Investissement locatif Bordeaux : analyse pour un placement efficace !

Vous souhaitez réaliser un investissement locatif à Bordeaux pour augmenter vos revenus mais vous ne savez pas comment vous lancer ? Vous êtes au bon endroit ! Dans ce texte, vous trouverez toutes les informations qui vous permettront de mieux préparer votre projet.

Replay de notre conférence sur l'investissement à Bordeaux en 2024

Les avantages de réaliser un investissement locatif à Bordeaux

Bordeaux est une ville aux nombreux atouts qui a su séduire les habitants ainsi que les investisseurs immobiliers au cours des dernières années. D'ailleurs, elle figure parmi les 5 meilleures villes de France pour réaliser un projet immobilier locatif.

Bordeaux, une population croissante

Bordeaux est la neuvième ville de France ayant une population élevée, et la sixième en termes de PIB avec 80 milliards d'euros, grâce à un tissu économique riche et varié composé de nombreuses petites entreprises. La population bordelaise augmente de manière continue depuis 10 ans. Le pic se fait surtout ressentir en 2023 où le nombre d'habitants dans la ville a atteint 266 887 habitants à la fin de l’année 2023. Cependant, actuellement, la population à Bordeaux est de 261 804 habitants. Malgré cette légère fluctuation, la demande locative reste forte, soutenue par la vitalité économique et l'attractivité de la ville, qui en font un lieu stratégique pour l’investissement immobilier locatif.

D'ailleurs, il faut savoir que le ratio propriétaire - locataire est favorable pour l'investisseur immobilier qui s'intéresse à Bordeaux. En effet, selon les estimations, seulement 31 % des Bordelais sont propriétaires de leur résidence. Cela permet de soutenir la demande locative.

Bordeaux, une ville historique réputée

Faire un investissement locatif à Bordeaux c'est également choisir une région qui symbolise l'art de vivre de la France. Avec ses édifices bien construits, ses traditions culinaires, ses vinicoles et sa proximité avec l'océan en font des avantages considérables. L'architecture de cette ville en fait une véritable pépite pour adapter le prix locatif en fonction de la zone et avoir un seuil de rentabilité varié. Elle a également reçu la distinction de l'UNESCO en entrant sur la liste du Patrimoine mondial au titre d'Ensemble urbain exceptionnel en 2007. Elle a été élue N°1 des villes à découvrir au monde par le Guide international LONELY PLANET.

Bordeaux, une ville étudiante populaire

Bordeaux compte également une véritable communauté dédiée aux étudiants, qui représente 17 % de la population bordelaise. Le secteur immobilier est pérenne puisque cela assure une forte demande pour la location d'appartement de petites surfaces et les colocations pour les logements disposant de plusieurs pièces. Elle est classée au palmarès général des villes ayant le plus d’étudiants. La gestion locative y est plus facile en raison du nombre conséquent d’étudiants en recherche d’appartement. Dans une zone étudiante, l’investissement pour une collocation est le plus adapté pour les logements disposant de plusieurs pièces. 

Bordeaux, un dynamisme économique rassurant

L'économie bordelaise est dynamique et se porte très bien. C'est un élément à prendre en considération dans le choix du lieu pour faire un investissement locatif. Une ville avec une bonne économie globale en France est souvent synonyme d’évolution constante, ce qui rassurera quiconque souhaite investir dans l'immobilier à Bordeaux.

La ville offre énormément d'opportunités en termes d’investissement pour faire grimper vos revenus mensuels. L'économie est répartie entre l'aéronautique, la santé et le numérique. Ces différents secteurs représentent à eux seuls 110.000 emplois. Bordeaux est également la 4e ville ayant une meilleure situation financière, un critère non négligeable pour faire grimper le prix d'un investissement locatif.

Bordeaux offre un cadre idéal pour une bonne qualité de vie

Bordeaux bénéficie d'un cadre de vie exceptionnel. Cette ville dispose d'un patrimoine historique riche, ses nombreux espaces verts, et un climat doux. Ces atouts attirent chaque année de nouveaux habitants. La ville, inscrite au patrimoine mondial de l’UNESCO, propose un mélange harmonieux d’architecture classique et de modernité. Cela est d'ailleurs renforcé par des projets de réaménagement urbain. De plus, Bordeaux bénéficie d’une scène culturelle dynamique. Elle abrite de nombreux musées, théâtres, et festivals. Elle offre gastronomique de qualité, portée par la réputation de ses vins. Ce cadre favorable en fait un lieu de choix pour une vie active et agréable.

