Investissement locatif au Mans : marché attractif et forte rentabilité

Analyse du marché immobilier au Mans

Le Mans, ville du grand Ouest de la France, connaît un véritable essor en matière d'investissement locatif. Avec son Université, ses grandes écoles et son pôle étudiant dynamique, la demande locative ne cesse de croître, notamment dans le secteur des petites surfaces. Les appartements avec balcon ou les studios bien agencés sont ainsi très prisés par la portion étudiante en quête d'un premier chez-soi. De même, les familles avec enfants recherchent des biens avec ascenseur pour se loger dans cette cité à taille humaine. 

Le dynamisme de l'immobilier locatif manceau attire de nombreux investisseurs, particuliers comme professionnels. Ces derniers mois, on relève d'ailleurs une hausse sensible des annonces de biens à la location sur les plateformes en ligne. Un studio bien situé dans l'hypercentre peut ainsi espérer rapporter un rendement brut annuel de 5 à 6%. Certaines PME n'hésitent plus à placer une partie de leur trésorerie dans la pierre locale.  

La proximité géographique avec Paris, les grands axes routiers et l'INMP (Impôt sur le revenu des personnes physiques), expliquent aussi cet engouement. De plus en plus de Franciliens optent pour un investissement locatif au Mans qui leur offre un excellent rapport qualité-prix-rendement. Mieux encore, l'achat d'un bien de 200 000 euros permet de récupérer la totalité des frais de notaire via un crédit d'impôts sur la durée.

Cependant, certains spécialistes s'inquiètent de l'émergence d'une "bulle locative" et d'une spéculation excessive. Les prix à l'achat grimpent plus vite que les loyers dans certains quartiers centraux comme celui de la gare ou de la cité Plantagenêt. Il faudra rester vigilant pour éviter les déconvenues de villes comme Saint-Étienne où le marché locatif s'est littéralement effondré en 2011.  

Malgré ces réserves, le Mans garde de solides atouts avec ses nombreux emplois, sa situation idéale entre Paris et la Bretagne. Pour l'heure, les investisseurs semblent encore confiants dans le dynamisme de son marché locatif, gage de rendements durables sur le long terme.

Évolution des prix de l'immobilier ces dernières années

Le marché immobilier du Mans a connu une évolution favorable ces dernières années, rendant la ville particulièrement attractive pour l'investissement locatif. Selon les dernières données, les prix de l'immobilier ancien dans le centre-ville ont augmenté d'environ 4% par an depuis 2018. Cette tendance haussière s'explique notamment par la demande soutenue de logements, tirée par l'arrivée de nouveaux ménages et de nombreux étudiants.

Dans les quartiers résidentiels comme la Croix-aux-Mutuelles ou le Mans Nord, très prisés des familles, les prix au m² des maisons ont progressé de 3 à 5% chaque année. Les biens récents avec 3 ou 4 chambres, jardin et garage s'arrachent rapidement sur le marché. Le quartier Sainte-Croix, tout en restant abordable, voit également ses tarifs s'apprécier doucement au fil des années.  

Les appartements neufs ou anciens rénovés représentent aussi une valeur sûre pour l'investisseur immobilier. Les promotions immobilières avec balcons, parkings et pièces de vie lumineuses, situées à proximité du centre-ville, affichent des prix de vente élevés mais stables. Les typologies de 2 à 3 pièces en étages élevés sont particulièrement demandées par les locataires.

Ce contexte de marché haussier mais mesuré fait du Mans une ville où l'on peut réaliser de beaux investissements locatifs, à condition de bien choisir son secteur et son bien. Les perspectives démographiques et économiques restent porteuses pour les années à venir.

Quartiers les plus prisés pour l'investissement locatif

Lorsqu'on évoque les quartiers les plus convoités pour l'investissement locatif au Mans, le centre-ville arrive naturellement en tête de liste. Véritable cœur battant de la cité mancelle, ce secteur réunit de nombreux atouts avec ses rues commerçantes animées, sa proximité des transports, services et lieux de vie. Les appartements anciens rénovés avec 2 ou 3 pièces, cuisine ouverte et balcons sont très recherchés par les locataires, notamment les jeunes actifs.

