Investissement locatif Nice : De l’immobilier à haut rendement

Vous prévoyez d’investir à Nice et vous vous demandez : Quelles sont les singularités de la ville de Nice ? Quelles sont ses forces pour vos projets d’investissement immobilier locatif Nice ? Nous vous dévoilons les possibilités en matière de location dans le parc privé, les prix de l’immobilier à Nice et le rendement locatif à espérer. Pour vous aider à trouver où investir, nous vous conseillons sur les quartiers à privilégier pour investir dans une résidence et les perspectives du marché immobilier niçois.

Property investment in Nice: what are the city's assets?

Située en plein cœur de la Provence-Alpes-Côte d’Azur, Nice est la 5e ville la plus peuplée de France. Il s’agit d’une métropole attractive qui propose un cadre de vie incomparable. Cela s’explique par son climat méditerranéen et ses nombreux atouts naturels, culturels et économiques. Des commerces et services de proximité sont aussi répartis dans toute la ville. Ainsi, Nice est l’une des villes les plus sûres en termes d’investissement immobilier. 

Dynamique et ensoleillée, la ville attire chaque année une population variée composée de familles, de jeunes cadres, d’étudiants et de touristes. Elle compte aujourd’hui près de 347 000 habitants. 20 % d’entre eux se situent dans une moyenne d’âge de 20 ans à 29 ans, et 22 % de 30 ans à 44 ans. Ces tranches d’âge sont régulièrement en recherche d’une résidence ou d’un logement en location à Nice, aussi bien en centre-ville qu’en périphérie.

En ce qui concerne son accessibilité, Nice bénéficie d’un réseau de transports optimisé, ce qui permet aux habitants et aux visiteurs de se déplacer facilement dans toute la métropole. Cette dernière propose pour cela 93 lignes de bus ainsi que 3 lignes de métro et tramway. Il est également possible de se déplacer à bicyclette grâce au service de vélopartage Vélo Bleu (Velib). Ainsi, les personnes qui y habitent privilégient souvent la proximité avec les transports en commun lors de leur choix de logements à Nice.

The city is also well served by air transport with the presence of its international airport. In terms of rail links, a high-speed line (LGV) project is planned for 2030 as part of the modernisation of the area. However, a TER currently provides regional train connections. Visitors from other cities have easy access to Nice, a fact that can be quite interesting for real estate investment.

Investir dans l’immobilier locatif à Nice : que faut-il savoir avant de se lancer ?

Que ce soit à Nice ou à Cannes, la Côte d’Azur constitue un secteur de choix pour ceux qui souhaitent investir dans l’immobilier. Toutefois, le dynamisme de Nice lui permet d'être particulièrement intéressante pour accueillir un investissement locatif. La recherche d’appartement y est de plus en plus forte, ce qui représente une opportunité de placement intéressante dans l’immobilier pour les investisseurs. Investir en centre-ville de Nice ou non dépend essentiellement des objectifs de rendement.

Nice, a major economic centre

Capitale des Alpes-Maritimes et capitale économique de la Côte d’Azur, Nice est avant tout un véritable bassin d’emploi. Elle est reconnue pour ses nombreux centres hospitaliers. Son quartier d’affaires, l’Arenas, regroupe près de 350 sociétés, créant 7 000 emplois pour les jeunes actifs. L’attractivité de ce secteur économique est renforcée par la présence du Technopole Sophia-Antipolis à seulement 30 min de la ville. Il est constitué de 2 500 entreprises, représentant environ 38 000 emplois. Ainsi, la population active de Nice s’avère relativement importante grâce aux offres d’emplois nombreuses. Les demandes de logement effectuées régulièrement par les jeunes actifs et cadres permettent une diminution de la période de vacance locative.

Nice, a major student city

Nice fait aussi partie des plus importantes villes universitaires de France. Ce sont près de 45 000 étudiants qui poursuivent leurs études dans la ville. Cela représente près de 13% de la population niçoise.

Les étudiants à Nice impactent le marché immobilier niçois. Ils sont en majorité des locataires. Les étudiants à Nice choisissent de louer un studio ou un appartement 2 pièces. Certains se tournent aussi vers l’option colocation en accédant aux appartements 3 pièces, 4 pièces et plus. 

