Investissement locatif à Metz : opter pour la rentabilité

Metz, dans le département de la Moselle, en Lorraine, est une cité étudiante avec une économie florissante, permettant aux investisseurs de s’assurer une rentabilité intéressante avec un prix au m² relativement faible.

 

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investissement Metz

Metz est une des villes de France qui surprend par la beauté de son paysage et la qualité de ses infrastructures dans chaque quartier. C’est une localité très dynamique qui cache une population travailleuse. Beaucoup d’atouts font de cette magnifique commune un endroit où investir dans un projet immobilier locatif.

C’est une ville universitaire qui abrite un bon nombre d’universités et instituts, ce qui booste le dynamisme économique de cette commune qui se veut futuriste. C’est également une localité touristique qui de par son patrimoine culturel, son paysage idyllique et ses jardins somptueux ne cesse d’attirer des touristes de tout horizon.

Situé à proximité de Montigny-lès-Metz, Saint-Julien-lès-Metz et Le Ban-Saint-Martin, Metz jouit donc d’un marché immobilier très attrayant de par ces nombreuses opportunités et son économie florissante, et ce, dans chaque quartier. Les spécificités du secteur immobilier messin ainsi que les prix du m² (en milliers d’euros) en font un choix d’investissement locatif logique offrant toutes les garanties de réussite immobilière.

Le choix en matière d’offres de logement est également diversifié (maisons, appartements 2 pièces, appartements 3 pièces…). Les investisseurs peuvent aussi profiter de différents types de dispositifs fiscaux (dispositif ou loi Malraux, dispositif ou loi Censi-Bouvard, déficit foncier…) et bénéficier d’une réduction d’impôts. Vous pourrez ainsi mettre toutes les chances de votre côté en optimisant votre choix d’investissement et trouver rapidement un client locataire.

Metz : une ville dynamique

L’une des caractéristiques de Metz c’est le dynamisme de sa démographie, en effet, cette localité brille par un brassage culturel peu commun en France. Sa position stratégique en Moselle en fait un carrefour de culture qui anime la localité nuit et jour.

Le climat social y est très paisible aussi bien en centre-ville qu’en périphérie, ce qui ouvre la voie à une activité économique consistante chaque trimestre. À Metz, il y a de quoi faire, étant donné que la commune est un pôle d’emplois. Tous ces atouts font d’elle une ville idéale si vous souhaitez investir dans l’immobilier. Trouver un client locataire s’avérera aussi plus facile.

Metz : une ville universitaire

Metz est également une ville estudiantine très homogène, dans la mesure où les étudiants qui y étudient et y élisent résidence viennent de toute la France, incluant Paris, de toute l’Europe et du monde entier. Cette diversité culturelle naît de ces différents pôles éducatifs et permet une certaine ouverture de la commune à un modernisme galopant. En effet, elle se veut futuriste et multiplie les actions dans ce sens à chaque trimestre. Bien entendu, le patrimoine local reste toujours préservé, la cathédrale Saint-Étienne notamment.

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La population estudiantine représente environ 12 % de la population, cela peut vous sembler petit, mais compte tenu de la population de la commune c’est un véritable gage en termes de demande d'immobilier locatif. De plus, sa position stratégique frontalière à des pays européens engendre un flux démographique qu’un investisseur immobilier ne peut négliger.

La commune de Metz jouit de trois pôles universitaires à savoir :

  • L’île du Saulcy (quartier des îles)
  • le campus Bridoux (quartier de Borny)
  • le technopôle (quartier de Grigy-Technopôle)

Véritable témoin du dynamisme de la ville, ils offrent une opportunité pour une bonne profitabilité financière. Les besoins en matière de résidence étudiante sont assez importants dans la région. La mise en concurrence de chaque client locataire potentiel pour un appartement vous aidera alors à rentabiliser votre projet d’investissement locatif quel que soit le trimestre.

Metz : un marché immobilier intéressant

Au-delà de l’aspect touristique et universitaire, le marché immobilier messin offre beaucoup d’autres avantages du point de vue économique.

Nous avons présenté Metz comme étant une ville transfrontalière, ce qui implique un certain dynamisme économique. La localité est donc un pôle économique qui jouit d’une diversité peu commune pour des villes de cette taille. Elle est par ailleurs membre de Quattropole, un réseau transfrontalier favorisant la coopération interurbaine.

