Achat immeuble à Lyon : le guide complet pour mieux investir

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L'achat d'un immeuble à Lyon s'avère un projet intéressant pour se constituer un patrimoine solide. Lyon est une ville dynamique, très bénéfique pour les investisseurs immobilier locatif. En effet, la capitale des Gaules affiche une demande locative extrêmement soutenue, portée par un dynamisme économique et démographique sans précédent. Pour les propriétaires, cette forte tension locative se traduit par des niveaux de rentabilité parmi les plus élevés de France. 

Mais plutôt que d'acquérir un simple appartement, l'achat d'un immeuble entier offre de nombreux avantages supplémentaires. Que ce soit dans le 3ème arrondissement réputé pour ses belles demeures bourgeoises ou dans des quartiers en plein essor comme la Presqu'Île, un immeuble de rapport vous permettra de bénéficier d'économies d'échelle sur les charges. Vous diversifiez également vos risques en accueillant plusieurs locataires au sein de la même copropriété.

Les chiffres parlent d'eux-mêmes : selon les dernières données de l'observatoire Nestéenne, le rendement brut moyen des appartements anciens à Lyon centre atteignait 4,5% en 2022, contre 6,3% pour un immeuble de 10 logements. Que vous envisagiez une acquisition dans le 6ème arrondissement, à Tassin-la-Demi-Lune, ou dans un autre secteur prisé comme Villeurbanne, acheter un immeuble Lyon représente donc un formidable levier de rentabilité locative.

Un immobilier au design contemporain

Pourquoi investir dans l'immobilier locatif à Lyon ?

L'attractivité économique et démographique de Lyon

Carrefour stratégique entre le Nord et le Sud de l'Europe, la métropole lyonnaise constitue un pôle d'emplois majeur, notamment grâce à l'implantation de nombreux sièges sociaux de grandes entreprises. Des fleurons comme Sanofi, Renault Trucks, Boiron ou encore Blédina y ont établi leurs quartiers généraux.

La ville de Lyon ne bénéficie pas seulement d'un dynamisme économique, cette ville bénéficie aussi d'une qualité de vie exceptionnelle. Réputée pour sa gastronomie, son patrimoine architectural remarquable et son effervescence culturelle, la ville attire chaque année des milliers de nouveaux habitants en quête d'un cadre de vie idéal. Avec près de 550 000 résidents intra-muros et 1,4 million sur la métropole, Lyon fait figure de pôle d'attraction démographique majeur à l'échelle nationale.

Cette croissance soutenue de la population, couplée à un marché de l'emploi très dynamique, engendre naturellement une demande locative résidentielle extrêmement élevée. Les étudiants, jeunes actifs et familles affluent en nombre, faisant grimper les loyers dans les quartiers les plus prisés comme le 6ème arrondissement, la Presqu'île ou encore la Croix-Rousse. Selon l'Observatoire Nestenn, le prix moyen au m² dans l'ancien avoisinait ainsi 14,2€ à Lyon en 2022.

Pour les investisseurs, cette tension locative se traduit par des rendements locatifs parmi les plus élevés en France. Que ce soit pour un appartement ou un immeuble entier, le marché lyonnais offre des perspectives de rentabilité très intéressantes. Dans l'hypercentre, la Presqu'île ou le 6ème arrondissement, il n'est pas rare de constater des rendements bruts supérieurs à 5% pour un bien ancien. Autant d'arguments qui font de Lyon une valeur sûre pour les acquisitions immobilières locatives.

La demande locative importante et ses moteurs 

La capitale des Gaules attire chaque année de nouveaux arrivants issus d'horizons divers, nourrissant une demande locative résidentielle très dynamique. Les étudiants représentent un vivier important de locataires potentiels, avec plus de 145 000 jeunes qui fréquentent les établissements d'enseignement supérieur lyonnais, réputés dans de multiples disciplines. Si une partie opte pour le logement en résidence universitaire, beaucoup recherchent des appartements ou colocations dans les quartiers vivants comme la Presqu'île, la Croix-Rousse ou Villeurbanne.

Lyon exerce aussi un fort pouvoir d'attraction sur les jeunes actifs et cadres, grâce à son dynamisme économique et sa position centrale en Europe. Les entreprises implantées dans la métropole, leaders mondiaux dans des secteurs comme la santé, la chimie ou l'automobile, recrutent massivement. Cette population privilégie généralement des locations haut de gamme, situées au cœur de Lyon ou dans les communes résidentielles alentours.

Les familles constituent un autre vivier de locataires important. Avec ses espaces verts, équipements sportifs et établissements scolaires réputés, Lyon offre un cadre idyllique pour élever les enfants. Ces ménages recherchent des appartements familiaux ou de belles demeures bourgeoises rénovées, de préférence dans les 2e, 3e ou 6e arrondissements.

Quel que soit le profil, investir dans la pierre à Lyon présente de réels atouts en termes de rendement locatif, à condition de cibler les biens et quartiers adéquats. Un choix judicieux permet d'espérer des taux de rendements bruts dépassant les 5% par an.

