Rental investment in Lyon, an obvious choice for savvy investors

Key figures :

• Prix au mètre carré : 4 657 € pour un appartement (de 3 181 € à 6 155 €) 
• Loyer mensuel moyen : De 12 € à 26€ au m2 selon le bien et le quartier
• 2nd largest student city in France
• Average gross yield: from 3 to 6% depending on the neighbourhood

L'investissement locatif à Lyon s'impose comme une évidence pour l'investisseur immobilier qui recherche une ville attractive et un rendement locatif intéressant. En effet, cette métropole arrive à la 2ème place du palmarès des villes françaises où investir. Lyon bénéficie d'un positionnement géographique stratégique : à 2 heures de Paris, de Genève et proche de l'Italie.

Cette position en fait depuis toujours un carrefour de l'Europe. Son économie est forte et son implantation au cœur de la région Rhône Alpes Auvergne (anciennement Rhône Alpes), 2ème région de France pour son PIB, lui assure un excellent dynamisme économique dans le futur.

Je suis Mickael Zonta, directeur d'Investissement-Locatif.com et investisseur immobilier. Passionné par l'immobilier et l'investissement, je souhaite partager avec vous mes connaissances du marché lyonnais. Dans cet article, vous découvrirez les points importants à prendre en compte si vous souhaitez réaliser un investissement dans l'immobilier locatif à Lyon. Où acheter à Lyon ?

Quel est le prix au mètre carré à Lyon ? Nous reviendrons également sur les questions récurrentes des investisseurs, dont la première : où investir à Lyon... et à l'inverse, quels sont les arrondissements à éviter à Lyon. Enfin, nous aborderons les différents régimes de location vide et location meublée sous le prisme du marché lyonnais, afin de vous éclairer sur le meilleur régime de défiscalisation pour l'investisseur locatif à Lyon.

Real estate investment in Lyon: economic advantages for a long-term investment

Un des premiers éléments à prendre en compte pour tout investisseur immobilier, c'est le niveau de dynamisme économique du lieu d'investissement. À ce titre, Lyon fait figure d'exemple. Avant d'investir, interrogez-vous : comment se porte le marché de l'emploi ? Est-ce que le tissu économique est bien développé ? Est-ce que la région dispose d'un réservoir d'emplois et d'entreprises... ou est-ce que le seul employeur est une usine en fin de vie ?

Ces questions doivent être abordées avant même de consulter les annonces des logements dans le journal. Un investissement rentable dans la durée suppose un locataire qui paie son loyer et je déconseille toujours d'investir en rase campagne, si le tissu économique n'est pas solide. Par définition, les locataires doivent être en mesure de régler leur loyer.

In this respect, Lyon has some serious advantages and this is what makes real estate in Lyon so attractive. First of all, it is the capital of the Rhône Alpes-Auvergne region, which is the second region after the Île-de-France in terms of GDP. It is therefore logical that Lyon has a strong economic dynamism with many companies in all sectors, particularly in new technologies.

Economic dynamism : 

• Taux de chômage T1 : 7,7% (moyenne nationale : 8,6%)

• French Tech Label

• France's 2nd largest economic hub and one of the top 20 richest cities in Europe

• France's leading healthcare cluster: Lyonbiopole and 2nd largest logistics region in France

• 2nd largest city for congresses and trade fairs at the national level

• 5 competitiveness and research clusters, 2 of which are world class

Après ce premier élément, vous devrez analyser le dynamisme démographique. Si le lieu d'investissement se vide de sa population, alors la demande locative baissera... Sur ce point également, la métropole lyonnaise fait figure d'exemple. La population lyonnaise a connu une croissance moyenne de 1,1 % par an sur les cinq dernières années (source INSEE).

La métropole de Lyon compte à ce jour plus de 1,4 million d'habitants, ce qui en fait la 3e métropole française la plus peuplée après Paris et Marseille, tout en disposant d'un meilleur dynamisme démographique (source Insee Métropole Lyon).

Population :

• 530 000 habitants (troisième ville de France)

• 2,310,000 inhabitants (urban area)

• Population growth on the rise: +4% per year

This dual economic and demographic attractiveness is a guarantee of sustainability for anyone who wants to invest in rental real estate in Lyon.

