Investissement locatif Melun : un marché en plein essor et attractif

Quels sont les atouts de Melun pour séduire les investisseurs immobiliers ?

Une commune d’environ 42 489 habitants, Melun est une ville en pleine transformation. Elle offre de nombreuses opportunités aux investisseurs immobiliers en quête de bon rendement locatif.

Une ville où il fait bon vivre

Melun appartient au palmarès des villes attractives de l’Île-de-France pour différentes raisons.

Un patrimoine historique riche

Son patrimoine historique riche et diversifié constitue le principal atout qui fait de Melun la ville idéale où vivre en Seine-et-Marne. Elle abrite des rues pittoresques et des monuments architecturaux au charme unique. Parmi les sites populaires melunais figurent l’église Saint-Aspais, la collégiale Notre-Dame de Melun, la fontaine Saint-Jean, le prieuré Saint-Sauveur et le clocher Saint-Barthélemy.

Un environnement paisible et verdoyant

Des locataires à la recherche d’une qualité de vie tranquille et verdoyant à proximité de Paris viennent s’installer à Melun. La commune dispose d’un environnement naturel préservé, bordé par le majestueux fleuve de la Seine. Elle offre ainsi aux résidents et aux visiteurs des paysages enchanteurs, propices aux promenades et aux activités de plein air. Les nombreux parcs et espaces verts présents dans ses secteurs permettent également aux résidents de profiter de moments de détente en harmonie avec la nature. Elle abrite, entre autres, le parc de Faucigny-Lucinge, le parc debreuil, le parc de l’hôtel de ville et le parc de Crema.

Une vie culturelle et associative attractive

Les résidents et les visiteurs choisissent Melun pour sa vie culturelle et associative riche et diversifiée. De nombreux événements, expositions d’art, festivals, concerts et spectacles animent ses rues tout au long de l’année. Les associations locales proposent également une multitude d’activités pour tous les âges et les intérêts afin de favoriser les rencontres et les échanges entre les résidents et les visiteurs.

Une accessibilité optimale aux commodités et aux transports

Les Melunais profitent également d’une accessibilité aisée à des équipements et services variés. Melun possède plusieurs établissements scolaires, des centres sportifs et culturels, des commerces et des infrastructures de santé de premier plan. De plus, les habitants ont à leur disposition un réseau de transport en commun développé, comprenant des lignes de bus et de train.

En résumé, entre patrimoine historique, cadre de vie, activité culturelle et accessibilité, la ville de Melun ne manque de rien pour séduire les nouveaux arrivants. Cela entraîne une croissance indéniable de la demande de logements, une opportunité pour les investisseurs immobiliers.

Un pôle économique dynamique de la Seine-et-Marne

Melun dispose d’une localisation privilégiée, à proximité de Paris et bien entourée par les communes de la Rochette, de Dammarie-les-Lys, de Mée-sur-Seine et de Vert-Saint-Denis. Cette position stratégique lui confère un avantage économique considérable permettant aux entreprises de profiter de l’influence de la capitale.

La ville possède un tissu économique dynamique, avec une croissance progressive de la création d’entreprises industrielles, de services, des commerces et des startups innovantes. Elle compte actuellement près de 6 670 établissements publics et privés, qui offrent des opportunités professionnelles diversifiées aux habitants. Cela contribue à diminuer le taux de chômage à Melun, qui est de 7,1 % pendant le premier trimestre de 2023. De plus, grand nombre de jeunes actifs venant de Paris, de Dammarie-les-Lys, de Mée-sur-Seine et de Vert-Saint-Denis, arrivent dans la commune pour chercher leur emploi.

En termes d’investissement locatif, un faible taux de chômage témoigne de la solvabilité des locataires. Le risque d’impayés s’avère ainsi quasiment nul à Melun, ce qui assure une rentabilité régulière et durable. Aussi, l’arrivée des jeunes actifs dans la ville garantit une forte tension locative et un taux d’occupation élevé.

Une ville étudiante

Les investisseurs immobiliers sont toujours attirés par les villes universitaires en France, et Melun en garde une place non négligeable. Grâce à la présence de l'université de Paris 2 Panthéon-Assas au cœur de la commune, celle-ci séduit de nombreux étudiants chaque année. Ce campus propose d’ailleurs des formations pluridisciplinaires dans divers domaines, tels que le droit, l’économie, la gestion et les sciences politiques. En plus de cela, la ville abrite également des instituts de formation professionnelle et de grandes écoles spécialisées dans différents domaines. Pour les plus petits, les crèches, les écoles élémentaires, primaires, secondaires et les lycées ne manquent pas à Melun.

