Investissement locatif à Caen

Un cadre de vie attirant

Idéalement située proche de Paris, Rouen, Rennes et Le Havre, Caen jouit d’une position géographique stratégique. La ville se trouve à proximité de la plage, la mer étant à seulement 30 minutes. Ce n’est pas tout, cette commune séduit aussi grâce à son paysage époustouflant. Outre le port de plaisance situé au cœur de la ville, elle comprend également de nombreux espaces verts s’étendant sur plus de 500 hectares. Il s’agit notamment de la colline aux oiseaux, du jardin Claude-Decaen, du jardin des plantes, de la vallée du mémorial et de la vallée des jardins.

Une commune connue pour ses équipements d’exception

Caen attire chaque année un nombre important de touristes. Pour cause, cette localité possède un patrimoine historique et culturel d’exception. Voici une liste non exhaustive des incontournables de cette ville du Calvados :

• le Musée de Normandie au cœur de Caen,

• le musée des Beaux-Arts,

• le Mémorial,

• le Conservatoire,

• l’Artothèque,

• le cimetière de Saint-Jean de Vaucelles,

• l’église Saint-Michel de Vaucelles,

• la place Saint-Sauveur,

• l’église du Vieux-Saint-Sauveur ou l’église Saint-Sauveur-du-Marché,

• le Théâtre et le Zénith de Caen. 

Caen accueille également de nombreux évènements culturels qui boostent son attractivité et son dynamisme. Il s’agit, entre autres, du festival Spring, de l’Interstice, de l’Époque et du festival international du dessin de presse.

Le réseau de transport à Caen : une localité bien desservie

Le réseau de transport est un élément primordial dans le cadre de l’achat d’une maison ou d’un appartement à louer. Aussi, sachez que Caen présente l’avantage d’être très accessible. En effet, la ville bénéficie d’un réseau de transports dense et diversifié comprenant :

• des autoroutes (A13, A84 et A88),

• une gare ferroviaire,

• l’aéroport de Caen-Carpiquet (l’aéroport le plus important de Normandie),

• le port Caen-Ouistreham,

• des transports en commun avec le réseau Twisto comprenant deux lignes de tramway et une quarantaine de lignes de bus. 

Ainsi, les habitants et vos futurs locataires ne rencontreront aucun problème en matière de déplacement sur place.

Les établissements scolaires à Caen : un excellent choix pour les familles

Idéal pour les familles qui ont des enfants, Caen comporte un grand nombre d’établissements, à savoir :

• une trentaine d’écoles maternelles,

• une trentaine d’écoles primaires,

• une dizaine de collèges,

• une dizaine de lycées. 

Caen est aussi l’une des plus anciennes villes universitaires de l’Hexagone. Outre l’Université de Caen-Normandie, elle abrite également plusieurs écoles supérieures, comme l'ENSI Caen, l'école de Brassart ou encore l'école de management de Normandie. C’est la raison pour laquelle cette localité attire plusieurs milliers d’étudiants.

Une économie en bonne santé

La carte maîtresse de Caen en termes d’économie, c’est son taux de chômage relativement faible. C’est un détail que vous devez prendre en compte lors d'un investissement locatif. Ce taux faible s’explique par le dynamisme affiché dans les industries de l’électronique, du tourisme, et de l’agriculture. De plus, cette commune du Calvados abrite un grand nombre d’entreprises internationales, telles que :

• Orange : entreprise de télécommunication ;

• Valeo : équipementier automobile ;

• Système U : coopérative de commerçants de grande distribution ;

• Agrial : coopérative agricole et agroalimentaire ;

• Hamelin : groupe spécialisé dans la fabrication d’articles scolaires et de bureau.

Il existe aussi de nombreuses autres enseignes d’ordre économique à Caen, comme la chambre régionale de Commerce et d'Industrie de Normandie, le Campus technologique EffiScience et la chambre de Commerce et d'Industrie de Caen. Ces organismes contribuent à la création d’emplois dans la ville. Également, ils favorisent le développement urbain et démographique de la commune.

Un prix immobilier abordable

Si le secteur de l’immobilier en Normandie en séduit plus d’un, c’est surtout grâce à son prix attractif. Caen ne fait pas exception. En effet, le prix de vente au mètre carré d'un appartement y est très abordable, oscillant entre 1 745 euros et 4 532 euros, soit une moyenne de 2 865 euros. Pour l’achat d'une maison, le tarif au mètre carré varie entre 1 976 euros et 6 266 euros, soit une moyenne de 3 863 euros. 

