Diagnostics immobiliers obligatoires : contrôles clés en 2025

Les diagnostics immobiliers obligatoires sont souvent redoutés mais essentiels. Ils rassemblent toutes les expertises exigées par la loi pour garantir la sécurité et la transparence lors d’une transaction. Ces expertises sont là pour protéger les occupants et sécuriser les parties impliquées. Peu importe qu’il s’agisse d’une maison, d’un appartement ou de tout autre type de logement. Elles offrent une évaluation claire et précise de l’état technique du bien et des risques éventuels — tout ce que l'on préfère savoir avant de signer quoi que ce soit !

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Le Diagnostic de Performance Énergétique évalue la consommation énergétique et les émissions de gaz à effet de serre d'un logement, matérialisées par une étiquette de A à G. Obligatoire depuis 2011 pour toutes les annonces immobilières, il influence directement la valorisation du bien : les passoires thermiques (classes F/G) subissent une décote pouvant atteindre 19%, contre une plus-value de 16% pour les biens performants. Cette notation conditionne également l'accès au crédit et la mise en location future.

Valable 10 ans, le DPE réalisé avant 2021 devra être actualisé au 1er janvier 2025. La loi Climat prévoit l'interdiction progressive de louer les logements énergivores : interdiction totale pour les classés

• G en 2025,
• F en 2028
• E en 2034.

Les propriétaires de biens concernés doivent anticiper ces échéances sous peine d'amendes jusqu'à 50 000€. Ce document engage la responsabilité juridique du vendeur ou bailleur.

Diagnostic Amiante

Le diagnostic amiante est obligatoire pour tout bien construit avant 1997. Il détecte la présence de ce matériau cancérigène dans les isolations, dalles vinyliques ou joints de menuiserie. Les contrôles périodiques s'imposent tous les 3 ans si le rapport initial révèle des matériaux amiantés en bon état, avec obligation de surveillance accrue pour prévenir les risques sanitaires.

La vente d'un logement contenant de l'amiante sans diagnostic valide expose le vendeur à des poursuites pour vice caché, pouvant entraîner l'annulation de la transaction et des dommages-intérêts. 

Diagnostic Plomb (CREP)

Le Constat de Risque d'Exposition au Plomb est imposé pour les logements construits avant 1949, analysant peintures et revêtements via une détection par fluorescence X. Une concentration supérieure à 1 mg/cm² déclenche l'obligation de travaux sous 1 an, avec contrôle annuel jusqu'à mise en conformité. Dont les règles de validité sont expliquées dans notre article dédié, ce document conditionne la légalité des baux.

Les bailleurs de biens concernés doivent annexer le CREP au contrat de location sous peine de nullité du bail. 

Diagnostic Termites

Obligatoire dans 55 départements français dont l'Île-de-France et le littoral atlantique, ce diagnostic identifie la présence d'insectes xylophages via un examen des bois structuraux et des sols. Les propriétaires de biens situés en zone déclarée doivent renouveler le contrôle tous les 6 mois, avec cartographie actualisée sur le site du Cerema.

Une infestation non signalée entraîne des désordres majeurs sur les charpentes et planchers, engageant la responsabilité pénale du vendeur. L'acquéreur dispose d'un an pour actionner la garantie vice caché, avec obligation de prouver l'antériorité de l'infestation par une expertise contradictoire.

Diagnostic Gaz

Ce contrôle technique vérifie la conformité des installations de plus de 15 ans. Il inspecte les conduits d'évacuation, les raccordements et les appareils de chauffage. Ce diagnostic est obligatoire pour toute transaction et prévient les risques d'intoxication au monoxyde de carbone et les explosions liées aux fuites de gaz naturel.

Diagnostic Électricité

Le contrôle des installations électriques antérieures à 1980 vérifie la conformité aux normes NF C 15-100. Il identifie les défauts fréquents comme l'absence de disjoncteur différentiel ou les prises non sécurisées. Ces anomalies, présentes dans 23% des logements anciens, augmentent les risques d'électrocution et d'incendies électriques responsables de 80 000 sinistres annuels.

Valable 3 ans pour les ventes et 6 ans pour les locations, ce diagnostic conditionne la couverture assurance habitation. Les compagnies peuvent refuser d'indemniser un sinistre lié à une installation non conforme si le rapport n'est pas à jour lors de la souscription du contrat.

État des Risques et Pollutions (ERP)

Ce document obligatoire intègre les données du site Géorisques pour cartographier les risques d'inondation, de séisme ou de pollution des sols. Les vendeurs doivent fournir une version actualisée datant de moins de 6 mois, avec indication des arrêtés catastrophes naturels applicables à la parcelle.

Une ERP périmée entraîne une nullité du compromis de vente et expose à une requalification du bien en zone à risque. Les notaires observent une décote moyenne de 12% sur les biens situés en secteur inondable, impactant directement les stratégies d'acquisition des investisseurs.

Mesurage Loi Carrez

Ce diagnostic mesure la superficie privative des lots en copropriété, excluant caves, balcons et parties communes. Il est obligatoire depuis 1996 et doit figurer dans l'acte de vente. La marge d'erreur doit être inférieure à 5% sous peine de nullité.

