Investissement locatif Nice : de l’immobilier à haut rendement

Are you planning to invest in Nice and you are wondering: What are the unique features of the city of Nice? What are its strengths for your rental property investment projects in Nice? We reveal the possibilities for renting in the private sector, property prices in Nice and the rental yield to be expected. To help you find where to invest , we advise you on the areas to favor for investing in a residence and the outlook for the Nice property market.

Property investment in Nice: what are the city's assets?

Located in the heart of Provence-Alpes-Côte d'Azur, Nice is the 5th most populated city in France. It is an attractive metropolis that offers an incomparable living environment. This is explained by its Mediterranean climate and its many natural, cultural and economic assets. Local shops and services are also spread throughout the city. Thus, Nice is one of the safest cities in terms of real estate investment. 

Dynamic and sunny, the city attracts a diverse population of families, young executives, students and tourists every year. It now has nearly 347,000 inhabitants. 20% of them are between 20 and 29 years old, and 22% between 30 and 44 years old. These age groups are regularly looking for a residence or rental accommodation in Nice, both in the city center and on the outskirts.

In terms of accessibility, Nice benefits from an optimized transport network , which allows residents and visitors to easily travel throughout the metropolis. The latter offers 93 bus lines as well as 3 metro and tram lines. It is also possible to travel by bicycle thanks to the Vélo Bleu (Velib) bike-sharing service. As a result, people who live there often prioritize proximity to public transport when choosing accommodation in Nice.

The city is also well served by air transport with the presence of its international airport. In terms of rail links, a high-speed line (LGV) project is planned for 2030 as part of the modernisation of the area. However, a TER currently provides regional train connections. Visitors from other cities have easy access to Nice, a fact that can be quite interesting for real estate investment.

Investing in rental property in Nice: what do you need to know before getting started?

Whether in Nice or Cannes , the Côte d'Azur is a prime area for those looking to invest in real estate. However, the dynamism of Nice makes it particularly attractive for a rental investment. The search for apartments is increasingly strong, which represents an interesting investment opportunity in real estate for investors. Investing in the city center of Nice or not essentially depends on the return objectives.

Nice, a major economic centre

Capitale des Alpes-Maritimes et capitale économique de la Côte d’Azur, Nice est avant tout un véritable bassin d’emploi. Elle est reconnue pour ses nombreux centres hospitaliers. Son quartier d’affaires, l’Arenas, regroupe près de 350 sociétés, créant 7 000 emplois pour les jeunes actifs. L’attractivité de ce secteur économique est renforcée par la présence du Technopole Sophia-Antipolis à seulement 30 min de la ville. Il est constitué de 2 500 entreprises, représentant environ 38 000 emplois.

Ainsi, la population active de Nice s’avère relativement importante grâce aux offres d’emplois nombreuses. Les demandes de logement effectuées régulièrement par les jeunes actifs et cadres permettent une diminution de la période de vacance locative.

Nice, a major student city

Nice is also one of the most important university cities in France. Nearly 45,000 students continue their studies in the city. This represents nearly 13% of the population of Nice.

Les étudiants à Nice impactent le marché immobilier niçois. Ils sont en majorité des locataires. Les étudiants à Nice choisissent de louer un studio ou un appartement 2 pièces. Certains se tournent aussi vers l’option colocation en accédant aux appartements 3 pièces, 4 pièces et plus. 

Students have the choice between the different courses offered by the major schools established in the city, namely:

• The Higher School of Commerce, Communication and Management (ESCCOM),

• Business schools (EDHEC, IDRAC and ISCAE),

• EPITECH (IT expertise),

• SUPINFO / SUPDEWEB / SUPDECOM,

• The ISEFAC School of Management, Marketing and Communication,

• ESRA / EFA School of Audiovisual Studies,

• The Free Institute of Business Studies,

• The Institute for the Preparation of Administration and Management (IPAG Business School),

• The School of Journalism (EDJ),

• Art/Design schools (ITECOM / ECONDE / The SDS / Villa Arson),

• The National Music Conservatory,

• 11 university campuses.

In addition, Nice has several schools for high school, college and kindergarten students. Potential tenants of the flats can therefore be families with children as well as students and young professionals.