Les étudiants ont le choix entre les différentes filières proposées par les grandes écoles établies dans la ville, à savoir :

• The Higher School of Commerce, Communication and Management (ESCCOM),

• Business schools (EDHEC, IDRAC and ISCAE),

• EPITECH (IT expertise),

• SUPINFO / SUPDEWEB / SUPDECOM,

• The ISEFAC School of Management, Marketing and Communication,

• ESRA / EFA School of Audiovisual Studies,

• The Free Institute of Business Studies,

• The Institute for the Preparation of Administration and Management (IPAG Business School),

• The School of Journalism (EDJ),

• Art/Design schools (ITECOM / ECONDE / The SDS / Villa Arson),

• The National Music Conservatory,

• 11 university campuses.

In addition, Nice has several schools for high school, college and kindergarten students. Potential tenants of the flats can therefore be families with children as well as students and young professionals.

Nice, a renowned tourist destination

Outre sa grande implication dans l’éducation, Nice est également reconnue pour sa politique de développement tournée vers le tourisme. La vie culturelle y est optimisée grâce à une riche programmation d’événements toute l’année, associée à la diversité de ses sites touristiques. Elle possède aussi la 2e capacité hôtelière et le 3e aéroport du pays. « Nice, la ville de la villégiature » a d’ailleurs été inscrite au patrimoine mondial de l’UNESCO le 27 juillet 2021. La capitale des Alpes-Maritimes accueille plus de 5 millions de visiteurs chaque année. Ce flux de touristes est propice à un investissement immobilier locatif à forte rentabilité dans le parc privé.

Nice propose plusieurs types de biens

Dans le secteur immobilier de Nice, certains types de logements sont particulièrement prisés par les candidats locataires, les appartements de petite surface notamment. Investir dans un studio ou un appartement 2 pièces s’avère ainsi intéressant. Cela vous fait profiter d’une rente locative brute pouvant aller jusqu’à un taux de 7 %. 

However, as shared accommodation is becoming increasingly popular among young people, other types of property are still advantageous. You can consider buying a three-room flat in Nice. The flat in question could be rented to students during the university year and put up for seasonal rental during the summer. However, the property (studio or flat) must be close to amenities and shops. The proximity of a school (nursery, secondary or high school) can also be an advantage.

Investing in old property is the best option for property investment in Nice, even if it means undertaking renovation work. There are several reasons for this choice. It is a useful way to save on the cost of the operation and to take advantage of various tax niches. You can consider a tax reduction or possibly a deduction for the amount of work, provided that the property is rented out over a specific period. 

Il est aussi possible de louer un appartement meublé sous le statut de loueur meublé non professionnel (LMNP). Cette alternative vous fait bénéficier d’un abattement de 50 % de vos revenus de location ou un amortissement du prix comptable de l’appartement loué.

Rental yield in Nice: what profitability to expect and for what price?

Il existe différents profils d’investisseurs à Nice, dans les Alpes-Maritimes. Ceux qui opèrent à Nice auront le choix entre le critère rendement ou le critère patrimonial lors du choix du quartier où investir. Le parc privé de l’immobilier ancien est alors le secteur le plus intéressant. Les prix pour chaque type de bien (studio, appartement et maison) restent plus abordables par rapport à ceux de l’immobilier neuf. En effet, le prix moyen du m2 ancien à Nice est de 5 486 €/m2 contre 6 515 €/m2 pour un achat dans le neuf.

En fonction de l’objectif de l’achat immobilier, la zone où investir à Nice peut varier sensiblement. Si vous souhaitez vous constituer un patrimoine, les quartiers tels que le Vieux-Nice, le Port, le Carré d’Or, le Mont-Boron et les Musiciens sont adaptés à vos besoins. Le quartier de Cimiez, aussi appelé le « petit Neuilly niçois » s’avère aussi un choix intéressant. À ces endroits s’ajoutent Corniche fleurie et Fabron à Nice Ouest. La rentabilité est estimée entre 3 % et 5 %. 

