Declaration lmnp : astuces pour réduire vos impôts
La déclaration LMNP est une étape clé pour optimiser la fiscalité des investisseurs en location meublée. En choisissant entre le régime micro-BIC ou réel simplifié, vous pouvez réduire vos impôts grâce à des abattements ou à la déduction de charges. Comprendre les spécificités de chaque régime est essentiel pour maximiser vos revenus locatifs. Une déclaration bien préparée, respectant les délais, garantit une gestion efficace de votre investissement et une meilleure rentabilité. Read the articleApartment building
Un choix intéressant à condition de choisir un emplacement stratégique.
L'immeuble de rapport constitue le graal pour tout investisseur locatif. Il peut constituer un placement très rentable, à condition de respecter des critères rigoureux...
You wish to launch your real estate project?
Our advice:
How to invest in an investment property? All the information and advice you need to choose your investment property. To be read before investing.
L'investisseur qui cherche un rendement élevé et une détention en pleine propriété, pourra s'orienter en toute logique vers un immeuble de rapport à vendre. Le choix d'investir dans un immeuble présente des avantages intéressants, mais également certains inconvénients à prendre en compte dès le début du projet. Les montants d'investissement sont naturellement plus élevés pour un immeuble que pour un appartement en copropriété, à secteur géographique égal. Raison de plus pour être vigilant. Attention également à faire les bons choix dès le début du projet d'investissement. Dans cet article vous découvrirez les éléments importants à prendre en compte si vous souhaitez investir dans un immeuble de rapport et les choses à éviter absolument lorsque vous investissez dans un immeuble de rapport.
Je m'appelle Mickael Zonta, et je suis le Directeur de la société de conseil Investissement Locatif. J'ai étudié la finance au sein
d'une grande école de commerce (l'EDHEC) avant de m'orienter vers l'immobilier locatif dès la fin de mes études, en 2011.
Depuis cette date j'accompagne les investisseurs dans leurs projets immobiliers, et j'investis également à titre personnel.
J'ai toujours été attiré par l'immobilier et les immeubles de rapport constituent le graal pour tout investisseur immobilier.
D'abord parce qu'un immeuble est un bâtiment entier, avec une histoire. Ensuite parce que l'enveloppe financière d'un tel projet
est toujours plus élevée qu'un appartement à l'unité. C'est comme acheter de l'immobilier en gros, ce qui signifie que vous développez
votre patrimoine… mais encore plus vite. Enfin parce que la pleine propriété présente des avantages financiers certains par rapport à la copropriété.
Les conseils et analyses que vous trouverez dans cet article sont issus de mon expérience personnelle. Mon équipe de vingt collaborateurs accompagne les investisseurs dans leurs projets d'immeubles de rapport en Île-de-France. Nous avons également la chance de gérer des immeubles avec toute la responsabilité que cela représente. Bonne lecture et n'hésitez pas à me contacter si vous avez des questions sur des points précis ou un projet d'investissement en immeuble de rapport.
Investment property, definition
L'immeuble de rapport peut aussi s'appeler l'immeuble locatif. Il s'agit d'un projet particulier quand on parle d'investissement immobilier, et pour cause. Il s'agit d'un bâtiment composé de plusieurs appartements et qui est conçu comme un placement par le propriétaire investisseur. Ainsi, celui-ci pourra s'orienter sur un immeuble dont les appartements sont déjà loués, ou un immeuble ou les appartements sont vides ou encore un immeuble avec des appartements loués et d'autres vides. L'intérêt de disposer d'un immeuble vide est de réaliser des travaux si nécessaires, afin de valoriser au maximum les appartements, éventuellement modifier le plan afin d'optimiser les surfaces locatives en fonction de la demande locale. C'est une option à privilégier si vous souhaitez augmenter le rendement locatif. Attention toutefois, les travaux ne s'improvisent pas et encore moins sur un immeuble… vous devez être accompagné par un architecte si vous n'êtes pas du métier. D'un autre côté, les banques qui financeront l'opération pourraient apprécier le fait que l'immeuble soit loué en partie ou en totalité. Cela rassure puisque des baux sont déjà établis ce qui réduit l'incertitude sur la partie location : votre banquier sait directement à quel niveau de loyer l'immeuble est loué.