Nice, a renowned tourist destination

Outre sa grande implication dans l’éducation, Nice est également reconnue pour sa politique de développement tournée vers le tourisme. La vie culturelle y est optimisée grâce à une riche programmation d’événements toute l’année, associée à la diversité de ses sites touristiques.

Elle possède aussi la 2e capacité hôtelière et le 3e aéroport du pays. « Nice, la ville de la villégiature » a d’ailleurs été inscrite au patrimoine mondial de l’UNESCO le 27 juillet 2021. La capitale des Alpes-Maritimes accueille plus de 5 millions de visiteurs chaque année. Ce flux de touristes est propice à un investissement immobilier locatif à forte rentabilité dans le parc privé.

Nice offers several types of properties

In the Nice real estate sector, certain types of housing are particularly popular with potential tenants, particularly small apartments. Investing in a studio or a 2-room apartment is therefore interesting. This allows you to benefit from a gross rental income of up to 7%. 

However, as shared accommodation is becoming increasingly popular among young people, other types of property are still advantageous. You can consider buying a three-room flat in Nice. The flat in question could be rented to students during the university year and put up for seasonal rental during the summer. However, the property (studio or flat) must be close to amenities and shops. The proximity of a school (nursery, secondary or high school) can also be an advantage.

Investir dans l’immobilier ancien est à privilégier dans le cadre d’un investissement immobilier à Nice, quitte à y entreprendre des travaux de rénovation. Plusieurs raisons peuvent expliquer ce choix. Cela représente un moyen utile pour économiser sur le prix de l’opération et pour profiter de différentes niches fiscales.

Vous pouvez envisager une réduction d’imposition ou éventuellement une déduction du montant des travaux, sous condition de mise en location du bien sur une période déterminée. 

Il est aussi possible de louer un appartement meublé sous le statut de loueur meublé non professionnel (LMNP). Cette alternative vous fait bénéficier d’un abattement de 50 % de vos revenus de location ou un amortissement du prix comptable de l’appartement loué.

Investir dans l’immobilier neuf à Nice

Investir dans le neuf à Nice séduit les investisseurs en quête de confort moderne, de performances énergétiques et de gestion locative simplifiée. Les programmes neufs, souvent situés dans les quartiers en développement de Nice Ouest, Nice Est ou à proximité des pôles de transport, permettent de cibler une clientèle de jeunes actifs, de cadres et de familles sensibles aux économies de charges et au confort thermique. En 2026, l’immobilier neuf reste plus cher que l’ancien à Nice, avec un prix moyen d’environ 6 500 €/m² contre un peu moins de 5 500 €/m² pour l’ancien, mais ce surcoût s’accompagne d’un meilleur standing et de charges de copropriété plus maîtrisées sur le long terme.​

Sur le plan fiscal, l’investissement dans le neuf peut ouvrir droit à des dispositifs de réduction d’impôt conditionnés à un engagement de location, une performance énergétique élevée et un plafonnement des loyers. En complément, les logements neufs bénéficient de garanties constructeur (parfait achèvement, décennale, biennale) qui limitent le risque de travaux imprévus dans les premières années et sécurisent la rentabilité nette.

Couplé à un financement à crédit, l’immobilier neuf permet de profiter pleinement de l’effet de levier bancaire, en finançant une partie importante de l’opération par les loyers futurs, tout en se constituant un patrimoine récent dans une ville à forte demande locative comme Nice.​

Investir dans l’immobilier ancien à Nice

À Nice, l’immobilier ancien constitue un terrain de jeu privilégié pour les investisseurs à la recherche de rendement et de potentiel de création de valeur. Les prix au m² y sont globalement plus accessibles que dans le neuf, ce qui permet d’acheter plus grand ou mieux placé (centre-ville, Vieux-Nice, Port, Libération, Riquier…) pour un budget identique, et d’afficher une rentabilité brute souvent comprise entre 4% et 6% selon le type de bien et le mode de location choisi.

En ciblant des appartements à rénover, il est possible de combiner revalorisation du bien après travaux et optimisation des loyers, tout en répondant à la forte demande de logements bien situés et bien agencés dans le parc privé niçois.​

L’un des atouts majeurs de l’ancien réside dans les dispositifs permettant d’imputer tout ou partie des travaux de rénovation sur les revenus fonciers, voire sur le revenu global, dans le cadre du déficit foncier sous certaines conditions. À Nice, plusieurs opérations de réhabilitation ciblent justement le parc ancien vétuste pour le remettre sur le marché après travaux, offrant aux investisseurs un double avantage : réduction de la pression fiscale et acquisition d’un patrimoine revalorisé dans des secteurs recherchés.

