Pourquoi investir dans l'immobilier neuf en 2024 ?

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Investir dans l'immobilier neuf représente une opportunité d'investissement très intéressante, notamment grâce aux différents dispositifs de défiscalisation mis en place par l'État. En tête de liste, le dispositif Pinel permet de bénéficier d'une réduction d'impôt conséquente lors de l'achat d'un appartement neuf, en contrepartie d'une gestion locative sur une période déterminée. Parmi les autres avantages à considérer : l'exonération de la taxe foncière, la TVA réduite sur l'achat, etc.  

Dans le contexte actuel de taux d'emprunt encore abordables et d'un marché locatif dynamique dans de nombreuses régions, investir dans l'immobilier neuf peut s'avérer particulièrement avantageux. Que vous soyez prêt à démarrer avec un premier investissement ou que vous cherchiez à développer votre patrimoine grâce à l'effet de levier du crédit, il est important de bien vous renseigner sur les différents dispositifs existants.

Cet article détaillera dans un premier temps les atouts spécifiques de l'immobilier neuf pour un investissement locatif. Nous aborderons ensuite les éléments clés à prendre en compte pour réaliser un achat maîtrisé et rentable. Enfin, nous verrons comment maximiser les gains d'un tel projet immobilier.

Les atouts de l'immobilier neuf pour un investissement locatif 

Conformité aux normes récentes (thermique, handicap, sécurité incendie, etc.)

Un avantage indéniable de l'immobilier neuf réside dans sa parfaite conformité aux dernières normes en vigueur, qu'elles concernent les performances énergétiques, l'accessibilité pour les personnes à mobilité réduite ou encore la sécurité incendie. En matière de réglementation thermique, les logements neufs respectent la RT 2012 voire la norme plus exigeante RE 2020 pour les programmes récents. Ils bénéficient ainsi d'une isolation renforcée et de systèmes de chauffage économes, deux atouts majeurs pour les occupants soucieux de maîtriser leurs charges.  

Du côté de l'accès aux personnes handicapées, les nouveaux immeubles intègrent obligatoirement des parties communes adaptées (largeur des couloirs, présence d'ascenseurs, etc.) ainsi que des logements équipés en conséquence si besoin. En cas de locataire en situation de handicap, vous êtes donc assurés d'être aux normes sans avoir à engager de lourds travaux de mise aux normes.

La sécurité incendie fait également l'objet d'une réglementation stricte avec par exemple la présence de détecteurs de fumée dans chaque appartement ou encore des dégagements protégés et dimensionnés en fonction du nombre de logements. Autant d'éléments rassurants pour les clients mais aussi pour vous en tant qu'investisseur immobilier, car cela limite grandement les risques.

Enfin, l'achat dans le neuf vous fait bénéficier des différents dispositifs de défiscalisation mis en place par l'État pour encourager ce type d'investissement. Le plus connu reste le dispositif Pinel qui permet d'obtenir une réduction d'impôt pouvant atteindre 63 000 € sous certaines conditions de loyers et de durée d'engagement locatif.

Frais de rénovation et d'entretien limités dans les premières années

Lorsqu'on investit dans un logement ancien, il faut souvent prévoir un budget conséquent pour effectuer des travaux de rénovation avant la mise en location. Entre la réfection complète de la salle de bain, le remplacement des fenêtres énergivores ou encore la remise aux normes de l'installation électrique, la facture peut vite s'avérer salée. Un avantage de taille de l'achat dans le neuf est de n'avoir aucun frais de ce type à provisionner dans un premier temps.

Un appartement neuf n'a en effet besoin d'aucune réparation ni de travail avant sa première mise en location. Mieux encore, vous pouvez compter sur les garanties décennales et biennales pour être couvert en cas de désordres éventuels pendant les premières années. De quoi véritablement limiter vos dépenses de gros entretien sur cette période.

Les premiers clients ne feront également que peu d'usure et de dégradations étant donné la nouveauté des lieux. Vous n'aurez alors à prévoir que les menus travaux de rafraîchissement habituels entre deux occupants comme les remises en peinture. Rien de bien contraignant ni coûteux en somme.  

