Investissement locatif à Dax

Dax, une ville bien placée, festive et riche en traditions

Au cœur des Landes, Dax est une ville qui bénéficie d'un emplacement stratégique. Elle se trouve à seulement 30 km des plages du sud des Landes. Elle a également l’avantage de se situer à proximité de grandes villes, comme Bordeaux. Agréable, conviviale et fascinante, cette localité est réputée pour ses activités thermales dont les premiers témoignages remontent à l’époque romaine. Ayant envahi le secteur autrefois appelé « Aquae-Tarbeliccae », les romains découvrent les bienfaits des eaux locales.

C’est ainsi que le thermalisme dacquois a vu le jour. Cependant, il a fallu attendre quelques siècles pour pouvoir jouir de l’activité thermale. Grâce à l’essor du chemin de fer au XIXe siècle, la localité a pu accueillir de nombreux curistes provenant notamment des autres villes françaises. Jusqu’à aujourd'hui, cette cité reste leur destination privilégiée et ainsi la première ville thermale de l’Hexagone. À ses portes se trouve également Saint-Paul-lès-Dax. C’est un endroit paisible où séjourner et se détendre pendant les cures grâce à son lac et sa forêt.

La cité dacquoise s’avère également un lieu très festif et animé. Dans cette localité, les fêtes sont érigées au rang d’art. Toute l’année, plusieurs manifestations viennent rythmer le quotidien des habitants avec en point d’orgue, la fameuse Feria qui est un programme festif taurin. Vous pouvez également distinguer les marchés nocturnes, et les journées artisanales et gastronomiques. Sans oublier le Salon du livre qui se tient en avril, les berges éphémères de juin à septembre et les différentes animations de Noël.

La ville dacquoise, un lieu de rendez-vous des gastronomes

À Dax, la gastronomie est à la fois une tradition et un élément à part entière de la culture locale. Cette commune est devenue un lieu naturel de rendez-vous pour les amateurs de bonne cuisine. Vous retrouverez, dans ses nombreux restaurants prestigieux, les spécialités constituant le patrimoine culinaire du département des Landes et du sud-ouest de la France. Viandes, salades, poisson, pastis, la gastronomie rime avec plaisir dans cette localité.

Dans les matinées du samedi et du dimanche, le marché de Dax offre des produits locaux de qualité. Asperges des sables des Landes, kiwis de l’Adour, et autres fruits et légumes sont autant des promesses de recettes succulentes. Sans oublier le foie gras qui est un véritable emblème de la cuisine du sud-ouest.

Déplacements et transports à Dax

Comme la ville de Caen, Dax est facilement accessible grâce à des moyens de transport bien développés. Par exemple, un réseau de transports en commun appelé Couralin compte 6 lignes de bus. Presque toutes les lignes partent de Saint-Paul-lès-Dax pour rejoindre les autres quartiers de la ville. La ligne 2 permet par exemple de rejoindre le quartier Lanot. La ligne 4 part de Saint-Paul-lès-Dax pour rejoindre le Village landais. Les bus 2 et 3 passent également près de la célèbre église Saint-Vincent-De-Xaintes.

Outre cela, un réseau de navettes gratuites connu sous le nom de Vitenville vous permet de rejoindre le centre-ville dacquois et Saint-Paul-lès-Dax. Toutes les 10 ou 15 minutes, il propose différents circuits. D’abord, la Fontaine Chaude part toutes les 15 minutes de la salle Félix-Arnaudin et s’arrête au marché de Saint-Paul-lès-Dax. Ensuite, la Chalosse relie la place de Saint-Pierre à la mairie toutes les 15 minutes. Quant à la Tortre, elle rejoint Borda Cuyès et la mairie de Dax toutes les 10 minutes.

Dax peut également compter sur le Pôle d’échanges multimodal (PEM) de sa gare. Il s’agit effectivement d’un point de rencontre de tous les modes de transport. Plusieurs lignes de bus urbains et interurbains sont en correspondance au sein de cette plateforme. Vélos, trains et taxis y circulent également. Des lignes des autres réseaux desservent en même temps le territoire, dont le Blablabus qui permet de rejoindre Bordeaux en 2h25. Le réseau Flixbus permet également de relier Dax à Paris Bercy ou Massy.

Dax, un véritable pôle de développement économique et commercial

Bien située au cœur des Landes, sur la rive gauche de l’Adour, Dax est une ville dynamique. C’est pourquoi elle séduit les jeunes couples, les travailleurs, les cadres et les ouvriers. La ville compte environ 5 817 entreprises. 

Toujours d’actualité, le thermalisme est l’un des pôles économiques les plus lucratifs du territoire. Spécialisée dans le traitement de la phlébologie, des maladies gynécologiques et rhumatologiques, la ville accueille plus de 60 000 curistes chaque année. Le secteur immobilier est également perçu comme étant porteur. En effet, il fait partie des secteurs d’activité ayant eu le plus d’entreprises créées sur ces trois derniers mois.

Aussi, l’activité commerciale y est particulièrement importante. La ville regorge désormais de plus de 700 commerces et de services. La plupart des rues commerçantes se trouvent au cœur de la cité dont une partie est piétonne. Ce qui permet aux résidents de circuler librement sur la place de la Fontaine Chaude. Sans oublier les commerces de proximité, notamment le fameux centre commercial Grand Mail.