Que ce soit pour l’achat d'une maison ou d'un appartement, le prix de vente dépend essentiellement de l’état du bien, du nombre de pièces et de son emplacement. Des détails comme la présence d’un balcon, d’une terrasse ou d’une place de parking, peuvent également influer sur le prix final.

Le parc immobilier

Le parc immobilier de Caen se compose majoritairement d’appartements. En effet, 81 % des biens immobiliers sont des appartements et seulement 18 % des maisons. Voici le détail concernant la répartition de ces appartements selon le nombre de pièces :

• appartement trois-pièces (comprenant deux chambres, un salon ou un séjour, une cuisine et une salle de bains) : 25 % ;

• appartement deux-pièces (comprenant une chambre, un salon, une cuisine et une salle de bains) : 22 % ;

• appartement une pièce (comprenant une chambre, une cuisine et une salle de bains) : 18 % ;

• appartement quatre-pièces (comprenant trois chambres, un salon ou un séjour, une cuisine, et une salle de bains) : 18 % ;

• appartement cinq-pièces ou plus (comprenant quatre chambres, un salon ou un séjour, une cuisine et une salle de bains) : 17 %. 

Ces quartiers de Caen où il fait bon investir

Caen comprend plus d’une dizaine de quartiers. Parmi eux, les plus propices à un investissement locatif sont les suivants :

Saint-Jean

C’est un secteur remarquable du centre-ville de Caen. Il se distingue en particulier par sa forte densité de population. En matière de transport, de nombreuses lignes de bus le sillonnent (1, 3, 5, 7, 10, 11, 21, 33, 61, A et B). Il bénéficie également du Noctibus et de la navette. Non seulement ce quartier de Caen est proche de plusieurs commodités, mais il dispose aussi d’un patrimoine architectural particulièrement riche. 72 % des habitants y sont locataires et le loyer moyen est de 11,59 euros par mètre carré.

Sainte-Thérèse-Demi-Lune

Si vous recherchez un quartier très animé, celui de Sainte-Thérèse-Demi-Lune est une valeur sûre. La part de locataires dans ce secteur avoisine les 59 %. En ce qui concerne le loyer, le tarif oscille entre 9 et 15 euros par mètre carré. En termes de commodités, ce quartier de Caen a tout pour combler vos futurs locataires. De plus, il est desservi par la ligne 20 des bus verts et par un grand nombre de lignes de bus Twisto (A, B, 1, 3, 5, 9, 11 et 14).

Saint-Gilles

Il s'agit d'un des secteurs les plus recherchés, c’est un quartier à la fois résidentiel et touristique. Pour cause, il est idéalement situé proche des plus beaux monuments médiévaux et religieux de Caen. Également, il se trouve entre deux principaux espaces verts de Caen (le parc Michel-d’Ornano et les jardins du château Ducal). De même, il est parfaitement desservi par les transports en commun (bus 4, 5, 25 et 61). De quoi garantir une qualité de vie agréable à vos futurs locataires. Le loyer moyen pratiqué dans le quartier de Saint-Gilles est de 10,69 euros.

Beaulieu

Beaulieu est un quartier résidentiel et commerçant parmi les plus attractifs à Caen. C’est aussi un secteur verdoyant. De plus, il possède tous les services à proximité, entre autres, l’école élémentaire Jeanne-Moulin, le lycée Jeanne-d’Arc et l’université des sciences économiques. La majorité des résidents y sont de jeunes couples. Si les familles sont vos locataires cibles, ce quartier de Caen est un choix à considérer. Le loyer médian y est de 10,32 euros.

Vaucelles

Vaucelles est un quartier tranquille. Il possède de nombreux commerces, plusieurs restaurants et un hypermarché. Il dispose aussi d’une multitude de coins verdures. De même, c’est un secteur parfaitement desservi par les transports en commun. De surcroît, il accueille cinq stations de vélo en libre-service.