Le quartier résidentiel de la Croix-aux-Mutuelles fait également figure de valeur sûre pour les investisseurs immobiliers. Familles et seniors apprécient son cadre verdoyant, ses pavillons avec jardins et la tranquillité des rues pavillonnaires. Les maisons semi-rénovées de 80 à 120m² avec 3/4 chambres et garage s'y louent très bien.  

Non loin, le quartier Sainte-Croix séduit par son côté village, ses prix encore abordables et son accès rapide au centre-ville. C'est un secteur prisé des jeunes ménages en quête d'un premier appartement en location.

Le Mans Nord reste également une zone attractive, notamment pour les investissements locatifs de type maisons individuelles. Les programmes neufs y fleurissent avec de beaux produits pour répondre à la demande des familles avec enfants.

Enfin, difficile d'ignorer le potentiel du quartier de la gare, en pleine rénovation urbaine, qui devrait gagner en attractivité dans les années à venir pour l'investissement immobilier locatif. De nouvelles résidences étudiantes et de petites copropriétés avec commerces de proximité y voient le jour.

Typologies de biens les plus demandées (appartements, maisons, etc.)

Les typologies de biens les plus demandées sur le marché locatif du Mans varient en fonction des quartiers et des profils de locataires visés. Mais certaines tendances se dégagent nettement.

Dans le centre-ville et ses environs proches, la forte demande émane principalement des étudiants, jeunes actifs et célibataires. Les petits appartements de une à deux pièces, avec pièce à vivre lumineuse, cuisine équipée et salle de bains refaite sont très recherchés. Les biens situés dans des immeubles anciens de caractère avec cour intérieure ou petits balcons extérieurs suscitent un vif intérêt. Le critère de la proximité des commerces, transports et lieux de vie est primordial.

Pour les familles, la demande se porte davantage sur les maisons de 3 à 5 pièces avec jardin, situées dans les quartiers résidentiels comme la Croix-aux-Mutuelles, Sainte-Croix ou le Mans Nord. Les critères d'espace, de tranquillité et de proximité des écoles deviennent prépondérants. Les maisons semi-rénovées récentes avec garage fermé et pièces à vivre spacieuses sont particulièrement appréciées.

Enfin, le segment des seniors actifs recherche plutôt de petits appartements de 2 pièces avec services de proximité (commerces, médecins) ou des maisons de plain-pied dans un environnement calme. La demande de logements adaptés et sécurisés est croissante au Mans.

Quelles que soient les typologies, les biens de standing récents ou anciens rénovés avec des prestations de qualité sont assurés de trouver aisément locataire au Mans. Le confort, les économies d'énergie et l'emplacement restent les critères n°1.

Profils des locataires cibles (étudiants, familles, seniors, etc.)

Le marché locatif du Mans attire différents profils de locataires aux besoins variés. Voici un aperçu des principales cibles à viser pour un investissement immobilier locatif réussi :

Les étudiants représentent un bassin locataire très important, en raison de la présence de nombreux établissements d'enseignement supérieur (université, écoles...). Leur recherche porte essentiellement sur des petits studios ou T1 bis meublés, de préférence proches des campus et des transports en commun. Le critère du loyer modéré est souvent primordial pour ce public.  

Les jeunes actifs célibataires ou en couple sans enfants constituent également un vivier très demandeur. Leur priorité : des appartements de 2 ou 3 pièces, lumineux, rénovés, avec balcons ou terrasses si possible. L'emplacement central proche de la vie urbaine (commerces, loisirs...) est un atout majeur pour cette clientèle.

Le segment des familles recherche surtout des maisons de 3 à 5 pièces avec jardin, garage et pièces à vivre spacieuses. Leurs critères : un environnement calme, la proximité des écoles, commerces et parcs/espaces verts. Les quartiers résidentiels comme la Croix-aux-Mutuelles, Sainte-Croix ou le Mans Nord sont très prisés.

