DPE location obligatoire : louez sans risque en 2025

En 2025, le DPE location obligatoire est bien plus qu’une simple formalité administrative. Il est devenu un levier stratégique, un risque juridique et une clé de rentabilité locative. Pour les propriétaires, bailleurs et investisseurs immobiliers, le DPE est désormais un passage incontournable avant toute mise en location d’un logement.

Entre obligations légales renforcées, gel des loyers pour les passoires thermiques et attentes croissantes des locataires en matière de performance énergétique. Ne pas se conformer aux règles peut coûter cher. À l’inverse, bien maîtriser les enjeux du DPE permet non seulement d’éviter les sanctions, mais aussi de valoriser son bien, d’optimiser son rendement locatif.

Pour mieux vous orienter, il vaut mieux vous informer sur ce que dit la loi et les risques d'un DPE non-conforme. Notez aussi les types de logements concernés et l'interprétation simple d'un DPE. Vous devez aussi vous informer sur les conditions de réalisation du contrôle tout comme les rénovations à prévoir pour échapper à une interdiction de location.

DPE location obligatoire : que dit vraiment la loi ?

La loi est claire sur l'importance du DPE avant un mise en location. Pensez à bien vous informer sur ce point avant de vous lancer sur le marché.

Le DPE est-il vraiment obligatoire pour louer en 2025 ?

Oui, en 2025, le diagnostic de performance énergétique est strictement obligatoire pour toute mise en location. Cela est valable que ce soit pour un logement vide ou meublé, en colocation, en résidence principale ou dans certains cas de location saisonnière.

Ce diagnostic, réglementé par les articles L.134-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation, doit être réalisé avant la publication de l’annonce immobilière. Vous devez aussi l'annexer au contrat de location lors de la signature. Il informe les locataires sur la consommation énergétique du logement et son impact environnemental (émissions de CO2).

Depuis juillet 2021, le DPE est devenu opposable, ce qui signifie que les informations qu’il contient ont une valeur juridique. Un locataire peut donc engager la responsabilité du propriétaire si le DPE s’avère inexact ou mensonger. De plus janvier 2025, tous les logements classés G sont interdits à la location. Cette interdiction tend à toucher les bâtiments de classe F en 2028 et E en 2034.

Que risque un propriétaire s’il loue sans DPE conforme ?

L’absence de DPE ou la fourniture d’un diagnostic erroné, incomplet ou périmé peut exposer le propriétaire à de lourdes sanctions.

Voici les risques concrets encourus en cas de non-conformité :

Infraction	Risques encourus	Références légales
Absence de DPE dans le bail	Nullité du bail, action en justice du locataire, amende jusqu’à 3000 €	Art. L271-4 du CCH
DPE erroné (par exemple : fausse classe énergétique)	Indemnisation du locataire, révision du loyer à la baisse, voire résiliation judiciaire	Cass. civ. 3e, 21 sept. 2023
Location d’une passoire thermique interdite (classe G > 450 kWh/m²/an)	Amende administrative jusqu’à 15 000 €, interdiction de louer	Art. L173-1-1 et suivants CCH

Sources : service-public.fr, Code de la construction et de l’habitation, Ministère de la Transition écologique, DGEC

Selon le Ministère de la Transition écologique, les contrôles se renforcent. Plus de 30 000 contrôles aléatoires sont prévus en 2025, en particulier dans les zones tendues et les marchés locatifs anciens.

Quels logements sont concernés par le DPE location obligatoire ?

Depuis la réforme du DPE, la réglementation est très claire. Presque tous les logements destinés à la location sont concernés par l’obligation de fournir un document valide et conforme à la loi.

Types de logements : maisons, appartements, locations meublées…

Tout logement proposé à la location longue durée doit disposer d’un DPE conforme, réalisé par un diagnostiqueur immobilier certifié. Cette obligation concerne notamment les appartements, les maisons individuelles, les logements meublés et les colocations. Cependant, certaines formes de mise en location obéissent à des règles spécifiques. Pour y voir plus clair, voici un tableau comparatif :

Type de location	DPE obligatoire ?	Particularités
Location vide (résidence principale)	Oui	DPE à joindre au bail et à fournir dès l’annonce
Location meublée	Oui	Identique à la location vide
Colocation avec bail commun	Oui	Le DPE porte sur le logement dans sa globalité
Colocation avec baux individuels	Oui	Le DPE porte toujours sur l’ensemble du bien
Bail mobilité	Oui	Même exigence, quelle que soit la durée
Location saisonnière (< 4 mois)	Non	DPE non exigé sauf si le bien est loué + de 4 mois/an
Location de garage / cave / parking	Non	Non concerné car non chauffé / non habitable
Logement de fonction	Oui	Obligation identique, même en cas d’avantages en nature

Sources : Code de la construction, ADEME, ANIL, DGALN

Même si une location saisonnière est temporaire, dès que la durée dépasse 4 mois par an (consécutifs ou non), le DPE devient obligatoire.