Par ailleurs, la ville offre un environnement verdoyant, calme et agréable, propice à l’apprentissage et au développement personnel. Elle présente également de nombreux événements et activités (des soirées étudiantes, des conférences, des clubs et des associations éducatives) qui offrent des opportunités de rencontres, de partage et d’épanouissement aux jeunes. De plus, les infrastructures sportives, les médiathèques et les espaces de détente présents à Melun attirent de plus en plus d’étudiants chaque année. Ces derniers bénéficient également des moyens de transport développés qui facilitent leurs déplacements.

Quelle est la rentabilité locative à Melun ?

L’investissement locatif à Melun constitue un placement intéressant et moins risqué. Le marché immobilier dynamique de la ville promet une rentabilité élevée, avoisinant 6,5 %, en moyenne. Elle peut grimper à 10 % dans certains types de logements et selon le quartier.

Les appartements de petite surface, dont les studios, les deux-pièces et les trois-pièces, génèrent de bons rendements à Melun. Ils attirent l’attention de la plupart des locataires potentiels de la ville, dont les étudiants et les jeunes actifs. De ce fait, ces types de biens se louent facilement au cœur d’un quartier melunais et connaissent un faible taux de vacance locative. Ils affichent également des prix de location relativement avantageux par rapport aux quatre pièces et plus.

En parlant des loyers, la ville de Melun affiche des tarifs plus ou moins bénéfiques, profitant de l’influence parisienne. La livraison aux locataires s’y fait entre 10,2 €/m² et 25,0 €/m² pour un appartement, soit une moyenne de 15,0 €/m². Pour une maison, le montant de livraison avoisine 16,1 €/m², en moyenne, mais peut varier entre 9,8 €/m² et 21,3 €/m² dans la commune.

Comment réussir son investissement locatif à Melun ?

De plus en plus d’investisseurs immobiliers achètent leur résidence à Melun, ce qui crée une concurrence accrue sur le marché locatif de la ville. Pour pouvoir vous démarquer, vous devez établir une meilleure stratégie.

Privilégier les logements anciens

Si vous cherchez un bon rendement locatif à Melun, les programmes immobiliers anciens présentent plus d’avantages que les logements neufs. Tout d’abord, les appartements anciens bénéficient des emplacements privilégiés, proches de toutes les commodités et les transports en commun. Ils se trouvent généralement dans les quartiers centraux et bien établis de la ville, et qui affichent un cadre de vie urbain et animé. Ces secteurs attirent ainsi bon nombre de locataires potentiels, ce qui contribue à une demande croissante de résidences.

Par ailleurs, les programmes anciens proposent un montant d’achat plus abordable que les neufs à Melun. Ils offrent un meilleur rapport qualité-prix grâce à leur ancienneté et à l’absence des coûts relatifs à la construction neuve. De plus, vous pouvez faire des rénovations pour les rendre plus attractifs aux locataires. De surcroît, vous en tirerez des loyers intéressants tout en profitant des risques de vacances locatives et d’impayés quasiment nuls.

Choisir le type de bien le plus rentable

Pour réussir votre projet d’investissement locatif à Melun, la sélection de la typologie de logement constitue une étape incontournable. Pour cela, vous avez intérêt à analyser les besoins des locataires cibles, en fonction du quartier choisi. Pour vous faire des idées, les actifs immobiliers suivants sont les plus rentables dans la ville :

• Les studios situés à proximité des campus universitaires et des écoles ;
• Les appartements de deux pièces, de trois pièces et de quatre pièces, situés dans les quartiers centraux ;
• Les petites maisons individuelles au cœur des quartiers résidentiels de Melun.

Il est toutefois important de noter que d’autres facteurs peuvent influencer la rentabilité de votre projet, à savoir l’état du marché, la gestion locative et les coûts d’entretien de la résidence. Tâchez donc d’approfondir vos recherches et de vous renseigner auprès des experts avant de prendre une décision.

Sélectionner les meilleurs quartiers

Melun se compose des quartiers en pleine mutation économique et urbanistique. Certains d’entre eux sont plus attractifs pour un projet d’investissement immobilier locatif que les autres.

Le quartier Saint-Aspais

Saint-Aspais figure parmi les secteurs les plus dynamiques et les plus recherchés de Melun. Il se trouve en plein cœur de la ville et profite d’une parfaite accessibilité aux commodités et aux transports en commun. Ce quartier historique melunais se distingue par son architecture médiévale, ses rues pavées et ses maisons à colombages. Il séduit aussi par son ambiance animée et sa proximité avec les établissements universitaires.