Lyon has been ranked as the top French metropolis in the "city of today, metropolis of tomorrow" ranking. This ranking by Pwc is based on a large number of criteria and Lyon creates a surprise by coming out ahead of major cities such as Toulouse .

Culture and Heritage : 

• An exceptional geographical location (1 hour 40 minutes from the Côte d’Azur by train and 2 hours by road from the slopes)

• Capital of gastronomy

• 12 museums (Museum of Fine Arts, Museum of Confluences, Museum of Cinema and Miniatures, etc.) 

• Highly renowned events: Festival of Lights (1.8 million spectators), Les Nuits de Fourvière (200,000 spectators), Dance Biennale (100,000 visitors, etc.) 

• 4 districts of Lyon (Fourvière, Old Lyon, Croix-Rousse and Presqu'Île) are listed as UNESCO World Heritage Sites (an area of 500 hectares)

• Exceptional monuments: Saint Jean Cathedral, Notre-Dame de Fourvière Basilica and the Gallo-Roman theater, Place Bellecour, Tête d'Or Park, Place des Terreaux, Lyon Opera House

Lyon, a university center of excellence and a leader among student cities

En plus de son attractivité économique, la ville de Lyon est également réputée pour ses pôles universitaires et ses écoles supérieures. Ainsi Lyon est la 2ème ville en nombre d'étudiants, avec 191 300 étudiants inscrits en 2025, dont 10% d'étudiants étrangers.

La clientèle étudiante est intéressante puisque les étudiants sont en très grande majorité locataires. Les investissements immobiliers dans une résidence étudiante présentent une certaine rentabilité. De plus, les parents sont garants, ce qui permet au bailleur de disposer de solides garanties.

Enfin, les étudiants à Lyon louent en général des petites surfaces, comme un studio ou des colocations ce qui permet aux bailleurs lyonnais de disposer de rendements locatifs plus élevés. Pour l'investisseur immobilier locatif à Lyon, cette population d'étudiants lyonnais représente donc un excellent signal.

Students:

• 2nd student city in France and elected in 2018 "Best student metropolis in France".

• 191 300 étudiants

• L'université de Lyon classée dans le TOP 10 des meilleures universités d'Europe et 34ème mondiale (QS Best Student Cities)

Reste à bien cibler les attentes des étudiants en choisissant le quartier de Lyon selon deux catégories : d'une part les quartiers lyonnais dans lesquels les étudiants étudient, et donc que certains privilégient pour l'aspect pratique. Et d'autre part les quartiers lyonnais les plus « cool », qui attirent les étudiants disposant de ressources financières supérieures et qui recherchent un logement de choix à Lyon pour un meilleur cadre de vie. D’où l’avantage de rénover les logements dans le centre.  

In this respect, we recommend the Confluence district in Lyon 2nd, even though prices have already risen significantly since the "Confluence" project, Gerland in Lyon 7th and the Part Dieu district in Lyon 3rd. These are all up-and-coming areas, therefore, where property investors can count on the potential for price growth over the next ten years.

The areas of Lyon most sought after by students with the highest financial means are mainly the peninsula, the old Lyon, which is located in the lower 5th arrondissement, and the 6th arrondissement.

Transportation :

• The Lyon Part-Dieu and Perrache stations are equipped with the TGV line, and allow you to reach Paris in 2 hours.

• 4 metro lines including 1 automatic and 6 tramway lines. 36% of home-to-work journeys are made by public transport. 

• + more than 100 bus lines.

• 1000 self-service bicycles

• 1 international airport

Rental yield in Lyon: up to 5.5% gross in Lyon and over 6% in Villeurbanne

Les prix à l'achat à Lyon ont nettement augmenté entre 2023 et 2025, avec une hausse de +11,60% sur un an (source notaires, au juin 2021). Cette augmentation des prix à l'achat, signe d'une forte attractivité de la ville, rend difficile l'obtention d'une forte rentabilité.

Toutefois, il existe des dispositifs de défiscalisation qui permettent de réduire le taux d’imposition en fonction de la loi. Ainsi, le rendement locatif à Lyon pourra atteindre 5,5% brut si vous faites le choix d'investir dans l'ancien avec un dispositif de loi comme Malraux ou en LMNP, puis de rénover et de meubler le bien.