Le financement de votre investissement locatif à Caen

Investir dans l'immobilier locatif à Caen offre de nombreuses opportunités, notamment grâce à des dispositifs de financement avantageux. Que vous soyez primo-accédant ou investisseur expérimenté, plusieurs options s'offrent à vous pour optimiser votre projet.

Les options de financement disponibles

Prêt à Taux Zéro (PTZ)

Le PTZ est un prêt sans intérêt destiné à faciliter l'accession à la propriété. En 2025, il peut financer jusqu'à 50 % du coût total d'un bien neuf, contre 40 % auparavant. Ce prêt est remboursable sur une période de 10 à 25 ans, selon les revenus de l'emprunteur .

Conditions d'éligibilité :

• Être primo-accédant ou ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux dernières années.

• Acquérir un bien neuf ou ancien avec travaux dans une zone éligible.

• Respecter les plafonds de ressources définis par l'État Caen la mer.

Prêt Parcours Résidentiel de Caen

Destiné aux résidents du parc locatif social de la ville, ce prêt à taux zéro offre un financement supplémentaire pour l'achat d'un bien immobilier. Le montant varie en fonction de la composition du foyer : 17 500 € pour une personne seule et 25 000 € pour un foyer avec plusieurs personnes. Ce prêt est remboursable sur 15 ans et peut être cumulé avec le PTZ classique .

Prêts bancaires classiques

Les prêts amortissables sont les plus courants. Ils impliquent le remboursement mensuel d'une partie du capital emprunté et des intérêts. En 2025, les taux d'intérêt pour un prêt immobilier à Caen sont compétitifs :

• 10 ans : 2,91 %

• 15 ans : 2,96 %

• 20 ans : 3,04 %

• 25 ans : 3,15 %

Prêt à l'Accession Sociale (PAS)

Le PAS est un prêt conventionné destiné aux ménages aux revenus modestes. Il permet d'acquérir un logement neuf ou ancien, avec ou sans travaux, en bénéficiant de conditions avantageuses. Ce prêt est remboursable sur 35 ans maximum .

Les aides financières locales pour l'investissement locatif

MaPrimeRénov'

MaPrimeRénov' est une aide financière de l'État destinée à financer des travaux de rénovation énergétique. Elle est accessible aux propriétaires bailleurs sous certaines conditions. Cette prime peut couvrir jusqu'à 90 % du montant des travaux, selon les revenus du foyer .

Aides de l'ANAH (Agence Nationale de l'Habitat)

L'ANAH propose des subventions pour la rénovation de logements anciens. Les propriétaires bailleurs peuvent bénéficier de ces aides pour réaliser des travaux d'amélioration énergétique ou de mise en conformité. Les montants varient en fonction des travaux à réaliser et des ressources du propriétaire .

Aides spécifiques de Caen la mer

La communauté urbaine de Caen la mer offre des primes aux propriétaires bailleurs qui s'engagent dans des projets de rénovation ou d'amélioration de leur bien immobilier. Par exemple, une prime de 1 000 € est attribuée si la surface du logement est inférieure ou égale à 40 m² et si le propriétaire choisit la location ou la sous-location via l’intermédiation locative .

Aides régionales en Normandie

La région Normandie propose des aides supplémentaires pour la rénovation énergétique des logements. Par exemple, une bonification de 2 000 € peut être attribuée pour des travaux respectant les critères d'énergies renouvelables, tels que l'installation de panneaux solaires ou de pompes à chaleur .

Conseils pour optimiser votre financement

• Simulez votre capacité d'emprunt : Avant de vous engager, utilisez des simulateurs en ligne ou consultez un courtier pour évaluer votre capacité d'emprunt et déterminer le montant que vous pouvez investir en toute sécurité .

• Comparez les offres de prêt : N'hésitez pas à comparer les taux d'intérêt et les conditions proposées par différentes banques. Un courtier en crédit immobilier peut vous aider à négocier les meilleures conditions .

• Anticipez les frais annexes : En plus du prix d'achat, prévoyez les frais de notaire, les assurances emprunteur et les éventuels travaux à réaliser. Ces coûts peuvent influencer la rentabilité de votre investissement.

• Renseignez-vous sur les dispositifs fiscaux : Informez-vous sur les dispositifs fiscaux en vigueur, tels que la loi Pinel, qui offre des réductions d'impôt pour les investissements locatifs dans le neuf. Cependant, notez que ce dispositif a été supprimé depuis fin 2024 .

