Investissement locatif Duflot

Pourquoi ?

La loi Duflot a émergé en réponse à un besoin crucial sur le front du logement en France. En succédant au dispositif Scellier, elle s'est fixée comme objectif principal de dynamiser l'offre locative, en particulier dans des zones qui étaient parfois délaissées par les investisseurs. Ce changement de dispositif fiscal a été orchestré pour pallier un déficit de construction, un défi majeur auquel la France faisait face.

Le constat était clair : malgré la nécessité de construire 500 000 logements chaque année pour répondre aux besoins croissants, la réalité en 2013 était bien en deçà de cette ambition, avec seulement 330 000 logements effectivement construits. La loi Duflot s'est donc présentée comme une réponse stratégique pour stimuler la construction et inciter les investisseurs à s'engager dans des zones où l'offre locative était insuffisante.

En favorisant l'investissement dans des secteurs géographiques négligés, la loi Duflot visait à réduire les inégalités en matière d'accès au logement et à encourager la croissance équilibrée de l'habitat sur le territoire. Elle s'inscrivait ainsi dans une démarche plus large visant à répondre aux besoins de la population tout en stimulant l'activité du secteur de la construction.

La mise en place de la loi Duflot a été motivée par la volonté de corriger les lacunes observées dans le secteur de la construction en France. En offrant des incitations fiscales aux investisseurs dans des zones en déficit, elle a cherché à dynamiser la création de logements et à contribuer à résoudre le défi persistant du logement insuffisant dans le pays.

 

Pour qui ?

La loi Duflot s'adresse à tout contribuable qui envisage l'acquisition d'un logement neuf ou en état de futur achèvement. À l'instar de son prédécesseur, le dispositif Scellier, elle cible spécifiquement les investissements dans le secteur immobilier neuf, excluant ainsi l'investissement dans l'immobilier ancien. Cette orientation vise à encourager la construction de nouveaux logements, participant ainsi à la revitalisation du marché immobilier.

La période d'application de la loi Duflot diffère de celle de la loi Scellier. En effet, elle est entrée en vigueur le 1er janvier 2014 pour prendre fin le 31 décembre 2016. Durant cette période, les incitations fiscales offertes par la loi ont encouragé les contribuables à investir dans des biens immobiliers neufs, renforçant ainsi l'effet incitatif de la législation.

L'objectif principal de la loi Duflot était de mobiliser les investisseurs dans le secteur de la construction neuve, contribuant ainsi à résoudre le déficit de logements et à favoriser le renouvellement du parc immobilier. En ciblant précisément les acquisitions dans le neuf, la loi visait à orienter les ressources vers la création de logements contemporains, répondant aux normes en vigueur en matière d'efficacité énergétique et de confort.

En résumé, la loi Duflot a été pensée pour inciter les contribuables à investir dans le logement neuf, marquant ainsi un engagement en faveur du renouvellement du parc immobilier et de la stimulation de la construction de nouveaux logements.

 

Quels logements ?

La loi Duflot a instauré plusieurs critères spécifiques en ce qui concerne les logements éligibles, s'ajoutant à ceux mentionnés dans la section précédente. Tout d'abord, les immeubles doivent être localisés dans des communes classées en zones A, A bis, B1 ou B2. Ces zones sont caractérisées par des besoins importants en matière de logement, les rendant ainsi particulièrement propices à l'application de mesures incitatives.

En choisissant ces zones, la loi Duflot vise à concentrer les investissements dans des régions où la demande en logements est élevée et où l'offre est souvent insuffisante. Cela contribue non seulement à stimuler la construction de nouveaux logements, mais aussi à répondre aux besoins spécifiques de ces zones, souvent confrontées à des défis importants en matière de logement.

Par ailleurs, les constructions éligibles à la loi Duflot doivent respecter des normes strictes en termes de performances thermiques et énergétiques. Ces normes peuvent être la réglementation RT 2012 (Réglementation Thermique 2012) ou BBC 2005 (Bâtiment Basse Consommation). Cette exigence met l'accent sur la durabilité et l'efficacité énergétique des nouvelles constructions, contribuant ainsi aux objectifs plus larges de préservation de l'environnement.

La loi Duflot cible spécifiquement les logements situés dans des zones à forte demande et impose des critères de performance énergétique élevés. En concentrant les investissements dans ces secteurs et en encourageant des standards de construction plus durables, la loi cherche à répondre aux besoins urgents en logement tout en favorisant le développement d'une construction respectueuse de l'environnement.

Les obligations

Le logement doit être loué au moins durant 9 ans, nu et comme habitation principale, avec des loyers qui sont plafonnés 20% au-dessous des prix du marché. Un plafond d’investissement est fixé à 300.000 € (avec un autre plafond de 5.500 euros par m² de surface habitable) et une limite de 2 logements par an.

Enfin, ces locations revêtent un caractère social avec des occupants ne devant pas dépasser un certain niveau de ressources (une limite moins contraignante que ce que l’on pourrait penser puisque 75% des salariés sont en dessous de ce plafond). Les autres obligations sont à consulter sur la loi Duflot.

 

Les avantages

La loi Duflot propose un avantage fiscal attrayant sous la forme d'une réduction d'impôt de 18%, étalée sur une période de 9 ans de manière linéaire. Cette incitation financière vise à encourager les investisseurs à s'engager dans des projets immobiliers éligibles, contribuant ainsi à atteindre les objectifs de la loi en matière de construction de logements neufs dans des zones spécifiques.

La réduction d'impôt, répartie sur la durée de l'engagement locatif, offre une stabilité et une prévisibilité aux investisseurs. Elle constitue un moyen d'optimiser la rentabilité de l'investissement au fil du temps, contribuant ainsi à rendre l'ensemble du processus attractif pour ceux qui cherchent à concilier rentabilité et engagement dans des projets immobiliers d'intérêt général.

Il est cependant important de noter que si un montant de réduction d'impôt ne peut être intégralement imputé au cours d'une année donnée, il ne peut pas être reporté ou cumulé sur les années suivantes. Cette particularité rend impératif le suivi attentif de la gestion fiscale pour tirer pleinement parti des avantages offerts par la loi Duflot.

Malgré ces avantages fiscaux, il est vrai que l'intérêt de la loi Duflot a parfois été sujet à débat, remis en question par certains gestionnaires de patrimoine et investisseurs. Les critiques ont parfois porté sur la complexité des conditions d'éligibilité ou sur les restrictions liées aux zones géographiques spécifiques. Cependant, pour de nombreux investisseurs, les avantages fiscaux demeurent un incitatif significatif pour s'engager dans des projets immobiliers conformes aux exigences de la loi Duflot.