Cette période plutôt calme du point de vue de la gestion locative vous permettra de commencer à générer des revenus locatifs de manière sereine. Vous pourrez également provisionner dès le départ les sommes nécessaires pour les dépenses de travaux à venir lorsque le bien aura vieilli.

Que vous démarriez un premier projet immobilier ou que vous développiez un patrimoine existant grâce à l'effet de levier du crédit, ce laps de temps avec peu de charges représente un vrai coup de pouce pour lancer une opération locative rentable.

Garanties décennales et biennales

Les garanties décennales et biennales représentent un atout majeur à prendre en compte lorsqu'on investit dans l'immobilier neuf. Prévues par la loi, ces assurances obligatoires vous protègent efficacement contre d'éventuels désordres pendant les premières années suivant la livraison du logement.

La garantie décennale couvre les dommages qui pourraient affecter la solidité même de l'ouvrage ou le rendre impropre à sa destination. Concrètement, elle s'applique en cas de vices cachés touchant les gros œuvres comme la charpente, les fondations ou l'étanchéité par exemple. Le constructeur est alors tenu de prendre en charge les réparations nécessaires pendant une durée de 10 ans après la réception du bâtiment. Une sécurité appréciable pour l'acquéreur d'un appartement neuf.

La garantie biennale entre quant à elle en jeu pour les désordres apparents portant sur les éléments d'équipement dissociables du bâti, à l'image des fenêtres, des canalisations ou encore des revêtements de sol. Le professionnel est cette fois obligé d'assurer l'entretien et le remplacement de ces composants 2 ans suivant la livraison.

Grâce à ces garanties, vous êtes totalement couvert en tant qu'investisseur pour les potentiels défauts de construction les premières années. Cela limite grandement les frais de grosses réparations que vous pourriez avoir à engager. Vous profitez ainsi pleinement de ce laps de temps pour générer des revenus locatifs de manière sereine, sans vous soucier de travaux importants.

Ces garanties décennales et biennales représentent donc un avantage indéniable de l'immobilier neuf afin de démarrer votre investissement locatif dans les meilleures conditions. Elles s'ajoutent aux différents dispositifs avantageux comme le Pinel qui permettent également de réduire votre impôt sur le revenu.

TVA réduite pour l'achat

Investir dans l'immobilier neuf vous fait bénéficier d'un taux de TVA avantageux de 20 % au lieu des 20 % appliqués dans l'ancien. Cette TVA réduite représente un coup de pouce non négligeable sur le prix lors du lancement de votre opération locative.

Prenons l'exemple d'un appartement de 100m2 dans un programme immobilier neuf, vendu 350 000€ hors taxes. Dans le cadre d'un investissement locatif classique, vous n'aurez que 20 % de TVA à régler, soit 70 000€ en sus du prix annoncé. Le montant total de l'acquisition s'élèvera donc à 420 000€.

Si vous achetiez ce même logement dans l'ancien, la TVA serait de 20 %, ce qui représenterait 70 000€ supplémentaires à débourser, soit un coût  global de 490 000€. Une différence conséquente de 70 000€ par rapport au neuf pour un bien équivalent !  

Cet avantage fiscal vous permet donc de conserver un apport personnel ou un emprunt immobilier plus réduit, ce qui facilite le lancement de votre investissement. La TVA à taux réduit vient s'ajouter aux autres dispositifs de défiscalisation mis en place par l'État pour l'achat d'un nouveau logements, comme le Pinel par exemple. Dans le cadre de ce dernier, l'avantage fiscal est double puisque vous pourrez déduire de vos revenus une partie du coût.  

Investissement locatif dans un immobilier neuf

Potentiel de défiscalisation (type Pinel, etc.)

Le dispositif Pinel reste incontestablement l'un des principaux atouts pour investir dans l'immobilier neuf en cette période. Lancé en 2015 pour favoriser l'investissement locatif et relancer la construction de logements, ce dispositif vous permet de bénéficier d'une généreuse réduction d'impôt.

Celle-ci peut atteindre jusqu'à 21 % du coût total de l'acquisition pour un investissement réalisé en 2024, sous réserve de respecter certains plafonds de loyers et de ressources des occupants. Vous devez également vous engager à louer le bien pendant une durée minimale de 6, 9 ou 12 ans selon le taux de réduction choisi (12 %, 18 % ou 21 %).