Le climat des affaires très attractif d’un trimestre à l’autre permet à Metz de rester une ville au fort potentiel de location avec une demande en biens locatifs soutenue. C’est aussi bien valable dans son centre historique que dans les autres arrondissements. Les jeunes actifs sont régulièrement en recherche d’offres de résidence (studios, appartements 2 pièces, appartements 3 pièces…) à surface variable.

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Les spécificités du marché de l’immobilier de Metz

Comme toutes les villes de France, Metz a un marché immobilier qui a des spécificités qu’il faut connaître pour tirer le meilleur de votre investissement locatif. Les spécificités du secteur sont assez nombreuses :

  • La répartition des logements par taille est favorable à l’investissement locatif ;
  • Le cadre de vie ainsi que le niveau de vie sont attrayants ;
  • La répartition des logements fait état qu’environ 64 % des logements sont loués et seulement 36 % appartiennent à leur propriétaire ;
  • 47 % de la population est active contre seulement 5,8 % d’inactifs ;
  • La rentabilité locative y est intéressante (entre 6 % et 7 %) par rapport à plusieurs villes telles que Paris ;
  • L’accès à différents mécanismes de loi pour les travaux sur les appartements et maisons dans l’ancien.

Ces caractéristiques peuvent évidemment varier en fonction du trimestre et de la période de l’année.

Metz : une économie florissante

Comme nous vous l’avons expliqué, la ville de Metz est une zone d’échange transfrontalière qui bénéficie d’échanges interurbains. Elle a donc vu fleurir une myriade d’entreprises spécialisées dans divers domaines d’activité économique.

L’actualité économique de la commune chaque trimestre est très mouvementée avec un niveau de commerce soutenu par le tourisme. De jour en jour, elle se transforme au gré des opportunités d’affaires qu’elle offre. Les demandes en termes de résidence courte-durée connaissent une augmentation significative au fil des ans. Vous pouvez profiter d’une nouvelle opportunité d’investissement chaque trimestre et dans chaque quartier.

Un placement locatif est une excellente opportunité : le flux démographique né de ce dynamisme économique est d’une importance capitale en ce qui concerne le niveau de profitabilité brute attendu. L’économie étant un facteur clé du secteur immobilier, la croissance enregistrée par la ville de Metz ces dernières années est un excellent gage de rendement.

Le mètre carré à Metz

Le prix en euros du métré dépend de certains critères tels que :

  • L’emplacement du bien ;
  • le type de bien ;
  • l’état du bien ;

En ce qui concerne la ville de Metz, il faut relever que le prix moyen du m2 est de 1 800 euros, un montant nettement plus abordable qu’à Paris pour une même surface. Le nombre de pièces du logement influera ensuite sur le montant à investir pour l’acquisition.

Les valeurs de l’immobilier à Metz connaissent un contraste saisissant et relativement extrême, les quartiers les plus attractifs voient le prix au m2 atteindre les 2 000 euros, voire 2 500 euros pour de l’ancien. Par contre, nous vous conseillons d’investir à 1 400 euros le m2, là l’investissement devient rentable.

Pour les quartiers moins sollicités, les prix sont très bas faute de demande intéressante. Vous économisez plusieurs centaines d’euros pour une même surface, mais sans bénéficier d’un réel bénéfice locatif. Ce sont donc des secteurs à éviter, le seul avantage qu’ils offrent c’est le montant relativement faible de la taxe foncière.

Quelle que soit la zone choisie, vous devrez bien étudier votre budget et sélectionner l’un des différents appartements proposés à la vente sur le marché messin.

Le coût d’un investissement locatif à Metz

Le coût de l’investissement immobilier à Metz est un des grands avantages immobiliers de la ville, il est relativement abordable et de bonne qualité. En effet, la localité est l’une des plus réputées du pays et de la Moselle pour cette raison, la population est jeune. Les studios sont donc de véritables mines d’or qui s’arrachent aussitôt surtout en hyper centre. 

Bien entendu, les logements comprenant plusieurs pièces constituent aussi une alternative intéressante en fonction des cibles et si le budget le permet. Vous pouvez envisager d’investir dans des biens immobiliers tels que des appartements 2 pièces, des appartements 3 pièces ou des appartements 4 pièces. Ils doivent toutefois être à proximité de différents services et commerces.