Le rendement locatif à Bordeaux

Le rendement locatif à Bordeaux se situe généralement entre 3 % et 6 %, selon l'emplacement, le type de bien, et la demande locative. Les quartiers prisés comme le centre-ville offrent des rendements plus bas en raison de prix d'achat élevés. Cependant, ils bénéficient d’une forte demande locative et d’un potentiel patrimonial intéressant. Les quartiers en plein essor peuvent afficher des rendements plus attractifs (jusqu'à 6 %). Les prix d'achat sont en effet plus accessibles, tout en profitant d’une hausse de la demande due à des projets de réaménagement urbain.

Où investir dans l’immobilier locatif à Bordeaux ?

Vous êtes prêt à investir dans l’immobilier locatif à Bordeaux ? Pour optimiser la rentabilité de votre projet, vous devez choisir un bon emplacement. Alors, où investir dans l’immobilier locatif à Bordeaux ? Voici les quartiers les plus prisés par les investisseurs !

Downtown

Le centre-ville de Bordeaux est très prisé d’un point de vue immobilier. Ce dernier comprend le triangle d'or bordelais qui inclut les quartiers Jardin publics, Tourny, la rue Sainte Catherine (plus grande rue piétonne d'Europe). Dans cette zone, les prix de l'immobilier oscille entre 6 000 et 9000 euros /m². Ce prix élevé est dû à l'intérêt des investisseurs fortunés pour les logements de la ville, surtout depuis la rénovation exceptionnelle du centre de Bordeaux. Ils sont à mettre en rapport avec des loyers entre 20 euros / m² et 30 euros / m². Cela ne permet pas d'atteindre des rendements supérieurs à 5 % pour un appartement meublé longue durée. C'est donc un secteur à privilégier pour un investissement immobilier plutôt patrimonial.

À cela s'ajoute le quartier des Chartrons, emblématique et semblable au centre-ville en matière d'investissement patrimonial. Son charme, ses bâtiments anciens, et sa proximité avec les quais en font un choix de premier plan pour les investisseurs à la recherche d'un bien à forte valeur ajoutée dans une zone historique prisée.

Les quartiers bénéficiant d’un prix locatif en hausse 

Si vous êtes à la recherche d'un prix locatif en hausse et d’un rendement immobilier plus élevé, plusieurs zones en devenir sont particulièrement intéressantes. C’est le cas du quartier Bastide-Niel, qui se transforme en prolongement du centre-ville sur l’autre rive de la Garonne, attirant ainsi les résidents en quête de modernité tout en restant à proximité du cœur de Bordeaux. Le quartier de Bacalan est également en plein essor, porté par des projets de développement qui dynamisent le marché immobilier local.

Le quartier de la gare Saint-Jean Belcier est un autre secteur à fort potentiel. Il est actuellement soutenu par une Opération d'intérêt national (OIN). L’OIN vise à réhabiliter d’anciennes friches ferroviaires et industrielles pour y développer des logements. Près de 64 000 foyers devraient être créés dans ce secteur d'ici 2035, englobant également les communes voisines de Bègles et Floirac. Ces initiatives en cours font de ces quartiers des lieux privilégiés pour les investissements immobiliers, avec des perspectives de valorisation à long terme.

Dans tous les cas, pour réussir votre projet d'investissement locatif, il convient de bien choisir votre quartier. De ce fait, commencez par prendre en compte les projets en cours tels que l'accroissement des moyens de transports, qui vont participer au développement de certains quartiers. Cela permet de faciliter l’accès à votre projet de résidence immobilière locative. 

Si vous souhaitez vous tourner vers des locations dédiées aux étudiants, rapprochez-vous vers la place Saint-Pierre. Autrement, pour faciliter la location des étudiants, sélectionnez des emplacements autour des facultés comme à Talence, Pessac et Mérignac par exemple

Quel est le prix d’un bien immobilier à Bordeaux en 2024 ?

Le prix d’un bien immobilier à Bordeaux varie d’un bien à un autre. Le prix moyen d’un appartement est de 4 544 euros/m², avec une fourchette allant de 2 982 euros à 5 910 euros/m², et reste relativement stable. En revanche, le prix moyen d’une maison a connu une légère baisse, passant de 5 910 euros à 5 511 euros/m².

Quel type de bien immobilier choisir pour son investissement locatif à Bordeaux ?

Si vous investissez à Bordeaux, plusieurs options s'offrent à vous. Le choix du type de bien dépend de votre objectif et de votre budget.

Les appartements dans les quartiers centraux, en particulier ceux proches des commodités et des transports en commun, sont prisés par la population jeune et active. Les petites surfaces ou les studios sont également attractifs, répondant à la demande croissante des célibataires et des étudiants. Les maisons en périphérie, offrant un cadre plus spacieux. Elles attirent les familles.

