L'investissement locatif à Orléans, choisir la proximité avec Paris.

Paris connait une forte évolution de son marché immobilier grâce à sa proximité avec Paris, à une économie dynamique et une importante communauté étudiante.

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Située dans la région Centre-Val de Loire, la ville d’Orléans se place aux portes de la région naturelle de Sologne. Cette ville jouit d’un environnement particulièrement agréable et elle offre à ses habitants un cadre de vie idéal. Elle est également réputée pour son rayonnement culturel. Se trouvant à deux heures de Paris, Orléans bénéficie d’un emplacement géographique stratégique. En effet, bien desservie par les réseaux routiers et ferrés, elle est connectée à plusieurs agglomérations telles que Paris, Bordeaux et Toulouse. Pour son dynamisme économique et son pôle universitaire particulièrement attractif, Orléans est la 32è ville la plus peuplée de la France. Elle offre de belles opportunités en termes de logement. D’ailleurs, Orléans est l’une des villes en France où le prix de l’immobilier reste encore bas. Ce, que ce soit dans le cadre d’une vente ou de location. Aussi, investir dans l’immobilier à Orléans semble être un investissement tout à fait rentable.

Investir à Orléans pour son attractivité économique

Présentant un marché immobilier particulièrement attractif, Orléans attire de nombreuses grandes entreprises qui y ont implantées leur siège. Ainsi, cette ville est également réputée pour ses grands pôles d’activités dont le parc technologique Orléans Charbonnière, le parc Orléans-Sologne, le parc scientifique et technologique d’Orléans La Source ainsi que le pôle 45. Ce dernier est un établissement spécialisé dans la filière logistique et emploie environ 9000 salariés. Orléans accueille aussi La Cosmetic Valley, un célèbre pôle national spécialisé dans le domaine de la cosmétique et du parfum.

Ce qui fait qu’aujourd’hui, la ville d’Orléans est connue comme étant le 1er pôle pharmaceutique de la France. En effet, elle se charge de 70% de la production nationale de médicaments. Cette ville du Loiret est aussi la 2nde région productrice de parfum et de cosmétiques et la 3ème région dans la production de matériels électroniques et informatiques.

D’après ces faits, Orléans présente un bassin de l’emploi très développé et diversifié. Pour cette raison, la ville attire de plus en plus les jeunes cadres qui sont à la recherche d’une activité professionnelle stable associée à un cadre de vie confortable.

Les atouts culturels et touristiques de la ville

Portant le label « Ville d’Art et d’Histoire », Orléans est réputée pour sa richesse culturelle. Elle accorde une place importante à la culture contemporaine. Chaque année, elle consacre de nombreux festivals dédiés à la musique. Le Festival Jazz d’Orléans et le Festival de Travers sont parmi les fêtes les plus connus. Les Fêtes Johanniques sont également une manifestation très populaire en Orléans en l’honneur de la délivrance de la ville. A part cela, Orléans abrite aussi de nombreuses salles de spectacles telles que le Zénith d’Orléans, une salle pouvant accueillir près de 7000 personnes, le Carré Saint-Vincent et l’Astrolabe. Cette dernière est une salle de concert dédiée à la musique actuelle.

Orléans, une cité historique pleine de charme possède aussi un riche passé. Même si la seconde guerre mondiale a détruit nombreux de ses monuments et bâtiments anciens, l’Orléans demeure jusqu’à aujourd’hui une ville touristique avec près de 1 100 000 visiteurs par an. Parmi les lieux symboliques de cette ville du Loiret, on distingue la Place du Matroi et la Maison de Jeanne d’Arc. Cette capitale de la région Centre-Val de Loire est également riche d’une enceinte Gallo-romaine. Les restes de cette enceinte sont encore visibles au pied du transept nord de la cathédrale ainsi qu’au pied de la célèbre vinaigrerie Dessaux. Les quartiers les plus anciens comme la rue de Bourgogne font également l’attrait d’Orléans. Il est possible de faire une promenade dans ces quartiers pour admirer les nombreuses façades d’architecture médiévale et de la Rennaissance.

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Un tarif immobilier bien accessible et attractif

Orléans reste une des grandes villes de la France où le prix immobilier est encore bas. Ce, qu’il s’agisse de l’immobilier locatif ou de vente de biens immobiliers neufs ou anciens. Depuis 2016, le marché immobilier orléanais est redevenu très actif. Les ventes ont connues une hausse importante et les prix de maison et appartement se sont stabilisés. Aussi, investisseurs professionnels tout comme les primo-accédants se sont remis dans l’investissement locatif.

Par ailleurs, pour redynamiser le marché immobilier de la ville, de nombreux programmes d’amélioration et de projet d’urbanisation pour les biens immobiliers neufs ont été mis en œuvre. Dans le quartier centre, la restauration des logements et anciens bâtiments a été engagés. Le long des quais, un projet d’aménagement d’une voie verte voit le jour. D’autre part, la place du Matroi a connu d’importants travaux de restructuration. Le principal objectif de ces travaux et programmes d’urbanisation est de répondre aux demandes en logements qui sont récemment devenues de plus en plus croissantes, mais également pour attirer bon nombre d’entreprises et d’investisseurs.

