Encadrement des loyers Nantes : tirez parti de votre investissement

Depuis le 1er juillet 2024, l’encadrement des loyers à Nantes est officiellement en vigueur. Cette mesure, déjà appliquée dans des villes comme Paris ou Bordeaux, marque un tournant dans la politique du logement de la métropole nantaise. Si vous êtes propriétaire, bailleur ou locataire, cette réglementation va modifier vos pratiques, vos droits, mais aussi vos opportunités.

Mais que signifie concrètement cette nouvelle règle du jeu locatif ? Est-elle applicable à votre logement, votre bail, votre quartier ? Quels sont les risques encourus si vous dépassez les plafonds ? Et surtout, comment tirer avantage de cette réforme, que vous soyez un investisseur cherchant à rentabiliser son bien ou locataire souhaitant faire valoir ses droits ? Laissez-vous guider pour assurer la sécurité de votre investissement dans la ville nantaise et assurer les revenus et la rentabilité locative.

L’encadrement des loyers à Nantes : pourquoi maintenant ?

L'encadrement des loyers n'est pas une nouveauté en France. Il s’inscrit dans un dispositif national, encadré par la loi ELAN. Son application vise à réguler les loyers dans les secteurs tendus où la demande locative est supérieure à l’offre. La ville de Nantes, longtemps épargnée, rejoint aujourd’hui les grandes métropoles ayant mis en œuvre cette mesure.

Pourquoi la commune suit Paris et Bordeaux sur l'encadrement ?

À l’échelle nationale, le marché locatif français fait face à une tension croissante comme la pénurie de logements ou la hausse des loyers. Dans ce contexte, plusieurs villes ont décidé d’expérimenter l’encadrement des loyers.

Évolution des loyers à Nantes (2020 – 2025)

Year	Loyer moyen au m² à Nantes	Évolution annuelle
2020	11,20 € / m²	+1,5 %
2021	11,55 € / m²	+3,1 %
2022	11,94 € / m²	+3,4 %
2023	12,42 € / m²	+4,0 %
2024	12,98 € / m²	+4,5 %
2025	13,40 € / m²	+3,2 %

Source : MeilleursAgents / INSEE

En cinq ans, les loyers ont augmenté de près de 20 %, dépassant les capacités de nombreux foyers.

Comparaison avec les autres villes françaises

Nantes figure désormais parmi les villes les plus pressurisées du marché, justifiant pleinement l’activation de ce levier réglementaire.

City	Encadrement en vigueur	Loyer moyen au m² (2025)	Taux de tension locative
Paris	Oui (depuis 2019)	29,10 €	89 %
Lyon	Oui (depuis 2022)	16,80 €	71 %
Montpellier	Oui (depuis 2022)	14,20 €	67 %
Nantes	Oui (depuis 2024)	13,40 €	65 %
Bordeaux	Oui (depuis 2022)	15,70 €	68 %

Sources : Observatoires des loyers, Eurostat

Ce que dit le dispositif ELAN : principes, exceptions, sanctions

L'encadrement des loyers repose sur un principe simple, dans certains secteurs, les propriétaires ne peuvent pas fixer librement leur loyer. Ils doivent respecter un loyer de référence, défini chaque année par un arrêté préfectoral. Pour cela, il faut noter les trois niveaux suivants :

• Loyer de référence : valeur médiane des loyers constatés pour un type de bien dans une zone précise.
• Loyer de référence majoré (+20 %) : plafond à ne pas dépasser.
• Loyer de référence minoré (-30 %) : limite plancher.

Conditions d’application et sanctions prévues

Pour qu’un appartement soit concerné par cette mesure, il doit se situer dans une zone tendue désignée par la préfecture. Il faut aussi le louer meublé ou vide à usage résidence principale. La location doit aussi faire l’objet d’un nouveau bail ou d’un renouvellement depuis le 1er juillet 2024.

