Rental investment Reims, choosing proximity to Paris

Reims est une commune française située dans le département de la Marne dans la région Grand Est de l’Hexagone. Grâce à sa population étudiante et active, ses pôles universitaires et son réseau d’entreprises varié, la ville se développe et évolue constamment, ce qui en fait un lieu idéal pour un investissement locatif. Avec une population avoisinant les 182 211 habitants, Reims est la 12e ville la plus peuplée de France, juste derrière Le Havre (Normandie) et devant Rennes (Bretagne).

Vous souhaitez acheter pour investir ? Reims est une option à envisager pour disposer d’un bon rendement locatif à l’occasion d’un investissement immobilier. Que faut-il savoir sur cette ville ? Quelles parties de Reims privilégier pour un achat locatif ? Quels sont les quartiers de Reims à éviter ? Quel est le coût moyen du m² à Reims ? Comment le marché immobilier se porte-t-il ? Quelle rentabilité espérer selon les rues de Reims choisies ? On fait le point.

Rental investment Reims: analysis of the real estate market

À Reims, le marché immobilier se porte bien et la ville la plus peuplée de la Marne enregistre une forte poussée de la valeur de ses appartements anciens (+5.8 % en 12 mois en février 2018, SeLoger). Bien que l’immobilier ne soit pas une science exacte, il y a fort à parier que la tendance n’aille qu’en s’améliorant sur chaque trimestre. C’est le moment d’investir en locatif dans l’immobilier ancien !

Reims, a city with great potential

Également connue sous le nom de « cité des sacres » ou encore de « cité des rois » selon la documentation, Reims détient une histoire et un patrimoine prestigieux et uniques. Au niveau culturel, Reims est une ville antique et médiévale qui jouit d'un héritage et d'une grande richesse architecturale. D’ailleurs, plusieurs de ses constructions sont inscrites au Patrimoine Mondial de l’Unesco, telles que la cathédrale Notre-Dame, le palais du Tau et l’ancienne abbaye Saint-Rémi.

Les habitants bénéficient de sept médiathèques, d’un opéra, d’un conservatoire de musique, de salles de cinémas et d’un théâtre, sans compter ses nombreux bars, cafés et discothèques qui animent la ville toute l’année ! Durant la saison estivale, la cité des rois rassemble les adeptes de la musique en tous genres en leur proposant de nombreux festivals et autres évènements. Enfin, on ne peut présenter Reims sans citer son délicieux champagne AOC, dont plus de 300 millions de bouteilles sont vendues chaque année.

Reims: a city looking to the future

En plus d’un fort dynamisme économique et d’une situation géographique proche de Paris et de Meaux, Reims est en perpétuel mouvement et tournée vers l’avenir. Elle a par exemple fait le choix d’intégrer des programmes de construction écoresponsables à travers un projet dénommé « Rema’vert ». Entièrement repensé, l’ancien site industriel du nord-est de la commune profite actuellement d’un renouvellement urbain unique et d’une volonté de créer un cadre de vie confortable et responsable, un quartier où il fait bon vivre, avec des espaces dotés d’équipements, de commerces de proximité et de services. Ce qui fortifie l’avis positif des résidents pour l’amélioration de leur cadre de vie.

Le centre-ville de Reims fait aussi l'objet d’autres programmes. Il existe notamment un projet appelé « le Grand Centre ». Selon la documentation de l’agglomération, ce dernier consiste à étendre le cœur de la ville au secteur « Promenades/Boulingrin » et à rénover le quartier des Halles. Son but est de permettre une redynamisation du tissu économique local, d’embellir le cadre de vie et d’offrir à chacun la réappropriation gratuite de l’espace public. L’horizon 2022, avec ces programmes, les différents pôles feront donc peau neuve et accueilleront, entre autres, un complexe sportif, de nouveaux bureaux et des logements (appartements, maisons, résidences). La livraison des travaux se verra évoluer sur chaque trimestre.

Côté innovation, Reims est le siège d’autres projets, comme « Reims Grand Centre ». Selon la documentation, ce projet a pour but de regrouper les cliniques de Courlancy et de Saint-André ainsi que des laboratoires high-tech, un pôle santé et des équipements de loisirs sur un site unique proche des voies de communication (gare TGV et sortie autoroute sud).

Investing in Reims: choose proximity to Paris and take advantage of low prices!

Reims est idéalement située proche de Paris tout en permettant aux propriétaires et locataires de profiter de prix relativement bas par rapport à d’autres villes françaises.

Proximity to Paris: an essential asset

Située à environ 150 km de Paris en passant par Meaux, Reims jouit de nombreux atouts, à commencer par sa gare TGV. Celle-ci offre la possibilité de se rendre dans la capitale française en seulement 45 minutes plutôt qu’en 2 heures de voiture : un gros point fort pour les actifs qui souhaitent préserver une réelle proximité avec la capitale !