Quelles exceptions à l’obligation de DPE ?

Certaines catégories de bâtiments ou de situations échappent à l’obligation de DPE. Ces exceptions sont listées à l’article R134-1 du Code de la construction. En voici un récapitulatif clair :

Cas d’exception	Détail	Justification
Bâtiments classés ou inscrits au titre des monuments historiques	Exemple : hôtels particuliers classés, bâtiments patrimoniaux	Protection patrimoniale prime sur les critères énergétiques
Logements occupés moins de 4 mois par an	Usage occasionnel, résidence secondaire très ponctuelle	Faible consommation globale → DPE non significatif
Constructions provisoires	Constructions démontables de moins de 2 ans	Usage temporaire → pas d’obligation
Bâtiments non chauffés	Par exemple : grange non aménagée	Absence de système de chauffage = pas de consommation énergétique mesurable
Logements dont la surface habitable < 50 m² dans certaines zones (ancienne règle abrogée)	Supprimée depuis 2021	N’est plus une exception aujourd’hui

Sources : Code de la construction, ADEME, DGEC

Toutefois, un logement situé dans un immeuble ancien ou un petit studio de moins de 20 m² n’est pas dispensé du DPE.

Comment lire et comprendre un DPE

Pour de nombreux propriétaires, le DPE reste un document technique obscur, rempli de codes couleurs, de chiffres et de termes parfois ésotériques. Pourtant, savoir l’interpréter détermine si vous avez le droit de louer votre logement.

Décrypter les classes énergétiques (de A à G)

Le DPE se compose principalement de deux étiquettes de performance :

• L’étiquette énergie, qui indique la consommation énergétique annuelle du logement (en kWh/m²/an)
• L’étiquette climat, qui mesure les émissions de gaz à effet de serre (GES) (en kgCO2/m²/an)

Chacune de ces étiquettes attribue au logement une classe, allant de A (excellente performance) à G (très mauvaise performance). Depuis 2021, c’est la plus mauvaise des deux qui détermine la classe finale du logement.

Voici un tableau synthétique pour mieux comprendre ces classes :

Classe	Consommation énergétique (kWh/m²/an)	Émissions GES (kg CO₂/m²/an)	Couleur	Signification
A	< 70	< 6	Vert foncé	Excellent (très rare)
B	70 à 110	6 à 11	Vert clair	Très bon
C	111 à 180	12 à 30	Jaune	Correct, peu énergivore
D	181 à 250	31 à 50	Orange clair	Moyenne du parc français
E	251 à 330	51 à 70	Orange foncé	Limite, attention
F	331 à 420	71 à 100	Rouge clair	Passoire thermique
G	> 420	> 100	Rouge foncé	Interdiction de location en 2025 (si > 450 kWh)

Sources : Méthode 3CL-DPE 2021, Ministère de la Transition écologique, ADEME

Les pièges fréquents à éviter dans l’interprétation du DPE

Un DPE mal compris peut conduire à de mauvaises décisions, voire à des litiges avec les locataires. Voici les erreurs fréquentes à éviter :

• Croire que seul le chiffre compte : des propriétaires se focalisent uniquement sur la consommation énergétique (ex. : 230 kWh/m²/an), sans regarder l’étiquette CO₂. Un logement avec 180 kWh/m²/an (classe C en énergie) mais 52 kg CO₂/m²/an (classe E en GES) sera par exemple classé E.
• Ignorer les cas de DPE “vierge” : depuis la dérnière réforme, les DPE vierges ne sont plus valables.
• Surfaces et équipements mal renseignés : un DPE mal renseigné entraine un classement dégradé et un bien potentiellement non louable.
• Confondre “DPE projeté” et “DPE réel” : un DPE projeté se base sur la modélisation théorique du logement, pas sur vos factures.

Qui réalise généralement un DPE conforme ?

Faire réaliser un DPE ne consiste pas simplement à faire passer « quelqu’un avec un mètre laser »… En 2025, il est essentiel que chaque propriétaire choisisse un professionnel certifié qui respecte les normes de validité du diagnostic.

Comment choisir un diagnostiqueur certifié ?

Le DPE est un diagnostic réglementé, encadré par le Code de la construction et par la norme NF EN 16247-1. Il ne peut être réalisé que par un professionnel certifié par un organisme accrédité (Certibat, I.Cert, Dekra, etc.). Un diagnostiqueur sérieux doit obligatoirement vous fournir son numéro de certification et une attestation d'assurance responsabilité civile professionnelle. Il doit aussi vous fournir un rapport complet conforme au modèle réglementaire avec les informations obligatoires. Cela concerne par exemple la durée de validité du diagnostic et les recommandations des travaux tout comme leur impact.