Enfin, les seniors actifs constituent une clientèle de plus en plus courtisée. Leurs demandes portent sur des appartements de 2/3 pièces avec espace extérieur, accessibles, bien isolés et sécurisés. Ou des maisons de plain-pied rénovées. Le voisinage des services médicaux et commerces est apprécié.

En cernant ces différents profils et exigences, les investisseurs locatifs augmentent leurs chances de trouver les biens correspondants et de les valoriser au mieux.

Cadre légal et fiscal de l'investissement locatif au Mans  

Lois et réglementations locales à connaître

Avant de se lancer dans un investissement locatif dans le Mans, il est essentiel de bien connaître le cadre légal et réglementaire local qui encadre cette activité. L'incontournable décret de 1986 sur la mise en location des logements vétustes ou insalubres s'applique évidemment. Mais la ville du Mans a également mis en place ses propres dispositifs.

Parmi les principales réglementations à avoir à l'esprit, on peut citer l'arrêté municipal sur les normes de décence pour la location. Celui-ci fixe des critères minimaux de superficie, d'équipements, de sécurité et de confort que tout logement mis en location doit respecter. Un appartement de 20m² sans fenêtre par exemple ne serait pas aux normes.

Le nouveau Plan Local d'Urbanisme (PLU) en vigueur depuis 2021 encadre également les investissements immobiliers sur le territoire. Certains quartiers sont identifiés en secteur de renouvellement urbain avec des règles particulières en termes de typologie de logements autorisés, de hauteurs maximales, etc.  

La municipalité a aussi instauré un Permis de Louer dans certains périmètres où se concentrent des logements dégradés. Cette autorisation préalable vise à lutter contre l'habitat indigne et les marchands de somme.

Enfin, des zones de défiscalisation existent au Mans comme le dispositif Denormandie dans l'ancien ou la loi Pinel neuf. Leurs périmètres évoluant régulièrement, il est conseillé de bien se renseigner avant d'investir.

En maîtrisant ce cadre légal local, les investisseurs immobiliers pourront réaliser leurs opérations en toute sérénité au Mans.

Régimes d'imposition des revenus locatifs

Le régime fiscal applicable aux revenus locatifs est un élément déterminant à bien prendre en compte lors d'un investissement immobilier. Au Mans comme ailleurs, deux options principales s'offrent aux bailleurs :

Le régime dit "micro-foncier" constitue la solution la plus simple. Les revenus fonciers bénéficient d'un abattement forfaitaire de 30% pour tenir compte des charges déductibles (travaux, frais de gestion, intérêts d'emprunt...). Le solde est ensuite ajouté aux autres revenus imposables du foyer fiscal et taxé au barème progressif de l'impôt sur le revenu.

L'autre possibilité est le régime réel, plus intéressant en cas de déficit foncier ou de charges importantes. Dans ce cas, les revenus locatifs subissent un abattement réduit de 14%. Mais en contrepartie, le propriétaire peut déduire l'intégralité des charges réelles : travaux, intérêts d'emprunt, frais de gestion, provisions pour gros travaux, etc. Les déficits fonciers sont imputables sur le revenu global dans la limite d'un plafond annuel.

Le régime micro-foncier convient davantage aux petits investissements peu déficitaires. Tandis que le régime réel est plus avantageux pour les gros investissements locatifs générant d'importantes charges déductibles au fil des années. Le niveau du taux d'imposition pratiqué au Mans n'a que peu d'incidence sur ce choix.  

Quelle que soit l'option retenue, les revenus locatifs sont également soumis aux prélèvements sociaux de 17,2%. Un crédit d'impôt de 30% reste toutefois possible pour l'investissement locatif intermédiaire. Un bon conseil reste de se faire accompagner par un professionnel pour optimiser sa fiscalité.

Dispositifs de défiscalisation (Pinel, Denormandie, etc.)

Les investisseurs immobiliers qui se lancent dans la location au Mans ont la possibilité de profiter de divers dispositifs fiscaux avantageux pour défiscaliser. La ville étant en partie éligible aux différents mécanismes en vigueur.

