Investissement locatif Toulon : l’opportunité bord de mer à saisir au Mourillon

Toulon n'a plus grand-chose à envier à ses voisines azuréennes. Pendant que Nice et Cannes affichent des prix hors de portée pour beaucoup d'investisseurs, la préfecture du Var conserve un ticket d'entrée raisonnable. La ville profite d'une rade exceptionnelle, d'un port militaire stratégique et d'une université dynamique. Ce cocktail attire une population locative variée : marins, familles de militaires, étudiants et vacanciers.

Pourquoi investir dans l'immobilier locatif à Toulon en 2026 ?

Toulon coche toutes les cases d'un bon investissement locatif : prix accessible, demande forte, projets urbains ambitieux. Voyons en détail ce qui rend cette ville si intéressante pour un projet immobilier.

Un marché immobilier encore accessible face à Nice et Marseille

Avec un prix moyen de 3 181 €/m² pour un appartement, Toulon reste nettement moins cher que Nice ou Cannes. Elle se positionne même sous Marseille sur certains quartiers. Cet écart de prix change tout pour la rentabilité.

Un investisseur qui achète moins cher au m² peut viser un loyer proportionnellement plus élevé. C'est justement le cas à Toulon, où le loyer moyen atteint 15 €/m² pour un appartement. Ce delta prix-loyer favorable explique pourquoi la ville séduit de plus en plus d'investisseurs venus d'Île-de-France ou du Nord.

Toulon, une ville en pleine mutation économique et urbaine

Toulon n'est plus la ville endormie qu'on imaginait il y a quinze ans. Le centre-ville a été rénové en profondeur, avec la réhabilitation de nombreux immeubles anciens. Le port de plaisance et les quais ont été modernisés pour redevenir attractifs.

La ville mise aussi sur son économie de la défense. L'Arsenal de Toulon, premier port militaire d'Europe, reste un employeur majeur. Naval Group et la Marine nationale génèrent des milliers d'emplois stables. Cette économie portuaire tire vers le haut la demande de logements, aussi bien à l'achat qu'à la location.

Une demande locative forte portée par militaires et étudiants

La population toulonnaise dépasse aujourd'hui 180 000 habitants. Plus d'un quart a moins de 25 ans, un signal fort pour la location étudiante. L'université de Toulon accueille chaque année plusieurs milliers d'étudiants, avec des filières reconnues en droit, sciences et gestion.

À cela s'ajoute une population militaire nombreuse, en mutation régulière, qui privilégie la location plutôt que l'achat. Voici les profils de locataires les plus recherchés à Toulon :

• Militaires et familles de la Marine nationale, en mobilité fréquente et solvables.
• Étudiants de l'université de Toulon et des écoles supérieures.
• Jeunes actifs travaillant dans le tertiaire ou l'industrie navale.
• Touristes en location saisonnière, surtout au Mourillon et sur le port.

Cette diversité de profils limite le risque de vacance locative. Un bien qui ne trouve pas preneur auprès des étudiants peut séduire un militaire muté, ou un actif du bassin d'emploi toulonnais.

Marché immobilier toulonnais : prix et rentabilité en 2026

Avant de vous lancer, il est essentiel de connaître les chiffres du marché. Voici les données actualisées à avril 2026 pour affiner votre projet d'investissement.

Prix au m² à Toulon : évolution et comparatif par quartier

Le prix moyen du m² à Toulon s'établit à 3 181 € pour un appartement, avec une fourchette allant de 1 891 € à 5 064 € selon les quartiers. Pour une maison, comptez en moyenne 4 442 €/m².

Sur dix ans, les prix des appartements ont progressé de 18,3 %, et ceux des maisons de 38,2 %. Sur un an, en revanche, la tendance est plus stable, avec une légère baisse de 1,0 % pour les appartements. C'est justement dans ces phases de stabilisation que les meilleures opportunités se présentent.

Chaque quartier de Toulon a sa propre identité et son propre niveau de prix :

Quartier	Prix moyen au m²	Profil investisseur
Toulon Centre	2 596 €	Rendement, primo-investisseurs
L'Escaillon / Bon Rencontre	2 382 €	Petits budgets, forte rentabilité
Toulon Est	3 303 €	Équilibre prix / demande
Les 4 Chemins / Les Routes	3 499 €	Familles, location longue durée
Le Mourillon / La Rode	3 854 €	Cadre de vie, locatif saisonnier
Cap Brun / Sainte Marguerite	3 806 €	Patrimonial, plus-value
Le Faron	3 958 €	Vue mer, standing

(Sources : .meilleursagents 2026)

Toulon Centre et L'Escaillon affichent les prix les plus doux. Ce sont souvent les meilleurs terrains de chasse pour un investissement locatif rentable. Le Mourillon et le Cap Brun, en revanche, jouent la carte du cadre de vie et de la valorisation patrimoniale à long terme.

Rentabilité locative moyenne d'un appartement à Toulon

La rentabilité brute se calcule simplement : loyer annuel divisé par prix d'achat, multiplié par 100. Avec un prix moyen de 3 181 €/m² et un loyer moyen de 15 €/m²/mois, Toulon affiche une rentabilité brute théorique proche de 5,7 %.