Les quartiers les plus prisés pour l'investissement locatif

Pour optimiser les rendements locatifs d'un investissement immobilier à Lyon, le choix du quartier revêt une importance capitale. Si certains arrondissements centraux très prisés affichent des prix d'acquisition élevés, d'autres secteurs représentent d'excellentes opportunités en termes de rapport locatif.

La Presqu'île et le deuxième arrondissement font naturellement figure de valeurs sûres pour l'acquisition d'un immeuble de rapport. Idéalement situés entre les quais du Rhône et de la Saône, ces quartiers très commerçants et animés attirent une clientèle de jeunes actifs, d'étudiants et de touristes. Un bien ancien bien situé et parfaitement rénové peut facilement dégager un rendement brut supérieur à 5%.

De même, le 6ème arrondissement compte parmi les zones les plus recherchées par les investisseurs avertis. Réputé pour son patrimoine architectural et ses larges avenues bordées de platanes, ce secteur résidentiel huppé offre un cadre de vie privilégié très demandé par les familles et les cadres supérieurs. Acquérir un bel immeuble de caractère, de préférence près du Parc de la Tête d'Or, permet de viser des loyers élevés et des rendements attractifs.

Mais les opportunités d'investissement locatif ne se cantonnent pas aux quartiers centraux. Certains arrondissements excentrés ou communes de la proche banlieue méritent tout autant l'attention. À Villeurbanne par exemple, de nombreux investisseurs réalisent d'excellentes opérations avec des loyers nettement plus abordables que dans le centre. La demande locative reste très forte grâce à la présence de l'Université Lyon 1 et d'entreprises majeures comme Renault Trucks.

De même, les communes cossues du Nord-Ouest lyonnais comme Écully, Dardilly ou encore Tassin-la-Demi-Lune, séduisent les familles en quête d'espaces verts, de calme et d'un cadre apaisant. Le marché de la location y est dynamique et les rendements potentiels peuvent atteindre 5 à 6 % dans le parc ancien.

Les avantages d'acheter un immeuble à Lyon 

Rentabilité supérieure à l'achat d'un appartement 

Les économies d'échelle réalisées sur les charges de copropriété et les travaux, conjuguées à la diversification des risques locatifs, se traduisent mécaniquement par des rendements locatifs plus élevés.

Prenons l'exemple d'un immeuble ancien de 10 logements dans le troisième arrondissement de Lyon. Avec des loyers moyens de 800 € par appartement et des charges de copropriété maîtrisées grâce à l'effet de masse, il est tout à fait réaliste de tabler sur un rendement brut annuel de l'ordre de 6 à 7 %. À titre de comparaison, un appartement de 70 m² dans le même secteur offre généralement un rendement inférieur à 5 %, avec des charges de copropriété proportionnellement plus élevées.

Cette rentabilité supérieure s'explique notamment par une meilleure mutualisation des frais de gestion. Que ce soit pour l'entretien des parties communes, les contrats d'assurance ou les grosses réparations, les coûts sont répartis sur un plus grand nombre de locataires. De même, les dépenses énergétiques sont généralement mieux amorties sur un immeuble complet que sur un appartement isolé.

Autre avantage non négligeable du petit collectif, la diversification des risques locatifs. Alors qu'un appartement vacant représente une perte de revenus totale, la défaillance ponctuelle de l'un des locataires d'un immeuble n'a qu'un impact limité sur la rentabilité globale. Cette sécurisation des flux locatifs rassure les investisseurs.

Enfin, certains immeubles offrent la possibilité de louer des locaux commerciaux en rez-de-chaussée en complément des appartements. Une source de revenus complémentaires bienvenue, qui permet de lisser davantage les risques et d'optimiser la rentabilité de l'investissement immobilier locatif.

Économies d'échelle sur les charges/travaux

L'acquisition d'un immeuble plutôt que d'un simple appartement permet de réaliser d'importantes économies d'échelle sur les charges récurrentes et les travaux. Cet avantage non négligeable participe grandement à l'optimisation de la rentabilité locative.

Concernant les charges de copropriété tout d'abord, le fait de répartir les coûts d'entretien et de gestion sur un plus grand nombre de lots offre un effet de mutualisation très intéressant. Pour un petit immeuble de 6 à 10 logements par exemple, le budget annuel alloué aux dépenses courantes (contrats d'entretien, assurances, chauffage...) est souvent divisé par 2 ou 3 par rapport à un immeuble de 2 ou 3 lots.

Ce gain d'échelle se répercute directement sur le rendement locatif dégagé. Prenons l'exemple concret d'un appartement de 70 m² dans le sixième arrondissement de Lyon, avec des charges annuelles de copropriété de 2500 €. Pour un investisseur, ces charges grèvent mécaniquement le rendement locatif. Tandis que pour un immeuble de 8 appartements similaires, le budget des charges serait de l'ordre de 12 000 € seulement.

Les économies d'échelle se vérifient également en cas de gros travaux de rénovation ou de remise aux normes énergétiques. Remplacer une chaudière, refaire une toiture ou entreprendre d'importants travaux de rénovation coûte souvent beaucoup moins cher par lot dans un petit collectif que pour un appartement indépendant. L'effet de masse abaisse mécaniquement les coûts unitaires.