Le dispositif Pinel dans le neuf constitue certainement l'option la plus connue. Il permet une réduction d'impôt pouvant atteindre 21% du prix de revient de l'investissement, sur une période d'engagement locatif de 6 à 12 ans. De nombreux programmes immobiliers neufs bénéficient du Pinel dans certains quartiers de la ville comme le Mans Nord, la gare ou le centre ancien.

Pour l'ancien réhabilité, c'est plutôt le dispositif De Normandie qui s'applique. Il offre une réduction d'impôt de 20 à 25% du coût de l'opération, en échange d'un engagement locatif de 6 à 12 ans également. Certains quartiers anciens dégradés du Mans sont éligibles comme ceux des secteurs Gare et Jacobins.

D'autres niches fiscales existent aussi comme le Malraux pour la rénovation des immeubles historiques, le Monument Historique ou encore le régime micro-foncier pour l'investissement locatif intermédiaire avec un plafonnement des loyers. 

Au final, de multiples combinaisons sont possibles en jouant sur ces différents leviers fiscaux. Un conseil avisé reste cependant indispensable pour déterminer le meilleur montage juridique et financier en fonction du projet immobilier.  

Quoi qu'il en soit, ces dispositifs de défiscalisation apportent un coup de pouce non négligeable pour rentabiliser un investissement locatif au Mans à court ou moyen terme.

Coûts à prévoir (frais de notaire, travaux, gestion locative, etc.)

Lorsqu'on se lance dans un investissement locatif au Mans, il est essentiel d'anticiper tous les coûts afférents dès le départ pour ne pas avoir de mauvaises surprises. Outre le prix d'acquisition du bien immobilier, de nombreux frais annexes sont à budgéter.

Tout d'abord, les incontournables frais de notaire sont à provisionner. Ils représentent généralement entre 7 et 8% du prix d'achat pour un bien ancien, et autour de 2 à 3% pour un logement neuf. Les frais de garantie, d'agence immobilière et autres s'ajoutent à cette note.

Ensuite, la remise aux normes et les travaux de rénovation constituent un poste de dépenses majeur, surtout pour l'ancien. Selon l'ampleur des travaux, les budgets peuvent vite s'envoler : de 10 000€ minimum pour une rénovation légère à 50 000€ ou plus pour une rénovation lourde.

Une fois le bien loué, d'autres frais récurrents sont à prévoir comme les charges de copropriété, la taxe foncière, l'assurance propriétaire non occupant ou encore la provision pour le fond de travaux. Sans oublier les honoraires de gestion locative si on passe par une agence, qui prélève en moyenne 8 à 10% des loyers encaissés.

Enfin, il ne faut pas négliger le coût de la garantie loyers impayés, les frais de procédure en cas de contentieux, ou les périodes de vacances locatives durant lesquelles les charges courantes sont à assumer seul.

Bref, mieux vaut provisionner largement tous ces postes et disposer d'un bon apport personnel pour démarrer son investissement locatif dans les meilleures conditions au Mans.

Financement de l'investissement locatif

Prêts immobiliers : taux, conditions, cautions

Pour la grande majorité des investisseurs, le recours à un prêt immobilier est indispensable pour concrétiser un projet locatif au Mans. Les conditions d'emprunt actuelles restent globalement avantageuses, malgré un léger renchérissement des taux ces derniers mois.

En moyenne, les meilleures banques proposent des taux d'intérêt fixes sur 20 ans autour de 1,2 à 1,8% pour un bien ancien, et de 1,5 à 2,2% pour un logement neuf selon les assurances emprunteur. Des taux très bas qui facilitent l'investissement locatif.

Le montant d'emprunt dépendra bien sûr de l'apport personnel disponible, mais aussi des revenus du ménage ou du nombre d'investissements locatifs existants déjà en portefeuille. En général, les banques n'accordent pas plus de 33% d'endettement supplémentaire par rapport aux revenus.

La nature du bien financé (ancien/neuf, standing, localisation, etc.) influe aussi sur les conditions de crédit. Les établissements considèrent que le risque est moindre pour un logement neuf dans une résidence sécurisée par exemple.

