Rental investment Nice: High-yield real estate

Are you planning to invest in Nice and you are wondering: What are the unique features of the city of Nice? What are its strengths for your rental property investment projects in Nice? We reveal the possibilities for renting in the private sector, property prices in Nice and the rental yield to be expected. To help you find where to invest , we advise you on the areas to favor for investing in a residence and the outlook for the Nice property market.

Property investment in Nice: what are the city's assets?

Located in the heart of Provence-Alpes-Côte d'Azur, Nice is the 5th most populated city in France. It is an attractive metropolis that offers an incomparable living environment. This is explained by its Mediterranean climate and its many natural, cultural and economic assets. Local shops and services are also spread throughout the city. Thus, Nice is one of the safest cities in terms of real estate investment. 

Dynamic and sunny, the city attracts a diverse population of families, young executives, students and tourists every year. It now has nearly 347,000 inhabitants. 20% of them are between 20 and 29 years old, and 22% between 30 and 44 years old. These age groups are regularly looking for a residence or rental accommodation in Nice, both in the city center and on the outskirts.

In terms of accessibility, Nice benefits from an optimized transport network , which allows residents and visitors to easily travel throughout the metropolis. The latter offers 93 bus lines as well as 3 metro and tram lines. It is also possible to travel by bicycle thanks to the Vélo Bleu (Velib) bike-sharing service. As a result, people who live there often prioritize proximity to public transport when choosing accommodation in Nice.

The city is also well served by air transport with the presence of its international airport. In terms of rail links, a high-speed line (LGV) project is planned for 2030 as part of the modernisation of the area. However, a TER currently provides regional train connections. Visitors from other cities have easy access to Nice, a fact that can be quite interesting for real estate investment.

Investing in rental property in Nice: what do you need to know before getting started?

Whether in Nice or Cannes , the Côte d'Azur is a prime area for those looking to invest in real estate. However, the dynamism of Nice makes it particularly attractive for a rental investment. The search for apartments is increasingly strong, which represents an interesting investment opportunity in real estate for investors. Investing in the city center of Nice or not essentially depends on the return objectives.

Nice, a major economic centre

Capitale des Alpes-Maritimes et capitale économique de la Côte d’Azur, Nice est avant tout un véritable bassin d’emploi. Elle est reconnue pour ses nombreux centres hospitaliers. Son quartier d’affaires, l’Arenas, regroupe près de 350 sociétés, créant 7 000 emplois pour les jeunes actifs. L’attractivité de ce secteur économique est renforcée par la présence du Technopole Sophia-Antipolis à seulement 30 min de la ville. Il est constitué de 2 500 entreprises, représentant environ 38 000 emplois.

Ainsi, la population active de Nice s’avère relativement importante grâce aux offres d’emplois nombreuses. Les demandes de logement effectuées régulièrement par les jeunes actifs et cadres permettent une diminution de la période de vacance locative.

Nice, a major student city

Nice is also one of the most important university cities in France. Nearly 45,000 students continue their studies in the city. This represents nearly 13% of the population of Nice.

Les étudiants à Nice impactent le marché immobilier niçois. Ils sont en majorité des locataires. Les étudiants à Nice choisissent de louer un studio ou un appartement 2 pièces. Certains se tournent aussi vers l’option colocation en accédant aux appartements 3 pièces, 4 pièces et plus. 

Students have the choice between the different courses offered by the major schools established in the city, namely:

• The Higher School of Commerce, Communication and Management (ESCCOM),

• Business schools (EDHEC, IDRAC and ISCAE),

• EPITECH (IT expertise),

• SUPINFO / SUPDEWEB / SUPDECOM,

• The ISEFAC School of Management, Marketing and Communication,

• ESRA / EFA School of Audiovisual Studies,

• The Free Institute of Business Studies,

• The Institute for the Preparation of Administration and Management (IPAG Business School),

• The School of Journalism (EDJ),

• Art/Design schools (ITECOM / ECONDE / The SDS / Villa Arson),

• The National Music Conservatory,

• 11 university campuses.

In addition, Nice has several schools for high school, college and kindergarten students. Potential tenants of the flats can therefore be families with children as well as students and young professionals.

Nice, a renowned tourist destination

Outre sa grande implication dans l’éducation, Nice est également reconnue pour sa politique de développement tournée vers le tourisme. La vie culturelle y est optimisée grâce à une riche programmation d’événements toute l’année, associée à la diversité de ses sites touristiques.

Elle possède aussi la 2e capacité hôtelière et le 3e aéroport du pays. « Nice, la ville de la villégiature » a d’ailleurs été inscrite au patrimoine mondial de l’UNESCO le 27 juillet 2021. La capitale des Alpes-Maritimes accueille plus de 5 millions de visiteurs chaque année. Ce flux de touristes est propice à un investissement immobilier locatif à forte rentabilité dans le parc privé.