Enfin, la détention d'un immeuble complet permet d'optimiser les charges de gestion locative. Que ce soit pour la recherche de nouveaux locataires, le suivi des dossiers ou l'encaissement des loyers, les frais de gestion immobilière sont généralement forfaitisés à un niveau bien inférieur aux honoraires classiques. Un gain substantiel pour l'investisseur.

Diversification des risques avec plusieurs locataires

Un avantage majeur de l'investissement dans un immeuble réside dans la diversification des risques locatifs permise par la présence de plusieurs locataires. Contrairement à l'achat d'un appartement unique, où le départ ou le défaut d'un locataire engendre une perte sèche de revenus, la détention d'un petit collectif permet de lisser ces aléas.

Dans un immeuble de dix logements par exemple, un seul appartement vacant ou un impayé ne représenterait qu'un manque à gagner de 10% sur les loyers théoriques. Si la situation venait à perdurer, l'impact serait certes dommageable mais nullement catastrophique pour les revenus locatifs. L'investisseur conserverait 90% de ses rentrées d'argent en attendant de pouvoir remplacer le locataire défaillant.

A contrario, dans le cas d'une location classique, la perte du locataire unique entraîne une absence totale de revenus jusqu'à ce qu'un nouveau locataire soit trouvé. Une situation éminemment plus délicate à gérer sur le plan financier, qui peut rapidement mettre en péril la rentabilité de l'investissement. 

De plus, la diversification des risques locatifs sur un immeuble de rapport permet de "lisser" la rotation des locataires. Quand certains arrivent au terme de leur bail pendant que d'autres le renouvelleront, le taux d'occupation restera optimal et les loyers assurés. Un avantage non négligeable pour sécuriser les flux locatifs et la rentabilité dans la durée.

Enfin, posséder plusieurs locataires facilite grandement la remise en état périodique des appartements entre deux locations. Alors que la vacance locative doit être minimisée pour un lot unique, la présence d'autres locataires assure un revenu durant les éventuels travaux de rafraîchissement ou de remise aux normes d'un logement. Un vrai confort pour le propriétaire.

Possibilité de louer des locaux commerciaux

Cette option est particulièrement intéressante pour les immeubles situés dans les quartiers commerçants et animés de Lyon comme la Presqu'île, le 6ème arrondissement ou encore Villeurbanne. Les boutiques, cabinets médicaux, agences et autres petits commerces y trouvent une clientèle naturelle. Les baux commerciaux permettent alors de dégager des loyers au m² nettement supérieurs à ceux du résidentiel.

Prenons l'exemple d'un immeuble ancien du 2ème arrondissement, avec un local commercial de 80m² en rez-de-chaussée et 6 appartements à l'étage. Pour le local, il est envisageable de louer à un professionnel au tarif de 300€/m²/an, soit 24 000 € annuels. Alors que pour les 6 appartements de 60m² chacun, un loyer de 800€ mensuel représenterait 57 600 € de revenus locatifs annuels. Soit un revenu global potentiel de 81 600 € par an, offrant un rendement particulièrement attrayant.

Autre atout, les baux commerciaux ont généralement une durée plus longue que les baux d'habitation. Cela assure une visibilité et une sécurité des revenus appréciables sur le long terme pour le propriétaire. Les loyers commerciaux évoluent également de façon plus dynamique avec le marché.

Bien sûr, cette opportunité de diversifier ses revenus locatifs avec des locaux professionnels n'est possible que pour les investissements dans de petits immeubles en centre-ville. Mais elle représente un levier d'optimisation de la rentabilité locative non négligeable pour qui vise les quartiers les plus commerçants de la Presqu'île.

Intérêts fiscaux de l'immobilier de rapport

À condition de respecter certaines conditions, les investisseurs peuvent en effet défiscaliser une partie de leur mise de fonds, directement ou via des réductions d'impôts.

Le dispositif phare en la matière reste le régime du micro-foncier, accessible aux bailleurs qui détiennent un patrimoine locatif d'une valeur inférieure à 15 000 €. Dans ce cadre, les revenus fonciers bruts sont automatiquement soumis à un abattement forfaitaire de 30 %, censé couvrir les charges déductibles. Un avantage de taille puisque l'investisseur n'a ainsi pas à justifier de ses dépenses réelles.

Si le plafond du micro foncier est dépassé, l'achat d'un immeuble dans l'ancien à Lyon permet aussi de bénéficier de la niche De Normandie. Ce dispositif offre une réduction d'impôt pouvant atteindre 21 % du prix de revient immobilier, sous réserve d'engager des travaux de rénovation énergétique représentant au moins 25 % du coût de l'opération.

Pour les amateurs d'immobilier de caractère, la loi Monuments Historiques constitue une piste des plus intéressantes. Destinée aux acquéreurs d'immeubles classés ou inscrits, elle permet de bénéficier d'une défiscalisation totale assortie d'un abattement sur les revenus locatifs. De quoi optimiser la rentabilité d'un beau bâtiment du Vieux Lyon ou de la Presqu'île.