Prix d’un DPE : à quoi s’attendre ?

Le prix moyen d’un DPE varie selon le type de logement (appartement ou maison) et sa surface. Il faut aussi souligner la localisation géographique et le nombre de diagnostics couplés (amiante, plomb, gaz, électricité…). Si vous réalisez plusieurs diagnostics à la fois, les professionnels appliquent souvent une remise.

Ce tableau du prix d'un DPE en France métropolitaine vous donnera plus de détails :

Type de logement	Surface	Fourchette de tarif constatée	Coût moyen
Studio / T1	< 30 m²	90 € – 130 €	110 €
Appartement T2 / T3	30 à 70 m²	110 € – 160 €	135 €
Grand appartement ou petite maison	70 à 120 m²	140 € – 200 €	170 €
Maison individuelle > 120 m²	> 120 m²	180 € – 250 €	210 €

Source : FNAIM, UFC Que Choisir

Durée de validité du DPE : 10 ans… sauf si les règles changent

Un DPE est valable 10 ans à compter de sa date de réalisation sauf si une réforme réglementaire l’invalide prématurément. Ainsi, le DPE doit être refait en cas de modification de la méthode officielle ou la réalisation d'une importante rénovation. Cela est aussi valable en cas d'erreur manifeste ou une contestation par votre locataire. Il ne faut pas non plus ignorer le cas d'un logement avec un DPE F ou G. Si votre DPE date d’avant 2021, il est impératif d’en faire un nouveau pour toute mise en location.

En cas de litige ou de DPE erroné : qui est responsable ?

C’est au propriétaire que la loi fait porter la responsabilité du DPE. Même si vous avez fait appel à un professionnel, c’est vous qui engagez la validité juridique du diagnostic en l’annexant au contrat. Toutefois, en cas d’erreur manifeste ou de vice de procédure, vous pouvez engager la responsabilité civile du diagnostiqueur (via son assurance pro). Il est donc crucial de conserver toutes les pièces justificatives (facture, rapport complet, certification du pro…).

Votre bien est mal classé : quels travaux réaliser ?

Il est possible de sortir votre logement du statut de passoire thermique. Encore faut-il savoir par où commencer, quelles aides solliciter, et quels résultats espérer. Le tableau suivant vous informe sur les travaux prioritaires à engager :

Travaux	Impact sur le DPE	Coût indicatif	Priorité
Isolation des combles	Gain 1 à 2 classes	25 à 50 €/m²	Haute
Remplacement des fenêtres	Gain 1 classe	400 à 800 € / fenêtre	Moyenne
Installation d’une VMC	Améliore qualité d’air et GES	800 à 2 000 €	Moyenne
Changement de chaudière (gaz → condensation)	Gain 1 à 2 classes	3 000 à 6 000 €	Haute
Isolation des murs par l’extérieur (ITE)	Gain 2 à 3 classes	90 à 120 €/m²	Coût élevé
Pompe à chaleur (PAC air/eau)	Gain 2 classes	8 000 à 15 000 €	Coût élevé, efficace

Sources : France Rénov’, ADEME, ANAH

Commencer par les travaux à fort ratio “impact/coût”, avant de se lancer dans des rénovations lourdes comme l’ITE ou le changement total de fenêtres.

Aides disponibles pour financer les rénovations

En 2025, l’État continue de soutenir massivement la rénovation énergétique des logements, y compris pour les propriétaires bailleurs. Voici les principales aides mobilisables, cumulables dans certains cas :

Aide	Montant maximal	Conditions	Cumulable ?
MaPrimeRénov’ Bailleur	Jusqu’à 20 000 €	Plafonds de ressources + gain min. de 2 classes	Oui
Éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ)	Jusqu’à 50 000 €	Travaux éligibles DPE + durée max 20 ans	Oui
Certificats d’Économies d’Énergie (CEE)	Jusqu’à 4 000 €	En fonction des travaux et du fournisseur d’énergie	Oui
Loc’Avantages (ex COSSE)	Réduction fiscale	Sous réserve de conventionnement avec l’ANAH	Oui
Taux de TVA réduit (5,5 %)	Économie immédiate	Travaux effectués par pro RGE	Oui

Sources : ANAH, FranceRénov’, Ministère de la Transition Écologique

Exemple de cas concret : de G à C en 6 mois

Voici un exemple réel (anonymisé) de rénovation accompagnée par un gestionnaire de patrimoine sur Lyon, en 2025. Cela concerne un appartement T3 (68 m²) classé G équipé de vieux convecteurs électriques et mal isolés dans les combles.