Une différence supérieure à 5% entre la surface déclarée et réelle permet à l'acquéreur de demander une réduction du prix proportionnelle au manquement. Voire l'annulation de la vente dans les cas les plus significatifs.

Diagnostic Assainissement

Ce contrôle obligatoire pour les habitations non raccordées au réseau public vérifie le bon fonctionnement des fosses septiques et micro-stations. Le vendeur doit fournir un rapport de moins de 3 ans, sous peine de voir l'acquéreur exiger une réduction de prix correspondant au coût des travaux de mise aux normes NF P 16-009.

Les propriétaires ont 12 mois après la vente pour réaliser les travaux de conformité, avec des obligations renforcées dans les zones sensibles comme le bassin de la Seine qui a été concerné par les JO 2024.

Diagnostic Mérule

Ce champignon lignivore prolifère dans les régions humides comme le littoral atlantique et les vallées fluviales, détruisant les structures boisées en silence. La prévention passe par une ventilation optimale des sous-sols et le traitement précoce des fuites d'eau, avec un taux d'humidité à maintenir sous 20%.

L'assurance habitation ne couvre généralement pas ces dégâts sauf en cas de garantie dégât des eaux activée, nécessitant une déclaration sous 48h après découverte du sinistre.

Quels sont les diagnostics immobiliers obligatoires pour vendre un logement ?

Vous envisagez de vendre votre logement ? Avant de tendre les clés à l’acheteur avec le sourire, il va falloir passer par une étape indispensable : celle des diagnostics immobiliers obligatoires. Ces documents techniques permettent d’informer l’acquéreur sur l’état du bien, ses risques, ses installations, sa performance énergétique, et même son niveau de bruit. Bref, tout ce que vous ne pouvez plus cacher, même derrière un joli coup de peinture.

Important : la liste des diagnostics varie selon qu’il s’agit d’un appartement ou d’une maison individuelle. Et non, ce n’est pas juste pour vous compliquer la vie (quoique…).

Diagnostics obligatoires – Vente d'une maison ou d'un appartement

Diagnostics immobiliers obligatoires pour la mise en location d'un bien ?

Vous envisagez de mettre votre logement en location ? Avant de poster fièrement votre annonce et d’accueillir votre futur locataire, un petit détour administratif s’impose. Et pas des moindres : il vous faudra fournir un ensemble de diagnostics immobiliers obligatoires, réunis dans ce qu’on appelle le dossier de diagnostic technique (DDT).

Ces documents sont essentiels pour protéger le locataire, garantir la sécurité du logement et respecter la réglementation immobilière en vigueur.

Liste des diagnostics immobiliers à fournir pour louer un logement

Que vous soyez propriétaire bailleur d’un appartement ou d’une maison, voici les diagnostics obligatoires à remettre à votre futur locataire :

• Diagnostic de performance énergétique (DPE)

• Constat de risque d'exposition au plomb (Crep)

• État de l'installation intérieure de l’électricité

• État de l'installation intérieure du gaz

• État des risques et pollutions (ERP) 

• Diagnostic Bruit : exigé si le logement est situé dans une zone d’exposition au bruit des transports aériens. 

Le dossier de diagnostic technique (DDT) : votre allié administratif

Tous ces documents doivent être regroupés dans un seul et même fichier : le DDT, ou dossier de diagnostic technique. Ce précieux sésame est annexé au bail lors de la signature initiale ou de son renouvellement.

Bonne nouvelle : le DDT peut désormais être transmis par voie électronique au locataire . Mais attention, si vous oubliez un seul document, la validité du bail pourrait être remise en question. Et là, ce n’est plus drôle du tout.

Diagnostics immobiliers obligatoires après travaux de rénovation 

Vous venez de rénover votre logement et pensez pouvoir tranquillement poser vos valises ? Pas si vite ! Après des travaux de rénovation ou de réhabilitation, certains diagnostics immobiliers obligatoires doivent être réalisés, notamment si votre bien a été construit avant 1949 ou 1997. Oui, même si les murs sont flambant neufs et que l’odeur de peinture fraîche flotte encore dans l’air !

Ces diagnostics ne sont pas là pour vous compliquer la vie, mais pour garantir la sécurité sanitaire des futurs occupants. Leur objectif est clair : s’assurer qu’après rénovation, il n’y a plus de particules de plomb ni de fibres d’amiante qui traînent sournoisement dans l’air intérieur.

Voyons ensemble quels sont les diagnostics obligatoires après des travaux.

A quel moment le diagnostic immobilier après travaux est-il obligatoire ?

Le diagnostic après travaux devient indispensable dans deux grands cas :

• Si votre logement rénové a été construit avant 1949 (plomb) ou avant 1997 (amiante).

• Si un diagnostic amiante ou diagnostic plomb avant travaux a révélé la présence de ces substances dangereuses.

Important : même si vous avez réalisé des travaux de rénovation avec toute la bonne volonté du monde, sans ces contrôles, votre responsabilité reste engagée en cas de problème !