Les endroits où investir à Metz

investir a MetzComme dans chaque ville, le secteur immobilier a des zones disposant de valeurs sûres et des zones beaucoup moins intéressantes du point de vue de la rentabilité locative. Il faut connaître ces zones pour faire un bon investissement, votre prospérité économique en dépend quel que soit le trimestre. C’est aussi bien valable sur le territoire messin que dans d’autres localités avoisinantes, telles que Montigny-lès-Metz.

Pour votre projet, vous devez choisir les quartiers localisés en hypercentre qui sont de loin les plus sollicités, leur cadre de vie agréable agrémentée par une bonne accessibilité et une meilleure sécurité est un atout de taille. Ce sont des zones dont l’emplacement est stratégique au cœur et à proximité de tout (commerces, écoles, transports en commun, pharmacies, hôpitaux). Votre patrimoine locatif pourra ainsi générer un taux de gain locatif intéressant qu’il s’agisse d’un studio ou d’un appartement disposant de plusieurs pièces. Il faudra toutefois bien choisir le quartier où sera localisé le logement.

Les types d’investissement immobilier à Metz

Il est clair à la lumière de tout ce que nous avons expliqué plus haut que les spécificités d’un marché doivent être parfaitement connues avant toute action de projet d’investissement. Vous avez le choix, en tant que futur propriétaire, entre les biens neufs et anciens. 

Pour vous assurer une bonne profitabilité immobilière dans la ville de Metz, en Lorraine, vous devez investir dans l’immobilier de location. Une préférence particulière sera portée sur les studios ou colocation, car ils sont de loin plus rentables que le reste. C’est aussi valable pour les autres localités (Paris, Lyon, Marseille, Bordeaux…). Investir dans les biens à surface importante, avec plusieurs pièces, pourra toutefois être envisagé. Vous trouverez dans la localité un nombre assez élevé d’appartements 2 pièces, d’appartements 3 pièces et d’appartements 4 pièces.

Le niveau de rentabilité des investissements locatifs

L’investissement locatif jouit d’un bon rendement, il se situe entre 6 et 8 %. Certains investissements peuvent atteindre les 10 % de rendement, ce qui fait de Metz une ville idéale pour les investissements locatifs.

En achetant un appartement destiné à la location, vous bénéficiez du statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel), vous faisant profiter d’une réduction d’impôts et de plusieurs avantages fiscaux. Pour accéder à ce statut de loueur, vous devez proposer un logement meublé à un client locataire. Vous pourrez ainsi bénéficier d’un abattement de 50% des charges en vous inscrivant au régime micro bic en tant que propriétaire.

Pour des appartements dédiés à des étudiants, nous vous conseillons de déléguer la gestion locative. Cela vous permettra, en tant que propriétaire, d’économiser du temps et d’éviter toutes les démarches de recherche de locataires, d’état des lieux, etc. Les biens immobiliers concernés sont généralement les studios, les appartements 2 pièces et éventuellement les appartements 3 pièces.

Les perspectives du marché immobilier 

En ce qui concerne les perspectives du secteur immobilier pour les années à venir, elles sont bonnes dans l’ensemble. La ville est en pleine mutation, le développement de cette commune de Moselle sera donc un atout à venir. Il sera plus facile de vous constituer un patrimoine rentable.

De plus, le technopôle va doubler de volume d’ici 10 ans ce qui est une très bonne nouvelle pour l’économie de la ville et donc pour celui des investissements locatifs qui suivront. Une économie renforcée par les possibilités de réduction d’impôts grâce à la fiscalité optimisée des biens dans l’immobilier locatif (statut LMNP, dispositif ou loi Malraux, dispositif ou loi Censi-Bouvard, déficit foncier…).

photo du rédacteur
  • Mickael Zonta
  • Directeur Investissement Locatif

Diplômé d'une grande école de commerce, et après une première expérience réussie dans la finance, Mickael Zonta a débuté sa carrière dans l'immobilier en 2011 à Paris avant d’étendre son activité à la région parisienne et à la ville de Lyon. Le fait d'être également investisseur immobilier à titre personnel lui permet de comprendre les enjeux des clients en termes d’objectifs d’investissements, de rendement locatif et de choix des régimes fiscaux.

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