Il a alors fallu refaire l'isolation des combles perdus et installer une VMC simple flux hygroréglable. A cela s'ajoute le remplacement des convecteurs par une PAC air/air sans oublier les fenêtres par du double vitrage. Les travaux ont coûté 13 200 euros au total. Après la rénovation, l'appartement a obtenu un nouveau DPE de classe C. Cela a permis une revalorisation du loyer à 800 €/mois (+130 €/mois) et une réduction des charges d'énergie (- 38 %).

Impacts du DPE sur le loyer, la rentabilité et la vente

Le DPE est un véritable levier (ou frein) économique pour tout propriétaire bailleur. Classe énergétique, gel des loyers, valorisation à la revente, attractivité sur le marché locatif. Tous ces paramètres sont aujourd’hui liés au DPE du logement.

En 2025, le gel des loyers imposé aux passoires thermiques (classe F) est généralisé sur l’ensemble du territoire français. Il est aussi impossible d'augmenter le loyer et de pratiquer une indexation annuelle. Vous ne pouvez pas non plus proposer un loyer supérieur au précédent en cas de nouveau locataire. Même dans les zones non tendues, cette règle s’applique et aucun contrat mobilité ni colocation n'échappe à cette interdiction.

À l’inverse, un bon DPE (C ou B) valorise votre loyer car le logement est considéré comme moins énergivore. Il présente aussi des charges réduites pour le locataire sans négliger la possibilité revaloriser le loyer dans le respect de la législation.

Évolution des prix selon la classe énergétique (France, 2025)

Classe DPE	Tarif moyen au m² (France entière)	Évolution par rapport à classe D
A	5 260 €	+ 12,8 %
B	4 980 €	+ 7,4 %
C	4 720 €	+ 2,5 %
D	4 610 €	– (référence)
E	4 290 €	– 7,0 %
F	4 060 €	– 12,0 %
G	3 830 €	– 16,9 %

Sources : MeilleursAgents, Notaires de France

DPE et bail : ce qu'il faut intégrer dans le contrat

Le DPE n'est plus un simple document en annexe à un contrat. Il engage la responsabilité du bailleur et son absence ou sa non-conformité peut entraîner la nullité du contrat, voire des sanctions financières.

Mentions obligatoires à faire figurer dans le contrat

Le contrat doit généralement intégrer les informations suivantes :

Element	Obligation	Où l’indiquer
Classe énergétique (A à G)	Oui	Clause descriptive du bien
Émissions de gaz à effet de serre (GES)	Oui	Idem
Numéro du DPE	Oui	Dans l’annexe ou dans une note en fin de contrat
Date de réalisation	Oui	Vérifie la validité du DPE
Durée de validité (10 ans)	Recommandée	Pour éviter tout litige
Référence au diagnostiqueur certifié	Recommandée	Pour prouver la conformité en cas de litige

Sources : Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Décret n°2022-1073 du 29 juillet 2022, Ministère de la Transition Écologique, ANIL

Que faire si le DPE est faux ou contesté par le locataire ?

Depuis que le DPE est opposable juridiquement, un locataire peut engager un recours contre le propriétaire s’il estime que le document est erroné ou trompeur. Cela est aussi valable si le DPE ne correspond pas à la réalité du logement. Il est aussi possible que le diagnostic a influencé sa décision de louer (notamment sur le loyer ou les charges).

En cas de litige, le locataire peut demander une baisse du loyer et exigé des travaux de mise en conformité. Il peut aussi obtenir des dommages-intérêts ou une résiliation judiciaire du contrat. Le 12 avril 2024, un locataire a Paris a obtenu 6 000 € d’indemnisation après avoir prouvé que son logement, annoncé en classe D, était en réalité classé F. Le propriétaire avait utilisé un DPE erroné, sans mise à jour post-travaux.

Propriétaire : ne prenez plus de risques avec votre DPE

À l’heure où la réglementation se durcit et où le marché locatif devient plus exigeant, le DPE location obligatoire est bien plus qu’un simple document. C’est un outil de sécurisation juridique, un indicateur de rentabilité, et un levier de valorisation patrimoniale. En 2025, un bailleur avisé ne se contente plus de louer « comme avant ». Il anticipe les réformes à venir (interdiction des classes F en 2028).

Il prend aussi note des impacts du DPE sur les revenus locatifs et utilise les aides disponibles pour rénover sans se ruiner. Notez que la performance énergétique peut être utilisé comme un avantage concurrentiel contrairement aux idées reçues. Notez que vous pouvez vous faire aider par votre agence de gestion locative pour obtenir un DPE fiable. Cela est parfaitement le cas si vous sollicitez l'accompagnement de NousGérons pour la réalisation de votre projet locatif.