Investissement immobilier à Rouen, le choix d'une ville en pleine croissance

Rouen est une préfecture du département de la Seine-Maritime. Elle se trouve également à proximité de Paris, à 136 km. C’est la seconde commune de Normandie derrière Le Havre, après avoir été jusqu’en 2015 le chef-lieu de la Haute-Normandie, Rouen est le chef-lieu de la Normandie réunifiée.

L’investissement locatif dans les logements à Rouen est une activité porteuse étant donné que la localité est en pleine croissance avec des perspectives d’avenir très flatteuses. C’est un secteur rentable avec les nombreux avantages qu’offre cette magnifique localité au passé très glorieux.

Le centre de l’agglomération jouit d’un climat socio-économique et d’une politique d’urbanisme très intéressante, stable et attrayante. La localité jouit également d’un patrimoine immobilier bien étoffé, par conséquent votre investissement locatif doit prendre en compte le type de demande pour être d’une rentabilité locative élevée.

Rouen est également la zone la plus densément peuplée du Grand-Ouest français, elle est dotée d’un patrimoine architectural riche témoignant d’un prestige médiéval presque unique en France. C’est une localité très dynamique avec une économie en pleine croissance qui se diversifie très rapidement ce qui en fait grand pôle économique régional et national.

La localité dispose d’atouts imparables pour susciter le placement immobilier. Ce pôle de développement attractif a des spécificités qu’il faut maîtriser. Ses potentiels démographiques, touristiques et économiques sont autant d’éléments intéressants pour les investisseurs immobiliers en quête d’un bon rendement.

Alors, vous êtes prêt à investir à Rouen ? Pour vous aider à préparer votre projet, Investissement Locatif vous livre toutes les informations que vous devez savoir !

Quels sont les avantages d’investir dans l’immobilier locatif à Rouen ?

Voici les avantages exceptionnels de l'investissement immobilier locatif à Rouen.

Une commune d’un grand dynamisme

Un placement pour une fin locative à Rouen est une excellente idée dans la mesure où la localité dispose d’un beau potentiel en termes de demande immobilière. Cependant, le rendement dépend d’un certain nombre de facteurs assez importants et déterminants. Le choix du projet est notamment l’un de ces facteurs.

Il doit être choisi avec soin, car il est un gage de réussite dans la mesure où il vous permet d’être rentable le plus rapidement possible. Ce projet doit correspondre aux spécificités de la zone pour être mis en valeur et sollicité par des locataires.

En tant qu’investisseur, vous devez notamment choisir entre une résidence, un appartement ou un studio pour répondre adéquatement aux demandes. Il est également nécessaire de définir en amont le nombre de pièces en fonction des avis et du cadre de vie des habitants. 

La commune de Rouen dispose d’un certain nombre d’atouts qui en font une ville intéressante où investir. Son bassin d’emploi est le premier de la région, ces spécificités font de l’immobilier rouennais une véritable opportunité d’investissement.

Une ville universitaire

La capitale normande est loin d’être une gigantesque ville universitaire comme Paris ou Marseille, mais elle n’en est pas moins une. Sur le plan démographique, on peut dire aisément que Rouen est une ville estudiantine, en termes d’institution éducative elle n’a pas grand-chose à envier à ses concurrentes.

L’académie de Rouen est une circonscription éducative dirigée par un recteur qui administre également le réseau éducatif de Haute-Normandie. Elle a environ 46 000 étudiants répartis sur le campus Saint-Marc de Rouen qui compte de grandes écoles parmi lesquelles une école de commerce et une école d’ingénieur.

La localité a donc un fort potentiel pour les investissements immobiliers de par sa proximité avec ces institutions. En investissant dans une résidence ou un appartement à mettre en colocation, la vacance locative sera moindre grâce à la présence permanente des étudiants. 

Un marché immobilier intéressant et très compétitif

Comparé aux villes de même taille, Rouen est rentable en termes d’investissement pour une fin locative, la flexibilité de la législation ainsi que les taux très attractifs en fonction de la loi de défiscalisation sont les secrets de cette rentabilité financière. Les projets sont par conséquent plus faciles à mettre en œuvre. 

Le domaine immobilier rouennais comparé au reste du pays est très compétitif et se place au-dessus de la moyenne nationale. La plupart des projets immobiliers sont de très bonne qualité, ce qui explique la croissance de la demande.

Une ville historique

En effet, Rouen est d’une densité unique. Elle possède des spécificités très intéressantes pour un investissement rentable. C’est une ville héritière d’une histoire exceptionnelle, de nombreux sites médiévaux vestiges de ses années de gloire et de conflits sont régulièrement pris d’assaut par les touristes. 

