Fiscalité investissement locatif : les lois rattachées

Les lois au service de la fiscalité d'investissement locatif

La fiscalité d'un investissement locatif est un large sujet. D'abord les dispositifs fiscaux spécifiques a plus courante est le dispositif Pinel, qui a remplacé la loi Duflot qui, à la suite de la loi sur l'investissement locatif Scellier s’applique sur des logements neufs ou en voie d’achèvement, respectant des performances thermiques et énergétiques et situés dans des communes classées défavorisées. Une réduction de 18% sur les impôts est consentie (29% pour des logements DOM TOM), étalée linéairement sur 9 ans avec un plafond de 300.000 euros et 2 logements par an.

Fiscalité d'investissement locatif meublé ou vide

Là aussi, des avantages sont proposés aussi bien pour le Loueur en Meublé Professionnel (LMP) que Non Professionnel (LMNP). Entre régime BIC et micro-BIC, vous pourrez déduire l’ensemble de vos frais (intérêts d’emprunt, travaux, amortissement de le valeur du logement) ou bénéficier d’un abattement de 50% sur vos recettes brutes.

Si vous optez pour un bien vide, c’est-à-dire non meublé, vos loyers seront à déclarer avec vos revenus fonciers. Selon le montant des loyers, vous serez en régime micro-foncier ou au régime réel. En deçà de 15.000 € annuels, le micro-foncier vous permet un abattement de 30%. Au delà, le régime réel vous offre de déduire diverses dépenses afférentes (travaux, intérêts d’emprunt, etc.).

Dispositifs particuliers

La loi Censi-Bouvard s’applique aux appartements étudiants, EHPAD ou logements tourisme et permet la récupération de TVA sur l’investissement et une réduction d’impôts de 11% avec mise en location obligatoire sur 9 ans.

Pour un investissement locatif dans l'ancien via, par exemple, des logements à caractère historique, le dispositif Malraux, qui ne rentre plus dans le plafonnement des niches fiscales, est assorti d’une réduction d’impôts de 30% sur vos travaux (à condition d’un logement en Secteur Sauvegardé) ou de 22% (s’il est en Zone de Protection du Patrimoine Urbain ou Paysager). Seules obligations : rénover intégralement le bien et le louer dans les 12 mois à partir de l’achèvement des travaux.

D’autres lois sont aussi applicables comme, par exemple, la loi Girardin pour les logements neufs dans les DOM et loyers plafonnés contre réduction d’impôts de 48% du prix d’acquisition, ou la loi Monuments Historiques, qui oblige à une restauration avant mise en location et permet une déduction d’impôts de 100% à condition de conserver le logement au moins 15 ans avant revente.