With the Malraux law (scheme), property investors can benefit from a tax reduction of up to 30%. This scheme is not subject to a rent ceiling, which can be advantageous for your investment.

Le dispositif de défiscalisation le plus attractif, que ce soit pour disposer d'un loyer plus élevé ou encore d'une fiscalité favorable est le régime LMNP réel (loueur en meublé non professionnel, avec déclaration au réel). Avec ce dispositif, vous percevez des revenus locatifs non imposés, valables sur un appartement ou une résidence ancienne. Contrairement au dispositif Pinel, ce régime permet d’accéder à de plus grands choix sur les appartements dans le centre de la ville. Ces derniers sont pour la plupart des biens immobiliers anciens qui ont juste besoin d’une rénovation.   

Sauf exception, nous déconseillons l'investissement en Pinel à Lyon, qui offre des rendements très bas, même en incluant l'avantage fiscal. La loi Pinel offre une réduction de l’imposition. Toutefois, en investissant en Pinel, les logements neufs sont les plus favorisés. Ce qui revient à un investissement plus cher comparé à celui réalisé sur des logements anciens.

The rule for rental investors is the same as in Paris or Bordeaux: a small studio type space in Lyon or T2 will allow a better return. Larger areas will have to be used as shared flats to offer a satisfactory return.

What type of apartment to choose in Lyon?

The rental investment in Lyon does not necessarily differ from a rental investment in Paris. Thus we always find the same types of products that allow us to obtain a high return while having a strong liquidity at the time of resale. We will advise you to choose according to your budget a studio in Lyon, a T2 or a shared apartment.

As the rental pressure is less strong in Lyon than in Paris, we will opt for slightly larger surfaces in order to better match the reality of the Lyon property market. Whatever the type of property you choose, it must correspond to your target tenants. In this respect, theproperty investor in Lyon must know the neighbourhoods well.

The most attractive system, whether for having a higher rent or a favorable tax system, is the real LMNP system (non-professional furnished rental, with real declaration).

Where to invest in Lyon and which districts to focus on?

Our property hunter in Lyon, has an excellent knowledge of the market. Originally from Lyon, he has worked in several agencies in Lyon for more than 9 years. During these years, Lyon's districts have evolved and the city has been transformed thanks to major projects initiated by the Metropolis of Lyon.

Ces projets de rénovations nous rappellent ceux de Bordeaux ou encore de Paris et démontrent une volonté politique de développement pour la ville, ainsi que des ambitions futures fortes. Nous pensons notamment au projet Lyon Confluence, Lyon Gerland, Lyon Part-Dieu entre autres, que vous pourrez retrouver sur le site du Grand Lyon.

The up-and-coming districts of Lyon are the confluence in Lyon 2, Lyon 8, Villeurbanne , even if the price of real estate has already increased considerably since the "Confluence" project; Gerland in Lyon 7, the Part Dieu sector in Lyon 3rd.

Prices per square meter in Lyon

Lyon compte différentes zones et vous découvrirez des quartiers où le prix au mètre carré à Lyon varie beaucoup. En analysant le marché immobilier lyonnais de début 2025, on observe une tendance moyenne des prix des appartements à un niveau médian de 4 657 euros par mètre carré. Cependant, certains biens immobiliers se distinguent par des valeurs plus élevées, atteignant parfois jusqu'à 10 868 euros par mètre carré.

Pour des biens spécifiques, comme un appartement T3 à rénover, le tarif moyen s'élève à 5 579 euros par mètre carré. À l'inverse, un appartement T5 se négocie autour de 5 766 euros par mètre carré. Concernant le marché des maisons, une maison de cinq pièces à rénover se vend en moyenne à 4 253 euros par mètre carré, tandis que son équivalent en neuf s'évalue à environ 4 353 euros par mètre carré. Ces chiffres reflètent les nuances du marché immobilier lyonnais, où le prix varie significativement en fonction du type de bien et de son état (neuf ou ancien)

Location meublée vs location vide à Lyon : que choisir en 2025 ?