Plusieurs projets sont en cours afin d’optimiser l’attractivité du secteur. Parmi les plus porteurs, vous pouvez distinguer la réhabilitation des Halles de Dax, la construction d’un centre aquatique intercommunal et d’une médiathèque. Le réaménagement du stade Maurice Boyau et la réparation des rues du plateau piétonnier sont aussi au programme.

Une ville de choix pour les étudiants

La ville dacquoise est un pôle d’enseignement important de l’agglomération du Grand Dax. Pour les tout-petits et leurs familles, de nombreuses crèches municipales, familiales ainsi que des assistantes maternelles indépendantes y sont mises à disposition. Dans tous ses quartiers, la commune recèle également d’écoles maternelles, élémentaires et primaires.

Vous découvrirez aussi l’école de la nature créée dans le cadre d'une politique de développement durable. Elle mène des opérations éducatives à destination des enfants dans les différents secteurs dacquois afin de les rendre plus sensibles au respect de l’environnement. Le territoire abrite également 2 collèges, 1 lycée public et un groupe scolaire privé. Il s’agit notamment d’une ville de choix pour les étudiants. En effet, la ville héberge de bons établissements d'enseignement supérieur, comme l’Institut du thermalisme, l’école supérieure d’ingénierie informatique IN’TECH et l’Institut de formation en soins infirmiers (IFSI).

Dax, un marché immobilier stimulé et rentable

Actuellement, le prix moyen au mètre carré y est de 2 183 euros pour les appartements et de 2 393 euros pour les maisons. Dans ce secteur, le meilleur rendement locatif reste un studio qui offre une rentabilité locative de 11 %. Il sera également intéressant de mettre en location un appartement deux-pièces avec un rendement locatif brut de 8 %.

Avec une moyenne d’âge de 43 ans, la ville compte près de 21 500 habitants. Environ 39 % des habitants sont des actifs empruntant quotidiennement les transports en commun. Il est bon de noter que plus de 35 % des résidents sont propriétaires de leurs logements. Les potentiels locataires représentent donc 62 % de la population locale. Ainsi, vous n’aurez aucune difficulté à trouver preneur pour un bien mis en location.

Le coût moyen du loyer est d’environ 11 €/m2 pour un appartement et de 10,6 €/m2 pour une maison.

Les types d’investissement locatif possibles à Dax

L’investissement locatif à Dax s’avère intéressant puisque la demande locative reste forte et supérieure à l’offre dans cette localité. Vous avez la possibilité de louer un bien nu ou meublé. Cependant, les curistes occupent une grande part des locataires. Ainsi, il est préférable de louer un bien meublé en location saisonnière. Vous devez proposer une propriété adaptée à votre cible et à ses besoins en termes d’aménagement.

Il faut que vous sachiez que les cures thermales s’effectuent de mars à novembre. Ce qui vous permet de profiter d’une location potentielle de 8 mois sur 12. Il existe néanmoins des saisonnalités dans les cures, et les mois d’octobre et novembre sont les plus fréquentés. Durant ces deux mois, la demande locative est intense. Vous avez alors la possibilité de réviser votre loyer à la hausse.

Les quartiers où investir à Dax

Comme dans tout projet d’investissement locatif, la règle fondamentale est de choisir soigneusement l’emplacement du bien. Il doit notamment s’agir d’un lieu où la demande locative est forte. 

Le centre-ville de Dax est un quartier où il fait bon investir de par son dynamisme et sa convivialité. Il recèle de nombreux commerces et de services de proximité. Transports, halles, marchés et brocantes, tout cela fait de ce secteur un endroit très huppé. Cependant, il s’agit d’une localité chère à l’achat. En effet, le prix au mètre carré y vaut en moyenne 2 639 €/m2 pour un appartement et 2 273 €/m2 pour une maison.

Situé sur la rive droite de l’Adour, Sablar est aussi un quartier dacquois agréable et convivial. Au paysage verdoyant et à l’ambiance animée, ce secteur abrite des habitants majoritairement célibataires. Ils ont des revenus modérés et sont principalement locataires de leurs logements. Aussi, ce lieu est bien entouré de différentes infrastructures de transports, d’éducation, de santé, de commerces et de loisirs. Dans ce secteur, le coût d’un appartement tourne autour de 2 253 €/m2 et de 1 613 €/m2 pour une maison.

Un autre endroit intéressant pour investir dans l’immobilier locatif à Dax est le quartier de Cuyès. Il fait effectivement partie des secteurs qui ont connu le plus de transformations dans cette commune : réaménagement de nombreux bâtiments, des parkings publics, des axes piétons et du stade. Le Cuyès d’aujourd’hui est donc un lieu moderne, sécurisé et réhabilité. Dans cette localité, un appartement vaut en moyenne 2 512 €/m2. Quant à une maison, le coût du mètre carré est d’environ 2 270 €. 

• Mickael Zonta
• Rental Investment Director

A graduate of a major business school, and after a first successful experience in finance, Mickael Zonta began his career in real estate in 2011 in Paris before extending his activity to the Paris region and the city of Lyon. The fact that he is also a real estate investor in a personal capacity allows him to understand clients' issues in terms of investment objectives, rental yield and choice of tax regimes.