Investir à proximité de Disneyland Paris : le bon plan en location courte durée ?

Découvrez le replay de l'épisode Club Invest dans lequel Mickael ainsi que notre expert local analysent le secteur de Marne la Vallée.

Située à l'est de Paris, Marne-la-Vallée est actuellement devenue une destination de plus en plus populaire pour l’investissement locatif immobilier. Cette ville s'affirme comme étant l’un des pôles les plus dynamiques de l'Île-de-France. En effet, elle est très forte grâce à sa proximité immédiate avec la capitale française. Elle bénéficie d'une excellente connexion de transport qui la relie facilement à Paris. Ce qui en fait un emplacement privilégié pour les actifs qui doivent se rendre à Paris tous les jours pour travailler, pour étudier ou pour d’autres raisons. 

Les avantages d’investir dans l’immobilier locatif à Marne-la-Vallée ne se limitent pas uniquement à son emplacement stratégique. C’est également là que se trouve le parc d'attractions Disneyland Paris. Très populaire, il s’agit du premier employeur privé de la région et moteur touristique majeur.

Outre ces avantages, cette région se distingue par un développement économique florissant. Ce développement est soutenu par d'importants projets d'urbanisme et d'infrastructures. Parmi eux, citons l'extension du Grand Paris Express. Les entreprises, les jeunes actifs et les familles affluent aussi dans cette ville. Ce qui stimule la demande locative. 

Avec ses opportunités rentables et ses dispositifs fiscaux attractifs, investir à Marne-la-Vallée est une belle destination où investir dans l’immobilier locatif en France dans les années à venir !

Pourquoi Marne-la-Vallée est une zone stratégique pour l’investissement locatif ?

Marne-la-Vallée, une ville magnifique, nichée à une trentaine de kilomètres à l’est de Paris, suit les investisseurs immobiliers. Plusieurs facteurs font de cette ville un secteur incontournable pour le marché immobilier. En effet, elle se trouve à proximité avec la capitale. Elle bénéficie d’un statut de hub touristique et économique grâce à la présence du fameux site Disneyland Paris, qui attire tous les ans plus de 10 millions de visiteurs du monde entier. Mais elle est également le centre de nombreux projets d'infrastructures ambitieuses, 

Marne-la-Vallée se trouve à proximité de Paris

Si Marne-la-Vallée séduit autant les investisseurs, c'est parce qu’elle se trouve près de Paris. En effet, cette ville apparaît comme étant la meilleure destination de ceux qui cherchent à profiter de l’attractivité de la capitale sans en subir les coûts immobiliers élevés. Grâce au RER A et aux lignes ferroviaires à grande vitesse (TGV), Marne-la-Vallée est reliée directement au centre de Paris. Ces moyens de transports rendent les déplacements plus rapides et plus pratiques pour les personnes qui résident dans cette ville, mais qui travaillent ou étudient à Paris. Cet accès facilité renforce l'attractivité de la région, non seulement pour les investisseurs, mais aussi pour les locataires à la recherche de logements à prix plus accessibles que ceux proposés dans Paris intra-muros.

Le marché immobilier de Marne-la-Vallée reflète aussi cette attractivité croissante. Ces dernières années, les prix parisiens ont connu des augmentations. Or, la région offre toujours des alternatives abordables. Cette tendance se traduit par une demande locative soutenue provenant de différents types de locataires.

Marne-la-Vallée est un véritable Hub touristique et économique important

Si Marne-la-vallée est très populaire, c'est parce qu’elle abrite également Disneyland Paris. 

Disneyland est le premier parc à thème en Europe et un moteur économique local. Ce parc attire tout au long de l’année des millions de visiteurs du monde entier. Il génère un flux constant de touristes. En plus d’alimenter le secteur de l’hôtellerie et de la restauration, cette fréquentation de visiteurs augmente aussi la demande pour les locations saisonnières. Pour les investisseurs, le potentiel de rentabilité est donc évident. Marne-la-Vallée bénéficie d’une demande forte et continue, surtout pour les biens immobiliers meublés qui sont loués à courte durée.

Disneyland Paris n'est pas uniquement considéré comme étant un centre touristique. Il s’agit aussi d’un pôle économique majeur. En plus du parc, les bureaux et centres d'affaires qui s’y trouvent, attirent plusieurs professionnels et d'entreprises. Ce qui booste la demande pour des logements locatifs à long terme, que ce soit pour les employés de Disneyland ou pour ceux travaillant dans les entreprises gravitant autour de ce pôle. Cette diversité de la demande locative garantit une rentabilité stable pour les investisseurs. Et cela, peu importe s’ils misent sur la location traditionnelle ou la location saisonnière.

Marne-la-Vallée est le centre de plusieurs projets d'infrastructures en cours 

Marne-la-Vallée bénéficie d’une bonne vision d’avenir en termes de développement urbain. Parmi les projets de grande envergure figure l’extension de Grand Paris Express. Ce projet d'infrastructure gigantesque a pour but d’améliorer les transports en commun en Île-de-France. Il offre une meilleure accessibilité et une connexion encore plus fluide avec Paris et ses alentours. Ce qui rapproche la ville de la capitale. En plus de faciliter les déplacements pour les résidents de Marne-la-Vallée, ces nouvelles lignes boostent l’attrait de la région.