Couplé à une location meublée sous statut LMNP, l’investissement dans l’ancien permet par ailleurs de profiter de l’amortissement du bien et du mobilier, ce qui contribue à améliorer la rentabilité nette tout en sécurisant un actif de qualité à long terme dans une ville en tension locative.

Rental yield in Nice: what profitability to expect and for what price?

Il existe différents profils d’investisseurs à Nice, dans les Alpes-Maritimes. Ceux qui opèrent à Nice auront le choix entre le critère rendement ou le critère patrimonial lors du choix du quartier où investir. Le parc privé de l’immobilier ancien est alors le secteur le plus intéressant. Les prix pour chaque type de bien (studio, appartement et maison) restent plus abordables par rapport à ceux de l’immobilier neuf. En effet, le prix moyen du m2 ancien à Nice est de 5 486 €/m2 contre 6 515 €/m2 pour un achat dans le neuf. (sources : meilleursagents)

En fonction de l’objectif de l’achat immobilier, la zone où investir à Nice peut varier sensiblement. Si vous souhaitez vous constituer un patrimoine, les quartiers tels que le Vieux-Nice, le Port, le Carré d’Or, le Mont-Boron et les Musiciens sont adaptés à vos besoins. Le quartier de Cimiez, aussi appelé le « petit Neuilly niçois » s’avère aussi un choix intéressant. À ces endroits s’ajoutent Corniche fleurie et Fabron à Nice Ouest. La rentabilité est estimée entre 3 % et 5 %. 

A contrario, si vous souhaitez faire de la rentabilité locative, vous pouvez investir dans des quartiers comme Madeleine, Magnan, Libération, Riquier, Saint-Roch, Arenas, Caucade et la Californie. Vous pourrez également obtenir un bon rendement dans la périphérie de Nice, en plus des perspectives proposées par le quartier Nice Est et le quartier Nice Ouest. La rentabilité dans ces quartiers est estimée entre 4 % et 7 %.

How much is the rent for accommodation in Nice?

Le montant du loyer à Nice comme à Reims, Versaille, et les autres villes varie en fonction du quartier, du type de logement et de ses équipements. Le loyer moyen est de 19 euros le mètre carré. Certains quartiers comme la place Masséna proposent des loyers un peu plus cher avec ses 22€ par mètre carré. (sources : meilleursagents)

Which areas to invest in in Nice?

Like the city of Marseille , Nice has several districts that are not all equal in terms of real estate. If you want to invest in Provence-Alpes-Côte d'Azur, in the Nice area, you must understand the disparities between each district. In this city in full transformation, prices as well as the rental yield rate can vary significantly depending on the use of the property. This variation is also noted depending on the geographical location of the accommodation (apartment or house) in Nice. 

Il est à noter que le bord de mer sera plus intéressant pour les investisseurs étrangers et ceux qui souhaitent réaliser de la location saisonnière. Les investisseurs locaux préfèreront les zones plus fréquentées par les jeunes actifs et les étudiants. Le prix des biens influera cependant sur leurs décisions d’achats.

Among the most popular districts, you can distinguish the Carré d'Or sector extending from the Place Masséna to the Poets' Quarter. Its proximity to the Vieux Nice and the Promenade des Anglais allows it to offer a good return thanks to its high profile tenants. These areas in the city centre are also interesting if you want to invest in Nice real estate. The same applies to the areas around the coulée verte and the Cimiez, Port and Fabron districts.

However, other areas also offer good opportunities for real estate investment. You can find a studio or flat that suits your rental needs in the dynamic areas of Arenas and Pasteur. If you have a small budget, you can opt for more outlying areas such as Beaulieu-sur-Mer, Falicon and Saint-Laurent-du-Var. If your aim is to invest in luxury flats, residential areas such as Mont-Boron, Ginestière and Saint-Antoine will be appreciated, provided you assess the prices carefully.

Simulations de rentabilité selon les profils d’investisseurs à Nice

Investir dans l'immobilier locatif à Nice peut répondre à différents objectifs : rentabilité immédiate, stratégie patrimoniale, ou complément de revenus. Voici trois cas concrets pour illustrer la rentabilité potentielle selon différents profils d’investisseurs, avec des chiffres actualisés en 2025.