Le quartier de Saint-Aspais attire notamment les étudiants, les jeunes et les touristes comme locataires. Il est en effet idéal pour acquérir un appartement de petite et moyenne surface (du studio au quatre pièces) destiné à la location étudiante ou saisonnière. De plus, les programmes anciens restent à préférer aux logements neufs dans cette cité melunaise.

Quartier de l'Almont

Un quartier tranquille profitant d’une localisation idéale proche de la nature, Almont se positionne aussi parmi les emplacements prisés de Melun. Il se trouve à proximité du centre-ville, sur la bordure de la forêt de Fontainebleau. Cette position géographique avantageuse lui confère un cadre de vie verdoyant et attractif pour les familles et les amoureux de l’environnement naturel. Ce secteur profite également d’une parfaite accessibilité aux infrastructures, commerces et services, et transports en commun diversifiés.

Avec l’arrivée de plus en plus de familles et de jeunes actifs, les investisseurs immobiliers bénéficient d’une demande locative toujours croissante dans le quartier de l’Almont. Les appartements ou les petites maisons individuelles y trouvent preneur rapidement et offrent un fort potentiel de valorisation à long terme.

Quartier de la gare

Comme son nom l’indique, ce quartier abrite la gare SNCF (Société nationale des chemins de fer français) de Melun. Ainsi, il attire les locataires potentiels par sa parfaite connectivité avec Paris grâce à la ligne R du Transilien. L’investissement immobilier dans le secteur de la gare bénéficie alors des travailleurs souhaitant se déplacer facilement vers la capitale. Cela va sûrement amplifier la demande de résidences dans la zone, et garantit une solvabilité locative et une rentabilité intéressante aux investisseurs.

Réduire sa fiscalité immobilière en investissant via la loi Pinel

Le choix de votre régime d’imposition contribue essentiellement à réussir votre projet d’investissement locatif à Melun, tout comme à Paris ou ailleurs. Pour cela, la loi Pinel présente d’importants avantages fiscaux permettant de booster votre rentabilité dans la ville. Ce dispositif étatique autorise, en 2023, des taux d’abattement d’impôts intéressants :

• 10,5 % du prix d’achat du logement sur une durée d’engagement locatif de 6 ans,
• 15 % sur 9 ans,
• 17,5 % sur 12 ans.

La loi Pinel concerne principalement l’achat de logement neuf ou en futur état d’achèvement destiné à la location nue dans un quartier melunais. Les programmes anciens peuvent néanmoins profiter des avantages de ce dispositif s’ils ont fait l’objet des travaux les rendant neufs avant la livraison aux locataires. De plus, comme Melun appartient à la zone A de la loi Pinel, les loyers éligibles sont alors plafonnés à 13,04 €/m².

Quel budget préparer pour investir à Melun ?

Avant de partir à la recherche de votre résidence à Melun, vous devez mettre au point un bon plan de financement de votre projet. Pour ce faire, tâchez de vous renseigner sur les prix immobiliers pratiqués dans la ville.

Les tarifs d’achat et de vente de logement peuvent varier d’un quartier à l’autre à Melun. Ils s’avèrent plus élevés dans les secteurs centraux que ceux situés en périphérie de la ville. De même, le mètre carré des petits logements, tels que les studios, les deux-pièces et les trois-pièces, reste plus cher que celui des grandes surfaces. Selon l’emplacement et la taille de la résidence, comptez entre 1 533 €/m² et 4 423 €/m² pour acquérir un appartement à Melun, soit une moyenne de 2 781 €/m². Pour une maison individuelle, les prix oscillent dans une fourchette de 1 680 €/m² à 4 036 €/m², 2 754 €/m² en moyenne, dans cette localité.

Faire appel à un professionnel pour réussir son investissement locatif à Melun

Compte tenu des prix, des loyers et de la tension locative à Melun, cette commune de la Seine-et-Marne offre d’importantes opportunités d’investissement immobilier. Vous devez toutefois disposer d’une connaissance approfondie sur les besoins du marché locatif de la ville avant de vous lancer. Pour mieux vous aider à établir une stratégie fructueuse, n’hésitez pas à faire appel à un professionnel dédié. Les conseils et l’accompagnement d’une agence immobilière locale vous permettent de gagner de temps et de vous assurer de la rentabilité de votre projet.

• Mickael Zonta
• Rental Investment Director

A graduate of a major business school, and after a first successful experience in finance, Mickael Zonta began his career in real estate in 2011 in Paris before extending his activity to the Paris region and the city of Lyon. The fact that he is also a real estate investor in a personal capacity allows him to understand clients' issues in terms of investment objectives, rental yield and choice of tax regimes.