Investissement immobilier Saint-Etienne : conseils et stratégies 2025

Avec un patrimoine historique exceptionnel, un aéroport, de nombreuses richesses économiques et plusieurs milliers de commerces, Saint-Étienne séduit une large population. Ce n’est pas un hasard si 30.000 étudiants ont choisi Saint-Étienne (42) pour faire leurs études.

Vous êtes un investisseur immobilier et vous êtes aussi attiré par Saint  Etienne ? Sachez que Saint Etienne fait partie des villes où investir en 2025. Mais ,comment le marché immobilier se porte-t-il à Saint-Etienne ? Quels sont les différents quartiers de Saint-Étienne pour générer un investissement immobilier locatif rentable ? Quel est le prix moyen du mètre carré ? Que faut-il savoir sur cette commune avant votre achat ? Voici un guide !
 

Investir à Saint Etienne : rendements, quartiers et analyses de marché dans cette conférence

Investissement locatif à Saint Etienne : analyse du marché immobilier 2025

Just a stone's throw from the Loire Gorges, the Saint-Etienne area is increasingly attracting investors looking for a profitable property investment. The reason is that the market in Saint-Étienne is dynamic, diversified and above all accessible compared to its neighbour, Lyon, which is 62 km away.

Après avoir connu un fort déclin démographique, la ville nichée au pied d’un parc naturel en France a su changer la donne et compte désormais plus de 175 600 habitants. La commune s’est engagée dans un vaste plan de rénovation urbaine pour redynamiser son centre-ville et apporter un meilleur confort de vie à ses habitants.

It is also very well served, with an airport only 15 minutes' drive from the centre and a particularly diverse public transport network: trams, buses, electric trolley and TGV station.

Holder of the "Ville d'Art et d'Histoire" label since 2012, the town is recognised for its unique heritage. Rich in festivals and theatres of all kinds, Saint-Étienne is punctuated throughout the year by its many events. With its many architectural and cultural beauties, one of the largest towns in the Auvergne-Rhône-Alpes region also attracts tourists looking for accommodation, which is not to the detriment of those who invest.

Investir à Saint Etienne, choisir une ville étudiante liée à Lyon

Saint-Étienne c’est également 30 000 étudiants chaque année répartis sur différents campus proposant plusieurs domaines d’enseignements. Elle doit évidemment cette fréquentation estudiantine à sa proximité avec Lyon et à son rapprochement avec la métropole au niveau universitaire et recherche via la French Tech One Lyon-Saint-Etienne… mais pas seulement !

Avec un grand nombre d’initiatives locales et des évènements culturels et sportifs d’envergure, la ville sait accueillir les nouveaux étudiants comme il se doit. De plus, le loyer pour les appartements, particulièrement attractif, permet à toutes les catégories socioprofessionnelles de se loger. Beaucoup de grandes écoles supérieures attirent tous les ans les jeunes, comme l’EM Lyon, l’EKLYA Business School, l’École des Mines, l’ISTP, l’IRUP, l’IUT, l’IAE ou encore le CIDO (centre international d'ostéopathie).

Nul besoin d’être un professionnel issu d’une agence immobilière pour savoir qu’une ville étudiante équivaut à un lieu stratégique pour un investissement locatif propice. Un appartement de 2 pièces, une maison de quelques pièces en colocation ou un studio facilitent la gestion après la location. De plus, si vous en trouverez en vente près des campus, ces biens trouveront vite preneur et constituent une valeur sûre pour votre projet immobilier.

Investir dans un logement étudiant à Saint Etienne permet de répondre à une demande locative ciblée et donc de vous garantir un rendement stable et sécurisé. Aussi, si vous le louez meublé afin de profiter des avantages du régime LMNP, vous bénéficierez d’un rendement plus intéressant.

Real estate investment in Saint Etienne, take advantage of the rebound in attractiveness

The real estate sector in Saint-Etienne is constantly evolving and it shows. In terms of rental yields, the city offers investors two arguments: a property market driven by attractive sale prices combined with a solid rental demand. Indeed, in addition to its student population, Saint-Étienne is a major source of employment and the headquarters of a large number of companies.