Enfin, un élément déterminant reste les garanties apportées par l'emprunteur. Au-delà du bien immobilier financé lui-même, les banques réclament souvent une caution d'un membre de la famille, voire une hypothèque ou nantissement sur un autre bien. Des assurances de prêt couvrant le décès ou l'invalidité sont aussi exigées.

Avant de se lancer, mieux vaut donc bien préparer son plan de financement et solliciter plusieurs organismes prêteurs pour optimiser les conditions et le taux proposés.

Apport personnel nécessaire  

Un des éléments clés pour bien dimensionner son projet d'investissement locatif au Mans est de disposer d'un apport personnel suffisant. Les banques exigent désormais un apport conséquent pour accorder un prêt immobilier, et ce quel que soit le type de bien ciblé.

Pour un logement ancien, que ce soit un appartement ou une maison, l'apport personnel requis se situe généralement entre 20 et 30% minimum du montant total à financer. Soit par exemple entre 40 000 et 60 000€ pour un appartement de 200 000€ dans le quartier prisé du Vieux Mans ou des Mutuelles.

Pour un bien neuf, souvent plus onéreux, le taux d'apport exigé grimpe à 30% voire 40% selon les programmes immobiliers et les promoteurs. Il faut compter 80 000 à 120 000€ d'apport pour un appartement de 300 000€ par exemple dans les résidences récentes.

Au-delà du prix du logement lui-même, il faut ajouter dans les dépenses initiales les frais d'acquisition (notaire, garantie...) ainsi qu'une provision pour les éventuels travaux de remise aux normes et d'aménagement. Un budget global de 150 000 à 200 000€ n'est pas rare pour démarrer sereinement son investissement.

La solidité de l'apport personnel reste le meilleur gage de sécurité pour obtenir un financement bancaire optimisé. Cela permet aussi de dégager une rentabilité locative intéressante dès les premières années de mise en location.

De nombreux primo-investisseurs n'hésitent plus aujourd'hui à prendre leur temps pour se constituer un apport suffisant, base de la réussite de leur futur investissement immobilier locatif au Mans.

Investissements en SCPI, OPCI ou nue-propriété

Au-delà de l'acquisition classique de biens immobiliers physiques, d'autres voies d'investissement locatif existent pour se constituer un patrimoine au Mans. La pierre-papier avec les SCPI et OPCI permet d'investir de manière plus souple et diversifiée.

Les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) donnent l'opportunité de devenir propriétaire d'une partie d'un patrimoine immobilier déjà constitué, en acquérant des parts. Un moyen accessible de se constituer un portefeuille immobilier locatif sans les contraintes de gestion quotidienne. Les loyers perçus sont redistribués aux associés sous forme de revenus trimestriels. De nombreuses SCPI disposent de biens au Mans et dans les grandes villes de la région.

Dans le même esprit, les OPCI (Organismes de Placement Collectif Immobilier) permettent aussi d'investir dans l'immobilier locatif de manière mutualisée et liquide. Mais à la différence des SCPI, ils sont éligibles aux contrats d'assurance-vie et peuvent contenir des actifs financiers. Leur gestion est confiée à des professionnels.

Programmes neufs et loi Pinel  

une autre piste intéressante est l'achat en nue-propriété sur le secteur du Mans. Cette formule consiste à acheter la pleine propriété d'un bien immobilier tout en laissant l'usufruit temporaire à un tiers (généralement le vendeur). Au terme de cette période (15 à 20 ans), l'investisseur récupère la pleine propriété. L'avantage ? Un prix d'acquisition très inférieur, de l'ordre de 30 à 50% du prix du marché. Idéal pour se constituer un patrimoine à moindre coût.

Concernant le neuf, la défiscalisation constitue un puissant levier pour maximiser la rentabilité. Le dispositif Pinel permet de bénéficier d'une réduction d'impôt de 12 à 21% sur le coût de revient de l'investissement. En contrepartie, le bien doit être loué de 6 à 12 ans à un locataire sous plafond de ressources. De nombreux programmes neufs au Mans sont éligibles.

