Rental investment Reims, choosing proximity to Paris

Reims est une commune française située dans le département de la Marne dans la région Grand Est de l’Hexagone. Grâce à sa population étudiante et active, ses pôles universitaires et son réseau d’entreprises varié, la ville se développe et évolue constamment, ce qui en fait un lieu idéal pour un investissement locatif. Avec une population avoisinant les 179 381 habitants, Reims est la 12e ville la plus peuplée de France, juste derrière Le Havre (Normandie) et devant Rennes (Bretagne).

Vous souhaitez acheter pour investir ? Reims est une option à envisager pour disposer d’un bon rendement locatif à l’occasion d’un investissement immobilier. Que faut-il savoir sur cette ville ? Quelles parties de Reims privilégier pour un achat locatif ? Quels sont les quartiers de Reims à éviter ? Quel est le coût moyen du m² à Reims ? Comment le marché immobilier se porte-t-il ? Quelle rentabilité espérer selon les rues de Reims choisies ? On fait le point.

Rental investment Reims: analysis of the real estate market

À Reims, le marché immobilier se porte bien et la ville la plus peuplée de la Marne enregistre une forte poussée de la valeur de ses appartements anciens. Bien que l’immobilier ne soit pas une science exacte, il y a fort à parier que la tendance n’aille qu’en s’améliorant sur chaque trimestre. C’est le moment d’investir en locatif dans l’immobilier ancien !

Reims, a city with great potential

Également connue sous le nom de « cité des sacres » ou encore de « cité des rois » selon la documentation, Reims détient une histoire et un patrimoine prestigieux et uniques. Au niveau culturel, Reims est une ville antique et médiévale qui jouit d'un héritage et d'une grande richesse architecturale. D’ailleurs, plusieurs de ses constructions sont inscrites au Patrimoine Mondial de l’Unesco, telles que la cathédrale Notre-Dame, le palais du Tau et l’ancienne abbaye Saint-Rémi.

Les habitants bénéficient de sept médiathèques, d’un opéra, d’un conservatoire de musique, de salles de cinémas et d’un théâtre, sans compter ses nombreux bars, cafés et discothèques qui animent la ville toute l’année ! Durant la saison estivale, la cité des rois rassemble les adeptes de la musique en tous genres en leur proposant de nombreux festivals et autres évènements. Enfin, on ne peut présenter Reims sans citer son délicieux champagne AOC, dont plus de 300 millions de bouteilles sont vendues chaque année.

Reims, une ville tournée vers l’avenir

En plus d’un fort dynamisme économique et d’une situation géographique proche de Paris et de Meaux, Reims est en perpétuel mouvement et tournée vers l’avenir. Elle a par exemple fait le choix d’intégrer des programmes de construction éco-responsables à travers un projet dénommé « Rema’vert ». Entièrement repensé, l’ancien site industriel du nord-est de la commune profite actuellement d’un renouvellement urbain unique et d’une volonté de créer un cadre de vie confortable et responsable, un quartier où il fait bon vivre, avec des espaces dotés d’équipements, de commerces de proximité et de services. Ce qui fortifie l’avis positif des résidents pour l’amélioration de leur cadre de vie.

Côté innovation, Reims est le siège d’autres projets. Voici les projets attendus à Reims en 2024 :

• Le nouveau campus de Neoma
• Le début du chantier de l’Esad
• L’ouverture du nouvel hôpital CHU de Reims
• Le renouveau de la voie des sacrés
• La restauration-extension du musée des Beaux-arts
• La rénovation du musée du Palais du Tau
• Etc.

Ces projets permettent de redynamiser le tissu économique local et d’embellir le cadre de vie. Avec ces programmes, les différents pôles feront donc peau neuve.

Investing in Reims: choose proximity to Paris and take advantage of low prices!

Reims est idéalement située proche de Paris tout en permettant aux propriétaires et locataires de profiter de prix relativement bas par rapport à d’autres villes françaises.

Proximity to Paris: an essential asset

Située à environ 150 km de Paris en passant par Meaux, Reims jouit de nombreux atouts, à commencer par sa gare TGV. Celle-ci offre la possibilité de se rendre dans la capitale française en seulement 45 minutes plutôt qu’en 2 heures de voiture : un gros point fort pour les actifs qui souhaitent préserver une réelle proximité avec la capitale !

Cette position stratégique proche de Paris et de Meaux permet également aux professionnels y travaillant de retrouver un environnement plus calme et plus paisible en rentrant chez eux.

Un réseau de transports en commun riche et étendu

En ce qui concerne les transports en commun, la ville est très bien desservie. Elle est dotée de plus d’une vingtaine de lignes de bus et un tramway qui permettent de rallier l’ensemble des quartiers et centres commerciaux.

Prix mètre carré Reims : dans quelle surface investir ?

Le prix de l'immobilier à Reims est resté relativement stable au cours des 10 dernières années bien qu'une légère hausse soit à constater. Pour le coût moyen au mètre carré, il faut compter en moyenne 3 161 euros au m² pour les maisons et 2 717 euros au m² pour les appartements.