La législation a prévu des sanctions pour chaque investisseur qui dépasse le loyer de référence sans justification légale. Vous pouvez alors vous retrouver avec une amende pouvant aller jusqu'à 5 000 euros ou une obligation de remboursement auprès du locataire. Il faudrait aussi prévoir une révision rétroactive du bail dans certaines situations.

Nantes, zone tendue ou pas ?

La préfecture de Loire-Atlantique a publié une carte officielle des secteurs soumis à l’encadrement des loyers à Nantes. Cette carte distingue :

• Les quartiers en zone tendue : Centre-ville, Hauts-Pavés, Dervallières, Île de Nantes, Malakoff-Saint-Donatien, etc.
• Les quartiers non concernés : certains secteurs excentrés, notamment en périphérie nord-ouest.

Une carte interactive est disponible sur le site de la Mairie de Nantes pour vérifier si une adresse précise est soumise à la mesure.

Comment savoir un logement concerné par l’encadrement ?

Depuis le 1er juillet 2024, l’encadrement des loyers s’applique dans certains secteurs géographiques précis de Nantes. Il ne suffit donc pas d’être dans la métropole pour être automatiquement concerné. Pour les propriétaires, la première étape est de savoir si leur appartement entre dans le périmètre réglementaire et si leur contrat de location est conforme aux règles en vigueur. Notez que le décret préfectoral de mise en œuvre de l’encadrement des loyers à Nantes précise les conditions d’application.

Le critère géographique : êtes-vous dans une zone tendue ?

Seuls certains quartiers de Nantes sont concernés par l’encadrement. Il s’agit des secteurs tendus, où la pression locative est jugée élevée.

Voici un aperçu simplifié des quartiers concernés et exclus (liste non exhaustive) :

Quartiers concernés (zone tendue)	Quartiers exclus (hors périmètre)
Centre-ville / Bouffay	Chantenay-Bellevue
Dervallières - Zola	Nantes Nord
Hauts-Pavés - Saint-Félix	Doulon - Bottière
Malakoff - Saint-Donatien	Sautron, Saint-Joseph-de-Porterie
Île de Nantes / République	Viarme - Talensac (partiellement)
Bellevue / Breil - Barberie (partiel)	Périphérie non intégrée à la métropole

Sources : Préfecture de Loire-Atlantique, nantesmetropole.fr, Ministère de la Transition écologique

Le type de logement et sa surface

Le dispositif s’applique uniquement aux logements à usage de résidence principale, qu’ils soient meublés ou vides. La surface habitable est également prise en compte dans le calcul du loyer de référence (exprimé en €/m²).

Type de logement	Concerné ?	Observations
Studio équipé	Oui	Loyer de référence spécifique
T2 vide	Oui	Barème par secteur géographique
Roommate	Oui	Loyer par chambre encadré
Location saisonnière	Non	Non concernée par l'encadrement
Résidence secondaire	Non	Hors champ d’application

Sources : Dispositif ELAN, ANIL, ADIL

La date de signature du bail

L’encadrement ne s’applique qu’aux baux signés ou renouvelés après le 1er juillet 2024. Les contrats en cours à cette date ne sont pas concernés jusqu’à leur renouvellement ou reconduction.

Date du bail	Encadrement applicable ?
Signé avant le 1er juillet 2024	Non
Renouvelé après le 1er juillet 2024	Oui
Nouveau bail après cette date	Oui
Bail reconduit tacitement après cette date	Oui

Sources : Décret n° 2023-1297 du 28 décembre 2023, Circulaire ministérielle du Ministère du Logement (2024), ADIL 44

Que risquez-vous si vous dépassez le plafond de loyer ?

Depuis l’entrée en vigueur de l’encadrement des loyers à Nantes, les bailleurs ne peuvent plus fixer librement le montant de leur loyer dans les quartiers concernés. Le non-respect de la législation peut aussi entraîner de véritables conséquences juridiques et financières, voire entacher la rentabilité de votre investissement.