Cette position stratégique proche de Paris et de Meaux permet également aux professionnels y travaillant de retrouver un environnement plus calme et plus paisible en rentrant chez eux.

Un réseau de transports en commun riche et étendu

En ce qui concerne les transports en commun, la ville est très bien desservie avec 18 lignes de bus et un tramway (23 stations selon la documentation de la ville) qui permettent de rallier l’ensemble des quartiers et centres commerciaux.

Prix mètre carré Reims : dans quelle surface investir ?

Le prix de l'immobilier à Reims est resté relativement stable au cours des 10 dernières années bien qu'une légère hausse soit à constater. Pour le coût moyen au mètre carré, il faut compter en moyenne 2 990 € au m² pour les maisons et 2 610 € au m² pour les appartements.

L'essentiel de la recherche pour les logements est porté par les petites surfaces dont les loyers à Reims tournent autour des 400 € par mois (12 €/m2 d’après la documentation sur SeLoger, janvier 2022). Sur ces biens, on constate peu de risques de vacances locatives (pas plus de 1 mois par an). La population rémoise est variée : on y trouve des familles, des jeunes actifs et des étudiants. Les rendements locatifs dans Reims sont contrastés, mais globalement bons.

La rentabilité financière d’un logement varie selon son emplacement à Reims, avec une rentabilité moyenne de 6,93 % (documentation : net-investissement.fr). À proximité du centre-ville et en misant sur la présence des transports et des écoles, les propriétaires peuvent prétendre à un rendement brut plus important (environ 10 %).

The 5 districts where to invest in Reims

Lors d’un investissement immobilier locatif, l’emplacement du bien est un critère déterminant pour vos futurs locataires, votre propre rentabilité locative, mais aussi pour vous offrir la possibilité de le revendre facilement par la suite. Voici les 5 meilleurs endroits de Reims pour investir à moyen/long terme.

Downtown Reims

D’après l’avis des résidents de Marne, le quartier résidentiel du centre-ville compte les plus belles constructions architecturales de la ville et est particulièrement attractif. Il attire chaque année de nombreux touristes et constitue l’un des lieux d’attraction phare, notamment grâce à la cathédrale Notre-Dame. La présence d’écoles, de musées et de théâtres apporte une élégance et une crédibilité supplémentaire à ce secteur très citadin.

Étant desservi par différentes lignes de bus et de tramway, le centre-ville de Reims est particulièrement demandé par les universitaires et les jeunes actifs, ce qui le dynamise fortement. Cette zone se trouve à quelques minutes en transport des principales institutions éducatives. Les prix de l’immobilier y restent stables : entre 2 000 et 4 000 € le m² à l’achat selon la qualité du bien.

Étant à quelques minutes des universités aux alentours, une résidence de plusieurs pièces à mettre en colocation correspond aux besoins des jeunes. D’autant plus qu’ils bénéficient d'aides presque gratuites sur les transports. Autrement, des appartements anciens constitués de 2 pièces près des commerces peuvent être de bon placement comparé aux appartements neufs. La réduction d’imposition avec la loi Pinel pour des appartements neufs de plusieurs pièces dans cette zone n’est pas conseillée. La livraison des appartements neufs en investissant avec la loi Pinel dure largement plus d’un trimestre et coûte plus cher.

The Jean-Jaurès district

D’après la documentation géographique, le quartier Jean-Jaurès se trouve plus à l’est. Il offre l’avantage d’être paisible et est idéal pour les habitants souhaitant résider proche du cœur de la ville, tout en profitant du calme et de la tranquillité. Jean-Jaurès, avec ses nombreux établissements scolaires et des projets de construction prévus, est un quartier particulièrement en devenir.

Pour un appartement, le m² oscille entre 1 600 € et 3 100 €, la moyenne y est d’environ 2 240 €. En ce qui concerne les maisons, le m² est estimé entre 1 567 € et 3 015 €, la moyenne est, quant à elle, d’environ 2 190 €.

Étant une zone en devenir, Jean-Jaurès constitue la localisation idéale pour des locataires salariés. Investir dans des appartements ou des maisons de plusieurs pièces peut être favorable en raison de la tranquillité qui est idéale pour les familles. La loi Pinel peut paraître intéressante pour acquérir des appartements neufs dans cette zone. Toutefois, le meilleur régime pour investir dans le locatif reste le LMNP. La livraison des travaux neufs avec la loi Pinel prend plus d’un trimestre et plus de moyens comparé à une résidence ancienne rénovée.