En plus de l’extension de Grand Paris Express, des projets de modernisation de quartiers, d’aménagement de nouveaux espaces résidentiels, et de construction d'infrastructures sont aussi en cours. Ces projets améliorent la qualité de vie des habitants. Ces développements se définissent comme étant des opportunités pour les investisseurs immobiliers. Grâce à eux, la demande locative dans la ville va probablement augmenter dans les années à venir. Mais cela impacte aussi positivement la valorisation des biens immobiliers.

Zoom sur le marché immobilier de Marne-la-Vallée

Le marché immobilier de Marne-la-Vallée offre différentes opportunités. Chaque investisseur peut trouver des biens qui correspondent à leur besoin, qu’il s’agisse d’une maison, d’un studio, d’un appartement 2 pièces, 3 pièces, 4 pièces, ou autres.

En termes de prix, comme dans d’autres villes françaises, le prix diffère selon les types de biens et ses caractéristiques ainsi que le quartier dans lequel le logement se trouve. Pour un investissement locatif à Marne-la-Vallée, les prix dépendent en effet de la surface, de l'étage, et des prestations, telles que la présence d’un parking sous-sol ou d’extérieurs comme une terrasse ou un jardin.

Un appartement pièces de deux à trois chambres dans des zones comme Val d’Europe, Bussy-Saint-Georges, ou Lagny-sur-Marne se situe généralement entre 5 000 et 7 000 €/m², selon la surface, l'étage, et les extérieurs (balcon, terrasse). Les prix pour une maison individuelle oscillent entre 450 000 € et 700 000 €, en fonction de la surface, de l'emplacement et des prestations (jardin, parking, etc.). Pour un studio de 20 à 30 m², les prix peuvent varier entre 80 000 € et 180 000 €, selon l'emplacement et la qualité de la résidence. Les appartements familiaux de plus grandes dimensions, telles que les 4 pièces ou les 5 pièces, sont disponibles à partir de 350 000 € à 600 000 €, selon la surface et la localisation, avec une moyenne de 5 500 €/m². Bien sûr, ces variations sont influencées par des critères comme la proximité des transports, la présence d’espaces extérieurs, et les prestations incluses (parking, sécurité, etc.).

Les appartements neufs offrent souvent des avantages fiscaux comme la TVA réduite et les prix peuvent inclure un parking sous-sol. Par exemple, un lot en étage avec une terrasse et parking sous-sol à Bussy-Saint-Georges sera valorisé en fonction de ces caractéristiques. Les informations sur le lot, comme la surface ou l'étage, influencent également la valeur. Un bien situé en RDC avec des extérieurs sera généralement moins cher qu’un bien en étage élevé avec vue.

Pour des programmes d'investissement immobilier locatif, que ce soit neuf ou ancien, avant de se lancer, nous vous conseillons de prendre en compte les plans, les prix TVA inclus, et les informations lot surface afin d’évaluer correctement le rendement. 

Comment est la rentabilité locative à Marne-la-Vallée ?

À Marne-la-Vallée, la rentabilité locative est attractive pour les investisseurs. Cette ville, située en Seine-et-Marne, offre en effet des rendements locatifs intéressants. Mais bien sûr, les rendements offerts dépendent toujours de la typologie des biens et des zones auxquelles ils se trouvent.

En général, le taux de rentabilité moyenne d’un investissement locatif à Marne-la-Vallée est de 4 à 5%. Ce sont les biens qui se trouvent dans les quartiers centraux comme Val d’Europe, Bussy-Saint-Georges ou Lagny-sur-Marne qui bénéficie de cette belle rentabilité. Parfois, les taux sont même un peu plus élevés pour certains appartements neufs. 

À Marne-la-Vallée, les studios et les T2 sont les biens les plus recherchés. Ces studios et ces appartements composés de deux pièces affichent également un meilleur rendement s’ils se trouvent près des transports et des pôles d'activité. Mais la rentabilité offerte dépend aussi de la particularité du bien. Par exemple, un T2 avec un parking sous-sol à Bussy-Saint-Georges ou Val d’Europe peut générer un rendement brut de 5 % à 6 %, surtout si bien positionné.

Pour les appartements T3 et T4, la rentabilité est un peu plus basse. Mais elle reste cependant stable, avec un taux qui oscille entre 3 % et 4 %. En effet, à Marne-la-Vallée, ces biens plus spacieux attirent les familles. Les appartements pièces avec terrasse, ou en RDC avec des extérieurs, sont ceux qui séduisent le plus ce profil de locataires.

Quels sont les dispositifs fiscaux avantageux pour l’investissement locatif à Marne-la-Vallée ?

Si vous souhaitez lancer un investissement locatif à Marne-la-Vallée, sachez que vous pouvez avoir droit à plusieurs dispositifs fiscaux. Très avantageux, ces dispositifs fiscaux vous permettent d'optimiser la rentabilité de votre investissement locatif. Ils réduisent la pression fiscale. 