Enfin, le régime du loueur en meublé non professionnel (LMNP) propose d'intéressantes options de défiscalisation pour les acquéreurs d'immeubles anciens dédiés à la location saisonnière. Un bon moyen de démultiplier les sources de revenus tout en lissant encore la fiscalité.

Autant d'avantages qui font de l'immobilier locatif ancien à Lyon un excellent vecteur d'optimisation fiscale pour les investisseurs avertis.

Les critères à étudier pour bien acheter 

Localisation, accessibilité et dynamisme du quartier

De manière générale, les arrondissements centraux et commerçants de Lyon constituent des valeurs sûres en termes d'investissement locatif. La Presqu'île, le 6ème arrondissement ou encore une partie du 7ème affichent une attractivité résidentielle maximale grâce à leurs commerces, transports en commun et établissements scolaires de qualité. Un immeuble bien situé dans ces quartiers bénéficiera d'une demande locative soutenue de la part d'étudiants, de jeunes actifs ou de familles.

Mais au-delà de leur localisation géographique, l'environnement immédiat du bien revêt une importance cruciale. Un immeuble idéalement situé sur une artère animée et à proximité des commodités (commerces, écoles, parcs...) sera naturellement plus prisé qu'un bien un peu excentré et moins bien desservi. La demande et donc les loyers seront à la hauteur.

L'accessibilité en transports représente un autre facteur essentiel à prendre en compte. Que ce soit pour rejoindre les pôles d'emplois ou les établissements d'enseignement supérieur, les locataires privilégieront toujours un immeuble desservi par les lignes de métro, tramway ou bus. Les biens situés à moins de 10 minutes des principaux axes bénéficient d'un réel avantage.

Enfin, le dynamisme économique et démographique du quartier constitue un indice clé de sa valeur locative future. Un secteur en plein redéveloppement urbain, où de nouveaux programmes immobiliers et entreprises s'implantent, offre des perspectives de valorisation très intéressantes à moyen terme pour les investisseurs avertis.

État général de l'immeuble et travaux à prévoir

Au-delà des critères de localisation, l'état général de l'immeuble constitue un autre élément déterminant pour la réussite d'un investissement locatif à Lyon. Avant d'acquérir un bien, il est crucial d'évaluer précisément les éventuels travaux de rénovation à prévoir afin de bien en chiffrer le coût.

Pour un immeuble ancien du 19ème ou début 20ème siècle par exemple, des audits complets devront être menés sur les installations électriques, la plomberie, la toiture, mais aussi l'isolation thermique et phonique. De vieilles canalisations en plomb ou des réseaux vétustes représenteront généralement un poste de dépenses conséquent à anticiper.

Même les immeubles construits plus récemment, dans les années 1970-80, peuvent nécessiter des travaux de mise aux normes énergétiques et d'embellissement importants. Le remplacement des menuiseries, l'isolation des combles ou des façades permettront de valoriser durablement le bien tout en réduisant ses charges.

L'état des parties communes et espaces extérieurs ne doit pas être négligé non plus. Une cage d'escalier défraîchie, une cour délabrée ou des halls d'entrée vétustes nuisent fortement à l'image générale de l'immeuble. Ces travaux de rafraîchissement doivent être intégrés dans l'enveloppe budgétaire dès l'acquisition pour garantir l'attractivité résidentielle du bien.

La présence d'un ascenseur, de caves ou de parkings constitue aussi des critères de choix importants, surtout si le bien vise une clientèle familiale ou de cadres supérieurs. Leur absence ou vétusté engendrera des coûts de mise aux normes supplémentaires.

Quel que soit l'immeuble convoité, il est indispensable de réaliser un diagnostic complet avant signature pour évaluer précisément l'ampleur et le coût prévisionnel des rénovations à venir. Seul un bien parfaitement remis aux normes de confort modernes permettra d'optimiser durablement sa rentabilité locative.

Rendement locatif prévisionnel en fonction des loyers estimés

Le rendement locatif prévisionnel constitue naturellement le critère pivot pour tout investissement immobilier locatif. Avant d'acquérir un immeuble à Lyon, il est indispensable d'étudier finement les loyers potentiels et d'en déduire un taux de rentabilité réaliste.

Cette estimation doit se baser sur une évaluation rigoureuse de la valeur locative de chaque appartement composant l'immeuble. Celle-ci variera fortement en fonction de la surface, du standing, du niveau d'équipement, de l'orientation et bien sûr de la localisation dans Lyon. Un logement familial de 100m² avec terrasse et parking dans le 6ème arrondissement affichera logiquement un loyer nettement plus élevé qu'un petit 2 pièces dans le 8ème par exemple. 

Pour chaque lot, il faudra donc se référer aux grilles de loyers du marché local en se fiant aux annonces récentes de biens comparables. Les professionnels de l'immobilier locatif pourront également apporter leur expertise pour affiner ces estimations.

Une fois les loyers potentiels chiffrés, l'étape suivante consistera à appliquer un taux d'occupation prévisionnel raisonnable (entre 80 et 95%) pour déduire les loyers annuels théoriques. Il faudra ensuite déduire les charges non récupérables ainsi que la taxe foncière pour obtenir les revenus locatifs nets prévisionnels de l'immeuble.

