Calculer son reste à vivre pour son investissement immobilier

Le principal avantage d’un investissement locatif repose sur la possibilité d’emprunter son capital auprès d’un organisme bancaire. Toutefois, les établissements prêteurs tiennent compte de plusieurs paramètres fiables et précis pour décider d’octroyer ou non un crédit immobilier. Outre le salaire, la situation professionnelle, l’âge et l’apport personnel de l’emprunteur, le reste à vivre joue un rôle important dans la détermination de sa capacité d’emprunt. Ce dernier désigne le montant d’argent disponible une fois que les mensualités du prêt et l’ensemble des dépenses sont déduites des revenus nets. Comment calculer le reste à vivre ? Quels critères imposent les banques à propos du reste à vivre ? Est-il plus important que le taux d’endettement ? Découvrez dans cet article les informations essentielles sur le reste à vivre pour l’investissement immobilier.

Comment calculer le reste à vivre pour son investissement locatif ?

En principe, le reste à vivre se traduit par la somme des revenus restants après remboursement des dettes. Le mode de calcul est assez simple. Il suffit de soustraire les dépenses des revenus. Mais de quels revenus et de quelles dépenses est-ce que l'on parle ?

Les charges prises en compte dans le calcul du reste à vivre

De manière générale, il n'existe pas une liste exhaustive des charges déductibles prises en compte lors du calcul du reste à vivre. Tous les établissements bancaires ont leur propre politique de gestion de la clientèle. En principe, les dépenses comprennent tous les frais mensuels, c’est-à-dire tout ce que le ménage doit payer régulièrement. De surcroît, quelle que soit la banque, les charges suivantes peuvent être prises en compte dans le calcul du reste à vivre :

• les mensualités du crédit immobilier, s’il existe ;
• les mensualités des autres crédits (par exemple le crédit relais et le crédit pour la consommation) ;
• les frais de déplacement (bus, train, voiture, etc.) ;
• les frais scolaires ou de garde des enfants ;
• les différentes charges du foyer (eau, électricité, gaz, chauffage et assurance) ;
• l’impôt sur le revenu.

En revanche, considérés comme plus volatils, les frais de nourriture, d’hygiène, d’habillement et de loisirs sont exclus du calcul. Ce sont justement ces frais que le reste à vivre devra être en mesure de couvrir.

Les revenus pris en considération dans le calcul du reste à vivre

Pour ce qui est des revenus, toutes les sources d’argent de l’investisseur sont incluses dans le calcul du reste à vivre. Sont compris notamment :

• tous les revenus professionnels, comme le salaire, les revenus moyens, la pension, les allocations chômage ou le RSA (Revenu de solidarité active), les revenus immobiliers (loyer et plus-value) ;
• les bourses et les aides diverses.

En revanche, les allocations logement et les gains exceptionnels ne sont pas pris en compte dans le calcul.

Le taux minimum du reste à vivre

Avant de prendre un exemple concret, il s’avère nécessaire de déterminer le montant minimum du reste à vivre. Notez que le taux minimum de ce dernier peut varier d’un établissement de prêt à l’autre. Ce taux varie notamment en fonction du revenu, de la situation familiale et de l’adresse de l'emprunteur. Par exemple, il se peut qu’une banque impose entre 700 et 1 000 euros de reste à vivre pour un adulte, et entre 300 et 400 euros pour un enfant. Certaines banques pourront aussi demander jusqu'à 1 200 euros pour un couple.

De même, le taux d’endettement n’est pas fixe selon tous les établissements bancaires. Néanmoins, le HCSF (Haut Conseil de stabilité financière) impose, depuis janvier 2021, un taux d’endettement maximum de 35 % (assurance de prêt comprise).

Exemple de calcul

Une personne adulte percevant un revenu personnel de 2 000 € pourra obtenir un prêt immobilier avec une mensualité de 700 €. En effet, avec un taux d’endettement de 35 %, sa mensualité est de 2 000 * 35 / 100 = 700. De ce fait, elle dispose de 1 300 € de revenus auxquels on doit retrancher ses charges incompressibles. Si ces dernières s'élèvent par exemple à 500 €, le reste à vivre est donc de 2 000 € - 700 € - 500 €, ce qui donne 800 € de reste à vivre.

Que disent les banques à propos du reste à vivre ?

Dans le cadre de la validation d’un prêt immobilier, le reste à vivre est l’un des principaux critères que prennent en compte les banques. Cela leur permet notamment de définir le montant empruntable tout en se basant sur la gestion financière de l’investisseur. 