L'essentiel de la recherche pour les logements est porté par les petites surfaces dont les loyers à Reims tournent autour des 400 € par mois. En ce qui concerne le loyer au m2, on estime un prix moyen à 12 euros le m2. Sur ces biens, on constate peu de risques de vacances locatives (pas plus de 1 mois par an). La population rémoise est variée : on y trouve des familles, des jeunes actifs et des étudiants. Les rendements locatifs dans Reims sont contrastés, mais globalement bons.

La rentabilité financière d’un logement varie selon son emplacement à Reims, avec une rentabilité moyenne de 6,93 % (documentation : net-investissement.fr). À proximité du centre-ville et en misant sur la présence des transports et des écoles, les propriétaires peuvent prétendre à un rendement brut plus important (environ 10 %).

The 5 districts where to invest in Reims

Lors d’un investissement immobilier locatif, l’emplacement du bien est un critère déterminant pour vos futurs locataires, votre propre rentabilité locative, mais aussi pour vous offrir la possibilité de le revendre facilement par la suite. Voici les 5 meilleurs endroits de Reims pour investir à moyen/long terme.

Downtown Reims

D’après l’avis des résidents de Marne, le quartier résidentiel du centre-ville compte les plus belles constructions architecturales de la ville et est particulièrement attractif. Il attire chaque année de nombreux touristes et constitue l’un des lieux d’attraction phare, notamment grâce à la cathédrale Notre-Dame. La présence d’écoles, de musées et de théâtres apporte une élégance et une crédibilité supplémentaire à ce secteur très citadin.

Étant desservi par différentes lignes de bus et de tramway, le centre-ville de Reims est particulièrement demandé par les universitaires et les jeunes actifs, ce qui le dynamise fortement. Cette zone se trouve à quelques minutes en transport des principales institutions éducatives. Les prix de l’immobilier y restent stables : entre 2 000 et 4 000 € le m² à l’achat selon la qualité du bien.

Étant à quelques minutes des universités aux alentours, une résidence de plusieurs pièces à mettre en colocation correspond aux besoins des jeunes. D’autant plus qu’ils bénéficient d'aides presque gratuites sur les transports. Autrement, des appartements anciens constitués de 2 pièces près des commerces peuvent être de bon placement comparé aux appartements neufs. La réduction d’imposition avec la loi Pinel pour des appartements neufs de plusieurs pièces dans cette zone n’est pas conseillée. La livraison des appartements neufs en investissant avec la loi Pinel dure largement plus d’un trimestre et coûte plus cher.

The Jean-Jaurès district

D’après la documentation géographique, le quartier Jean-Jaurès se trouve plus à l’est. Il offre l’avantage d’être paisible et est idéal pour les habitants souhaitant résider proche du cœur de la ville, tout en profitant du calme et de la tranquillité. Jean-Jaurès, avec ses nombreux établissements scolaires et des projets de construction prévus, est un quartier particulièrement en devenir.

Pour un appartement, le m² oscille entre 1 905 € et 3 745 €, la moyenne y est d’environ 2 846 €. En ce qui concerne les maisons, le m² est estimé entre 2 385 € et 4 689 €, la moyenne est, quant à elle, d’environ 3 562 €.

Étant une zone en devenir, Jean-Jaurès constitue la localisation idéale pour des locataires salariés. Investir dans des appartements ou des maisons de plusieurs pièces peut être favorable en raison de la tranquillité qui est idéale pour les familles. La loi Pinel peut paraître intéressante pour acquérir des appartements neufs dans cette zone. Toutefois, le meilleur régime pour investir dans le locatif reste le LMNP. La livraison des travaux neufs avec la loi Pinel prend plus d’un trimestre et plus de moyens comparé à une résidence ancienne rénovée.

The Clémenceau district

Le quartier Clémenceau a obtenu de bons avis. Proche des jardins publics, il se trouve au sud-est de Reims. Il est paisible et comprend de nombreux commerces de proximité et espaces verts.

Pour un appartement, le prix au mètre carré est accessible et se situe entre 1 917 € et 3 900 € (avec un prix moyen d’environ 2 753 €). Pour une maison, il faut compter entre 2 273 € et 4 625 € le m², le prix moyen étant de  3 265 €.

Avec une bonne documentation, vous pourrez obtenir des appartements de 2 pièces ou 3 pièces très abordables dans cette zone. Il est également possible d’investir en loi Pinel pour des appartements neufs dans cette zone même si ce n’est pas conseillé. La livraison des travaux neufs avec la loi Pinel s’effectue sur plus d’un trimestre, mais nécessite également plus de moyens.

The Harvest district

Si le quartier des Moissons est l’un des plus riches de la ville avec de grandes maisons et de beaux immeubles de standing, il n’en est pas pour autant le plus cher. En effet, le prix du m² pour les appartements Rue des Moissons à Reims coûte 3 550 € en moyenne avec une fourchette qui se situe entre 2 289 € et 5 096 € selon les immeubles. Pour les maisons, le prix du mètre carré coûte 2 874 € en moyenne avec une fourchette qui situe entre 2 172 € et 3 647 € Côté aménagement et accessibilité, des lignes de bus permettent de s’y déplacer aisément et de rejoindre facilement le centre-ville si besoin.