Prenons l'exemple concret d'un investisseur qui achète un appartement neuf de 200 000€ en 2024 et opte pour le Pinel à 21 % sur 12 ans. Il pourra déduire 42 000€ de son revenu imposable, répartis sur 12 ans. Une économie substantielle qui viendra alléger significativement son effort d'investissement.

Le Pinel s'avère particulièrement intéressant dans les zones tendues où l'immobilier reste élevé. Il permet de réduire le reste à charge pour se constituer un patrimoine locatif. Vous pouvez d'ailleurs cumuler ce dispositif avec le taux réduit de TVA à 20 % pour l'achat dans le neuf.

D'autres mécanismes existent également comme le déficit foncier qui permet de déduire les charges annuelles liées aux revenus locatifs perçus. La loi Pinel Rebsamen accorde aussi une réduction d'impôt pour l'investissement en nue-propriété.  

Autant d'avantages fiscaux non négligeables lorsqu'on se lance ou développe un patrimoine locatif. Que vous démarriez un premier projet ou que vous accroissez vos biens grâce à l'effet de levier du crédit, ces économies facilitent grandement le montage financier.

Les éléments à considérer pour bien investir   

Faire des études de marché locales (prix au m², demande locative, etc.)

Avant de vous lancer dans l'achat d'un bien immobilier neuf à des fins locatives, il est primordial de réaliser des études de marché approfondies sur le secteur convoité. L'objectif est double : d'une part, vous assurer que les conditions sont réunies pour une opération rentable, et d'autre part, identifier les meilleures opportunités.

Commencez par analyser les prix de vente au m² pratiqués pour l'achat dans le neuf, mais aussi les loyers mensuels que vous pourrez espérer. Comparez ces données avec l'existant sur le marché de la location. Vous pourrez ainsi déterminer les secteurs où la demande locative est la plus forte et où les rendements seront potentiellement les meilleurs.  

N'hésitez pas non plus à vous renseigner sur les projets d'aménagements urbains à venir comme l'arrivée de nouveaux transports, équipements ou commerces. De tels développements ont généralement un impact très positif sur l'attractivité d'un quartier pour les occupants.

Intéressez-vous également aux dispositifs de défiscalisation en vigueur comme le Pinel dans les zones éligibles. Les avantages  accordés pour l'investissement locatif neuf représentent un levier pour dégager de meilleures rentabilités.

Une fois votre ciblage effectué, prenez le temps d'assister à des lancements de nouveaux programmes et de visiter les appartements témoins. Profitez-en pour négocier les meilleures conditions d'achat possibles auprès des promoteurs.

Ces études de marché sont un préalable essentiel avant tout projet d'investissement dans l'immobilier neuf. Elles vous permettront de vous constituer un patrimoine locatif pérenne et rentable, dans les secteurs les plus porteurs de votre région.

Sélectionner les meilleures opportunités et négocier

Une fois vos études de marché réalisées, vous devrez sélectionner les meilleures opportunités d'investissement dans l'immobilier neuf qui s'offrent à vous. Ne vous précipitez pas sur la première offre alléchante venue, mais prenez le temps d'étudier plusieurs programmes immobiliers en détail.

Comparez attentivement les caractéristiques des biens proposés : surface, répartition des pièces, prestations, budgets de charges prévisionnels, etc. Recouper ces éléments avec vos analyses du marché locatif local pour identifier les biens les plus en adéquation avec la demande des futurs occupants. 

Intéressez-vous également aux frais annexes comme les charges de copropriété ou la taxe foncière annoncés. Ils pourront avoir un impact significatif sur la rentabilité locative nette que vous dégagerez.

Une fois votre short list établie, il est préférable de visiter physiquement les appartements témoins mis en situation. Cela vous permettra de bien vous projeter et d'apprécier les prestations en vrai.

Parallèlement, renseignez-vous sur les dispositifs de défiscalisation existants comme le Pinel dans les secteurs concernés. Les réductions accordées peuvent faire basculer un projet vers un meilleur bénéfice.