The Saint-Etienne basin concentrates 70% of the jobs in the Loire with its 5 centres of excellence (digital, optics, design, medical technologies and advanced manufacturing processes). This has the advantage of attracting both executives and senior professionals, who constitute a solvent population in terms of renting.

The town is benefiting from a rebound in attractiveness and is managing to do well. In 2019, the Jobijoba/Meilleurtaux.com "Work & Live" indicator even placed Saint-Étienne on the podium of the most favourable cities for finding a job and accommodation alongside Besançon and Orléans. This position can be explained by both the dynamism of the region and the local job market. This shows that the "trendy" cities of the moment do not always offer the best compromise in terms of employment and housing!

Pour pallier son fort taux de vacance et se rapprocher de la moyenne nationale (8%), la ville aux 7 collines a par ailleurs initié un vaste programme immobilier de démolition de bâtiments vétustes, permettant de détruire 150 000 m² de logements (soit 2 000 logements) sur 4 ans. Le but de ce projet est également de rendre plus verte la localité en créant des petits parcs et zones naturelles.

Quel est le prix moyen au mètre carré à Saint Etienne ?

Les prix au mètre carré à Saint-Étienne restent en dessous de la moyenne nationale. En effet, il s'élève à 1 393 € tous types de bien confondus. Le prix moyen au mètre carré d'un appartement est de 1 183€, tandis que pour les maisons, il s'élève à 2 087€ par m².

Ces prix peuvent toutefois varier en fonction du quartier. S’il est fréquent de lire dans les médias qu’à Saint-Étienne, il faut compter moins de 1 000 euros au mètre carré, il est important de préciser que ce ratio ne vaut que pour les zones n'offrant que peu de tension locative. Cette donnée est donc à prendre avec beaucoup de précautions, d'autant plus que sur les appartements ou maisons de petites surfaces, le ratio bas en vente se situe davantage à 1 500 euros au mètre carré. Avec ce prix, un budget travaux est néanmoins à prévoir.

Quel est le bien immobilier le plus rentable à Saint Etienne ?

Concernant le type de bien, tout dépend de votre stratégie personnelle et de votre cible pour la location. Si votre placement s’adresse aux jeunes qui viennent pour étudier, mieux vaut opter pour un appartement d’une ou de deux pièces, idéalement dans le centre-ville. En effet, les investissements avec le meilleur rendement restent les petites surfaces sur le long terme.

S’il s’agit d’une location saisonnière ou à destination des jeunes actifs, vous pouvez vous tourner vers un appartement 2 pièces plus spacieux. Enfin, si vous disposez d’un budget plus conséquent, rien ne vous empêche d’opter pour un appartement 3 pièces ou 4 pièces voire une maison, que vous pouvez louer soit à une famille, soit à des seniors, soit mettre en colocation pour maximiser votre rendement à la location.

Projet d’achat locatif : les 5 meilleurs quartiers de St Etienne où investir

Pour réussir la gestion de votre projet immobilier à Saint-Étienne, il faut prêter une attention particulière à l’emplacement de votre bien. En effet, tous les quartiers ne se valent pas dans la commune, loin de là. Certains sortent du lot et sont beaucoup plus prisés que d’autres. L’emplacement idéal à Saint-Étienne pour votre bien immobilier locatif est avant tout une zone située près des commerces et des services nécessaires à vos locataires au quotidien. Plusieurs zones concentrent ces avantages, entre autres :

The city centre area

La zone de l’hypercentre, très dynamique, est une valeur sûre à Saint-Étienne pour votre projet d’investissement immobilier locatif, et ce, peu importe votre cible. La zone est plébiscitée à la fois par la communauté étudiante, les touristes et les jeunes actifs. Ce fort intérêt est principalement dû à sa proximité avec les transports, le charme de ses façades anciennes, son patrimoine et ses commodités en tous genres (commerces, bars, restaurants, etc.).

