Investissement immobilier à Saint-Etienne :
un investissement intelligent offrant de belles rentabilités

Saint-Étienne, localisée dans le département de la Loire en région Auvergne-Rhône-Alpes, est propice à l’achat immobilier locatif. Située à seulement quelques kilomètres de Lyon, la commune est à la fois dynamique, attractive et ouverte sur l’avenir ; une aubaine pour les investisseurs !

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Un investissement locatif
rentable en 2022

Avec un patrimoine historique exceptionnel, un aéroport, de nombreuses richesses économiques et plusieurs milliers de commerces, elle séduit une large population. Ce n’est pas pour rien qu’elle se place au 18e rang des villes étudiantes 2021-2022 (source : classement L’Etudiant).

Comment le marché immobilier se porte-t-il à Saint-Etienne ? Faut-il y investir ? Quels sont les différents quartiers de Saint-Étienne pour générer un investissement immobilier locatif rentable ? Quel est le prix moyen du mètre carré à Saint-Étienne ? Que faut-il savoir sur cette commune avant votre achat ?

Investissement locatif à Saint Etienne : analyse du marché immobilier

À deux pas des gorges de la Loire, le bassin stéphanois séduit de plus en plus les investisseurs à la recherche d’un placement immobilier rentable. En cause, à Saint-Étienne, le marché est dynamique, diversifié et surtout accessible en comparaison à sa voisine, Lyon, située à 62 km.

Après avoir connu un fort déclin démographique, la ville nichée au pied d’un parc naturel en France a su changer la donne et compte désormais près de 174 000 habitants (source : ville-data.com). La commune s’est engagée dans un vaste plan de rénovation urbaine pour redynamiser son centre-ville et apporter un meilleur confort de vie à ses habitants.

Elle est également très bien desservie avec un aéroport à seulement 15 minutes de voiture du centre ainsi qu’un réseau de transports en commun particulièrement diversifié : tramways, bus, trolley électrique et gare TGV.

Détentrice du label « Ville d’Art et d’Histoire » depuis 2012, la commune est reconnue pour son patrimoine unique. Riche de festivals et de salles de spectacles en tous genres, Saint-Étienne est rythmée toute l’année par ses nombreux évènements. Avec de nombreuses beautés architecturales et culturelles, l’une des plus grandes communes de la région Auvergne- Rhône-Alpes attire aussi les touristes en quête d’un logement, ce qui n’est pas pour déplaire à ceux qui investissent.

Investir à Saint Etienne : choisir une ville étudiante liée à Lyon

Saint-Étienne c’est également 27 000 étudiants chaque année répartis sur différents campus proposant plusieurs domaines d’enseignements. Elle doit évidemment cette fréquentation estudiantine à sa proximité avec Lyon et à son rapprochement avec la métropole au niveau universitaire et recherche via la French Tech One Lyon-Saint-Etienne… mais pas seulement !

Avec un grand nombre d’initiatives locales et des évènements culturels et sportifs d’envergure, la ville sait accueillir les nouveaux étudiants comme il se doit. De plus, le loyer pour les appartements, particulièrement attractif, permet à toutes les catégories socioprofessionnelles de se loger. Beaucoup de grandes écoles supérieures attirent tous les ans les jeunes, comme l’EM Lyon, l’EKLYA Business School, l’École des Mines, l’ISTP, l’IRUP, l’IUT, l’IAE ou encore le CIDO (centre international d'ostéopathie).

Nul besoin d’être un professionnel issu d’une agence immobilière pour savoir qu’une ville étudiante équivaut à un lieu stratégique pour un investissement locatif propice. Un appartement de 2 pièces, une maison de quelques pièces en colocation ou un studio facilitent la gestion après la location. De plus, si vous en trouvez en vente près des campus, ces biens trouveront vite preneur et constitueront une valeur sûre pour votre projet immobilier. Investir dans un logement étudiant à Saint Etienne permet de répondre à une demande locative ciblée et donc de vous garantir un rendement stable et sécurisé. Aussi, si vous le louez meublé afin de profiter des avantages du régime LMNP, vous bénéficierez d’un rendement plus intéressant.

Investissement immobilier à Saint Etienne, profiter du rebond d'attractivité

Le domaine de l’immobilier à Saint-Étienne est en perpétuelle évolution et cela se voit. En termes de rendements locatifs, la ville propose aux investisseurs deux arguments : un marché immobilier porté par des prix attractifs à la vente associé à une solide demande locative. En effet, en plus de sa population estudiantine, Saint-Étienne est un important vivier d’emplois et le siège de bon nombre d’entreprises.