Fort de ce potentiel, cette commune offre donc une opportunité excellente pour ce qui est de la location saisonnière. Cependant, il est toujours important de faire appel à un gestionnaire expérimenté qui vous permettra d’en tirer le plus de rentabilité possible. Votre investissement locatif doit profiter au maximum des avantages du centre de la localité en matière immobilière.

De nombreux avantages fiscaux, une législation très simple et des taux très bas font de l’immobilier rouennais un choix d’investissement intelligent. Pour un rendement plus intéressant, il est possible d’investir avec une loi de défiscalisation. Toutefois, il est important de faire le bon choix puisque certains dispositifs sont exclusivement applicables aux bâtiments neufs. C’est notamment le cas de la loi Pinel qui incite les investisseurs à faire un placement dans les travaux neufs. Il s’agit pourtant d’une option onéreuse en raison du coût de construction et de gestion élevé. En alternative à la loi Pinel, vous pouvez opter pour un dispositif favorisant l’ancien pour un rendement plus conséquent. 

Un dynamisme économique intéressant

Rouen jouit d’une stabilité socio-économique qui lui permet de livrer à ses habitants un climat serein, agréable et compétitif. Très ouverte aux investisseurs et accueillante à toute initiative économique, la prospérité économique de Rouen est la conséquence du dynamisme de sa population.

Les principaux atouts touristiques de la commune ne sont pas en reste, ils lui permettent d’avoir une visibilité internationale ce qui permet de mettre en valeur son patrimoine.

Il faut également noter que la commune connaît également une croissance relativement stable. Des centaines d’entreprises animent quotidiennement la sphère économique de Rouen et de plus en plus de grandes entreprises (supermarchés, industrie) convoitent la localité.

Les perspectives économiques sont donc très encourageantes ce qui entraîne une certaine mouvance économique positive.

Quel est le prix du mètre carré à Rouen ?

La capitale normande est traversée par la Seine-Maritime, et compte 12 quartiers répartis de part et d’autre de la rive. Comme dans toutes les villes de France, le m² à Rouen a connu une légère augmentation, boostée par une demande croissante et un développement économique constant.

Le prix du m² à Rouen dépend du type de logement choisi, de son emplacement exact et de son état. Le prix moyen d’un bien immobilier à Rouen est de 2 510 euros le m2 avec une fourchette entre 1 596 euros et 5 093 euros. Si vous investissez dans un bien ancien, vous devez prévoir en moyenne 2 857 euros le m2. Si vous investissez dans le neuf, vous devez prévoir en moyenne 3 621 euros le m2.

Bon à savoir : la nature du bien est également un critère qui influence son prix. Un appartement d’une pièce ne coûtera pas autant qu’un cinq pièces dans le même secteur et pour la même qualité.

Voici un graphique représentant l'évolution hypothétique des prix immobiliers à Rouen de 2000 à 2025 : 

Analyse de la rentabilité locative par type de bien à Rouen (2025)

Hypothèses de calcul

• Prix moyen appartement : 2 430 €/m²

• Prix moyen maison : 2 954 €/m²

• Loyer moyen appartement : 14,0 €/m²/mois

• Loyer moyen maison : 13,6 €/m²/mois

• Vacance locative estimée : 7 % en longue durée, 25 % en courte durée.

• Charges + entretien : 7 % du loyer annuel.

• Taxe foncière : 1 mois de loyer.

• Gestion locative : 7 % longue durée, 22 % courte durée.

Tableau comparatif — Rendement brut et net estimés

Type of property	Surface typique	Prix au m²	Prix total	Loyer €/m²	Loyer mensuel	Rendement brut	Rendement net estimé
Studio (LD)	22 m²	2 430 €	53 460 €	14,0 €	308 €	6,9 %	~5,0 %
T2 (LD)	40 m²	2 430 €	97 200 €	14,0 €	560 €	6,9 %	~5,0 %
T3 (LD)	60 m²	2 430 €	145 800 €	14,0 €	840 €	6,9 %	~5,0 %
Colocation 3 ch. (LD)	70 m²	2 430 €	170 100 €	420 €/ch.	1 260 €	8,9 %	~6,8 %
Courte durée – T1/T2	30 m²	2 430 €	72 900 €	75 €/nuit	1 688 €*	27,8 %	~11–13 %

LD = location longue durée.
*Courte durée calculée avec 75 €/nuit et un taux d’occupation de 75 % (≈ 22 nuits/mois).

Lecture des résultats

• Meilleur rendement brut : la location courte durée explose les chiffres grâce au prix/nuit élevé, surtout pendant l’Armada et les festivals.

• Meilleur compromis rentabilité/temps de gestion : la colocation. Plus rentable que T2/T3 classiques, tout en conservant une vacance modérée.

• Investissement le plus accessible : le studio, ticket d’entrée bas et demande étudiante forte.