The Châteaucreux district

Localisée près de la gare routière et pratique pour rejoindre rapidement Lyon en train, la zone de Châteaucreux est un quartier d’affaires regroupant à la fois des appartements de standing et des pavillons. Très agréable à vivre et ayant récemment fait peau neuve, le secteur convient parfaitement à l’investissement locatif. Il y a d’ailleurs tout intérêt à opter pour la location meublée (statut LMNP) dans ce quartier.

The Carnot district

The Carnot sector is located in the north of the town. Formerly dedicated to the arms factory, it has been completely renovated and now has a large number of students within a campus (the Carnot Campus). Tenants will also be able to take advantage of two large parks and even the local shops on Sunday mornings, all of which will ensure a good return on your property project.

The Bergson district

The Bergson district is not in the heart of the town, yet it is very popular for its calm and comfort. A wide variety of old and new flats are available for sale. The green area is close to the motorway, which is convenient for people who do not work in Saint-Étienne, and is home to the famous Geoffroy Guichard stadium, which is very popular with football fans. The Saint-Étienne Museum of Modern Art is located in the area, which is particularly popular with tourists.

The Fauriel district

Le quartier Fauriel est un secteur huppé. Il est très prisé par les couples et les familles du fait de ses écoles, boulangeries et commerces de proximité. Assez éloigné du centre, il n’est pour autant pas délaissé par ses habitants. En effet, il offre de nombreux immeubles des années 80 ou plus anciens avec une architecture superbe, ainsi qu’un cadre de vie très agréable.

L’environnement y est arboré et des établissements d’enseignement prestigieux tirent la tendance immobilière vers le haut. Il est même possible d’investir dans une maison de ville.

Les meilleures stratégies pour maximiser la rentabilité locative à Saint-Étienne

Investir dans l'immobilier à Saint-Étienne ? C'est une bonne idée. Mais pour que ça rapporte un maximum, il faut de bonnes stratégies. Voici nos conseils pour booster vos rendements dans cette ville dynamique.

La location meublée : gagnez plus avec étudiants et jeunes actifs

Louer meublé à Saint-Étienne, c'est très efficace. Ça plaît aux étudiants et aux jeunes qui commencent leur carrière. Vous y gagnez sur plusieurs points :

Loyers plus élevés

Un meublé coûte plus cher qu'un vide. Surtout près des campus (centre-ville, Carnot, Châteaucreux), où la demande est forte.

Fiscalité avantageuse (LMNP)

Avec le statut Loueur en Meublé Non Professionnel, vous payez moins d'impôts. Vous pouvez amortir le bien. Ça augmente votre rentabilité nette.

Gestion souple 

Les baux meublés sont flexibles. Idéal pour des locataires variés : étudiants, jeunes pros, ou même touristes. Moins de périodes sans loyer. Votre investissement est plus rentable.

La colocation étudiante : un pari sûr pour un rendement stable

Saint-Étienne a près de 30 000 étudiants. La colocation est donc une stratégie très rentable ici. Voici pourquoi c'est un bon plan :

Loyer max par m²

En colocation, vous divisez le loyer. Un grand appartement peut rapporter beaucoup plus qu'en location classique. Chaque colocataire paie sa part. Votre rendement est optimisé.

Demande solide

Les étudiants cherchent des colocations près des campus et des transports. Le centre-ville, Carnot et les zones universitaires sont très prisés. Ça réduit le risque que votre logement soit vide.

Location rapide

La colocation attire une population jeune et dynamique. Les appartements adaptés se louent vite, souvent en quelques jours. Votre bien est presque toujours occupé.

La location saisonnière : une chance dans les zones touristiques

Saint-Étienne a un riche patrimoine et des événements (Biennale Design, Festival Photo). La location saisonnière est une option. Surtout près du centre-ville et des attractions touristiques.

Plus rentable en haute saison

En été ou lors d'événements, les prix de location flambent. Vous gagnez beaucoup plus qu'avec une location classique. Surtout si vous êtes bien situé (centre-ville, Châteaucreux).

Gestion flexible

Vous ajustez les prix selon la demande. Vous modulez vos tarifs en fonction de la saison ou des événements spécifiques.

Plateformes faciles

Airbnb ou Booking.com simplifient tout. Elles donnent de la visibilité à votre annonce. Vous touchez une clientèle internationale. Les paiements sont sécurisés.

