein droit de revenir en régime micro foncier. Dans ce cadre, les déficits constatés antérieurement peuvent continuer à être imputés sur les 70 % de vos revenus fonciers, après abattement de 30 %.

En somme, avant d’opter pour le régime micro foncier, assurez-vous que vos loyers sont inférieurs à 15 000 euros. Il est également important de bien considérer le montant de vos charges déductibles. Et, surtout, n’oubliez pas de faire vos calculs sur les trois années suivantes dès lors que vous passez au régime réel.

 

photo du rédacteur
  • Mickael ZONTA
  • Président, Investissement-Locatif.com

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