Les sanctions prévues par la législation

La législation prévoit des sanctions graduées mais bien réelles en cas de dépassement injustifié du loyer de référence majoré.

Type de sanction	Montant maximum	Concernés
Amende administrative	5 000 €	Propriétaire personne physique
Amende administrative	15 000 €	Société ou bailleur personne morale
Remboursement du trop-perçu	Variable	Propriétaire → Locataire
Révision du loyer	Rétroactive sur 1 an	Nouveau bail avec loyer corrigé

Source : Ministère de la Transition écologique

Depuis la mise en place de la législation dans d’autres villes (Paris, Bordeaux…), l’administration a renforcé les contrôles. À Nantes, la Direction départementale de la protection des populations (DDPP) est chargée de la mise en œuvre des sanctions.

Recours des locataires : que peuvent-ils faire et comment ?

Contrairement à d’autres obligations légales moins connues, l’encadrement des loyers bénéficie d’une visibilité accrue auprès des locataires. De plus en plus de personnes prennent l’initiative de contester un loyer qu’ils estiment abusif, notamment dans les grandes villes déjà soumises à la législation.

À Nantes, les recours sont désormais facilités, et les locataires disposent de plusieurs options.  Cela passe par la vérification du loyer de référence via le simulateur officiel avant l'envoi d'une lettre de contestation auprès du bailleur par courrier recommandé. La commission départementale de conciliation peut être saisi en cas de refus du propriétaire ou d'absence de réponse sous un mois.

Pour aller plus loin, le locataire peut se tourner vers un tribunal judiciaire et obtenir une révision du loyer et un remboursement. Toutefois, il dispose de 3 mois après la signature du bail pour contester un loyer excessif.

Comment ajuster un bail ou un loyer existant ?

Avec l’entrée en vigueur de l’encadrement des loyers à Nantes, le simple fait d’avoir signé un bail en bonne et due forme ne garantit plus sa conformité. Si le logement est situé dans une zone concernée, le montant du loyer et la rédaction des clauses doivent impérativement respecter le cadre légal. Un oubli, une clause manquante ou une mauvaise estimation peuvent suffire à rendre le bail attaquable.

Ce qu’il faut savoir sur les baux en cours et renouvellements

Certes, les baux signés avant le 1er juillet 2024 ne sont pas automatiquement à modifier. Mais, l'encadrement s'applique dès qu’il y a renouvellement, reconduction tacite, nouveau locataire ou révision du loyer.

Que vérifier dans votre contrat de location ?

Élément à contrôler	Pourquoi c’est crucial	Conformité requise ?
Date de signature du bail	Détermine si l’encadrement s’applique	Oui, après 01/07/24
Adresse du logement	Vérifie la zone géographique (tendue ou non)	Oui
Surface habitable exacte	Base de calcul du loyer de référence (€/m²)	Oui
Type de location	Barèmes distincts selon le type de contrat	Oui
Montant du loyer de base	Ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré	Oui
Clauses spéciales (complément)	Doivent être justifiées et formalisées	Oui si applicable
Mentions légales obligatoires	Depuis 2024, plusieurs mentions sont requises	Oui

Sources : Code civil (art. 1714 à 1762), Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, modifiée par la législation ELAN, DGALN, ANIL

Equipé ou vide : pas les mêmes règles !

Type de contrat	Loyer de référence spécifique ?	Complément autorisé ?	Durée minimale du bail
Vide	Oui	Oui, sous conditions	3 ans (1 an si bailleur personne morale)
Meublé	Oui	Oui, plus courant	1 an (9 mois pour étudiants)

Sources : Loi ALUR, ELAN, ANIL, ADIL 44, Décret n°2015-981 du 31 juillet 2015

Comment rédiger un bail conforme à la législation ?