Where to invest in an investment property?
Que vous achetiez une studette ou un immeuble entier, le premier critère à prendre en compte, c'est la localisation.
C'est encore plus vrai pour les immeubles puisque vous ne chercherez pas un, mais plusieurs locataires. Du fait du coup
élevé d'une bâtisse dans les grandes villes, les investisseurs peuvent être tentés d'investir en rase campagne.
Cela semble également plus facile à trouver : avec la désertification des campagnes, de nombreux bâtiments sont
proposés à la vente. Mais attention : selon la localisation, le risque est réel de se retrouver avec un immeuble
impossible à louer , à cause de la faible demande locative, ou impossible à vendre.
La ville, la rue, la demande locative, sont des points importants dans votre recherche, à analyser dès le début du projet.
Si vous achetez un immeuble vide, il vous faudra le louer pour rembourser votre emprunt, mais si la demande locative n'est
pas bonne comment allez-vous trouver des locataires ? Cela peut se transformer en véritable piège avec des mensualités de crédit sans loyer en face.
Trouver un immeuble de rapport à vendre qui présente toutes les caractéristiques pour un investissement locatif de qualité
n'est pas chose simple. Les investisseurs qui font appel à nos services sont des investisseurs exigeants : ils cherchent un
bien de qualité en fonction de critères précis. Voici quelques pistes pour faire le bon choix lorsque vous souhaitez acheter un immeuble.
D'abord, comme dans tout bien immobilier, le lieu est le premier critère. Être propriétaire d'un immeuble au fin fond de la
Creuse, c'est flatteur. Mais si personne ne souhaite le louer, alors l'investissement se transforme en charge pure et peut vous faire perdre beaucoup d'argent.
Pour faire le bon choix, faites des recherches sur la ville de situation. Quelle est la tendance du bassin géographique ?
A quel type de population vos biens seront-ils destinés et les prix sont-ils adaptés ? Si vous souhaitez louer à des étudiants par exemple, vérifier en amont que la demande existe.
Financing the purchase of an investment property
L'immeuble de rapport affiche généralement une rentabilité supérieure à celle d'un lot diffus. Comme nous l'avons vu,
cela est dû au fait que l'investisseur achète en gros et qu'il évite les frais de syndic. Le montant du projet est plus
important que pour l'achat d'un lot diffus, mais les banques financent très bien ce type de projets.
Lorsque vous choisissez d'investir dans un immeuble, gardez à l'esprit que les travaux peuvent être importants.
Ainsi contrairement à un appartement en copropriété, vous devrez supporter la totalité de la toiture ou de la façade
en cas de travaux sur le bâtiment. Les surfaces à rénover sont également nettement plus importantes que pour un appartement
isolé, il faut en tenir compte dès le début. Cela implique qu'un fond de trésorerie est nécessaire afin d'éviter une mauvaise
surprise… Lors du financement, demandez un décalage de trésorerie en prévoyant le temps des travaux avec une sécurité supplémentaire
de 3 mois au minimum (les travaux réservent toujours des surprises).
La durée du financement dépend de votre stratégie d'investissement. Ainsi une durée longue favorisera le cash-flow immédiat,
puisque la mensualité pourra être inférieure aux loyers. Une durée plus courte permettra de rembourser le prêt plus rapidement
et donc de disposer plus rapidement de la totalité des loyers… donc d'une rente qui peut être considérable selon la taille du projet.
Pour ce qui concerne le prêt, n'hésitez pas à consulter plusieurs banques ou à passer par un courtier spécialisé.
Dans le cadre de nos services, Investissement Locatif dispose de solides partenaires sur l'aspect financement.
Si vous le souhaitez, nous vous mettrons en contact avec des spécialistes du sujet.
Enfin, sachez que certaines banques acceptent de décaler le début des mensualités de douze à trente-six mois.
Cela peut vous aider à constituer un fonds de trésorerie afin de sécuriser au maximum votre investissement.
Buying a building: SCI or own name?
