Le marché immobilier américain en 2023 : perspectives.

Le marché immobilier américain en 2023 : perspectives. Faut-il attendre une corrélation avec le marché français ?

 

Le marché immobilier américain a connu des bouleversements importants au cours des trois dernières années, passant d'une activité frénétique à un ralentissement brutal en un rien de temps. Quelles sont les perspectives pour 2023 ? Faut-il attendre une corrélation avec le marché français ?

Si les experts du secteur sont optimistes et estiment que le marché américain a peu de chances de s’effondrer, ils prévoient également un ralentissement économique. Le marché immobilier sera donc plus stable, bien que moins dynamique.

 

1.       Une baisse significative des ventes de logement

Les années 2020 et 2021 ont connu une frénésie d'achat de maisons aux États-Unis, avec des taux d'intérêt historiquement bas, une augmentation des prix à deux chiffres, une faible offre de logements et des guerres d'enchères. Cependant, cette année, la montée en flèche des taux hypothécaires, l'augmentation des mensualités et la perte de pouvoir d'achat ont pratiquement paralysé le marché.

Le ralentissement des ventes qui a commencé en février 2022 devrait se poursuivre en 2023, les acheteurs étant confrontés à des taux hypothécaires élevés, une offre de logements limitée et des prix de l'immobilier toujours élevés. Néanmoins si l'inflation diminue et que la Réserve fédérale réduit ses hausses de taux, les acheteurs pourraient se sentir suffisamment rassurés pour revenir sur le marché, réduisant ainsi la baisse des ventes.

En France, on assiste également à une baisse des ventes. En partie liée à la hausse des taux d'intérêt et à la raréfaction du foncier comme aux États-Unis, elle s’explique aussi par d’autres facteurs comme la hausse du coût des matériaux et de l'énergie, ou encore la nouvelle réglementation thermique.

2.       Des taux hypothécaires en hausse, qui pourraient reculer au second semestre

En 2022, les taux hypothécaires élevés combinés aux prix élevés des logements ont rendu l'achat d'un logement beaucoup moins abordable aux États-Unis, les mensualités ayant augmenté de plus de 50%.

Après avoir atteint un sommet de 7,08% en novembre 2022, soit leur plus haut niveau en 20 ans, les taux hypothécaires américains avaient amorcé une tendance à la baisse début 2023. Ils devraient rester relativement élevés au cours des premiers mois de l'année, avant de peut-être baisser et se stabiliser.

Cependant, il ne faut pas s'attendre à ce que les taux retombent à 3%. Les conditions qui ont permis l'apparition de ces taux très bas en 2020 et 2021, telles que la pandémie et les mesures sans précédent prises par la Réserve fédérale pour éviter l'effondrement de l'économie, ne se reproduiront probablement pas de sitôt.

La hausse des taux d’intérêts se poursuit également en France, avec un taux moyen qui frôle les 3% pour un prêt sur 20 ans et s’éloigne durablement des taux historiquement bas de janvier 2022.

3.       Des prix qui devraient se stabiliser dans les mois à venir

Même si les prix de l'immobilier semblent revenir sur terre après une hausse fulgurante au cours des deux dernières années, les prévisions concernant les prix des logements aux États-Unis varient considérablement. Ils dépendront probablement de l’évolution des taux hypothécaires. Certains experts s'attendent à une baisse de 4 % tandis que d'autres prévoient une hausse de plus de 5 %. Cependant, tous s'accordent sur un point : il est peu probable qu’on assiste à des hausses de prix à deux chiffres comme celles observées pendant la pandémie.

Par ailleurs, la pénurie de stocks sur le marché immobilier américain empêchera certainement les prix de baisser considérablement. En effet, l'offre de logements au niveau national demeure limitée, car de nombreux propriétaires ayant profité de taux d'intérêt historiquement bas ces dernières années ne souhaitent pas vendre. De plus, la construction de nouveaux logements a chuté à nouveau en janvier, ce qui aggrave le problème de pénurie de logements existant depuis longtemps. Cette rareté de l'offre maintient les prix élevés, compliquant l'accessibilité pour de nombreux acheteurs potentiels.

En France en revanche, les prix de l’immobilier sont en légère baisse depuis plusieurs mois. Là aussi, c’est une conséquence directe de la remontée des taux d’emprunt immobilier. D’un côté, la production de crédits a fortement diminué, ce qui a mécaniquement réduit la demande. De l’autre, ceux qui ont pu obtenir un crédit ont souvent moins d’argent pour acheter.

4.       Des stocks qui resteront limités

Le marché immobilier américain a connu une flambée des prix pendant la pandémie, principalement due au manque d'offres de logements. Bien qu'une amélioration soit attendue en 2023, les stocks devraient rester en dessous de la normale.

Selon la National Association of Realtors (NAR), l'offre de logements existants disponibles à la vente représente actuellement l'équivalent de 3,3 mois. Les stocks devraient augmenter de près de 23 % en 2023, principalement parce que les logements ne se vendront pas aussi rapidement qu'auparavant.

Cependant, même si les conditions d'emprunt s'assouplissent et que davantage d'acheteurs reviennent sur le marché, le nombre de biens disponibles sur le marché restera en deçà des niveaux d'avant la pandémie. Par conséquent, bien que les acheteurs aient l'impression d'avoir plus d'options à leur disposition, les stocks de logements resteront limités.

En France, le nombre de constructions neuves a chuté en 2022 et cette baisse pourrait être à l’origine d’une crise du secteur immobilier en 2023. Elle est notamment dûe à la remontée des taux d'intérêt, mais aussi à l'augmentation des coûts de construction et à l'impact négatif de la guerre en Ukraine, ainsi qu’à la diminution des dispositifs de soutien destinés aux acheteurs.

Conclusion

Le marché immobilier américain est considéré comme plus dynamique et plus volatil que le marché immobilier français. Les États-Unis ont une économie plus diversifiée et une population plus mobile, ce qui peut entraîner des fluctuations plus importantes du marché. Par ailleurs, les systèmes de financement immobiliers et le niveau de réglementation sont très différents entre les deux pays.

Par conséquent, même si les marchés immobiliers américains et français seront tous deux affectés par l’évolution des taux d'intérêt en 2023, il est peu probable qu'il y ait une corrélation entre les deux marchés en raison de leurs différences structurelles.