Lyon reste l'une des villes les plus dynamiques de France pour investir en immobilier locatif. Mais une question essentielle se pose une fois le bien acheté : faut-il le louer vide ou meublé ? En 2025, les arbitrages entre rentabilité, fiscalité et gestion sont plus importants que jamais. Voici un comparatif détaillé pour faire le bon choix selon votre stratégie patrimoniale.

Location meublée à Lyon : rentabilité optimisée, mais gestion plus active

La location meublée consiste à louer un logement équipé de l'ensemble du mobilier nécessaire à une vie normale. Elle séduit particulièrement à Lyon auprès des étudiants, des jeunes actifs en mobilité professionnelle et des cadres en mission temporaire.

Avantages :

• Loyers plus élevés : +10 à +25 % par rapport à une location vide

• Taux de rotation locative plus rapide, ce qui permet d'ajuster régulièrement les loyers au marché

• Fiscalité ultra avantageuse grâce au régime LMNP réel

• Une meilleure adéquation avec les quartiers dynamiques de Lyon : Confluence, Part-Dieu, Croix-Rousse, etc.

Inconvénients :

• Durée de bail plus courte (1 an renouvelable ou 9 mois pour un étudiant)

• Turnover plus important → gestion plus chronophage (états des lieux, remplacements de meubles, recherche de locataires)

• Obligation de fournir un inventaire complet et conforme

Location vide à Lyon : stabilité locative, mais fiscalité moins attractive

La location vide est historiquement plus répandue à Lyon, notamment pour les familles ou les jeunes couples à la recherche de stabilité.

Avantages :

• Bail plus long (3 ans renouvelable)

• Moins de gestion locative : moins de turnover, moins de meubles à entretenir

• Plus simple pour les grandes surfaces (T3, T4, maisons)

Inconvénients :

• Loyers généralement inférieurs à ceux pratiqués en meublé
• Moins de souplesse pour réajuster les loyers en cours de bail
• Fiscalité moins avantageuse : déduction limitée au régime micro-foncier ou régime réel foncier (moins performant que le LMNP)

Le LMNP réel à Lyon en 2025 : l'arme secrète de l'investisseur avisé

Le régime fiscal du LMNP réel (Loueur en Meublé Non Professionnel au réel) reste le dispositif le plus intéressant pour un investissement locatif meublé à Lyon.

Pourquoi ? Il permet d'amortir la valeur du bien (hors terrain) ainsi que les meubles et les travaux. En pratique, vos revenus locatifs sont non imposés pendant 10 à 15 ans. Il s'applique aussi bien à un studio dans le 7e qu'à une colocation rénovée à Villeurbanne.

En 2025, c'est d'autant plus pertinent que les prix ont ralenti leur hausse, ce qui offre plus de marge pour acheter et rénover. La demande locative sur les meublés reste forte, notamment chez les étudiants et jeunes actifs post-Covid. De nombreux investisseurs choisissent le meublé rénové ancien dans des quartiers à fort potentiel, optimisant à la fois la fiscalité et le rendement.

Cas pratiques : meublé ou vide, quel est le plus rentable à Lyon ?

Exemple 1 : Studio de 20 m² à Gerland (Lyon 7e)

• Location vide : 520 €/mois → Rendement brut 4,5 %

• Location meublée : 630 €/mois → Rendement brut 5,5 %

• Avec LMNP réel : imposition quasi-nulle sur 10 ans

Verdict : Le meublé est plus rentable si vous acceptez un peu plus de gestion.

Exemple 2 : T3 de 65 m² à Monplaisir (Lyon 8e)

• Location vide : 1 100 €/mois à une famille

• Location meublée : 1 400 €/mois en colocation

• Fiscalité vide : micro-foncier ou réel → imposition sur les loyers

• Fiscalité meublée : LMNP réel → revenus nets quasi non imposés

Verdict : Le meublé, en colocation, dégage un rendement net bien plus intéressant.

Perspectives pour le marché immobilier lyonnais en 2025 

After a stagnation in prices in 2023, the current period should confirm the renewed interest of buyers in Lyon real estate. The city's good demographic health, its strong economy and the renovation of certain districts should allow prices to continue to increase over the next 10 years.

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