• Moins volatil : T2 et T3, attractifs pour les familles ou jeunes actifs, bonne stabilité de loyer.

Astuces pour optimiser la rentabilité à Rouen

1. Viser les zones centre-ville, gare et campus.

2. Améliorer la qualité du bien : mobilier moderne, équipements complets, décoration soignée.

3. Adapter l’offre :

   • Studio / T1 pour étudiants.

   • Colocation pour jeunes actifs.

   • Airbnb pour tourisme et affaires.

4. Profiter des périodes fortes : Armada, marchés de Noël, festivals.

5. En courte durée, automatiser check-in et tarification pour limiter la gestion.

Dans quels quartiers investir à Rouen ?

Rouen est traversée par la Seine, elle compte une douzaine de quartiers, plus attractifs les uns que les autres. En effet, selon leur situation, certaines zones sont de loin plus rentables que d’autres, par conséquent nous conseillons d’y mener votre projet immobilier. Mais quels sont les quartiers ont un taux de rentabilité particulièrement élevé ? Les voici !

Le quartier du jardin des plantes 

Le quartier du jardin des plantes situé sur la rive gauche de La Seine. Il est séduisant et paisible. Il propose des écoles, des espaces verts et de très jolies maisons. Le prix du m² dans ce quartier est autour de 2 190 euros.

Le quartier de Saint-Sever 

Le quartier de Saint-Sever est également situé sur la rive gauche de Seine. Il est un centre historique de Rouen, très animé et accueillant. C’est un quartier attractif. S'il est de 2 125 euros en moyenne, le prix du m2 à Saint-Sever peut valoir entre 1 557 euros et 2 616 euros selon les immeubles.

Le quartier médiéval de Rouen

Le quartier médiéval de Rouen est truffé d’immeubles anciens. Il est densément peuplé, son charme et son dynamisme sont de véritables atouts. C’est le quartier le plus prisé de la ville et par conséquent le plus cher de Rouen. Pour acquérir un bien immobilier dans ce quartier, il faut débourser environ 2.700 à 3.000 euros.

Quel type d’investissement choisir à Rouen ?

Si vous souhaitez avoir un investissement immobilier rentable, il est important que vous sachiez quel type de projet conviendrait à votre ambition. Dans le cas présent, les investissements locatifs sont très intéressants en termes de rentabilité, cependant ils doivent être réalisés selon des critères très précis pour vous garantir des bénéfices importants. Dans ce cas, deux choix s’offrent à vous :

• La location meublée

• La location nue ou non meublée  

La location meublée vous permet de bénéficier d’un statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et également de régimes fiscaux avantageux liés à ce statut de loueur meublé non professionnel LMNP. Vous pouvez bénéficier d’abattement forfaitaire de 50 % des recettes locatives, ou d’une déduction des charges égale au montant appliqué au régime réel d’imposition. Vous pouvez également choisir le régime micro-BIC qui modifiera votre calcul du rendement locatif de votre investissement. Pour cela, votre logement doit être entièrement meublé, pour que votre locataire n’ait plus qu’à poser ses valises.

Les logements meublés sont en moyenne 30 % plus rentables que des logements vides, ce qui a un impact conséquent sur votre rendement locatif et sur vos revenus globaux.

Quel est le bien le plus rentable à Rouen ?

Investir dans l'immobilier locatif à Rouen offre de nombreuses opportunités. Mais pour un investissement réussi, il faut déterminer le bien le plus rentable avant de commencer son projet.

Nous savons tous que les étudiants représentent une part importante de la demande locative à Rouen. Ainsi, pour garantir la rentabilité de votre projet, investissez dans un logement dédié aux étudiants. Les studios sont un excellent choix. Un studio à Rouen se loue en moyenne 15 euros le m2. Si vous disposez d’un budget plus important, vous pouvez investir dans des appartements avec plusieurs pièces, adaptés à la colocation. Ces appartements peuvent offrir un rendement optimal, répondant aux besoins spécifiques du marché. Ils se louent également en moyenne 15 euros le m2.

Dans tous les cas, le choix du bien le plus rentable dépend de vos objectifs, du secteur, de la taille du logement, et des tendances du marché local. Alors, pour vous aider à mieux se décider, demandez les avis d’un expert. Les avis d'experts et les données du marché immobilier sont des outils précieux pour votre projet.

Les perspectives 2025 du marché immobilier à Rouen

2023 a été une année très florissante pour l’immobilier à Rouen. En effet, le nombre d’accédants a augmenté par rapport à 2022.

En 2025, le marché immobilier à Rouen continue de susciter un intérêt soutenu pour les investisseurs, malgré une légère hausse de prix. Plusieurs choisissent d’investir à Rouen car la côte normande séduit de plus en plus les actifs qui souhaitent fuir le tumulte des grandes métropoles. 