A contrario, si vous souhaitez faire de la rentabilité locative, vous pouvez investir dans des quartiers comme Madeleine, Magnan, Libération, Riquier, Saint-Roch, Arenas, Caucade et la Californie. Vous pourrez également obtenir un bon rendement dans la périphérie de Nice, en plus des perspectives proposées par le quartier Nice Est et le quartier Nice Ouest. La rentabilité dans ces quartiers est estimée entre 4 % et 7 %.

Quel est le montant du loyer pour un logement à Nice ?

Le montant du loyer à Nice comme à Reims, Versaille, et les autres villes varie en fonction du quartier, du type de logement et de ses équipements. Le loyer moyen est de 19 euros le mètre carré. Certains quartiers comme la place Masséna proposent des loyers un peu plus cher avec ses 22€ par mètre carré.

Which areas to invest in in Nice?

Comme la ville de Marseille, Nice compte plusieurs quartiers qui ne se valent pas tous en matière d'immobilier. Si vous souhaitez investir en Provence-Alpes-Côte d’Azur, sur le territoire niçois, vous devez bien comprendre les disparités entre chaque quartier. Dans cette ville en pleine mutation, les prix ainsi que le taux du rendement locatif peuvent varier sensiblement en fonction de l’usage du bien. Cette variation est aussi constatée en fonction de la situation géographique du logement (appartement ou maison) à Nice. 

It should be noted that the seaside will be more interesting for foreign investors and those wishing to make seasonal rentals. Local investors will prefer areas more frequented by young professionals and students. However, the price of the property will influence their purchasing decisions.

Among the most popular districts, you can distinguish the Carré d'Or sector extending from the Place Masséna to the Poets' Quarter. Its proximity to the Vieux Nice and the Promenade des Anglais allows it to offer a good return thanks to its high profile tenants. These areas in the city centre are also interesting if you want to invest in Nice real estate. The same applies to the areas around the coulée verte and the Cimiez, Port and Fabron districts.

However, other areas also offer good opportunities for real estate investment. You can find a studio or flat that suits your rental needs in the dynamic areas of Arenas and Pasteur. If you have a small budget, you can opt for more outlying areas such as Beaulieu-sur-Mer, Falicon and Saint-Laurent-du-Var. If your aim is to invest in luxury flats, residential areas such as Mont-Boron, Ginestière and Saint-Antoine will be appreciated, provided you assess the prices carefully.

Quelles sont les perspectives du marché immobilier à Nice en 2024 ?

Le marché de l’immobilier à Nice en 2024, dans cette ville située sur la Côte d'Azur en France, est dans l’ensemble résilient et en constante progression. Cette année, les prix moyens, comparativement plus abordables que ceux de Paris, continuent leur hausse. Le rythme des ventes de logement de petite taille comme le studio ou l’appartement 2 pièces s'accélère. Cela s'explique par l’assouplissement des conditions d’obtention des crédits et la réduction de leurs taux d'intérêt. 

Un rebond de l’immobilier est à prévoir dans les prochains mois à Nice. Cela est alimenté par l'afflux constant de touristes tout au long de l'année, renforçant la demande pour des logements temporaires et créant des opportunités de rendement attractives.Ainsi, le marché niçois s’annonce florissant pour les investisseurs en quête de rendement sur le moyen et le long terme. C’est surtout valable dans le parc privé de l’immobilier ancien pour l’ensemble des logements. 

Alors, vous êtes prêt à réaliser un investissement locatif Nice ? Pour vous aider à réaliser votre projet, contactez-nous ! Profitez de notre expertise en tant que chasseur immobilier et de notre engagement à vous fournir des solutions adaptées à vos besoins. Avec nous, bénéficiez d'un accompagnement personnalisé et professionnel pour investir intelligemment à Nice.

• Mickael Zonta
• Rental Investment Director

A graduate of a major business school, and after a first successful experience in finance, Mickael Zonta began his career in real estate in 2011 in Paris before extending his activity to the Paris region and the city of Lyon. The fact that he is also a real estate investor in a personal capacity allows him to understand clients' issues in terms of investment objectives, rental yield and choice of tax regimes.