Le prix d'acquisition de l'immeuble étant connu, il deviendra alors possible de calculer son rendement locatif annuel prévisionnel. Ce taux devra ensuite être ajusté en fonction de la stratégie de financement adoptée (effet de levier du crédit ou non). Un rendement prévisionnel supérieur à 5% peut être considéré comme très satisfaisant à Lyon, surtout si le bien dispose d'un fort potentiel de revalorisation.

Cette projection rigoureuse des revenus locatifs représente la clé de voûte de toute acquisition immobilière de rapport. Seule une approche aboutie sur ce point permettra d'investir en toute connaissance de cause.

Charges de copropriété et taxes à prévoir

Lorsqu'on acquiert un immeuble de rapport, il est primordial de bien évaluer toutes les charges récurrentes qui viendront grever les revenus locatifs. Au-delà du montant des loyers, ces dépenses périodiques impacteront grandement la rentabilité nette de l'investissement.

Première dépense à chiffrer : les charges de copropriété. Celles-ci couvrent l'entretien et la gestion des parties communes de l'immeuble (cage d'escalier, toiture, assurances...). Leur montant dépendra de la taille de l'immeuble, de son standing, de son ancienneté mais aussi des prestations votées en assemblée générale. À titre indicatif, le budget annuel d'une petite copropriété lyonnaise oscille généralement entre 25 et 45€/m 2 habitable.

Il faudra aussi prévoir la taxe foncière qui représente un poste de dépenses non négligeable. Son montant est calculé par la collectivité en fonction de la valeur locative cadastrale du bien. Pour un petit immeuble ancien de 8 à 10 lots, compter généralement entre 1500 et 2500€ par an à Lyon intra-muros selon le secteur. 

Dans le cas où certains travaux de rénovation seraient programmés, il conviendra d'appeler des provisions spéciales pour en couvrir les coûts. Ces provisions viendront temporairement alourdir les charges courantes en vue de réaliser les chantiers nécessaires.

Enfin, la mise en place éventuelle d'un contrat d'entretien avec une entreprise spécialisée (chauffage, ascenseur...) constitue un poste de charges supplémentaire à prévoir. Son montant variera selon l'équipement de la résidence. 

La maîtrise de ces différentes dépenses représente un enjeu majeur, car elles viennent réduire d'autant les revenus locatifs nets. Négliger cet aspect reviendrait à surestimer gravement la rentabilité locative prévisionnelle du bien lors de l'acquisition. Une erreur à éviter absolument pour tout investisseur avisé.

Gestion locative : faire appel à un professionnel ?

Lorsqu'on investit dans un immeuble de rapport à Lyon, se pose inévitablement la question de la gestion locative : faut-il assurer soi-même ce suivi au quotidien ou déléguer cette mission à un professionnel ? Le choix dépend de plusieurs facteurs à bien peser.

Pour un petit immeuble de quelques lots, gérer la location en direct peut s'avérer envisageable si on dispose du temps et des compétences nécessaires. Les missions consistent alors à sélectionner rigoureusement les locataires, rédiger les baux, assurer le suivi des paiements, l'entretien courant et la relocation en cas de départ. Un travail administratif et relationnel conséquent qui requiert rigueur et disponibilité.

Bon nombre d'investisseurs décident cependant de se délester totalement de cette charge en confiant un mandat de gestion à une agence immobilière spécialisée. Outre un gain de temps et de sérénité appréciable, cette délégation présente d'autres avantages non négligeables. Le gestionnaire professionnel assure un suivi de proximité optimal avec les locataires. Il connaît aussi parfaitement le marché local pour fixer les bons loyers et favoriser une bonne rotation. 

Son expérience permettra également d'optimiser le taux d'occupation de l'immeuble dans la durée, gage de revenus pérennes. Il saura gérer au mieux les éventuels impayés et procédures judiciaires à engager. Enfin, son réseau lui permettra de trouver plus facilement de nouveaux locataires à chaque relocation.

Dans le cas d'un immeuble de taille plus conséquente, constituer une régie immobilière en interne peut s'avérer judicieux. Mais cette lourde option est surtout réservée aux investisseurs institutionnels disposant des ressources adéquates.

Pour la plupart des immeubles de rapport à Lyon, externaliser la gestion auprès d'un professionnel représente donc un choix réfléchi, bien que son coût vienne grever quelque peu la rentabilité locative.

Le financement d'un achat immobilier locatif 

Les différents types de crédits possibles (dont le crédit relais)

La solution la plus classique reste le prêt immobilier traditionnel contracté auprès d'une banque. Celui-ci peut prendre la forme d'un crédit amortissable classique sur 15 à 25 ans, avec déblocage d'une enveloppe globale à la signature de l'acte. Les taux proposés par les établissements prêteurs varient en fonction du rapport personnel, des revenus et de la surface financière de l'emprunteur.

Lorsqu'il s'agit de compléter un premier apport pour boucler l'acquisition, l'investisseur peut également souscrire un prêt relais. Celui-ci débloque une somme d'argent sur une période limitée (12 à 24 mois maximum), dans l'attente de la vente d'un autre bien immobilier par exemple. Ce crédit relais ponctuera alors le remboursement du capital emprunté.