Calculer le reste à vivre pour déterminer la capacité d’emprunt d’un investisseur

Lorsqu’une personne souhaite obtenir un prêt pour investir dans l’immobilier locatif, le reste à vivre est un paramètre majeur pour déterminer sa capacité d’emprunt. Il constitue un moyen, pour la banque, de définir si le projet, et la situation personnelle et professionnelle de l’emprunteur correspondent au budget demandé. Il permet également aux établissements de prêt de s’assurer que le ménage aura la possibilité de rembourser son crédit.

Grâce au reste à vivre, la banque pourra notamment vérifier si son client n’est pas en situation de surendettement avant de lui accorder un prêt immobilier. En effet, si le reste à vivre d’un ménage s’avère insuffisant aux yeux des banques, sa capacité d’emprunt s'en retrouvera amoindrie.

Un indicateur permettant d’évaluer la gestion d’argent d’un investisseur

Outre la définition de la capacité d’emprunt, le reste à vivre constitue un excellent outil permettant aux établissements bancaires d’évaluer la gestion budgétaire de l’investisseur. C'est également un paramètre important dans la validation d’un prêt immobilier.

Il se peut qu’une personne génère d’importants revenus chaque mois, mais accumule de nombreuses dettes comme un crédit auto, des crédits à la consommation, etc. Son reste à vivre sera donc réduit, ce qui pourrait créer des doutes chez les organismes de prêt. En effet, le risque de surendettement pourrait être important.

Par contre, si les rentrées financières d’un foyer sont assez faibles, mais que la gestion du budget s’avère efficace, alors les chances de décrocher un crédit immobilier sont élevées.

Le reste à vivre est-il plus important que le taux d'endettement ?

Le reste à vivre et le taux d’endettement sont des concepts complémentaires dans le cadre de l'octroi d'un crédit immobilier. Il peut être envisageable d’obtenir un prêt même si le taux d’endettement est élevé. Cependant, cela engendre, le plus souvent, un reste à vivre insuffisant. Par conséquent, il est fort probable que la demande de prêt soit rejetée. Pour chaque demande de crédit, l’établissement bancaire prend en compte l’intégralité du dossier. Il ne se contente pas d'analyser seulement le taux d’endettement qui ne permet en aucun cas de définir si le reste à vivre est suffisant ou non.

En effet, un couple avec des revenus modestes peut avoir un taux d’endettement proportionnel à son reste à vivre. En revanche, pour le cas d’une famille avec des revenus plus importants, un taux d’endettement élevé ne signifie pas automatiquement un reste à vivre insuffisant.

Comment augmenter son reste à vivre dans le cadre de son investissement immobilier ?

Si l’insuffisance de votre reste à vivre vous empêche d’emprunter la somme souhaitée, sachez qu’il est possible de diminuer vos mensualités. Pour ce faire, les méthodes suivantes sont les plus efficaces.

L’augmentation de la durée du prêt pour diminuer les mensualités

Opter pour un prêt de longue durée est l’une des meilleures solutions pour améliorer votre capacité d’emprunt. De cette façon, vous pourrez étaler la valeur de vos mensualités sur une période longue, et ainsi augmenter votre reste à vivre.

Toutefois, le prêt de longue durée présente un taux d’intérêt plus élevé qui pourra engendrer une situation de perte. Vous devez donc trouver le juste milieu.

L’augmentation du reste à vivre avec le rachat de crédit

Également appelé regroupement de crédit, le rachat de crédit est une autre solution possible pour augmenter votre reste à vivre. Il s’agit de regrouper tous vos crédits immobiliers en cours afin de diminuer le montant total des sommes à rembourser mensuellement. Ce système améliore votre reste à vivre mensuel et vous permet de :

• adopter un meilleur équilibre budgétaire avec un seul remboursement adapté aux revenus de votre investissement locatif ;
• disposer de plus de budget pour les loisirs et le quotidien ou enrichir votre compte épargne ;
• booster votre capacité d’emprunt afin de pouvoir financer vos projets immobiliers.

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Fort de son expérience dans le domaine de l’immobilier et de sa connaissance du monde bancaire, le courtier est votre meilleur allié dans le cadre de votre projet. Ce spécialiste œuvre en votre faveur afin de vous décrocher les taux d’intérêt et d’assurance les plus bas possible du marché. De cette manière, votre reste à vivre s'en trouvera augmenté.

Diminuer le montant de ses charges

La solution la plus courante pour augmenter votre reste à vivre c’est de faire des économies. À cet effet, il est conseillé de diminuer le montant de vos charges fixes en modifiant vos comportements de vie. Vous pourrez, entre autres, ajuster votre consommation en électricité et en eau. Opter pour les transports en commun plutôt que d’utiliser votre voiture vous permet également d’économiser.