Enfin, n'ayez pas peur de négocier de façon ferme mais courtoise avec les promoteurs immobiliers. Les remises sur le prix de vente sont souvent possibles lors des lancements de nouveaux programmes. Chaque euro économisé sur le coût d'acquisition est un euro de plus dans votre poche d'investisseur.

En suivant cette méthode rigoureuse de sélection et de négociation, vous maximisez vos chances d'aboutir sur la meilleure opération locative possible. Un préalable indispensable pour se constituer un patrimoine immobilier rentable et pérenne.

Anticiper les charges de copropriété

Lors de l'achat d'un appartement neuf dans le cadre d'un investissement locatif, il est essentiel d'anticiper dès le départ le montant des charges de copropriété que vous aurez à régler chaque année. Cet élément, souvent négligé, peut avoir un impact non négligeable sur votre rentabilité nette.

Avant la signature de l'acte d'achat, le promoteur immobilier doit vous fournir une estimation précise des charges prévisionnelles pour la première année de fonctionnement. Étudiez attentivement ce document et assurez-vous que toutes les dépenses ont bien été prises en compte : chauffage, eau, entretien des parties communes, syndic, assurances, fonds travaux, etc.  

N'hésitez pas à vous renseigner également sur les évolutions prévisibles de ces charges dans le futur. Certains postes comme le fonds travaux ont tendance à augmenter de façon significative au fil du temps pour permettre le gros réaménagement de la résidence.

Comparez les charges annuelles par m² avec la moyenne du marché locatif dans le secteur. S'ils s'avèrent beaucoup trop élevés, votre rendement locatif s'en trouvera grevé d'autant.

Renseignez-vous aussi sur le gestionnaire de la copropriété et son degré d'implication dans la maîtrise des coûts. Un syndic réactif et consciencieux peut faire la différence pour contenir l'évolution des charges.

En intégrant dès le départ ces charges récurrentes dans vos projections financières, vous éviterez les mauvaises surprises à l'avenir. Cela vous permettra d'établir un plan d'investissement immobilier réaliste, sans surestimer les loyers nets que vous pourrez dégager.

Préparer un plan de financement solide

Pour que votre projet d'investissement locatif dans l'immobilier neuf soit une réussite, il est essentiel de bien préparer votre plan de financement en amont. Un plan solide et réaliste vous évitera bien des tracas et déconvenues par la suite.

Commencez par faire un état précis de votre situation patrimoniale, avec vos revenus, votre épargne disponible et vos éventuels autres biens. Cela vous permettra d'évaluer l'apport personnel que vous pouvez engager dans l'opération.

Renseignez-vous alors sur les différents types de crédits immobiliers et les conditions d'emprunt du moment. Les taux, les durées et les assurances proposées peuvent varier sensiblement d'une banque à l'autre. Négociez au mieux pour optimiser votre plan de financement.

N'oubliez pas de tenir compte des avantages fiscaux existants comme le dispositif Pinel, qui vous fera bénéficier d'une réduction d'impôt conséquente sur plusieurs années. Un gain appréciable qui allègera d'autant vos mensualités de remboursement.

Intégrez également dans vos calculs les différents frais liés à l'acquisition : frais de notaire, droit d'enregistrement, frais de garantie, etc. Ces coûts annexes sont souvent sous-estimés mais peuvent représenter un budget conséquent à provisionner.

Prévoyez enfin une partie de l'apport pour la constitution d'une trésorerie de départ, indispensable pour faire face aux éventuels mois sans loyers perçus entre deux locations.    

En préparant minutieusement votre plan de financement, vous vous assurez de la faisabilité économique de votre investissement. Un point crucial pour éviter les défauts de paiements futurs auprès des locataires ou de votre créancier.

Choisir le statut juridique adéquat (SCI, etc.)

Lorsque vous vous lancez dans un investissement locatif, que ce soit pour démarrer un premier projet ou développer un patrimoine existant, le choix du statut juridique revêt une grande importance. Il conditionne en effet la fiscalité qui vous sera appliquée ainsi que le degré de responsabilité engagé.