Pour optimiser leur investissement, les acquéreurs les plus fortunés optent parfois pour un prêt in fine. Le capital n'est alors remboursé qu'à l'échéance du crédit, seuls les intérêts étant réglés pendant la période d'emprunt. Une solution idéale pour conserver des liquidités dans un premier temps.

Enfin, les investisseurs les plus expérimentés ayant déjà constitué un patrimoine immobilier important pourront solliciter des prêts patrimoniaux ou des crédits lombards. Adossées à leurs biens détenus, ces lignes leur permettront de financer une nouvelle acquisition sans apport supplémentaire.

Quelle que soit la formule crédit retenue, le recours à un professionnel courtier en immobilier ou banquier patrimoine s'avère indispensable. Leur expertise permettra d'obtenir les meilleures conditions, de monter un dossier solide et de sécuriser l'investissement dans la durée.

Apport personnel nécessaire et effet de levier

Selon les barèmes en vigueur dans le secteur bancaire, les établissements prêteurs exigent généralement des acquéreurs un apport minimal de 20 à 30% du montant total de l'opération immobilière. Pour l'achat d'un immeuble de rapport à 700 000€ dans le sixième arrondissement de Lyon par exemple, il faudra disposer d'au moins 140 000 à 210 000€ de fonds propres.

Au-delà de ces minimas réglementaires, disposer d'un apport personnel plus conséquent présente de nombreux avantages. Cela permettra d'obtenir des conditions de crédit plus favorables, avec des taux d'intérêts plus bas et des durées de prêt potentiellement rallongées. Un apport de 30% ouvrira ainsi la porte à des financements jusqu'à 25 ou 30 ans selon le dossier.

Mais l'intérêt principal d'un apport élevé réside dans l'effet de levier du crédit et l'optimisation de la rentabilité immobilière. Prenons un immeuble de 10 logements à 900 000€ générant 55 000€ de loyers annuels. Avec 30% d'apport (270 000€), le rendement atteindra 6,9% par an. Alors qu'avec seulement 20% d'apport (180 000€), le rendement locatif chute à 5,8%.

Dans le même temps, un apport plus faible permettra d'investir sur un bien d'une valeur supérieure, bénéficiant d'un meilleur emplacement ou d'un potentiel locatif plus important. À ressources équivalentes, l'effet de levier débouchera sur une rentabilité in fine plus élevée.

Au final, le choix du montant de l'apport relèvera d'un subtil arbitrage entre le risque financier supporté et l'optimisation de la rentabilité recherchée. Un éclairage avisé qu'un professionnel de l'investissement locatif saura apporter pour chaque situation patrimoniale.

Dispositifs de défiscalisation mobilisables (exemple : loi Monuments Historiques)

Pour optimiser la rentabilité d'un investissement locatif sur un immeuble à Lyon, il existe différents dispositifs de défiscalisation immobilière auxquels les acquéreurs peuvent prétendre sous certaines conditions. 

Le régime phare en la matière reste la loi Monuments Historiques. Réservée aux biens classés ou inscrits au titre des Monuments Historiques, elle permet de bénéficier d'une réduction d'impôt égale à 100% des travaux de rénovation éligibles, dans la limite annuelle de 100 000€ de dépenses sur 4 ans. Le Vieux Lyon et une partie de la Presqu'île concentrent de nombreux immeubles pouvant en bénéficier.

Pour les acquisitions dans l'ancien avec travaux lourds, le dispositif De Normandie constitue également un excellent vecteur de défiscalisation. Il ouvre droit à une réduction d'impôt pouvant atteindre 21% du coût total de l'opération immobilière, sous réserve d'engager des travaux représentant au moins 25% du prix de revient.  

Dans un autre registre, le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) s'avère très intéressant pour les investisseurs souhaitant se constituer un complément de revenus par la location saisonnière meublée. Sous conditions de ressources, un abattement fiscal de 50 à 72% peut être appliqué sur ces revenus locatifs particuliers.

Enfin, pour les investissements les plus conséquents réalisés dans le cadre d'une diversification patrimoniale, le dispositif du Loueur en Meublé Professionnel (LMP) permet de bénéficier du régime fiscal des Bénéfices Industriels et Commerciaux. Une option particulièrement attractive sur le plan de l'optimisation de l'impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux.

Autant d'outils à connaître absolument pour maximiser la rentabilité nette d'un investissement immobilier locatif à Lyon. L'intervention d'un expert-comptable ou d'un conseiller en gestion de patrimoine s'avère indispensable.

Charges à prévoir au démarrage de l'investissement

Au-delà du prix d'acquisition et du coût du crédit, il est essentiel pour tout investisseur de bien prendre en compte l'ensemble des charges associées au démarrage d'une opération immobilière locative sur un immeuble. Certains postes de dépenses inhérents à ce type d'investissement sont en effet récurrents et doivent être intégrés dès le calcul prévisionnel de rentabilité.

Lors de l'achat, les frais de notaire représentent généralement la principale charge à provisionner. Ils s'élèvent à environ 7,5% du prix d'acquisition pour un bien ancien à Lyon, avec quelques variantes selon le type de mutation. Une somme conséquente à ne pas négliger au départ. De même, en cas de recours à un crédit immobilier, il faudra régler les frais de dossier à l'établissement prêteur, de l'ordre de 1% du montant emprunté.