Les expertises obligatoires après rénovation

L’examen visuel amiante

Si un diagnostic amiante avant travaux a détecté des matériaux contenant de l’amiante, il faudra réaliser un examen visuel après travaux.

Le principe est simple : un diagnostiqueur certifié vient vérifier, pièce par pièce, que les travaux de désamiantage ont été correctement réalisés et qu'il n’y a plus aucune trace d’amiante.
Pas d’amiante = logement prêt à être livré
Présence d’amiante = obligation de nouveaux travaux 

Petit rappel : Le bien ne peut légalement être livré que si l’examen atteste l’absence totale d’amiante.

Le contrôle périodique amiante

Si le précédent diagnostic a conclu qu'un contrôle amiante périodique est nécessaire, vous devez vous y conformer.

En pratique, ce contrôle doit être réalisé tous les trois ans. Il permet de vérifier régulièrement que les matériaux potentiellement amiantés ne se dégradent pas et ne présentent pas de risque pour la santé des occupants.

Un peu comme un contrôle technique, mais pour votre bien immobilier !

L’examen visuel plomb

Le plomb n’est pas seulement une menace du passé : s’il a été détecté avant les travaux, un examen visuel plomb après rénovation est obligatoire.

Cet examen vise à s'assurer qu'après les travaux, il n’existe plus aucune trace de plomb dégradé dans le logement.
C’est une précaution capitale, car le plomb est responsable du saturnisme, une maladie grave, notamment chez les jeunes enfants.

Mieux vaut donc vérifier et rassurer que de laisser planer un risque invisible.

Attention aux sanctions en cas de manquement !

Ignorer ces diagnostics obligatoires après travaux n’est pas sans conséquence. En cas de contrôle :

• Le propriétaire encourt une amende pouvant aller jusqu’à 75 000 € ;

• Il risque également une peine d’emprisonnement pouvant atteindre 5 ans ;

• Si le propriétaire est une personne morale (entreprise, société, association), il peut être frappé d'une interdiction définitive d’exercer.

Quelle est la durée de validité des diagnostics immobiliers obligatoires ?

La durée de validité des diagnostics immobiliers obligatoires dépend du type de diagnostic à réaliser. Elle peut varier de 6 mois à 10 ans. Certains ont même une validité illimitée.

Voici un tableau qui détaille la durée de validité des diagnostics immobiliers obligatoires :

Quand il s'agit de vendre, de louer ou de rénover un logement, une question revient toujours : qui doit payer les diagnostics immobiliers obligatoires ?

La réponse dépend de votre rôle dans l’histoire !

Vente immobilière : à qui la facture ?

Dans le cadre d’une vente immobilière, c’est le vendeur qui doit faire réaliser les diagnostics et régler la note.
C’est logique : il doit fournir à l’acheteur toutes les informations nécessaires sur l’état du bien avant la signature.

Cela dit, rien n’empêche vendeur et acquéreur de se mettre d’accord pour que les frais soient pris en charge par l’acheteur. Mais sans accord spécifique, c’est bien au vendeur de sortir son chéquier.

Location : qui est responsable ?

Pour une location, pas de débat possible : c’est le bailleur (c'est-à-dire le propriétaire loueur) qui doit assumer l'intégralité des frais liés au dossier de diagnostic technique (DDT).
Il doit fournir ces documents au locataire dès la signature du bail… et les remettre à jour en cas de renouvellement du contrat.

Travaux de rénovation : qui s’en occupe ?

Après une rénovation ou une réhabilitation, c’est le propriétaire du bien qui doit prendre en charge les diagnostics nécessaires.
Que ce soit pour s'assurer de l'absence d'amiante ou de plomb après les travaux, ce sera donc à lui d'organiser et de financer les examens.

Qui contacter pour réaliser vos diagnostics immobiliers obligatoires ?

Pour effectuer un diagnostic immobilier, pas question d’improviser avec un mètre et une lampe torche !
Vous devez faire appel à une entreprise certifiée, agréée par l'État, et dont les diagnostiqueurs professionnels sont formés pour respecter toutes les normes en vigueur.

Leur mission ? Réaliser des diagnostics fiables, rigoureux, et conformes à la réglementation. De quoi dormir sur ses deux oreilles quand viendra le moment de vendre ou louer.

Combien coûte un diagnostic immobilier obligatoire ?

En général, ces tarifs sont toujours définis en fonction des critères suivants : la surface totale du logement à diagnostiquer, l’année de construction, l’endroit où se trouve le logement, le type de bien et le professionnel choisi. 

Key points to remember

Que vous soyez en train de vendre, de louer ou de rénover un logement, il y a une règle d’or à ne jamais oublier : ne jamais négliger les diagnostics immobiliers obligatoires. Ces contrôles garantissent avant tout la sécurité des occupants et protègent toutes les parties impliquées dans la transaction. Grâce à cette liste de diagnostics exigés par la loi, chacun dispose d'une évaluation précise de l’état technique du bien et des risques éventuels.
Maison, appartement, studio ou loft : quel que soit le type de logement, ces vérifications sont indispensables pour être en règle… et dormir tranquille.