Un bail conforme à l’encadrement des loyers doit inclure des mentions spécifiques. Celles-ci concernent notamment le loyer de référence, minoré et majoré. Notez aussi le loyer pratiqué, justifié tout comme l'adresse du logement avec la mention du secteur réglementé. Le cas échéant, la nature et justification du complément de loyer peut être évoquée.

À quoi ressemble un bail non conforme ?

Élément manquant	Risque potentiel
Absence de loyer de référence	Contrat attaquable pour non-conformité
Complément de loyer non justifié	Remboursement possible, voire sanction
Adresse mal renseignée	Inapplicabilité du barème → amende possible
Type de contrat mal spécifié	Nullité potentielle de certaines clauses

Sources : Code de la construction et de l’habitation (art L. 631-1 à L. 631-7), ADIL 44

Comment utiliser les exceptions et compléments de loyer à Nantes ?

L’encadrement des loyers mis en place à Nantes fixe un loyer plafond, calculé en €/m², que les bailleurs ne doivent pas dépasser. Cependant, le dispositif ELAN prévoit une possibilité dérogatoire dont le complément de loyer.

Dans quels cas un complément de loyer est autorisé ?

Le logement concerné doit présenter des caractéristiques exceptionnelles, non incluses dans le calcul du loyer de référence établi par l’observatoire local des loyers. Toutefois, le logement doit se situer dans une zone soumise à l'encadrement. Le loyer hors charges ne doit pas non plus dépasser le montant de référence majoré. Par ailleurs, le complément ne peut être appliqué que si des éléments exceptionnels le justifient. Ces éléments doivent être décrits explicitement dans le bail.

Exemples concrets de compléments acceptés à Nantes :

Éléments justifiant un complément de loyer	Accepté ?	Observations
Vue dégagée exceptionnelle	Oui	Doit être permanente et objectivement remarquable
Terrasse ou balcon de plus de 15 m²	Oui	Taille importante, orientation valorisante
Équipements haut de gamme (cuisine intégrée Siemens, domotique, etc.)	Oui	Si clairement hors standard et récents
Présence d’une cave voûtée ou espace bien-être privé	Oui	À condition d’être privatif et utilisable
Proximité immédiate d’un monument ou d’un parc classé	Parfois	Appréciation variable selon le cas
Ascenseur dans un immeuble ancien sans norme	Non	Déjà pris en compte dans le barème standard
Meublé avec mobilier classique IKEA	Non	Pas considéré comme exceptionnel
Bon état général du logement	Non	Obligatoire par la législation, ne justifie aucun complément

Source : ADIL Pays de la Loire

Ce que vous ne pouvez pas justifier par un complément

De nombreux bailleurs commettent l’erreur d’appliquer un supplément de loyer pour des éléments banals. Notez que différents éléments sont inacceptables pour justifier un complément comme le double vitrage ou l'isolation phonique (norme minimale légale). Notez aussi la cuisine équipée basique (plaques, frigo standard) tout comme l'étage élevé avec un ascenseur dans un immeuble récent.

N'oubliez pas la proximité des transports ou des commerces tout comme le bon classement énergétique. A cela s'ajoute l'investissement dans un quartier “recherché” mais sans prestations particulières et l'exposition sud-ouest, sauf si vue remarquable.

Tableau des éléments à valeur ajoutée acceptés

Élément exceptionnel	Niveau de justification requis	Comment le prouver ?
Vue panoramique (fleuve, cathédrale)	Élevé	Photos datées, plan de situation
Terrasse >15 m²	Moyen	Mention dans le bail + plan
Matériaux haut de gamme (pierre, parquet massif…)	Élevé	Factures, descriptif technique
Équipements domotiques	Moyen	Inventaire + photos
Sauna, hammam, cave à vin	Élevé	Présence dans le bail + inventaire

Sources : ANIL, Décret n°2019-315 du 12 avril 2019, CDC Habitat, OLL

Comment gérer un bien en conformité à Nantes ?