Une fois l'immeuble acquis, le premier loyer est généralement payé d'avance. Un acompte qui peut représenter plusieurs milliers d'euros selon la taille et le standing de la résidence. Les premières charges de copropriété et la taxe foncière devront également être réglées dès la première année.

En parallèle, des travaux de rénovation ou de rafraîchissement seront souvent nécessaires avant la mise en location. Peintures, remise aux normes électriques, réparation de fuites... autant de postes qui alourdissent le budget de départ de l'opération. 

Enfin, les premières dépenses de gestion locative viendront grever les premiers revenus générés par les loyers. Que ce soit pour rémunérer un professionnel de l'immobilier ou acquérir des équipements de régie si l'investisseur décide de s'en charger lui-même.

Pour éviter tout problème de trésorerie, il est donc prudent de disposer d'une réserve de précaution équivalente à plusieurs mois de revenus locatifs nets. Cela évitera d'être pris au dépourvu face aux inévitables dépenses de démarrage.

Investissement locatif dans un immeuble

La gestion locative d'un immeuble à Lyon

Les obligations du bailleur en matière de gestion 

Le bailleur est soumis à un certain nombre d'obligations légales en matière de gestion locative. Ces devoirs visent à assurer le bon déroulement des locations et le respect des droits des locataires.

Tout d'abord, le bailleur doit délivrer un logement décent, c'est-à-dire conforme aux normes de salubrité et d'habitabilité en vigueur. Cela implique notamment le respect des normes de surface, de sécurité électrique, d'isolation thermique et phonique. Tout manquement à ces critères minimums engagerait sa responsabilité.

Le propriétaire est également tenu d'assurer l'entretien et les réparations des parties privatives et des équipements de chaque appartement. Il doit ainsi maintenir les logements loués en état de servir à l'usage prévu par le contrat de location. Le remplacement des éléments vétustes (chauffage, électroménager...) lui incombe également.

Concernant les parties communes de la résidence (halls, cage d'escalier, cours...), le bailleur est responsable de leur parfait entretien, de leur maintenance ainsi que de leur gardiennage éventuel. Les frais correspondants sont généralement mutualisés au sein des charges de copropriété.

Au niveau administratif, le propriétaire doit établir des baux conformes à la réglementation et procéder aux déclarations réglementaires (CERFA, taxe d'habitation...). Il doit aussi tenir un registre d'entrées et de sorties des locataires, et fournir les documents obligatoires à chaque locataire entrant.

Enfin, le bailleur reste le principal interlocuteur des occupants pour toute question relative aux logements et aux parties communes. Il doit assurer un suivi rigoureux des paiements de loyers et charges, et le cas échéant engager rapidement les procédures adaptées en cas d'impayés.

Autant d'obligations qui mobilisent du temps et des compétences spécifiques pour les propriétaires bailleurs. Un argument de poids pour de nombreux investisseurs qui préfèrent déléguer cette gestion locative à des professionnels.

Gérer soi-même ou donner mandat à un professionnel ?

Lorsqu'on investit dans un immeuble de rapport à Lyon, se pose inévitablement la question de la gestion locative : faut-il assurer soi-même ce suivi ou confier un mandat à un professionnel de l'immobilier ? Le choix dépendra de plusieurs facteurs à bien analyser.

Pour un petit immeuble de quelques lots, une gestion directe par le propriétaire peut s'envisager s'il dispose réellement du temps et des compétences nécessaires. Cela implique de sélectionner rigoureusement les candidats locataires, rédiger les baux, suivre les encaissements de loyers, assurer les visites et les états des lieux. Autant de tâches chronophages qui requièrent rigueur et disponibilité permanente.

Bon nombre de propriétaires font donc le choix de s'exonérer totalement de ces obligations en déléguant la gestion à un professionnel. Un syndic ou une agence immobilière spécialisée se chargera de toutes les formalités locatives contre rémunération forfaitaire. Un service de qualité qui apporte un réel gain de sérénité pour le bailleur.  

Au-delà du confort, cette externalisation présente d'autres avantages non négligeables. Le gestionnaire professionnel pourra valoriser au mieux les atouts de l'immeuble auprès des locataires potentiels. Son expertise lui permettra de fixer les loyers au plus juste et d'optimiser durablement le taux d'occupation.

Sa réactivité et son expérience seront également déterminantes pour régler au plus vite les éventuels litiges ou procédures d'expulsion à engager en cas d'impayés récurrents. Son large vivier de prospects facilitera la relocation rapide des logements qui se libèrent.

Bien sûr, le recours à un tiers se paye au prix de commissions qui viendront grever quelque peu la rentabilité locative. Mais pour nombre d'investisseurs, ce surcoût modéré constitue une véritable assurance tranquillité d'esprit face aux nombreuses contraintes de la gestion immobilière. Un arbitrage à effectuer au cas par cas.