Les locataires à cibler pour un investissement immobilier locatif à Caen

Caen fait partie des villes plébiscitées par les étudiants. Elle reçoit chaque année entre 20 000 et 40 000 étudiants. Si ces derniers choisissent cette localité, ce n’est pas uniquement pour la qualité de son enseignement. En effet, le chef-lieu du Calvados séduit aussi par sa vie culturelle particulièrement dense (cinémas d’Art et d’Essai, deux salles de concert, festivals).

De ce fait, c’est une localité privilégiée pour réaliser un investissement locatif meublé. De nombreux étudiants y sont à la recherche d’un petit logement proche des écoles ou dans le centre-ville lors de leur séjour à Caen. Dans ce cas, axez votre choix sur les petites surfaces comme le studio ou l’appartement deux-pièces.

Grâce aux nombreuses entreprises implantées dans cette localité, celle-ci attire également les actifs. C’est une grande opportunité pour votre projet locatif. D’autant plus que les logements adaptés aux besoins des familles ne manquent pas à Caen. Là aussi, le centre-ville est à privilégier. Cependant, sachez que certains locataires pourront préférer le calme de la rive gauche ou de la rive droite de Caen.

Tout comme Toulon, Caen est une localité touristique qui convient aussi à la location saisonnière. Il s’agit là de proposer vos services pour l’hébergement des touristes. Ainsi, faites bien attention à la qualité du bien immobilier et surtout à sa facilité d’accès. Durant leur séjour, de nombreux touristes optent pour un logement proche des principaux sites à visiter. D’autres misent sur les commodités dans le centre-ville.

Les prix de l'immobilier montent à Caen !

Le prix moyen au mètre carré est de 3 573 €. C'est 15 % de plus en un an, et 50 % en cinq ans ! Pourquoi ? Beaucoup d'étudiants, et la ville se développe.

Le prix, selon le type de logement

• Appartements : le prix médian est de 3 717 €/m². Les studios sont les plus chers (4 148 €/m²). Plus l'appartement est grand, moins c'est cher au mètre carré.

• Maisons : le prix médian est de 2 905 €/m². Ça monte un peu aussi, mais moins vite que les appartements.

Les quartiers qui flambent

Certains coins voient leurs prix s'envoler.

• Saint-Jean : +35 % depuis 2019. Le mètre carré tourne autour de 3 400 €.

• Jardin des Plantes : +25 % en 5 ans. Le prix moyen est de 3 200 €.

Ces quartiers sont en pleine rénovation. Ça explique la hausse !

Gagner de l'argent avec la location à Caen

Gross profitability

En général, vous pouvez espérer entre 4 % et 7 % de rentabilité brute. Les petites surfaces (studios, T1) sont très recherchées. Parfait pour les étudiants !

Quel type de bien louer ?

• Studios et T1 : Idéaux pour les étudiants. Ils se louent vite et ne restent pas vides longtemps.

• T2 meublés : Parfaits pour les jeunes couples ou actifs. Les loyers sont un peu plus élevés car ils sont meublés.

• Maisons en périphérie : Pour les familles. Les loyers sont plus hauts, mais pensez aux frais d'entretien.

La colocation, une bonne idée !

C'est de plus en plus populaire à Caen, surtout pour les étudiants. Un T4 en colocation peut rapporter jusqu'à 8 % de rendement brut ! Les loyers individuels s'accumulent.

Où investir pour louer ?

Certains quartiers sont prometteurs :

• Saint-Jean : Très dynamique, beaucoup de demandes. Parfait pour les petites surfaces.

• Vaucelles : En pleine évolution. Les prix sont encore abordables, et la rentabilité est bonne.

• Saint-Ouen : Ce quartier change beaucoup. On y trouve de belles résidences et les transports sont bien desservis.

Le potentiel de l’immobilier commercial à Caen

Caen évolue ! C'est une ville parfaite pour investir dans l'immobilier commercial. Son attractivité touristique, son économie et ses étudiants boostent le marché. La population grandit, la demande de services aussi. C'est le moment d'investir !

Quels commerces rapportent à Caen ?

Les commerces de quartier

Les épiceries, boulangeries, pharmacies... Ils sont très demandés. Surtout dans les zones résidentielles. Les habitants, étudiants et familles, les utilisent beaucoup. C'est un investissement stable, idéal dans des quartiers animés comme Saint-Jean ou Beaulieu.