Parmi les dispositifs existants, la loi Pinel est certainement la plus populaire. La loi Pinel s’applique aux appartements neufs. Il permet aux investisseurs de bénéficier d’une réduction d’impôt en fonction de la durée de location. Le dispositif Pinel est pertinent dans des quartiers tels que Val d’Europe et Bussy-Saint-Georges, où les lots disponibles sont nombreux.

Outre la loi Pinel, le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) est aussi une option avantageuse. Il s’applique aux appartements meublés. Parmi ces appartements, il y a par exemple les appartements deux pièces et les appartements trois pièces. Ces appartements de plusieurs pièces permettent aux investisseurs de bénéficier d’une fiscalité allégée sur les revenus locatifs. 

Enfin, la récupération de la TVA est aussi possible pour les investissements dans des résidences services ou appartements neufs. Cela réduit le prix TTC des biens tout en offrant un cadre fiscal avantageux. Les investisseurs peuvent ainsi optimiser leur plan d’investissement tout en profitant d’un parking sous-sol prix attractif. Ces dispositifs permettent donc d'améliorer la rentabilité d'un investissement immobilier locatif en Seine-et-Marne.

Quels quartiers ciblés pour l’investissement locatif à Marne-la-vallée ?

À Marne-la-Vallée, de nombreux quartiers se démarquent pour un investissement locatif rentable. Cette ville offre en effet des opportunités uniques en termes de rentabilité et de valorisation du bien.

Si vous souhaitez investir dans l’immobilier locatif à Marne-la-Vallée, voici les quartiers à prioriser.

Val d’Europe

Le quartier de Val d’Europe est le plus populaire pour réaliser un investissement immobilier à Marne-la-Vallée. Il bénéficie d’une localisation stratégique. En effet, il se trouve proche de Disneyland Paris et des grands centres commerciaux. Il attire à la fois les jeunes actifs et les familles. Ce qui fait que la demande locative est très forte, avec un taux de vacances relativement bas. 

Si vous souhaitez lancer votre projet à Val d’Europe, préférez investir dans des appartements neufs. Les appartements de type T2 ou T3 avec parkings sous-sol sont particulièrement recherchés. Ils offrent de bonnes perspectives de rendement.

Bussy-Saint-Georges

Bussy-Saint-Georges est aussi une autre zone intéressante pour un investissement locatif en Seine-et-Marne. Il se trouve près des transports en commun (RER A). Ce qui fait qu’il est le plus prisé par les locataires qui travaillent à Paris. À Bussy-Saint-Georges, les prix moyens d’un logement varient entre 4 500 et 6 500 €/m². Les logements en étage avec des extérieurs sont particulièrement populaires dans ce quartier. 

Lagny-sur-Marne

Les logements à Lagny-sur-Marne sont aussi très recherchés pour un investissement locatif, car ils attirent des locataires de tout type. Ce quartier séduit grâce à son charme de ville historique. De plus, les prix au m² y sont légèrement inférieurs à ceux de Val d’Europe et Bussy-Saint-Georges, avec des opportunités intéressantes dans l'ancien comme dans le neuf. 

Les points auxquels il faut faire attention pour un investissement locatif à Marne-la-Vallée

Lorsque vous investissez dans l'immobilier locatif à Marne-la-Vallée, vous devez faire attention à plusieurs éléments pour avoir une belle rentabilité et réussir votre projet.

Premièrement, nous vous conseillons de bien évaluer la localisation de votre bien. Vous devez absolument privilégier des quartiers en plein développement comme Val d’Europe ou Bussy-Saint-Georges, proches des transports. Examinez aussi la surface et l'étage du bien, ainsi que la présence d'extérieurs ou de parkings sous-sol. En effet, ces éléments augmentent l’attractivité. Ensuite, vérifiez les dispositifs fiscaux disponibles (loi Pinel, dispositif LMNP) pour optimiser la rentabilité. Enfin, analysez les informations sur le lot et la demande locative. Pour ce faire, vous devez prendre en compte les types de locataires potentiels qu'il s'agisse d'un étudiant, d'un jeune actif, de familles, etc.

Investissement locatif Marne-La-Vallée : ce qu'il faut retenir !

Marne-la-Vallée se positionne comme étant une zone clé pour l'investissement locatif grâce à sa proximité avec Paris, son attractivité économique avec Disneyland Paris, et ses projets d'infrastructures majeurs comme le Grand Paris Express. Le marché immobilier offre une large gamme de biens, depuis les studios aux grandes maisons, avec des rendements locatifs stables et des dispositifs fiscaux avantageux tels que la loi Pinel et le statut LMNP. Que vous cibliez des étudiants, jeunes actifs ou familles, cette région en pleine croissance garantit des opportunités rentables et une valorisation durable des biens immobiliers.

• Mickael Zonta
• Rental Investment Director

A graduate of a major business school, and after a first successful experience in finance, Mickael Zonta began his career in real estate in 2011 in Paris before extending his activity to the Paris region and the city of Lyon. The fact that he is also a real estate investor in a personal capacity allows him to understand clients' issues in terms of investment objectives, rental yield and choice of tax regimes.