Optimiser la gestion immobilière : moins de coûts, plus de gains

Bien gérer votre bien, c'est essentiel pour la rentabilité à long terme. Voici comment faire à Saint-Étienne :

Automatisez la gestion

Utilisez des logiciels ou plateformes de location. Gérez facilement paiements, réservations, contrats. Gagnez du temps.

Réduisez l'entretien

Rénovez avec des matériaux durables et faciles d'entretien. Par exemple, des sols résistants, des appareils économes. Moins de réparations, moins de frais.

Faites gérer par un pro

Pas le temps ? Pas les compétences ? Un gestionnaire s'occupe de tout. De la recherche de locataires aux loyers. Vous gagnez en tranquillité et en rentabilité nette.

Sélectionner les meilleurs locataires : sécurité et stabilité du rendement

Choisir les bons locataires, c'est vital. Ça évite les impayés et les dégâts. Nos conseils pour trouver les meilleurs profils :

Vérifiez leurs finances

Demandez justificatifs de revenus, avis d'imposition, garanties. C'est pour sécuriser votre investissement. Les étudiants avec garants solides ou les jeunes pros en CDI sont de bons profils.

Visez la stabilité

Pour un investissement à long terme, choisissez des locataires stables. Étudiants sur plusieurs années, jeunes actifs, familles.

Contrat clair

Un bail précis est important. Il définit les obligations de chacun, les paiements, l'entretien. Ça évite les problèmes et garantit une relation sereine.

Exemple d'un projet réalisé en 2023 à Saint-Etienne, 42100

Quelle est la rentabilité locative à Saint Etienne ?

Grande ville la moins chère de France, Saint Etienne fait partie des villes offrant la meilleure rentabilité locative du pays. Elle fait miroiter une possibilité de rentabilité de 8 %. Cependant, sachez que cette rentabilité dépend toujours du quartier où vous décidez d’investir et du logement que vous choisissez d’acheter.

Le centre, Châteaucreux, et les quartiers prisés par les étudiants affichent un bon rapport locatif. Les appartements modernes sont particulièrement attractifs, attirant une population jeune. Les prix de l'immobilier, encore abordables par rapport à Lyon, contribuent à une rentabilité intéressante pour les investisseurs.

Perspective du marché immobilier à St Etienne en 2025

Cette année, l'investissement locatif à Saint-Etienne présente un tableau dynamique. En effet, cette ville du département de la Loire, située dans la région Auvergne-Rhône-Alpes, connaîtra une grande évolution sur le marché de l'immobilier locatif. La cité du design, offre un cadre attractif pour les investisseurs immobiliers cherchant des opportunités dans le marché locatif.

Si vous investissez à Saint Etienne cette année, le centre-ville, en particulier le quartier de Châteaucreux est un lieu à privilégier. Les jeunes actifs et étudiants affluent vers cette zone. Ils sont en effet attirés par les projets immobiliers novateurs et la proximité de Lyon. Les prix de l'immobilier, bien que plus abordables que dans la capitale des Gaules, affichent une tendance à la hausse.

Quant au choix du bien immobilier, les appartements, en particulier ceux avec un design moderne, sont en forte demande, tant pour la location que pour la vente. Mais la hausse de prix ne freinera pas la réussite de votre projet. Au contraire, vous continuerez à bénéficier d'un rendement intéressant, stimulé par la demande locative croissante. 

Vous êtes décidé à investir dans l’immobilier à Saint-Étienne ? Notre équipe immobilière sera à vos côtés tout au long de votre projet d'investissement immobilier. Elle vous proposera de nombreux biens pour répondre au mieux à vos objectifs, ainsi que des conseils avisés. Contactez-nous si vous souhaitez en savoir plus !

• Mickael Zonta
• Rental Investment Director

A graduate of a major business school, and after a first successful experience in finance, Mickael Zonta began his career in real estate in 2011 in Paris before extending his activity to the Paris region and the city of Lyon. The fact that he is also a real estate investor in a personal capacity allows him to understand clients' issues in terms of investment objectives, rental yield and choice of tax regimes.