Le bassin stéphanois concentre 70 % des emplois de la Loire avec ses 5 pôles d’excellence (numérique, optique, design, technologies médicales et procédés avancés de fabrication). Cela a le mérite d’attirer aussi bien les cadres que les professions supérieures, qui constituent une population solvable en matière de location.

La commune bénéficie d’un rebond d’attractivité et parvient à tirer son épingle du jeu. En 2019, l’indicateur Jobijoba/Meilleurtaux.com « Work & Live » a même placé Saint-Étienne sur le podium des villes les plus favorables pour trouver un job et un logement aux côtés de Besançon et d’Orléans. Cette position s’explique à la fois par le dynamisme de la région et de l’emploi local. Comme quoi les villes « tendance » du moment n’offrent pas toujours le meilleur compromis en termes d’emploi et de logement !

Pour pallier son fort taux de vacance et se rapprocher de la moyenne nationale (8%), la ville aux 7 collines a par ailleurs initié un vaste programme immobilier de démolition de bâtiments vétustes (2018 – 2022), permettant de détruire 150 000 m² de logements (soit 2 000 logements) sur 4 ans. Le but de ce projet est également de rendre plus verte la localité en créant des petits parcs et zones naturelles.

Prix moyen au mètre carré à Saint Etienne : dans quelle surface investir ?

Les prix au mètre carré à Saint-Étienne restent en deçà de la moyenne nationale. En effet, le prix moyen au mètre carré pour un appartement s'élève à 1 232 €. Ces prix peuvent toutefois varier en fonction du quartier. S’il est fréquent de lire dans les médias qu’à Saint-Étienne, il faut compter moins de 1 000 euros au mètre carré, il est important de préciser que ce ratio ne vaut que pour les zones n'offrant que peu de tension locative. Cette donnée est donc à prendre avec beaucoup de précautions, d'autant plus que sur les appartements ou maisons de petites surfaces, le ratio bas en vente se situe davantage à 1 500 euros au mètre carré. Avec ce prix, un budget travaux est néanmoins à prévoir.

Le graphique ci-dessous présente l'évolution des prix de l'immobilier à Saint-Etienne de 1998 à 2022 :

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Pour la surface, tout dépend de votre stratégie personnelle et de votre cible pour la location. Si votre placement s’adresse aux jeunes qui viennent pour étudier, mieux vaut opter pour un appartement d’une ou de deux pièces, idéalement dans le centre-ville. En effet, les investissements avec le meilleur rendement restent les petites surfaces sur le long terme.

S’il s’agit d’une location saisonnière ou à destination des jeunes actifs, vous pouvez vous tourner vers un appartement 2 pièces plus spacieux. Enfin, si vous disposez d’un budget plus conséquent, rien ne vous empêche d’opter pour un appartement 3 pièces ou 4 pièces voire une maison, que vous pouvez louer soit à une famille, soit à des seniors, soit mettre en colocation pour maximiser votre rendement à la location.

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Exemple d'un projet réalisé en 2021 à Saint-Etienne, 42100

  • Surface : 59m2
  • Budget : 96 150 €
  • Rentabilité brute moyenne : 8,92 %

Projet d’achat locatif : les 5 meilleurs quartiers de St Etienne où investir

Pour réussir la gestion de votre projet immobilier à Saint-Étienne, il faut prêter une attention particulière à l’emplacement de votre bien. En effet, tous les quartiers ne se valent pas dans la commune, loin de là. Certains sortent du lot et sont beaucoup plus prisés que d’autres. L’emplacement idéal à Saint-Étienne pour votre bien immobilier locatif est avant tout une zone située près des commerces et des services nécessaires à vos locataires au quotidien. Plusieurs zones concentrent ces avantages, entre autres :

Le quartier du centre-ville

La zone de l’hypercentre, très dynamique, est une valeur sûre à Saint-Étienne pour votre projet d’investissement immobilier locatif, et ce, peu importe votre cible. La zone est plébiscitée à la fois par la communauté étudiante, les touristes et les jeunes actifs. Ce fort intérêt est principalement dû à sa proximité avec les transports, le charme de ses façades anciennes, son patrimoine et ses commodités en tous genres (commerces, bars, restaurants, etc.).