Finalement, investir dans la pierre au Mans offre de multiples possibilités selon ses objectifs, son profil de risque et son horizon de placement.

Le rendement 

Au Mans, ville dynamique du grand Ouest de la France, l'investissement locatif s'avère particulièrement rentable ces dernières années. Avec sa proximité de Paris, ses axes routiers majeurs et son pôle universitaire attractif, la cité sarthoise séduit de plus en plus d'investisseurs en quête de rendements solides. 

Si les prix d'achat ont flambé, rattrapant partiellement leur retard par rapport aux grandes métropoles, les loyers suivent également une courbe ascendante. Un appartement de 40m2 en bon état, avec balcon et ascenseur, peut ainsi espérer rapporter 500€ par mois dans l'hypercentre, soit un rendement brut avoisinant les 6% par an. Les petites surfaces de 20 à 30m2 prisées par la portion étudiante affichent même des taux de rentabilité supérieurs à 7%.  

Ce dynamisme s'explique par la forte demande locative dans la capitale sarthoise. A l'image de nombreuses villes moyennes en France, Le Mans souffre d'un manque criant de logements, poussant les loyers à la hausse année après année. De jeunes actifs, sédduits par la qualité de vie, affluent pour se loger à proximité des pôles d'emplois. Des investisseurs avertis n'hésitent plus à miser sur ce marché locatif tendu.

Certains quartiers très recherchés, comme le Vieux Mans ou la Cité Plantagenêt, affichent ainsi des taux de rendement annuels dépassant les 7,5% pour les biens de standing. Un niveau similaire aux grandes métropoles régionales, mais pour un prix d'acquisition 2 à 3 fois moindre en euro constant ! Un véritable eldorado pour les investisseurs locatifs...

Le levier fiscal de l'impôt sur le revenu (INMP) incite aussi à l'achat dans l'ancien, via le dispositif de défiscalisation Denormandie permettant de récupérer une partie des frais sur la durée. Sans compter l'absence de plus-value lors de la revente après 30 ans de détention.

Toutefois, cette embellie ne doit pas faire oublier les risques de surchauffe et de bulle spéculative. Comme à Saint-Etienne au début des années 2010, un retournement du marché pourrait provoquer un effondrement généralisé des prix et des loyers. Une vigilance de tous les instants s'impose donc pour perpétuer durablement ces rendements attractifs.

Conseils pour bien investir au Mans

Critères de sélection d'un bien à rénover ou neuf,  rentabilité locative attendue selon les quartiers  

Pour bien investir dans l'immobilier locatif au Mans, il est crucial de sélectionner le bien correspondant parfaitement à ses objectifs et à son budget. Que l'on opte pour un logement ancien à rénover ou un appartement neuf, plusieurs critères clés sont à prendre en compte.

Dans l'ancien, l'emplacement reste primordial pour assurer une bonne rentabilité locative. Les quartiers centraux comme le Vieux Mans ou les secteurs Gare et Jacobins sont très recherchés mais affichent des prix au m2 élevés. À l'inverse, des poches de valeurs subsistent dans des quartiers comme Bellevue, Sablons ou Ronde où d'anciens pavillons demandent une rénovation lourde. 

Le potentiel de revalorisation après travaux est alors important, avec une rentabilité nette attendue de 5 à 7% selon les secteurs. Mais il faut disposer des fonds suffisants et bien cerner les besoins en rénovation (électricité, isolation, etc.).

Pour le neuf, le critère n°1 reste celui de la localisation à proximité des transports, commerces et établissements scolaires. Les meilleures rentabilités se situent sur les programmes récents au Mans Nord (6-7%), au nord du quartier Université (6-7%) et dans le péricentre (5-6%), très demandés.

Les logements avec extérieurs (balcon, terrasse) et prestations haut de gamme affichent généralement de meilleures plus-values à la revente. À l'inverse, les petites surfaces en rez-de-chaussée ou dernier étage sont à éviter.  