Les investisseurs avertis auront le choix entre plusieurs régimes pour le montage du projet : location meublée en LMP ou LMNP au réel,
SCI à l'IR ou encore SCI à l'IS, société de type SARL ou SAS. Chaque régime a ses avantages et ses inconvénients, et nous vous conseillerons
sur les aspects fiscaux et les montages fiscaux possibles.
A noter que le régime le plus utilisé pour l'investissement dans un immeuble de rapport - que nous recommandons de manière générale
– est l'achat d'un immeuble par le biais d'une SCI à l'IS. Cela permet à l'investisseur de développer son capital en limitant l'impact
fiscal à titre personnel. La SCI permet également de réinvestir les bénéfices dans d'autres biens immobiliers, sans passer par la case
de l'imposition personnelle. C'est un régime idéal si vous souhaitez développer rapidement un patrimoine immobilier important. Ainsi
votre bénéfice sera imposé à l'IS ce qui est plutôt favorable surtout si vous êtes dans la tranche à 15% (l'impôt sur les sociétés est
de 15% pour les 38.120 premiers euros de bénéfices source le revenus SCI à l'IS), et vous pourrez le réinvestir directement dans d'autres
projets immobiliers au sein de la SCI.
Enfin les investisseurs chevronnés pourront créer une holding qui pilotera différentes SCI. L'intérêt est de permettre à la trésorerie
de circuler entre les différentes SCI, de bénéficier plusieurs fois du taux d'impôts sur les sociétés réduit (15%). Ces sujets fiscaux
sont passionnants mais complexes, et ils sont développés dans d'autres articles et contenus sur le sujet.
Old or new building?
Construire un immeuble est un projet fabuleux.
Toute personne qui a déjà construit un bâtiment, que ce soit sa propre maison ou un immeuble comprendra l'intérêt intellectuel
d'un tel projet. Tout choisir selon vos goûts, travailler de concert avec différents corps de métier, voir l'immeuble prendre
vie sous vos yeux, disposer d'un bâtiment neuf...
Mais le problème c'est que c'est très complexe, et très coûteux. Les différentes normes qui se sont empilées au cours des 25
dernières années ont fait grimper les coûts de construction. Vous vous rendrez compte que même si vous disposez déjà d'un terrain
par héritage par exemple, le coût de la construction est aujourd'hui tellement élevé, que bien souvent, il est plus intéressant
de vendre votre terrain d'un côté, puis d'acheter un bâtiment existant en appliquant une
Cela dépend comme toujours des zones géographiques. Mais si c'est votre projet de construire, attention à choisir les bons
partenaires et à tout chiffrer en détail avant, en prenant une marge de sécurité de 10 à 15%.
Sale of an investment property
Détenir et créer de la rente, c'est bien. Mais vient un jour où vous voudrez peut-être vendre l'immeuble.
Chaque investisseur a de nombreuses raisons de vouloir vendre : financer un nouveau projet, vendre pour raisons familiales,
récupérer du cash pour sa retraite. Le fait est que la vente d'un immeuble peut s'avérer compliquée. Ainsi si l'achat en gros
(plusieurs lots d'un coup) est un avantage réel par rapport à l'achat de lots diffus, cela devient un inconvénient pour la vente.
Puisque le montant est important, le nombre de personnes intéressées (et finançables) est réduit. Vous avez donc moins d'acheteurs
potentiels. Vous vous coupez notamment des acheteurs qui cherchent à acheter pour habiter, et des primo-accédants.
C'est le jeu de l'offre et la demande et selon le lieu de situation cela peut s'avérer compliqué. En tant qu'investisseur,
vous devez prendre en compte le peu de liquidité de ce produit (par rapport à un appartement plus classique) et vous méfier
des achats en rase campagne, qui sont invendables.
Encore une fois et même pour un immeuble, il sera plus facile de trouver des acheteurs à Paris ou en région parisienne, qu'au fin fond de la Corrèze.
Rented building or building free of any occupation
Lorsque vous achetez un immeuble, celui-ci peut être libre de toute occupation ou déjà loué. Plusieurs écoles s'opposent :
l'immeuble libre vous permettra de réaliser les travaux afin d'optimiser les loyers, et de choisir les locataires.
A l'inverse un bien déjà loué représentera moins d'effort pour la location, et rassurera la banque. A vous de voir et de peser le pour et le contre.