Les commerces pour les touristes

Caen attire beaucoup de visiteurs. Pensez aux restaurants, hôtels, boutiques de souvenirs près du Mémorial ou du Château. Le tourisme offre de belles opportunités.

Les bureaux pour entreprises et startups

Caen est un centre économique important. Les entreprises et startups cherchent des bureaux. Les secteurs de l'informatique ou de la santé sont en plein essor. Cherchez près du Parc de la Cité ou du Campus universitaire.

Les commerces de loisirs et culture

Caen est aussi une ville culturelle. Cinémas, salles de spectacle, galeries d'art... Il y a un vrai potentiel. C'est une bonne piste pour attirer habitants et visiteurs.

L'urbanisme booste l'immobilier commercial

La ville se transforme. Des projets d'urbanisme revitalisent des quartiers.

Le projet de la Presqu'île de Caen est un bon exemple. Ancienne zone industrielle, elle devient un centre d'affaires dynamique. Idéal pour les loisirs, bureaux et commerces.

Le centre-ville est modernisé. Les transports s'améliorent. Louer des locaux commerciaux devient encore plus intéressant.

Stratégies pour une bonne rentabilité

Louer sur le long terme

Les commerces de proximité offrent des baux longs. Cela vous assure des revenus stables et réguliers. C'est une sécurité financière.

Investir dans des locaux pour startups

Achetez des bureaux, surtout dans les zones en développement comme la Presqu'île ou près de l'université. Les startups cherchent des espaces modernes et flexibles. Cela peut rapporter gros.

Miser sur le saisonnier et l'événementiel

Profitez des touristes et des événements. Louez des commerces pour l'été ou des festivals. C'est plus risqué, mais le rendement peut être élevé en haute saison.

La gestion locative à Caen : gérer son bien ou déléguer ?

Investir dans l'immobilier locatif à Caen présente un grand potentiel, mais la gestion locative peut rapidement devenir une tâche complexe et chronophage. De nombreux investisseurs se retrouvent face à la question cruciale : Faut-il gérer soi-même son bien immobilier ou déléguer la gestion à un professionnel ?

Gérer soi-même : avantages et inconvénients

Avantages :

Contrôle total sur la gestion du bien
Gérer soi-même son bien locatif permet de garder un contrôle complet sur tous les aspects de la gestion : sélection des locataires, fixation du loyer, suivi des paiements, et gestion des réparations. Vous pouvez aussi choisir la fréquence des visites de contrôle, décider des améliorations à apporter, et même négocier les conditions de location selon vos critères.

Économies sur les frais de gestion
En gérant votre bien seul, vous économisez sur les frais d'agence, qui peuvent varier entre 5 % et 10 % des loyers perçus. Cela permet de maximiser votre rentabilité, surtout si vous possédez plusieurs biens. Vous pouvez aussi choisir les prestataires de services pour les réparations ou entretiens, en fonction de vos relations et du rapport qualité-prix.

Flexibilité
En tant que propriétaire, vous pouvez décider de louer votre bien à des personnes de votre choix, qu'il s'agisse de longues durées, de colocation ou de locations saisonnières. Vous avez également la liberté de changer rapidement les conditions de location si nécessaire.

Inconvénients :

Gestion du temps et des contraintes
La gestion locative peut être un véritable casse-tête, notamment lorsqu'il s'agit de trouver des locataires fiables, de gérer les paiements de loyers, de suivre les travaux d'entretien ou de répondre aux urgences en dehors des horaires de bureau. De plus, pour les investisseurs non basés à Caen, cela peut devenir encore plus difficile à gérer à distance.

Risques liés à la location
Gérer soi-même signifie aussi prendre des décisions critiques, comme la sélection des locataires, qui peut entraîner des risques, tels que des loyers impayés ou des problèmes de voisinage. Sans l'expertise d'une agence, il peut être difficile de savoir comment filtrer efficacement les candidats et éviter les mauvaises surprises.

Complexité juridique et administrative
La gestion locative implique de respecter une législation complexe, y compris les droits des locataires, la rédaction des contrats de location, les obligations fiscales et les normes de sécurité des logements. Ne pas être à jour sur ces règles peut entraîner des erreurs coûteuses ou des poursuites judiciaires.