Nice offers several types of properties

In the Nice real estate sector, certain types of housing are particularly popular with potential tenants, particularly small apartments. Investing in a studio or a 2-room apartment is therefore interesting. This allows you to benefit from a gross rental income of up to 7%. 

However, as shared accommodation is becoming increasingly popular among young people, other types of property are still advantageous. You can consider buying a three-room flat in Nice. The flat in question could be rented to students during the university year and put up for seasonal rental during the summer. However, the property (studio or flat) must be close to amenities and shops. The proximity of a school (nursery, secondary or high school) can also be an advantage.

Investir dans l’immobilier ancien est à privilégier dans le cadre d’un investissement immobilier à Nice, quitte à y entreprendre des travaux de rénovation. Plusieurs raisons peuvent expliquer ce choix. Cela représente un moyen utile pour économiser sur le prix de l’opération et pour profiter de différentes niches fiscales.

Vous pouvez envisager une réduction d’imposition ou éventuellement une déduction du montant des travaux, sous condition de mise en location du bien sur une période déterminée. 

Il est aussi possible de louer un appartement meublé sous le statut de loueur meublé non professionnel (LMNP). Cette alternative vous fait bénéficier d’un abattement de 50 % de vos revenus de location ou un amortissement du prix comptable de l’appartement loué.

Rental yield in Nice: what profitability to expect and for what price?

Il existe différents profils d’investisseurs à Nice, dans les Alpes-Maritimes. Ceux qui opèrent à Nice auront le choix entre le critère rendement ou le critère patrimonial lors du choix du quartier où investir. Le parc privé de l’immobilier ancien est alors le secteur le plus intéressant. Les prix pour chaque type de bien (studio, appartement et maison) restent plus abordables par rapport à ceux de l’immobilier neuf. En effet, le prix moyen du m2 ancien à Nice est de 5 486 €/m2 contre 6 515 €/m2 pour un achat dans le neuf.

En fonction de l’objectif de l’achat immobilier, la zone où investir à Nice peut varier sensiblement. Si vous souhaitez vous constituer un patrimoine, les quartiers tels que le Vieux-Nice, le Port, le Carré d’Or, le Mont-Boron et les Musiciens sont adaptés à vos besoins. Le quartier de Cimiez, aussi appelé le « petit Neuilly niçois » s’avère aussi un choix intéressant. À ces endroits s’ajoutent Corniche fleurie et Fabron à Nice Ouest. La rentabilité est estimée entre 3 % et 5 %. 

A contrario, si vous souhaitez faire de la rentabilité locative, vous pouvez investir dans des quartiers comme Madeleine, Magnan, Libération, Riquier, Saint-Roch, Arenas, Caucade et la Californie. Vous pourrez également obtenir un bon rendement dans la périphérie de Nice, en plus des perspectives proposées par le quartier Nice Est et le quartier Nice Ouest. La rentabilité dans ces quartiers est estimée entre 4 % et 7 %.

How much is the rent for accommodation in Nice?

The amount of rent in Nice, as in Reims, Versaille, and other cities, varies depending on the district, the type of accommodation and its facilities. The average rent is 19 euros per square meter. Some districts such as Place Masséna offer slightly more expensive rents with its 22€ per square meter.

Which areas to invest in in Nice?

Like the city of Marseille , Nice has several districts that are not all equal in terms of real estate. If you want to invest in Provence-Alpes-Côte d'Azur, in the Nice area, you must understand the disparities between each district. In this city in full transformation, prices as well as the rental yield rate can vary significantly depending on the use of the property. This variation is also noted depending on the geographical location of the accommodation (apartment or house) in Nice. 

Il est à noter que le bord de mer sera plus intéressant pour les investisseurs étrangers et ceux qui souhaitent réaliser de la location saisonnière. Les investisseurs locaux préfèreront les zones plus fréquentées par les jeunes actifs et les étudiants. Le prix des biens influera cependant sur leurs décisions d’achats.

Among the most popular districts, you can distinguish the Carré d'Or sector extending from the Place Masséna to the Poets' Quarter. Its proximity to the Vieux Nice and the Promenade des Anglais allows it to offer a good return thanks to its high profile tenants. These areas in the city centre are also interesting if you want to invest in Nice real estate. The same applies to the areas around the coulée verte and the Cimiez, Port and Fabron districts.