Quels sont les dispositifs de défiscalisation applicables à Bordeaux pour investir dans l’ancien ?

A tax exemption scheme is designed to encourage French investors to renovate or build old housing. Consequently, a tax exemption law allows for a reduction in taxes depending on the property investment undertaken. To invest in Bordeaux, it is important to choose the appropriate tax exemption scheme according to its advantages and the desired project.

The Malraux law

La loi Malraux permet d’investir dans un logement ancien et réhabilité pour atténuer la charge fiscale. L’investisseur procède à l’achat du bien avec une enveloppe de travaux attachée à ce dernier. Il pourra ensuite récupérer 22 % ou 30 % du montant des travaux par année fiscale durant 4 ans au maximum. Cette loi est applicable à Bordeaux pour favoriser l’investissement immobilier ancien.

La loi du déficit foncier

The land deficit or more commonly known as the law of land deficit is a tax system that allows to erase part of the land income on taxes. Its effects can be combined with other tax exemption laws. It is also an alternative to the Pinel law which favours investment in new property.

Le dispositif Pinel ancien 

Votre investissement immobilier ancien à Bordeaux peut être placé sous le dispositif Denormandie, mieux connu sous le nom de Pinel ancien. Ainsi, vous profiterez d'une réduction d'impôts, de 12 %, 18 % ou 21 % selon la durée de mise en location.

Le dispositif d’encadrement des loyers à Bordeaux

À Bordeaux, l’encadrement des loyers est entré en vigueur en juillet 2022. Ce dispositif a pour principal objectif de lutter contre la flambée des prix du logement, une problématique courante dans les grandes villes françaises, comme à Bordeaux. Instauré par la loi ÉLAN, il impose un montant à ne pas dépasser lorsque vous fixez le loyer de votre bien mis en location dans la métropole bordelaise. Le but est de contenir les loyers excessifs tout en garantissant un marché locatif plus accessible aux résidents. A noter que cette réglementation concerne principalement les nouveaux baux et les renouvellements, sauf exceptions (notamment pour les logements meublés haut de gamme). Et si le propriétaire bailleur ne respecte pas ce dispositif, il s’expose à de lourdes sanctions.

Qu’en est-il de la loi anti Airbnb à Bordeaux ?

Outre l’encadrement des loyers, Bordeaux a également instauré des mesures restrictives contre la location de courte durée via des plateformes comme Airbnb. Ces mesures permettent de préserver le parc de logements accessibles aux habitants permanents. Elles imposent aux propriétaires de résidences secondaires de limiter les locations à 120 jours par an. 

Perspective du marché immobilier à Bordeaux en 2024 !

Cette année, le marché immobilier à Bordeaux restera dynamique. La ville, réputée pour son patrimoine, son art de vivre, et son attrait touristique, continue à maintenir une forte demande immobilière. Les zones du centre et celles éligibles au dispositif Pinel se démarquent. Ils attirent la majorité des investisseurs grâce à des avantages fiscaux attractifs. Les logements dédiés aux étudiants restent les plus intéressants. Ils sont tirés par le nombre d’étudiants et une métropole en constant développement. 

Même avec des perspectives prometteuses, certains défis subsistent, notamment la pression sur les prix ainsi que la nécessité d'un équilibre entre prix d'achat et rendement. La gestion locative et la fluctuation des taux d'intérêt sont également à considérer avant d'investir dans cette ville.

Malgré ces défis, notez que le marché immobilier dans cette ville reste concurrentiel. Mais avant de se lancer, vous devez analyser les différentes zones et comprendre les besoins de la population locale.

Pour vous aider dans cette démarche, Investissement Locatif est la meilleure solution !

Contactez Investissement Locatif pour mieux investir à Bordeaux !

Pour atteindre votre objectif en investissant à Bordeaux, faites appel à un expert dans le domaine. Notre société, Investissement Locatif, vous accompagne de « A à Z » pour vos projets locatifs et immobiliers à Bordeaux, avec une approche par le rendement locatif. Notre équipe est composée de chasseurs immobiliers, d'architectes d'intérieurs, de décoratrices, ainsi que des spécialistes de la gestion locative. Avec nos services, vous bénéficiez des précieux conseils de nos experts pour augmenter votre seuil de rentabilité !

• Mickael Zonta
• Rental Investment Director

A graduate of a major business school, and after a first successful experience in finance, Mickael Zonta began his career in real estate in 2011 in Paris before extending his activity to the Paris region and the city of Lyon. The fact that he is also a real estate investor in a personal capacity allows him to understand clients' issues in terms of investment objectives, rental yield and choice of tax regimes.