Le quartier Châteaucreux

Localisée près de la gare routière et pratique pour rejoindre rapidement Lyon en train, la zone de Châteaucreux est un quartier d’affaires regroupant à la fois des appartements de standing et des pavillons. Très agréable à vivre et ayant récemment fait peau neuve, le secteur convient parfaitement à l’investissement locatif. Il y a d’ailleurs tout intérêt à opter pour la location meublée (statut LMNP) dans ce quartier.

Le quartier Carnot

Le secteur Carnot est de son côté situé au nord de la commune. Ancien quartier dédié à la manufacture d’armes, il a été entièrement rénové et compte désormais un grand nombre d’étudiants au sein d’un campus (le Campus de Carnot). Les locataires pourront aussi profiter de deux grands parcs et même du commerce local le dimanche matin, autant de pôles d’attraction qui assureront un bon rendement pour votre projet immobilier.

Le quartier Bergson

Le quartier Bergson n’est pas au cœur de la localité, pourtant, il est très plébiscité pour son calme et son confort. Une large diversité d’appartements anciens et récents y est en vente. Verdoyant, ce secteur est situé près de l’autoroute, pratique pour les actifs qui ne travaillent pas à Saint-Étienne, et concentre le célèbre stade Geoffroy Guichard, très apprécié des amateurs de football. Le Musée d’art moderne de Saint-Étienne se situe sur son territoire, chose appréciée particulièrement par la clientèle touristique.

Le quartier Fauriel

Le quartier Fauriel est un secteur huppé. Il est très prisé par les couples et les familles du fait de ses écoles, boulangeries et commerces de proximité. Assez éloigné du centre, il n’est pour autant pas délaissé par ses habitants. En effet, il offre de nombreux immeubles des années 80 ou plus anciens avec une superbe architecture, ainsi qu’un cadre de vie très agréable. L’environnement y est arboré et des établissements d’enseignement prestigieux tirent la tendance immobilière vers le haut. Il est même possible d’investir dans une maison de ville.

Rentabilité locative à St Etienne : le placement intelligent

En 2018, Les Echos Investir ont classé Saint-Étienne dans le top 5 des villes offrant la meilleure rentabilité locative en France, avec un rendement brut de l’ordre de 8.9 %. Meilleur Taux et Economie Matin ont quant à eux souligné récemment les attraits de la localité pour l’investissement locatif.

Perspective du marché immobilier à St Etienne

Pour conclure, Saint-Étienne, au cœur d’un environnement privilégié, est une ville moyenne dynamique et pleine de ressources pour votre projet d’investissement immobilier. En constante évolution, elle parvient à attirer de plus en plus d’acheteurs grâce à ses atouts économiques, touristiques et culturels. La ville promet un cadre de qualité à ses habitants, locataires comme propriétaires, et met tout en place pour moderniser son centre-ville, mais également ses alentours.  

Des projets d’envergure devraient contribuer au rayonnement de la ville, comme le Steel, un concept à l’architecture spectaculaire, contemporaine et design, inspiré du paysage stéphanois. La ville offre de belles perspectives d’avenir, ce qui en fait une commune où il fait bon d'investir sans prendre trop de risques. Il faudra évidemment bien choisir votre secteur pour maximiser vos rendements (entre 6.50 et 8.50 % selon l'orientation plutôt patrimoniale ou financière du bien). Le secteur stéphanois permet de se lancer dans l'investissement locatif en France sur un petit bien avec un budget d'entrée en dessous de 100 000 € !

Vous êtes décidé à investir dans l’immobilier à Saint-Étienne ? Notre équipe immobilière, à vos côtés tout au long de votre projet d'investissement immobilier à Saint-Étienne, vous propose de nombreux biens pour répondre au mieux à vos objectifs, ainsi que des conseils avisés. Contactez-nous si vous souhaitez en savoir plus !

photo du rédacteur
  • Mickael Zonta
  • Directeur Investissement Locatif

Diplômé d'une grande école de commerce, et après une première expérience réussie dans la finance, Mickael Zonta a débuté sa carrière dans l'immobilier en 2011 à Paris avant d’étendre son activité à la région parisienne et à la ville de Lyon. Le fait d'être également investisseur immobilier à titre personnel lui permet de comprendre les enjeux des clients en termes d’objectifs d’investissements, de rendement locatif et de choix des régimes fiscaux.

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