The Saint-Rémi district

Le quartier Saint-Rémi détient enfin des atouts non négligeables. Tout d’abord, l’augmentation du nombre d’étudiants a impacté cette zone proche du centre-ville, ce qui devrait entraîner une hausse de la demande locative.

Après avoir été détruit dans les années 1950, il a été rénové dans les années 60 et on y trouve désormais des appartements neufs modernes. En ce qui concerne le prix au m² d’un appartement, il se situe entre 1 987 € et 3 615 €, pour une moyenne de 2 576 €. Si l’on s’intéresse aux maisons, les prix varient entre 1 934 € à 3 521 € avec une moyenne de 2 506 €.

Reims, une ville étudiante 

La ville de Reims est également un pôle universitaire important avec plus de 37 000 étudiants chaque année : un point positif dans une perspective d'investissement immobilier Reims. On y retrouve plusieurs grandes écoles et autres formations d’enseignement supérieur comme NEOMA Business School, l’université de Reims Champagne-Ardenne, le Conservatoire national des arts et métiers, SUPINFO International University, Sciences Po, Centrale, etc.

En outre, d’après un classement Orpi, Reims se positionne même dans le « Top 3 des villes étudiantes où il fait bon d’investir », aux côtés de Lille et de Rouen. Investir dans une résidence étudiante à Reims vous garantit sécurité et rentabilité, d’autant plus si vous le louez meublé afin de profiter des avantages du régime LMNP ou d’un autre dispositif de loi.

Avant d’effectuer l’achat d’une maison ou d’une résidence, vous pouvez choisir une loi de défiscalisation pour obtenir un meilleur rendement locatif. La loi Pinel initiée par exemple propose une réduction d’imposition pour les logements neufs. Selon la documentation législative, la loi Pinel permet à l’investisseur de bénéficier d’une réduction d’impôt allant jusqu’à 21 % du montant investi. Toutefois, cette loi favorise l’investissement dans les logements neufs uniquement. À noter que les appartements et les maisons neufs sont généralement plus chers à la livraison. Ce qui n’est pas conseillé si vous souhaitez obtenir un rendement intéressant. En alternative à la loi Pinel, vous pouvez opter pour un dispositif ou une loi de défiscalisation exclusive aux logements anciens, par exemple l’investissement réalisé dans le cadre du dispositif LMNP. 

En effet, le dispositif LMNP vous permet de devenir propriétaire d’un bien meublé en percevant des revenus locatifs. Il offre donc une optimisation fiscale importante pour les investisseurs en location meublée à Reims.

Rental profitability in Reims: intelligent real estate investment!

Avec un loyer moyen à 12 euros / m², la rentabilité locative potentielle sur la ville peut atteindre plus de 6 %. Bien sûr, tout dépendra du logement et du quartier.

Avec des taux de rendement intéressants, en investissant à Reims, vous pouvez bénéficier d'un flux de trésorerie stable et d'une valorisation potentielle du capital à long terme.

Perspective du marché immobilier à Reims en 2024

La perspective du marché immobilier à Reims en 2024 s'annonce prometteuse. Reims continue à offrir une opportunité d'investissement attrayante. Riche de son patrimoine historique et située à proximité de Paris, elle attire les investisseurs cherchant des rendements intéressants. Les quartiers du centre, comme Saint-Rémi, sont ceux qui connaissent le plus une demande croissante, surtout pour des appartements neufs, éligibles au dispositif Pinel. Les prix restent compétitifs par rapport à d'autres grandes villes françaises comme Paris par exemple. Cela crée un environnement favorable à l'achat. Les programmes immobiliers en cours de livraison proposent des logements diversifiés, des maisons aux appartements, répondant aux besoins de la population variée, des étudiants aux habitants locaux.

Dans tous les cas, pour un investissement réussi à Reims, voici quelques conseils avant d’investir : 

• Privilégiez les quartiers du centre, tels que Saint-Rémi par exemple

• Ne négligez pas les aides fiscales comme la loi Pinel

• Analysez la rentabilité potentielle de l'investissement en tenant compte de la proximité des commerces, des transports et des institutions éducatives

• Explorez les programmes immobiliers en cours de livraison

• Évaluez la dynamique du marché locatif, en particulier dans le secteur étudiant

• Restez informé des évolutions trimestrielles du marché immobilier rémois et consultez des guides locatifs pour des conseils adaptés à cette ville du Champagne

Vous êtes décidé à investir dans l’immobilier à Reims et souhaitez des informations sur les prix immobiliers de Reims ? Notre équipe immobilière à Reims vous propose de nombreux biens pour répondre au mieux à vos projets et vos objectifs, ainsi que des conseils avisés. Contactez-nous si vous souhaitez en savoir plus !

• Mickael Zonta
• Rental Investment Director

A graduate of a major business school, and after a first successful experience in finance, Mickael Zonta began his career in real estate in 2011 in Paris before extending his activity to the Paris region and the city of Lyon. The fact that he is also a real estate investor in a personal capacity allows him to understand clients' issues in terms of investment objectives, rental yield and choice of tax regimes.