En ce qui concerne le prix de l’immobilier à Orléans, on constate que le coût d’un appartement est quatre fois moins élevé que celui de la capitale. A savoir que le coût moyen d’un appartement une ou deux pièces dans cette ville s’élève à seulement 2 000 euros le mètre carré. Le prix moyen du loyer mensuel est de 11,6 euros/m² pour un appartement en location. En théorie, l’investissement immobilier locatif en Orléans présente un taux de rentabilité brute d’environ 6% par an. Ces prix moyens sont encore plus élevés que ceux des autres villes de la région Centre-Val de Loire. 

Les logements les plus recherchés à Orléans sont surtout les appartements dans le centre historique, plus précisément ceux se trouvant à proximité des services de transport, d’un arrêt de tramway ou qui disposent d’une place de stationnement. Les petites maisons ou résidence avec jardin sont également très recherchées par les familles. En revanche, les appartements de petites surfaces d’une ou deux pièces présentent une meilleure rentabilité comme ils sont très prisés par les étudiants. La rentabilité de l’investissement locatif est surtout favorisée par la demande locative croissante dont la plupart des locataires sont les jeunes actifs et les étudiants.

Par ailleurs, les taux d’intérêt bas ont fortement incité les investisseurs à s’intéresser à nouveau à la ville d’Orléans. En effet, pour bénéficier d’une fiscalité avantageuse, les investisseurs en immobilier locatif ont la possibilité de choisir le statut LMNP. Dans le cadre d’un investissement locatif, ce dernier dispositif est très avantageux. Pour cela, il suffit de louer le bien meublé et d'effectuer des travaux pour bénéficier d’un déficit foncier pendant une dizaine d’année.

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Les quartiers où il fait bon d’investir en Orléans

Comme dans toutes les grandes villes, la proximité des transports publics, des services et commerces, des écoles ainsi que la disponibilité des places de stationnement sont des atouts majeurs qui attirent les habitants et donc les investisseurs dans une ville. En revanche, dans les quartiers résidentiels, les petites maisons et résidence dotées de jardin en extérieur sont très appréciés par les familles. Ainsi, pour assurer la rentabilité d’un investissement locatif à Orléans, il est important de choisir le meilleur emplacement.

Le quartier universitaire La Source

Etant donné qu’il s’agit d’un quartier universitaire, La Source est particulièrement privilégiée par les étudiants. Dans ce secteur, les studios et appartement de petites surfaces sont très prisés par ces jeunes. D’ailleurs, pour son cadre de vie agréable et plus abordable que celui de la capitale, Orléans plait aux étudiants. C’est pour cette raison que de plus en plus de jeunes choisissent d’y étudier. Cela leur permet de s’éloigner du stress de la vie urbaine et d’éviter de payer des loyers aux tarifs exorbitants.

Il faut savoir qu’Orléans est réputée pour son excellence scientifique ainsi que la qualité d’enseignement qu’elle propose. Comparé à la capitale, cette ville offre des conditions de vie estudiantines bien meilleures avec une ambiance plus agréable. Le choix de formation dans cette région du Loiret est très diversifié. En plus des 4 UFR qu’elle propose, plusieurs écoles et instituts sont installés dans cette ville.

Le quartier résidentiel Saint-Marceau

Saint-Marceau fait partie des quartiers où la demande en biens immobiliers est très soutenue à Orléans. S’étendant depuis Les Tourelles au nord à Olivet au Sud, Saint-Marceau est le quartier le plus peuplé de la ville. Cela est dû au fait que sa liaison avec le centre-ville est entièrement facilitée grâce au tramway.

Par ailleurs, la proximité des commerces aux offres variées dans ce quartier a fait de cette zone résidentielle un lieu très recherché par les investisseurs et locataires. Les maisons de villes sont les types de logement les plus demandés or, elles sont souvent peu nombreuses à être disponibles sur le marché. S'agissant d’un centre historique, Saint-Marceau est bordé par le quartier très prisé qui est le Dunois. Dans ce quartier, des charmantes ruelles mènent à des ravissantes maisons bourgeoises. Aussi, le Dunois est doté d’une réputation prestigieuse qui plait particulièrement aux cadres. Dans ces quartiers, le prix des biens immobiliers se situe entre 34 800 euros et 115 500 euros pour les biens anciens et les prix des neufs sont compris entre 63 500 euros et 135 600 euros.

Le Faubourg Bourgogne

Le Faubourg Bourgogne est un quartier très animé et populaire à Orléans. Avec son air de campagne et ses nombreux bars et restaurants, cette zone orléanaise est un lieu de rencontre pour les habitants. Avec ses rues piétonnes pittoresques, ce quartier est plein de charme. La majorité de la population du Faubourg Bourgogne sont des cadres. Ce quartier ne compte pas de logements sociaux.

En ce moment, les quartiers de Barrières-Saint-Marc et La Fontaine sont des secteurs en plein travaux de mutation. Etant autrefois des vergers, aujourd’hui ils font l’objet de nouveaux projets dans les neufs. Les quartiers de La Madeleine, Les Blossières, Les Acaciaset de la gare Saint-Vincent connaissent aussi d’importants travaux de rénovation. Cela va permettre d’augmenter l’attractivité de la ville et de favoriser la rentabilité de l’investissement immobilier locatif à Orléans.

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  • Mickael Zonta
  • Rental Investment Director

A graduate of a major business school, and after a first successful experience in finance, Mickael Zonta began his career in real estate in 2011 in Paris before extending his activity to the Paris region and the city of Lyon. The fact that he is also a real estate investor in a personal capacity allows him to understand clients' issues in terms of investment objectives, rental yield and choice of tax regimes.

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