La solution la plus simple reste l'acquisition en pleine propriété, en votre nom propre. Vous bénéficierez alors des revenus fonciers et des différents avantages fiscaux comme le dispositif Pinel ou le crédit d'impôt pour la transition énergétique. Mais vous engagerez aussi l'intégralité de votre patrimoine personnel en cas d'incidents graves.

Pour davantage se prémunir, de nombreux investisseurs préfèrent créer une société civile immobilière (SCI). Cette structure permet de séparer le patrimoine privé des biens détenus, limitant ainsi les risques financiers. La SCI peut également permettre une gestion simplifiée en cas d'investissement à plusieurs. 

Le revers de la médaille est une fiscalité souvent moins intéressante, avec une imposition annuelle sur les revenus locatifs mais aussi sur les plus-values en cas de revente ultérieure. Les avantages fiscaux comme le Pinel sont en principe exclus pour les SCI à l'impôt sur le revenu.

D'autres statuts existent comme la SCI familiale ou patrimoniale, le régime du loueur en meublé professionnel, ou encore l'achat en nue-propriété. Chacun présentant des spécificités juridiques et fiscales qu'il faudra étudier au cas par cas.

Le choix définitif dépendra de votre situation personnelle, du nombre de biens envisagés, de l'importance des déficits fonciers prévisionnels ou encore du souhait éventuel d'associer la famille au projet. Un conseil avisé reste indispensable pour déterminer le meilleur véhicule juridique d'acquisition.

Immobilier neuf

Les facteurs de rentabilité à long terme

Importance de bien étudier l'emplacement

Lorsqu'on investit dans l'immobilier locatif neuf, l'emplacement du bien est indéniablement l'un des critères les plus déterminants pour sa réussite. Un choix judicieux vous assurera d'attirer durablement des locataires de qualité, tout en bénéficiant d'une potentielle revalorisation capitalisée.

Avant toute chose, étudiez attentivement la demande locative sur le secteur ciblé. Les appartements neufs proches des transports, commerces et établissements scolaires seront toujours plébiscités par les locataires. Renseignez-vous aussi sur les éventuels projets d'aménagements urbains à venir, signes d'un quartier amené à se valoriser.

Intéressez-vous également à la typologie des résidences environnantes. Trop de location étudiante ou saisonnière pourrait par exemple nuire à la tranquillité et engendrer des problèmes de voisinage récurrents.  

N'hésitez pas non plus à consulter les diagnostics de performance énergétique et environnementale du programme immobilier neuf. Des logements économes en charges deviendront un critère de choix primordial pour les futurs occupants.

Enfin, anticipez l'évolution probable des loyers. Une résidence neuve au sein d'un quartier en plein essor aura plus de chances de voir ses loyers progresser que dans un secteur moins dynamique.

En choisissant un emplacement idéal répondant aux attentes des occupants, vous vous assurez une demande locative pérenne et constante. Une situation qui vous permettra de maximiser vos revenus fonciers tout en capitalisant sur une éventuelle revalorisation capitalisée lors d'une revente ultérieure.

Prenez donc le temps d'analyser en profondeur ces critères d'emplacement dès l'acquisition. Ce sera un gage de rentabilité optimale sur le long terme pour votre investissement locatif.

Estimer les loyers prévisionnels et les coûts de gestion

Avant de vous lancer, il est indispensable d'estimer avec précision les loyers que vous pourrez espérer, ainsi que l'ensemble des coûts de gestion annuels. Seule une vision d'ensemble réaliste vous permettra de projeter correctement la rentabilité nette de votre investissement locatif.

Pour les loyers prévisionnels, renseignez-vous sur les prix de marché pratiqués au m² dans le quartier pour des biens neufs équivalents. Les promoteurs immobiliers sont généralement de bons conseillers pour affiner vos estimations. Prévoyez une éventuelle évolution des loyers dans le temps, à la hausse comme à la baisse selon le dynamisme du secteur.

Côté charges, comptabilisés dès le départ les charges de copropriété dont vous aurez la responsabilité en tant que bailleur. Leur montant peut varier fortement selon la taille et les prestations de la résidence. N'oubliez pas non plus la taxe foncière, indissociable de la possession d'un bien immobilier.