Bien choisir son(ses) locataire(s) dès le départ

Lorsqu'on investit dans un immeuble de rapport, le choix des locataires revêt une importance capitale et conditionne en grande partie la rentabilité et la sérénité de l'opération. Une sélection rigoureuse des preneurs dès le départ permettra d'éviter bien des tracas par la suite.

La première étape consiste à définir précisément le profil de locataires ciblé, en fonction de la typologie de l'immeuble et de sa localisation. Un bien familial avec terrasse dans le 6ème arrondissement se destine naturellement à des ménages avec enfants disposant de bons revenus. Un petit immeuble près des campus devra plutôt viser une clientèle d'étudiants ou de jeunes actifs.  

Sur la base de ce profilage préalable, il faudra alors étudier avec la plus grande attention les dossiers de candidature reçus. Au-delà de l'objectivité des ressources exposées, il est indispensable de vérifier méticuleusement les antécédents locatifs (attestations du précédent bailleur par exemple), ainsi que la situation professionnelle stable.

Les candidats présentant des actes d'impayés ou des procédures judiciaires en cours seront naturellement écartés dès cette phase. De même, une entrée dans les lieux pourra être conditionnée à la constitution d'un dépôt de garantie renforcé selon le profil du dossier.

Une fois les locataires retenus, il faudra être intransigeant sur le respect des délais de paiement des loyers et charges dès les premières échéances. La moindre défaillance doit conduire à un rappel ferme, puis si besoin à l'envoi d'une mise en demeure. Mieux vaut couper court rapidement plutôt que de laisser s'installer des situations préjudiciables.

Ce suivi régulier des bons payeurs constitue la clé d'une gestion saine et pérenne. Un immeuble occupé par des locataires fiables et respectueux des biens représente la meilleure garantie pour assurer des revenus locatifs constants dans le temps.

Etablir un bon règlement de copropriété

Lorsqu'on investit dans un immeuble de rapport sur Lyon, il est essentiel d'accorder une attention particulière au règlement de copropriété qui régit le fonctionnement et les règles de vie de la résidence. Ce document contractuel rassemble l'ensemble des droits et obligations des copropriétaires et occupants. Un cadre juridique dont la rédaction peut grandement faciliter la gestion locative quotidienne.

Pour un immeuble neuf, les promoteurs proposent généralement un règlement type assez cadré fixant les principes de base. Mais pour une acquisition dans l'ancien, les acquéreurs disposent d'une plus grande marge de manœuvre pour définir des règles sur mesure tenant compte des spécificités de la copropriété.  

Un point essentiel consistera à bien délimiter les droits et obligations respectifs des bailleurs et des locataires. Les contraintes d'usage pour ces derniers, en matière de nuisances sonores ou d'occupation des parties communes, devront être précisées noir sur blanc.

De même, la répartition des charges liées aux travaux, à l'entretien courant ou aux sinistres devra être clairement établie. La propriété et la gestion des caves, greniers et parkings feront également l'objet de stipulations détaillées.  

Concernant la destination des lots privatifs, les investisseurs pourront définir s'ils souhaitent ou non autoriser l'usage mixte, c'est-à-dire la possibilité pour des locataires d'y exercer une activité professionnelle. Une distinction est souvent faite entre les activités libérales comme les professions médicales et les activités commerciales.

Enfin, la gouvernance de la copropriété et les modalités de prise de décisions pour les travaux seront actées. Il est généralement recommandé de privilégier les votes à la double majorité (des tantièmes et des copropriétaires) pour les dépenses importantes.

Un règlement bien ficelé, parfois complété d'annexes spécifiques, devient alors le meilleur outil pour prévenir tout conflit et faciliter la vie en communauté au sein d'un immeuble de rapport.

Que retenir ? 

Investir dans un immeuble à Lyon est une opportunité à saisir. Cette ville dynamique et attractive offre un potentiel espace vie idéal pour les locataires, grâce à sa situation géographique privilégiée et à son rayonnement économique. Qu'il s'agisse d'un immeuble rapporté en plein cœur du centre ville, ou d'une vente immeuble dans les quartiers résidentiels comme Tassin la Lune, les possibilités sont multiples. 

Le réseau Ouest Immo, spécialiste des annonces ventes immeubles sur Lyon et ses arrondissements, vous accompagnera pour dénicher la perle rare correspondant à vos critères. Leurs exclusivités immeubles vous permettront de vous positionner avant la concurrence sur les meilleures opportunités.

Cependant, réussir un investissement immobilier nécessite de bien s'entourer. Faire appel à un professionnel de la vente immeuble pièces, maîtrisant les spécificités techniques et juridiques, est primordial pour sécuriser votre projet. Un contrat Nestenn vente en exclusivité vous évitera les mauvaises surprises et valorise au mieux votre bien.

Enfin, n'oubliez pas que l'achat d'un immeuble à Lyon est un engagement sur le long terme. Une réflexion approfondie en amont est indispensable pour définir votre stratégie d'investissement : immeuble rapport à rénover, annonce camera alt pour défiscaliser, exclusivité réseau Ouest immo pour valoriser un patrimoine familial... Chaque projet est unique, pensez-y dès à présent !

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  • Mickael ZONTA
  • President, Investissement-Locatif.com

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