The Clémenceau district

Le quartier Clémenceau a obtenu de bons avis. Proche des jardins publics, il se trouve au sud-est de Reims. Il est paisible et comprend de nombreux commerces de proximité et espaces verts.

Pour un appartement, le prix au mètre carré est accessible et se situe entre 1 470 € et 2 995 € (avec un prix moyen d’environ 2 200 €). Pour une maison, il faut compter entre 1 420 € et 2 885 € le m², le prix moyen étant de 2 100 €.

Avec une bonne documentation, vous pourrez obtenir des appartements de 2 ou 3 pièces très abordables dans cette zone. Il est également possible d’investir en loi Pinel pour des appartements neufs dans cette zone même si ce n’est pas conseillé. La livraison des travaux neufs avec la loi Pinel s’effectue sur plus d’un trimestre, mais nécessite également plus de moyens.

The Harvest district

Si le quartier des Moissons est l’un des plus riches de la ville avec de grandes maisons et de beaux immeubles de standing, il n’en est pas pour autant le plus cher. En effet, concernant les prix de l’immobilier, ils se situent entre 1 550 € et 3 500 € le m², la moyenne étant d’environ 2 400 €.

In terms of layout and accessibility, bus lines make it easy to get around and easily reach the town centre if necessary.

The Saint-Rémi district

Le quartier Saint-Rémi détient enfin des atouts non négligeables. Tout d’abord, l’augmentation du nombre d’étudiants a impacté cette zone proche du centre-ville, ce qui devrait entraîner une hausse de la demande locative.

Après avoir été détruit dans les années 1950, il a été rénové dans les années 60 et on y trouve désormais des appartements neufs modernes. En ce qui concerne le prix au m² d’un appartement, il se situe entre 1 864 € et 3 391 €, pour une moyenne de 2 415 €. Si l’on s’intéresse aux maisons, les prix varient entre 1 829 € et 3 334 € avec une moyenne de 2 367 €.

La 29 ème ville étudiante de France !

La ville de Reims est également un pôle universitaire important avec plus de 35 000 étudiants chaque année : un point positif dans une perspective d'investissement immobilier Reims. En effet, d’après le magazine l’Étudiant, Reims se place à la 29e place au palmarès des villes étudiantes en France. On y retrouve plusieurs grandes écoles et autres formations d’enseignement supérieur comme NEOMA Business School, l’université de Reims Champagne-Ardenne, le Conservatoire national des arts et métiers, SUPINFO International University, Sciences Po, Centrale, etc.

En outre, d’après un classement Orpi, Reims se positionne même dans le « Top 3 des villes étudiantes où il fait bon d’investir », aux côtés de Lille et de Rouen. Investir dans une résidence étudiante à Reims vous garantit sécurité et rentabilité, d’autant plus si vous le louez meublé afin de profiter des avantages du régime LMNP ou d’un autre dispositif de loi.

Avant d’effectuer l’achat d’une maison ou d’une résidence, vous pouvez choisir une loi de défiscalisation pour obtenir un meilleur rendement locatif. La loi Pinel initiée par exemple propose une réduction d’imposition pour les logements neufs. Selon la documentation législative, la loi Pinel permet à l’investisseur de bénéficier d’une réduction d’impôt allant jusqu’à 21 % du montant investi. Toutefois, cette loi favorise l’investissement dans les logements neufs uniquement. À noter que les appartements et les maisons neufs sont généralement plus chers à la livraison. Ce qui n’est pas conseillé si vous souhaitez obtenir un rendement intéressant. En alternative à la loi Pinel, vous pouvez opter pour un dispositif ou une loi de défiscalisation exclusive aux logements anciens, par exemple l’investissement réalisé dans le cadre du dispositif LMNP. 

En effet, le dispositif LMNP vous permet de devenir propriétaire d’un bien meublé en percevant des revenus locatifs. Il offre donc une optimisation fiscale importante pour les investisseurs en location meublée à Reims.

Rental profitability in Reims: intelligent real estate investment!

Reims has the advantage of attracting more and more investors because of its modernity and its tourist and cultural characteristics. The city has more and more young executives and couples who choose to live in the provinces without losing sight of the capital.

Du côté de la communauté étudiante, la multiplication des écoles et la présence d'instituts prestigieux viennent renforcer la demande locative, ce qui est en fait un placement immobilier intelligent pour l’avenir. Avec des prix stables et un ticket moyen abordable, Reims est une opportunité d'investissement locatif parfaite pour laquelle les perspectives d'avenir sont bonnes !

Perspective of the real estate market in Reims

As you will have understood, Reims is a dynamic and accessible city, which offers great opportunities to buyers and investors because of its urban renewal and the accessibility of its prices compared to other major French cities. To invest, the coming year is ideal, all the more so as banks are currently offering buyers interesting loans.

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