Concernant le choix des investisseurs, les quartiers du centre, en particulier ceux qui se trouvent sur la rive gauche de la Seine, continuent à maintenir leur attrait, étant donné qu’ils bénéficient de la proximité de Paris. De plus, le centre-ville comporte de nombreux biens anciens encore à acquérir. C’est donc le moment de se lancer pour réaliser une belle opération financière en 2025.

Pourquoi choisir la location saisonnière à Rouen ?

La location saisonnière à Rouen attire une clientèle variée. On y trouve des touristes français et étrangers. Des voyageurs d’affaires s’y ajoutent, notamment pour les salons et congrès.

Les visiteurs privilégient souvent un logement central. Ils veulent être proches des monuments, des restaurants et des transports. Un appartement bien situé se loue plus facilement et plus cher.

Airbnb est aujourd’hui la plateforme la plus utilisée. Elle permet de toucher un large public. Les annonces bien présentées se distinguent rapidement dans les résultats de recherche. Les photos professionnelles et les avis positifs augmentent le taux de réservation.

Un rendement supérieur à la location classique

La location courte durée génère souvent plus de revenus. Le prix à la nuitée est élevé, surtout en haute saison ou lors d’événements.

Même avec des séjours courts, la rotation des locataires compense les périodes creuses. En moyenne, une location saisonnière bien gérée peut rapporter 20 à 50 % de plus qu’une location longue durée.

Il faut toutefois gérer les entrées et sorties. La propreté, l’accueil et la réactivité sont essentiels. Un service professionnel de conciergerie peut simplifier cette gestion.

À Rouen, la demande reste forte toute l’année. Ce potentiel assure un bon taux d’occupation et un retour sur investissement rapide.

Les risques à anticiper avant d’investir à Rouen

Vacance locative

La vacance locative est un risque réel. Un logement mal situé ou trop cher peut rester vide plusieurs semaines. Les studios et petites surfaces trouvent plus facilement preneur. Les grands appartements peuvent avoir des délais plus longs entre deux locataires.

Concurrence sur le marché

Rouen attire de nombreux investisseurs. L’offre locative augmente chaque année. Dans certains quartiers, la concurrence entre biens similaires est forte. Cela peut obliger à baisser le loyer ou améliorer le logement pour séduire les locataires.

Frais de rénovation

Le parc immobilier rouennais compte beaucoup de biens anciens. Ces logements peuvent nécessiter des travaux importants. Isolation, électricité, plomberie… Ces rénovations représentent un coût non négligeable. Elles peuvent aussi retarder la mise en location.

Évolution du marché

Les prix et loyers peuvent fluctuer. Une baisse de la demande ou un changement de politique urbaine peut réduire la rentabilité. Il est important de suivre l’actualité locale et les tendances immobilières.

Rental management

Gérer soi-même un bien demande du temps. En cas de courte durée, la logistique est plus lourde. Passer par une agence ou une conciergerie réduit la charge, mais diminue la rentabilité.

Fiscalité et dispositifs avantageux à Rouen

The Pinel law

La loi Pinel permet de réduire ses impôts en investissant dans le neuf. Elle s’applique aussi aux biens anciens réhabilités.
Rouen est située en zone B1, ce qui rend le dispositif accessible.
Exemple : un appartement neuf à 200 000 € peut donner droit à jusqu’à 42 000 € de réduction d’impôt sur 12 ans.
Il faut respecter un plafond de loyer et choisir un locataire aux revenus éligibles. Les quartiers proches du centre et bien desservis par le TEOR sont souvent prisés pour ce type d’investissement.

Le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel)

Le LMNP concerne les locations meublées, courtes ou longues durées.
Il permet de déduire de nombreuses charges : mobilier, travaux, frais de gestion.
Avec le régime réel, on peut aussi amortir la valeur du bien, ce qui réduit fortement l’impôt.
Exemple : un studio meublé loué à un étudiant à Rouen peut générer un rendement net supérieur à 5 %, tout en restant faiblement imposé.

Le dispositif Denormandie

Le Denormandie favorise la rénovation des logements anciens dans certaines zones.
À Rouen, certains secteurs du centre historique sont éligibles.
Il faut réaliser des travaux représentant au moins 25 % du prix d’achat.
Exemple : achat d’un T2 ancien à 100 000 € + 30 000 € de travaux = possibilité de bénéficier d’une réduction d’impôt équivalente au Pinel.

Autres avantages fiscaux

• Déficit foncier : intéressant pour les biens anciens nécessitant de gros travaux.

• Censi-Bouvard : applicable aux résidences étudiantes ou seniors, avec réduction d’impôt et récupération de TVA.

• Micro-BIC : pour les locations meublées avec abattement forfaitaire de 50 %.

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