However, other areas also offer good opportunities for real estate investment. You can find a studio or flat that suits your rental needs in the dynamic areas of Arenas and Pasteur. If you have a small budget, you can opt for more outlying areas such as Beaulieu-sur-Mer, Falicon and Saint-Laurent-du-Var. If your aim is to invest in luxury flats, residential areas such as Mont-Boron, Ginestière and Saint-Antoine will be appreciated, provided you assess the prices carefully.

Simulations de rentabilité selon les profils d’investisseurs à Nice

Investir dans l'immobilier locatif à Nice peut répondre à différents objectifs : rentabilité immédiate, stratégie patrimoniale, ou complément de revenus. Voici trois cas concrets pour illustrer la rentabilité potentielle selon différents profils d’investisseurs, avec des chiffres actualisés en 2025.

Exemple 1 : Studio en centre-ville loué à un étudiant

Profil investisseur : primo-investisseur ou jeune actif recherchant un placement accessible et à gestion simplifiée
Localisation : quartier Libération, proche des universités et des transports
Bien ciblé : studio de 20 m² dans l’ancien, bien situé

• Prix d’achat : 135 000 € (frais de notaire inclus)

• Loyer mensuel : 530 € charges comprises

• Charges annuelles : environ 960 € (copropriété, entretien, taxe foncière)

Calculs

• Revenus annuels : 6 360 €

• Rentabilité brute : 4,7 %

• Rentabilité nette estimée : 3,9 %

Analyse
Le studio répond à une forte demande locative étudiante et bénéficie d’une bonne liquidité à la revente. Il faut cependant prévoir un certain turnover locatif et éventuellement souscrire une garantie loyers impayés.

Exemple 2 : Appartement T3 en colocation pendant l’année + location saisonnière l’été

Profil investisseur : investisseur aguerri recherchant une stratégie mixte pour maximiser la rentabilité
Localisation : quartier Riquier, proche du port, du tramway et des commodités
Bien ciblé : appartement de 60 m², deux chambres, séjour, meublé

• Prix d’achat : 245 000 €

• Loyers mensuels (colocation pendant 10 mois) : 900 € (2 x 450 €)

• Location saisonnière (2 mois d'été) : environ 1 500 €/mois

• Charges annuelles : environ 1 800 €

Calculs

• Revenus annuels : (900 € x 10) + (1 500 € x 2) = 12 000 €

• Rentabilité brute : 4,9 %

• Rentabilité nette estimée : 4,1 %

Analyse
Ce modèle optimise les revenus grâce à une double utilisation du bien. Il nécessite une bonne organisation logistique (gestion saisonnière, état des lieux, ménage), mais permet d’augmenter significativement les revenus locatifs.

Exemple 3 : Investissement patrimonial dans le quartier Cimiez

Profil investisseur : investisseur à long terme ou expatrié visant une valorisation du bien et une gestion simple
Localisation : Cimiez, quartier résidentiel de standing
Bien ciblé : appartement de 80 m² avec cachet dans une copropriété bien entretenue

• Prix d’achat : 420 000 €

• Loyer mensuel : 1 450 € en location meublée longue durée

• Charges annuelles : environ 3 200 €

• Estimation de valorisation à 10 ans : +25 %

Calculs

• Revenus annuels : 17 400 €

• Rentabilité brute : 4,1 %

• Rentabilité nette estimée : 3,3 %

• Plus-value potentielle à 10 ans : environ 105 000 €

Analyse
Ce type de bien est recherché par des familles ou des locataires haut de gamme. Le rendement locatif est plus modeste, mais la valorisation patrimoniale et la faible vacance locative en font une stratégie sécurisée à long terme.

Synthèse des trois profils

Profil d’investisseur	Type of property	Rendement brut	Gestion	Potentiel de plus-value
Primo-investisseur	Studio étudiant	~4,7 %	Simple	Moyen
Stratégie optimisée	T3 mixte (colo + été)	~4,9 %	Moyenne/complexe	Bon
Patrimonial à long terme	T3/T4 à Cimiez	~4,1 %	Très simple	Élevé

 

What are the prospects for the real estate market in Nice in 2025?

The real estate market in Nice in 2025, in this city located on the Côte d'Azur in France, is generally resilient and constantly growing. This year, average prices, comparatively more affordable than those in Paris, continue to rise. The pace of sales of small housing such as studios or 2-room apartments is accelerating. This is explained by the relaxation of the conditions for obtaining credits and the reduction of their interest rates. 

A real estate rebound is expected in the coming months in Nice. This is fueled by the constant influx of tourists throughout the year, strengthening the demand for temporary housing and creating attractive yield opportunities. Thus, the Nice market promises to be flourishing for investors looking for yield in the medium and long term. This is especially true in the private sector of old real estate for all housing. 

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