Passer par une agence : avantages et inconvénients

Avantages :

Expertise locale
Une agence de gestion locative à Caen, comme Caen Gestion Immobilière ou Agence Deauville, connait parfaitement le marché local. Elle est en mesure de fixer un loyer compétitif, sélectionner les locataires adéquats et gérer les éventuels problèmes avec les locataires. Grâce à leur expertise, les agences réduisent les risques de vacance locative et les délais de mise en location.

Gain de temps
Déléguer la gestion locative permet de libérer du temps pour d'autres projets ou investissements. L'agence s'occupe de toutes les démarches : gestion des annonces, visites, état des lieux, suivi des loyers et réparations, et même des actions en cas de non-paiement des loyers.

Sécurisation du processus
Les agences sont bien informées des dernières évolutions légales et fiscales et s'assurent que toutes les démarches administratives sont correctement effectuées. Elles offrent souvent des garanties (assurance loyers impayés, assurance dommage-ouvrage) qui apportent une sécurité supplémentaire à l'investisseur.

Inconvénients :

Coût supplémentaire
Le principal inconvénient de la délégation à une agence est le coût. En fonction des services, les frais de gestion peuvent représenter entre 5 % et 10 % des loyers mensuels. De plus, certaines agences facturent des frais supplémentaires pour la recherche de locataires ou la rédaction des baux.

Moins de contrôle
En confiant la gestion de votre bien à une agence, vous perdez une partie du contrôle sur les décisions. Cela peut être un inconvénient si vous avez des préférences particulières concernant les locataires ou les améliorations à apporter à votre bien.

Optimisation de la rentabilité grâce à la gestion locative

Gestion à distance

Si vous êtes un investisseur non résident à Caen, la gestion à distance peut rapidement devenir un défi. Dans ce cas, faire appel à une agence spécialisée dans la gestion locative à distance ou utiliser des plateformes de gestion en ligne peut être une excellente option. Des agences telles que Citya Immobilier Caen ou des services en ligne comme Loyers Simplifiés permettent de gérer vos biens à distance tout en garantissant une gestion optimale des locataires et une intervention rapide en cas de besoin.

Maximisation de la rentabilité

En délégant la gestion locative à des professionnels, vous pouvez optimiser la rentabilité de votre investissement. Les agences ont une meilleure connaissance du marché local et peuvent vous aider à ajuster le loyer en fonction des prix du marché et des caractéristiques de votre bien. Elles s'occupent également de la recherche de locataires fiables, ce qui réduit les périodes de vacance locative et améliore ainsi la rentabilité.

Gestion des charges et des réparations

Les agences immobilières ont des partenariats avec des artisans et des prestataires de services locaux, ce qui leur permet de négocier de meilleurs tarifs pour les travaux de réparation et de maintenance. Elles s'assurent également que les réparations sont effectuées rapidement et dans les règles de l'art, garantissant la qualité de votre bien et sa conformité aux normes légales.

Soutien en cas de litige

En cas de litige avec un locataire, une agence immobilière pourra vous représenter et gérer le contentieux, que ce soit pour des impayés de loyers, des dommages ou des conflits. Cette prise en charge évite des tracas juridiques et vous assure une protection.

Conseils pour choisir la meilleure option de gestion locative

Évaluez le temps disponible

Si vous avez peu de temps ou si vous habitez loin de Caen, déléguer la gestion peut être une option plus pratique et efficace.

Considérez la rentabilité

Calculer le coût des frais de gestion par rapport aux avantages d’une gestion professionnelle vous permettra de déterminer si cela en vaut la peine.

Choisissez la bonne agence

Si vous décidez de déléguer, assurez-vous de choisir une agence locale réputée et spécialisée dans la gestion locative. Une bonne agence vous aidera à maximiser la rentabilité tout en évitant les erreurs coûteuses.

• Mickael Zonta
• Rental Investment Director

A graduate of a major business school, and after a first successful experience in finance, Mickael Zonta began his career in real estate in 2011 in Paris before extending his activity to the Paris region and the city of Lyon. The fact that he is also a real estate investor in a personal capacity allows him to understand clients' issues in terms of investment objectives, rental yield and choice of tax regimes.