Depuis la mise en place de l’encadrement des loyers à Nantes, la gestion locative est entrée dans une nouvelle ère. Chaque bail signé, loyer fixé ou révisé doit désormais respecter une grille précise, intégrer les bons justificatifs et être formalisé de façon irréprochable.

Les services de gestion locative spécialisés dans la commune

Confier son bien à un professionnel garantit la conformité du bail tout en évitant les erreurs juridiques coûteuses. Un prestataire fiable saura aussi optimiser le montant de votre loyer en toute légalité. De plus, vous allez pouvoir déléguer les tâches administratives chronophages à votre agence locative.

Agences traditionnelles vs solutions digitales

Critères	Agence immobilière classique	Plateforme digitale comme NousGérons
Mise à jour juridique	Variable	Mise à jour continue par des juristes
Temps de traitement	Long (RDV, papier…)	Réactif et 100 % en ligne
Transparence des frais	Souvent opaque	Frais fixes et détaillés
Accès à un espace locataire	Rare ou basique	Portail interactif dédié
Estimation du loyer conforme	Parfois aléatoire	Basée sur l'encadrement officiel
Rédaction de bail conforme	Souvent standardisé	Personnalisé selon quartier et type
Suivi du loyer / indexation	Non systématique	Automatisé et conforme dispositif ELAN
Tarifs moyens (gestion seule)	8 % à 12 % du loyer annuel	À partir de 4,9 % chez NousGérons

Source : Enquête interne NousGérons, comparatif 2025 sur 25 agences nantaises.

Pourquoi choisir une solution digitale comme NousGérons ?

Nousgerons.com est une plateforme de gestion locative nouvelle génération, pensée pour répondre aux exigences du marché immobilier réglementé. Les propriétaires nantais peuvent profiter d'une conformité automatique à l'encadrement des loyers grâce à une intégration des barèmes officiels. A cela s'ajoute la rédaction de baux 100 % conformes à la législation. Vous profiterez aussi d'une estimation du loyer tout en tenant compte du quartier, du type de bien et des équipements. N'oubliez pas la gestion complète à distance de votre investissement et l'accompagnement personnalisé par des experts.

Nantes encadre, vous gérez… avec les bons outils

L’encadrement des loyers change la donne pour tous les acteurs de la location (propriétaires, locataires, investisseurs, gestionnaires). Il ne s’agit pas simplement d’un plafond, mais d’un nouveau cadre juridique structurant, où chaque chiffre, chaque clause, chaque justification compte. Mais comme tout changement réglementaire, il ouvre aussi la voie à des opportunités pour celles et ceux qui savent s’adapter. Cela implique des loyers mieux calibrés et des biens valorisés en toute légalité mais aussi des relations locatives sécurisées.

Que vous soyez bailleur, locataire vigilant, ou simplement curieux de comprendre les règles du jeu immobilier. Vous avez désormais toutes les clés. Et si vous préférez ne rien laisser au hasard, il existe une solution simple. Confiez la gestion de votre location à NousGérons et transformez cette complexité en sérénité.

Encadrement des loyers à Nantes : les questions les plus fréquentes

Est-ce que tous les quartiers de Nantes sont concernés par l’encadrement des loyers ?

Non. Seules les zones classées tendues sont concernées. Cela inclut le centre-ville, l’Île de Nantes, Hauts-Pavés, Malakoff-Saint-Donatien, etc. Une carte officielle est disponible sur le site de la commune de pour vérifier votre adresse.

Peut-on fixer un loyer plus élevé si le logement est équipé ?

Oui, mais dans une certaine limite. Le loyer de référence est généralement plus élevé pour les meublés, mais il ne peut pas dépasser le loyer majoré, sauf si un complément de loyer exceptionnel est justifié par des prestations rares.

Est-ce que l’encadrement des loyers s’applique aux colocations ?

Oui. Si le logement est situé en zone encadrée, chaque chambre ou lot loué doit respecter les plafonds de référence correspondants. Le bail doit préciser les loyers par chambre et leur justification.