Ce chiffre se situe dans la fourchette de rendement généralement visée pour un bon investissement locatif, entre 3 et 8,5 %. Dans les quartiers les plus abordables, comme Toulon Centre ou L'Escaillon, la rentabilité peut grimper au-delà de 6,5 %, voire dépasser 8 % pour un bien correctement négocié et rénové.

Voici un exemple concret. Un studio de 25 m² acheté 65 000 € à Toulon Centre, loué 450 € par mois, génère 5 400 € de loyers annuels. Cela représente une rentabilité brute de 8,3 %. Un rendement rarement atteignable sur la Côte d'Azur.

Tension locative et évolution des loyers à Toulon

Le marché locatif toulonnais est tendu. On recense aujourd'hui bien plus de biens à la vente qu'à la location sur les portails immobiliers, un signal classique de tension locative. Les loyers, eux, restent orientés à la hausse sur les segments les plus demandés.

Cette tension s'explique par plusieurs facteurs :

• La forte proportion de locataires dans le parc toulonnais, avec près de 52 % de ménages non propriétaires.

• Le flux constant de militaires en mutation, qui privilégient la location.

• L'attractivité croissante de la ville pour les étudiants et jeunes actifs.

• Une offre de logements neufs encore limitée face à la demande.

Pour un investisseur, cette tension locative est une bonne nouvelle. Elle réduit le risque de vacance et sécurise le rendement dans la durée.

Ancien ou neuf : quelle stratégie pour investir à Toulon

Le choix entre ancien et neuf dépend surtout de votre objectif patrimonial. Voici les avantages et limites de chaque option pour un projet à Toulon.

L'ancien à rénover : un fort potentiel de plus-value

L'ancien toulonnais regorge d'opportunités, notamment dans le centre historique et à L'Escaillon. Ces biens, souvent décotés, permettent d'acheter en dessous du prix moyen du marché. Après travaux, la valorisation peut être spectaculaire.

Attention toutefois au diagnostic de performance énergétique. Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G sont interdits à la location, en application de la loi Climat et Résilience du 22 août 2021 (article 160). Les logements F suivront en 2028. Avant tout achat ancien, vérifiez systématiquement le DPE et intégrez le coût d'une éventuelle rénovation énergétique dans votre calcul de rentabilité.

Le levier du déficit foncier reste redoutable dans l'ancien. En régime réel, vos travaux déductibles peuvent s'imputer sur votre revenu global, dans la limite de 10 700 € par an, portée à 21 400 € pour les travaux de rénovation énergétique, conformément à l'article 156, I, 3° du Code général des impôts.

Le neuf : confort, garanties et fiscalité avantageuse

Le neuf séduit par ses garanties : décennale, biennale, parfait achèvement. Il offre aussi des performances énergétiques conformes à la RE2020, un vrai atout pour louer facilement et durablement.

C'est également dans le neuf que le nouveau dispositif Jeanbrun révèle toute sa puissance fiscale, avec un mécanisme d'amortissement inédit pour la location nue. Les frais de notaire sont également réduits, autour de 2 à 3 % contre 7 à 8 % dans l'ancien, ce qui allège le montant total de votre investissement.

Quel type de location choisir pour investir à Toulon ?

Le choix du mode locatif conditionne directement votre rentabilité et votre fiscalité. Voici un tour d'horizon des options disponibles pour votre projet toulonnais.

La location nue longue durée à Toulon

C'est la solution la plus simple à gérer. Elle convient parfaitement aux profils familiaux et aux militaires en poste durable. Le bail dure trois ans, renouvelable, avec un cadre juridique stable et bien connu des propriétaires.

Depuis février 2026, ce mode locatif retrouve un intérêt fiscal fort grâce au dispositif Jeanbrun, qui introduit pour la première fois un amortissement en location nue.

La location meublée non professionnelle (LMNP) à Toulon

Le statut LMNP reste l'un des outils préférés des investisseurs à Toulon, notamment pour cibler les étudiants et les jeunes actifs en mobilité. Les loyers sont libres, la durée de bail plus courte, et la fiscalité particulièrement avantageuse.

Deux régimes fiscaux coexistent :

Régime	Seuil de recettes 2026	Abattement / avantage
Micro-BIC location longue durée	83 600 €	Abattement forfaitaire de 50 %
Micro-BIC meublé de tourisme classé	83 600 €	Abattement forfaitaire de 50 %
Micro-BIC meublé de tourisme non classé	15 000 €	Abattement forfaitaire de 30 %
Régime réel	Aucun plafond	Amortissement + déduction des charges réelles

Le régime réel reste souvent le plus performant, car il permet de déduire l'amortissement du bien et du mobilier. Ce mécanisme est encadré par l'article 39 du Code général des impôts. Attention toutefois : depuis le 15 février 2025, les amortissements pratiqués en LMNP sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente, un point à anticiper dans votre stratégie de sortie.