Plus globalement, les typologies avec 2 à 3 chambres et une surface de 60 à 80 m2 offrent le meilleur compromis entre demande locative et rentabilité dans la plupart des quartiers.

La rentabilité locative brute attendue varie énormément selon les secteurs: de 3,5 à 4,5% dans l'hypercentre, 4 à 5,5% autour des Jacobins/Gare, 5 à 6,5% au Mans Nord ou dans les nouveaux écoquartiers, jusqu'à 6-7% dans les zones plus excentrées comme Coulaines ou la Chauvinière.

Fixer ses priorités et bien analyser le marché local reste la clé d'un investissement locatif gagnant au Mans sur le long terme.

Gestion locative : faire appel à un professionnel ?

Une fois l'investissement immobilier réalisé au Mans, se pose la question cruciale de la gestion locative. Faire appel ou non à un professionnel ? Le choix dépend de plusieurs facteurs à bien évaluer.

Pour les primo-investisseurs ou ceux qui résident loin du Mans, le recours à une agence immobilière représente souvent la solution la plus simple et sécurisante. Ces professionnels se chargent de la mise en location du bien, de la sélection rigoureuse des locataires, de l'état des lieux, de l'encaissement des loyers et des éventuels contentieux. Un suivi complet en somme, mais facturé environ 8 à 10% des loyers encaissés.

A l'inverse, les investisseurs expérimentés ou ceux disposant de temps peuvent opter pour la gestion directe de leur bien. Cela permet d'économiser ces frais de gestion non négligeables. Mais implique aussi une charge de travail conséquente : visites, publicité, dossier locataire, état des lieux, recouvrement... Sans compter les risques de vacance locative, d'impayés ou de dégradations à gérer seul.

Un compromis intermédiaire existe avec les mandats simples de location ou de recouvrement de loyers confiés ponctuellement à une agence, sans mandat de gestion totale. Une solution à moindre coût pour rester maître de la relation avec le locataire.

Quel que soit le mode de gestion choisi, les pièges à éviter pour les primo-investisseurs restent les mêmes : négliger le cadre juridique, mal évaluer les charges réelles, se lancer sans apport suffisant ou se fier aveuglément aux promesses des programmes neufs. Être accompagné dans son premier investissement locatif au Mans par des experts constitue la meilleure des garanties.

Que retenir ? 

Rappelons les points essentiels à retenir. La ville du Mans constitue une réelle opportunité grâce à un marché immobilier dynamique et accessible, que ce soit pour l'ancien à rénover ou le neuf. Les quartiers centraux comme le Vieux Mans ou la Croix aux Mutuelles offrent un excellent potentiel de valorisation, tandis que les zones périphériques comme le Mans Nord permettent d'acquérir à moindre coût. 

De nombreux dispositifs fiscaux existent également pour défiscaliser intelligemment son investissement locatif : Pinel, Denormandie, Malraux... Sans oublier les solutions de financement avantageuses grâce aux taux de crédits immobiliers encore bas.

Reste ensuite à bien définir sa stratégie en amont : cibler un bien correspondant à son budget et ses objectifs, choisir le bon mode de gestion, disposer d'un apport personnel conséquent... Autant d'éléments déterminants pour la réussite de son projet sur le long terme.

Pour les primo-investisseurs, le conseil avisé d'experts réputés constitue la meilleure des garanties avant de se lancer. Que ce soit pour le montage juridique et financier, la sélection de biens à forts rendements locatifs ou encore la gestion administrative, ces professionnels vous accompagneront à chaque étape clé au Mans.

N'hésitez donc pas à les contacter pour concrétiser dans les meilleures conditions votre projet d'investissement immobilier locatif dans la capitale sarthoise !

• Mickael Zonta
• Rental Investment Director

A graduate of a major business school, and after a first successful experience in finance, Mickael Zonta began his career in real estate in 2011 in Paris before extending his activity to the Paris region and the city of Lyon. The fact that he is also a real estate investor in a personal capacity allows him to understand clients' issues in terms of investment objectives, rental yield and choice of tax regimes.