Ajoutez ensuite les frais de gestion locative si vous faites appel à un professionnel pour s'occuper de la relocation et du recouvrement des loyers. Comptez généralement entre 5 et 10 % des loyers encaissés selon les prestations souscrites.

Enfin, budgétés chaque année les différents travaux d'entretien et de remise en état périodiques : rénovation des peintures, remplacement des équipements vétustes, rafraîchissement des sols, etc. Ces dépenses sont souvent négligées mais bien réelles sur un patrimoine immobilier vieillissant.

En calculant rigoureusement vos loyers prévisionnels puis en déduisant l'ensemble de ces coûts de gestion, vous obtiendrez une estimation fiable des revenus locatifs nets que vous pourrez espérer sur le long terme. Un exercice crucial avant d'investir pour s'assurer de la rentabilité réelle d'un projet immobilier.

Préparer un plan de commercialisation pour la relocation

En tant qu'investisseur dans l'immobilier locatif neuf, vous devrez inévitablement faire face à des périodes de relocation et de recherche de nouveaux clients. Pour minimiser les risques de vacance locative trop prolongée, il est primordial de préparer un véritable plan de commercialisation efficace.

Commencez par bien définir votre cible de locataires potentiels en fonction des caractéristiques du bien : jeunes actifs, familles, étudiants, etc. Cela vous aidera à orienter votre stratégie marketing de façon pertinente.

Assurez-vous ensuite d'une mise en avant attractive sur les principaux canaux de diffusion comme les sites immobiliers et les réseaux d'agences. Des annonces soignées avec un descriptif détaillé, un bon dossier photos et un aperçu des charges seront des atouts indispensables pour séduire les clients.

N'hésitez pas à recourir aux services d'un professionnel de la gestion locative si nécessaire. Ces spécialistes disposent souvent de fichiers très fournis pour diffuser largement vos offres. Leur expérience du terrain est également un gage de sélection rigoureuse des dossiers clients.

Dans tous les cas, veillez à rester parfaitement réactif pour donner suite aux demandes de visites. Rien ne rebute plus un locataire potentiel que des délais de réponse trop longs.  

Une fois les candidats sélectionnés, soyez irréprochable sur la qualité et l'exhaustivité des éléments constitutifs du bail. Cela vous évitera bien des tracas juridiques par la suite.

En vous organisant dès le départ pour une commercialisation optimale de vos biens, vous réduirez au maximum les risques de périodes sans loyers perçus. Un facteur décisif pour les gains de votre investissement immobilier locatif dans le neuf.

Conclusion 

Investir dans l'immobilier neuf présente de nombreux avantages pour se constituer un patrimoine locatif rentable et pérenne. Des logements conformes aux dernières normes, une TVA réduite à 20 %, de généreuses réductions d'impôt comme le dispositif Pinel ou encore des facilités de gestion grâce aux garanties de construction. Autant d'atouts qui en font une option particulièrement séduisante.

Cependant, pour réussir un tel projet et maximiser vos gains, une stratégie réfléchie et méthodique est indispensable. Cela passe par des études de marché rigoureuses pour cibler les meilleurs emplacements, une analyse fine de la rentabilité prévisionnelle, un montage financier solide et anticipé ou encore la mise en place d'un plan de commercialisation efficace.

Toutes ces étapes nécessitent une véritable expertise que la plupart des particuliers ne maîtrisent pas totalement. Plutôt que de vous lancer seul dans cette aventure immobilière, je vous conseille vivement de vous entourer de professionnels compétents.

Les conseillers en gestion de patrimoine agréés ou les agents immobiliers spécialisés dans l'investissement locatif sauront vous guider pas à pas et vous apporter un accompagnement sur-mesure. De la sélection du programme immobilier neuf le plus adapté jusqu'au montage juridique et fiscal optimal, en passant par l'assurance des financements, ils feront les meilleurs choix pour la réussite de votre projet.

Alors n'hésitez plus et faites appel à ces experts pour démarrer dès aujourd'hui votre investissement locatif dans l'immobilier neuf !

editor's photo
  • Mickael ZONTA
  • President, Investissement-Locatif.com

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