La colocation étudiante, une niche porteuse à Toulon

Avec une université qui accueille plusieurs milliers d'étudiants, la colocation représente une stratégie efficace pour maximiser la rentabilité. En louant chambre par chambre, un T4 peut générer un loyer cumulé bien supérieur à une location classique.

Le secteur de Toulon Centre et des 4 Chemins, proche des campus et bien desservi, se prête particulièrement bien à ce type de montage. La demande étudiante y est forte, et la rotation des locataires reste gérable avec une bonne organisation.

La location saisonnière et Airbnb en période estivale

Toulon profite d'un attrait touristique réel, entre la rade, le Mourillon et les îles d'Hyères toutes proches. La location saisonnière peut donc compléter une stratégie locative, en particulier sur les quartiers de bord de mer.

Attention cependant : la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, dite loi Le Meur, a durci la fiscalité des meublés de tourisme non classés. Pour les revenus perçus en 2025 et 2026, le seuil du micro-BIC est ramené à 15 000 €, avec un abattement réduit à 30 % au lieu de 50 %. Le classement en étoiles, via Atout France, permet de conserver un seuil de 83 600 € et un abattement de 50 %, pour un coût de classement souvent inférieur à 400 €.

La déclaration en mairie devient également obligatoire pour tout meublé de tourisme, avec un numéro d'enregistrement généralisé au plus tard le 20 mai 2026, conformément aux textes d'application de la loi Le Meur, consultables sur Service-Public.fr.

Fiscalité : les dispositifs pour optimiser votre projet à Toulon

La fiscalité change la donne pour la rentabilité nette de votre investissement. Voici les dispositifs à connaître absolument pour investir à Toulon en 2026.

Le dispositif Jeanbrun et son application à Toulon

Le dispositif Jeanbrun, officiellement dénommé statut du bailleur privé, remplace la loi Pinel depuis février 2026. Il a été introduit par l'article 47 de la loi de finances pour 2026 (loi n° 2026-103 du 19 février 2026, JORF n° 0043 du 20 février 2026), et codifié aux alinéas i) et j) du 1° du I de l'article 31 du Code général des impôts.

Ce dispositif fonctionne par amortissement fiscal, un mécanisme inédit pour la location nue. Il s'applique aux acquisitions réalisées entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028, sans aucune contrainte de zonage géographique. Toulon est donc pleinement éligible.

Typologie de logement	Taux d'amortissement	Plafond annuel
Loyer intermédiaire	3,5 % / an	8 000 €
Logement social	4,5 % / an	10 000 €
Logement très social	5,5 % / an	12 000 €

Concrètement, un appartement neuf acheté 200 000 € à Toulon, loué en niveau intermédiaire, génère un amortissement annuel de 5 600 € (200 000 € × 80 % × 3,5 %). Le bien doit être loué nu, à usage de résidence principale, pendant 9 ans minimum, avec un loyer plafonné selon le référentiel Loc'Avantages.

Seuls les logements en immeuble collectif sont éligibles, neufs ou VEFA, ou anciens avec au moins 30 % de travaux de rénovation. Les maisons individuelles restent exclues à ce jour, une exception que suit de près la profession.

Le statut LMNP et l'amortissement de votre bien

Le statut LMNP permet de déduire l'amortissement du bien et du mobilier en régime réel. Ce mécanisme, encadré par l'article 39 du CGI, peut neutraliser l'imposition sur les loyers pendant huit à dix ans, parfois davantage selon le montage.

Pour conserver le statut LMNP, deux conditions cumulatives fixées par l'article 155, IV du Code général des impôts déclenchent le basculement en LMP : des recettes locatives annuelles supérieures à 23 000 €, et supérieures aux autres revenus du foyer fiscal. Tant que l'une des deux conditions n'est pas remplie, vous restez en LMNP.

Les dispositifs Malraux et Monuments Historiques

Pour les investisseurs visant l'ancien de caractère, notamment dans le centre historique de Toulon, la loi Malraux (article 199 tervicies du CGI) offre une réduction d'impôt pouvant atteindre 30 % du montant des travaux, dans la limite de 400 000 € sur quatre ans, sous réserve d'un secteur sauvegardé ou d'un site patrimonial remarquable.

Le régime des Monuments Historiques (article 156, II, 1° ter du CGI) permet quant à lui de déduire l'intégralité des travaux du revenu global, sans plafond, pour les biens classés ou inscrits. Ces dispositifs restent réservés à des projets patrimoniaux exigeants, à étudier avec un conseiller spécialisé.

Investissement locatif à Toulon : un placement à fort potentiel

Toulon combine tous les ingrédients d'un investissement locatif réussi : prix accessible, demande locative forte et diversifiée, et fiscalité 2026 particulièrement favorable avec le dispositif Jeanbrun et le LMNP. Entre militaires, étudiants et touristes, la ville offre une sécurité locative rare sur la Côte d'Azur.

Reste à choisir le bon quartier, le bon montage fiscal, et à s'entourer des bons experts. C'est cette combinaison qui transforme un bien immobilier en véritable moteur patrimonial. 📈