Exemple 1 : Studio en centre-ville loué à un étudiant

Profil investisseur : primo-investisseur ou jeune actif recherchant un placement accessible et à gestion simplifiée
Localisation : quartier Libération, proche des universités et des transports
Bien ciblé : studio de 20 m² dans l’ancien, bien situé

• Prix d’achat : 135 000 € (frais de notaire inclus)

• Loyer mensuel : 530 € charges comprises

• Charges annuelles : environ 960 € (copropriété, entretien, taxe foncière)

Calculs

• Revenus annuels : 6 360 €

• Rentabilité brute : 4,7 %

• Rentabilité nette estimée : 3,9 %

Analyse
Le studio répond à une forte demande locative étudiante et bénéficie d’une bonne liquidité à la revente. Il faut cependant prévoir un certain turnover locatif et éventuellement souscrire une garantie loyers impayés.

Exemple 2 : Appartement T3 en colocation pendant l’année + location saisonnière l’été

Profil investisseur : investisseur aguerri recherchant une stratégie mixte pour maximiser la rentabilité
Localisation : quartier Riquier, proche du port, du tramway et des commodités
Bien ciblé : appartement de 60 m², deux chambres, séjour, meublé

• Prix d’achat : 245 000 €

• Loyers mensuels (colocation pendant 10 mois) : 900 € (2 x 450 €)

• Location saisonnière (2 mois d'été) : environ 1 500 €/mois

• Charges annuelles : environ 1 800 €

Calculs

• Revenus annuels : (900 € x 10) + (1 500 € x 2) = 12 000 €

• Rentabilité brute : 4,9 %

• Rentabilité nette estimée : 4,1 %

Analyse
Ce modèle optimise les revenus grâce à une double utilisation du bien. Il nécessite une bonne organisation logistique (gestion saisonnière, état des lieux, ménage), mais permet d’augmenter significativement les revenus locatifs.

Exemple 3 : Investissement patrimonial dans le quartier Cimiez

Profil investisseur : investisseur à long terme ou expatrié visant une valorisation du bien et une gestion simple
Localisation : Cimiez, quartier résidentiel de standing
Bien ciblé : appartement de 80 m² avec cachet dans une copropriété bien entretenue

• Prix d’achat : 420 000 €

• Loyer mensuel : 1 450 € en location meublée longue durée

• Charges annuelles : environ 3 200 €

• Estimation de valorisation à 10 ans : +25 %

Calculs

• Revenus annuels : 17 400 €

• Rentabilité brute : 4,1 %

• Rentabilité nette estimée : 3,3 %

• Plus-value potentielle à 10 ans : environ 105 000 €

Analyse
Ce type de bien est recherché par des familles ou des locataires haut de gamme. Le rendement locatif est plus modeste, mais la valorisation patrimoniale et la faible vacance locative en font une stratégie sécurisée à long terme.

Synthèse des trois profils

Profil d’investisseur	Type of property	Rendement brut	Gestion	Potentiel de plus-value
Primo-investisseur	Studio étudiant	~4,7 %	Simple	Moyen
Stratégie optimisée	T3 mixte (colo + été)	~4,9 %	Moyenne/complexe	Bon
Patrimonial à long terme	T3/T4 à Cimiez	~4,1 %	Très simple	Élevé

 

Quelles sont les perspectives du marché immobilier à Nice en 2026 ?

Le marché de l’immobilier à Nice en 2026, dans cette ville située sur la Côte d'Azur en France, est dans l’ensemble résilient et en constante progression. Cette année, les prix moyens, comparativement plus abordables que ceux de Paris, continuent leur hausse. Le rythme des ventes de logement de petite taille comme le studio ou l’appartement 2 pièces s'accélère. Cela s'explique par l’assouplissement des conditions d’obtention des crédits et la réduction de leurs taux d'intérêt. 

A real estate rebound is expected in the coming months in Nice. This is fueled by the constant influx of tourists throughout the year, strengthening the demand for temporary housing and creating attractive yield opportunities. Thus, the Nice market promises to be flourishing for investors looking for yield in the medium and long term. This is especially true in the private sector of old real estate for all housing. 

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