Si vous choisissez l'option d'un immeuble avec des locataires en place, soyez attentif à leurs profils.
Existe-t-il des impayés ? Les locataires sont-ils solvables ? Quelle est l'échéance des différents baux ?
Autant de questions qu'il vaut mieux se poser en amont du projet afin de vous porter acquéreur en connaissance de cause et de limiter au maximum le risque.
Rental yield of an investment property
Un des intérêts de l'immeuble de rapport, c'est… le rapport locatif. Ainsi si l'immeuble de rapport délivre en général un rendement supérieur à
l'achat d'un appartement cela s'explique par le fait que l'achat en gros (plusieurs lots d'un coup) permet de réaliser une économie intéressante.
Un autre atout est l'absence de syndic pour la détention en pleine propriété. Cela permet d'éviter les frais de syndic et donc de supprimer un poste de coûts.
Les rendements varient selon le lieu de situation et la demande. Cela peut sembler paradoxal, mais les immeubles à Paris proposent en général
des rendements très faibles. La raison est simple : la demande est très forte. Les acheteurs sont les fonds de pension et marchands de biens
qui disposent de fonds importants et voit la ville lumière comme un placement. Acheter un immeuble en banlieue parisienne est souvent nettement
plus intéressant, avec des rendements locatifs qui peuvent atteindre les 10%.
Vous l'avez compris, l'investissement dans un immeuble de rapport est une excellente option si vous souhaitez investir une somme plus conséquente
qu'un appartement, et disposer immédiatement d'un montant de loyers plus élevés. Enfin, ce choix vous permettra de disposer d'une meilleure rentabilité.
Nous accompagnons les investisseurs sur des projets d'immeubles en Île-de-France, avec des rendements jusqu'à 10%. Vous avez un projet ? Contactez-nous.
Success stories from our investor customers
Our greatest pride is your renewed trust! More than 2 out of 3 clients go on to one or more other projects. Find out why...
-
Benoit CARTHERY
Paris Region"I would like to share here my experience with the investment-locatif.com company, to reassure people who are not familiar with the concept I call: "they take care of everything, you take care of nothing 😊". Well almost nothing, you just have to ask your bank for the loan 🏦(...) I can't wait to start a new project with them.
Perfect 5/5
-
Vincent Alagille
Paris Region"(...) The support and the follow-up of the project are done by a dynamic, professional and pleasant team. The various impediments are quickly overcome thanks to the efficiency of the staff. It's confusing how easy it is to invest with Investissement Locatif! I HIGHLY RECOMMEND.
Perfect 5/5
-
Gaby Taverny
Paris Region"(...) I was convinced by the services offered by Investissement-locatif.com (...) The deadlines announced at the beginning of the project were respected, a fact that is worth emphasizing. The service was clearly up to my expectations. The attention of the various players throughout the process was an important part of the project. Communication is key. Moving on to the second project ...!!!!!
Perfect 5/5
Our advice on rental investment
-
Over 400 videos on rental investment
- All videos
-
Latest articles
- All articles
-
-
Plus value sci is : calcul et optimisation fiscale en 2024
Pour optimiser la fiscalité des plus-values en SCI à l’IS, il faudra bien choisir le régime fiscal en fonction de l’activité et des objectifs de la société. Le recours à l'amortissement des biens immobiliers permet de réduire la base imposable. Cela permettra de diminuer l’impôt sur les plus-values. Il sera également important de se tenir informé des réformes fiscales récentes, car des changements peuvent influencer la rentabilité des investissements immobiliers, en particuliers en termes de taxation des plus-values. Read the article -
Déclaration bien immobilier sci : impôts, revenus et démarches à suivre
Déclarer un bien immobilier dans une SCI permet de bénéficier d'un cadre juridique sécurisé et d'un régime fiscal avantageux. Les revenus sont répartis entre les associés, réduisant ainsi l'impôt sur les revenus immobiliers. Read the article
Un investissement locatif
rentable en 2024
Take the first step by making an appointment.
Our team will handle everything else.
Make an appointment with one of our consultant by phone, or in one of our offices in Paris, Lyon or Lille.