Investir dans la location : conseils pour un investissement rentable !

Investir dans la location est l'un des types d'investissement les plus prisés par ceux qui souhaitent placer et faire fructifier leur argent de façon sûre. En effet, en plus de pouvoir augmenter leur patrimoine, les investisseurs ayant décidé d'investir dans un bien locatif peuvent générer des revenus stables grâce au loyer qu'ils reçoivent venant des locataires. Cependant, pour gagner de l'argent grâce à son investissement locatif, il faut choisir la bonne stratégie pour son projet. Mais comment ? Les investisseurs doivent définir leur propre objectif avant d'investir dans la location. Ils doivent choisir le bon emplacement, le type de bien idéal et le type de location parfait. Ils doivent également optimiser la rentabilité locative de leur projet, choisir le bon type de prêt et tenir compte des taux de crédit immobilier, des travaux nécessaires et des loyers potentiels. La gestion locative efficace et la défiscalisation réduisent aussi les impôts, rendant l'investissement rentable.

Pour vous aider à choisir la meilleure stratégie pour votre investissement locatif, voici les conseils d’experts.

Définissez vos objectifs d'investissement avant d'investir dans la location

Avant d'investir dans la location, vous devez déterminer vos objectifs d'investissement.

Pourquoi devrait-on avoir un objectif précis avant d'investir ?

Cette étape est très importante, car elle vous permettra de :

• Savoir les raisons qui vous poussent à investir. Par exemple, investir dans un bien locatif pour générer des revenus passifs diffère de l'investissement pour valoriser un patrimoine à long terme ou investir pour préparer sa retraite ou investir pour assurer l'avenir de ses enfants, etc.

• Choisir le type de bien qui correspond à votre projet d'investissement. En effet, vos objectifs déterminent le type de logement à acheter. Par exemple, si vous souhaitez générer des revenus réguliers, un appartement en ville avec une forte demande locative est idéal. Pour la valorisation du patrimoine, un bien à rénover peut offrir des opportunités intéressantes.

• Évaluer plus facilement les risques et mettre en place des stratégies pour les gérer de la plus belle des façons. Par exemple, si vous ciblez une location à long terme, vous privilégiez la stabilité du locataire et la prévisibilité des revenus locatifs.

• Planifier son budget. En effet, vos objectifs vous aideront à déterminer le budget dont vous avez besoin pour investir, le montant de l'apport personnel nécessaire et les conditions liées au financement de votre projet. Ainsi, il sera plus facile pour vous de choisir un prêt immobilier qui convient à votre situation et planifier les travaux ou les améliorations nécessaires.

Comment déterminer ses objectifs pour investir dans la location ?

Pour déterminer vos objectifs d'investissement dans la location, vous devez vous poser les bonnes questions : 

Quels sont mes objectifs financiers ? (Revenus complémentaires, constitution d'un patrimoine, préparation de la retraite, etc.)

Quel est mon horizon d'investissement ? (Court terme, moyen terme, long terme)

Quel est mon apport personnel ? 

Suis-je prêt à prendre des risques ? 

Combien de temps suis-je prêt à consacrer à la gestion de mon bien ? 

Quel type de location est-il le plus adapté à mes objectifs : une résidence étudiante, une résidence de tourisme ou un autre type de logement ? 

Dans quel type de bien immobilier souhaite-je investir ? (Studio, appartement familial, maison, etc.)

Dans quelle zone géographique souhaitez-vous investir ?

Quel est mon budget d'investissement ?

Quel est le rendement locatif brut et net que j'espère obtenir ? 

Quel est le régime fiscal le plus avantageux pour mon investissement ?

Quels sont les risques liés à l'investissement que je prévois de faire ?

Quelles sont les perspectives d'évolution du marché immobilier dans la zone visée ?

Ai-je les compétences et les connaissances nécessaires pour gérer un bien immobilier locatif ?

Les réponses à ces questions vous aideront à avoir un aperçu du projet.

Choisissez le type de location souhaité pour bien investir

Pour investir dans un bien locatif comme un expert, nous vous conseillons de choisir le type de location qui s'aligne le plus avec vos objectifs et qui correspond au marché locatif dans la ville. Toutefois, lorsque vous effectuez votre choix, nous vous conseillons de peser le pour et le contre de chaque possibilité. En effet, vous pouvez opter pour une location vide ou meublée, une location de longue durée ou de courte durée.

Pour vous aider à y voir plus clair, parlons des différents types de location possible.

Location vide ou meublée

La location vide consiste à louer un bien immobilier nu, c'est-à -dire sans les meubles. Cela signifie que le locataire apporte ses propres meubles et équipements. La location meublée quant à elle, comme son nom l'indique, consiste à louer un bien immobilier avec les meubles de base nécessaires qui sont définis par la loi.

La location vide est très avantageuse, car elle offre une stabilité et une prévisibilité des loyers. En effet, les contrats sont généralement de trois ans renouvelables. Cela signifie qu'il y a moins de rotation de locataires et pas de besoin de gérer l’entretien du mobilier. De plus, les frais d'entretien sont réduits parce qu'il y a moins de dépenses liées à l’usure des meubles. À noter que la location vide convient souvent mieux aux familles et aux locataires cherchant une résidence principale à long terme.

Malgré ces avantages, sachez que les loyers pour les locations vides sont souvent inférieurs à ceux des locations meublées. Aussi, les augmentations de loyer sont régulées et moins fréquentes.

La location meublée est de plus en plus appréciée en France. En effet, les loyers peuvent être de 10 à 20 % supérieurs à ceux des locations vides. De plus, les baux sont généralement d’un an renouvelable. Ce qui offre plus de flexibilité pour ajuster les loyers. D'ailleurs, les propriétaires en location meublée peuvent bénéficier du régime LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel). Ce régime fiscal permet des réductions d'impôts intéressantes.

Malgré ces avantages, sachez que la location meublée est plus difficile à gérer. Elle nécessite un entretien régulier du mobilier et plus de gestion administrative en raison de la rotation fréquente des locataires. De plus, dans la majorité des cas, le propriétaire doit régulièrement remplacer ou réparer les meubles. Or cela impacte la gestion de la finance en augmentant les coûts.

Location courte durée ou longue durée

Pour choisir entre une location courte durée et longue durée, en plus de prendre en compte vos objectifs, vous devez considérer votre tolérance au risque et votre capacité de gestion. En effet, les deux types de locations ont chacun leurs propres risques et leurs difficultés en termes de gestion.

La location courte durée est plus facile à gérer. Elle a moins de rotation des locataires, donc moins de gestion administrative et de coûts associés. En revanche, une longue durée nécessite une gestion plus fréquente à cause des entrées et des sorties des locataires. Elle demande également plus d'attention en termes d’entretien du logement et de nettoyage.

Dans une location de longue durée, le taux de vacances est plus bas. Cela assure une continuité des revenus locatifs. En revanche, dans une location de courte durée, le risque de périodes sans locataires est plus élevé, même si les locataires peuvent ajuster les prix du loyer selon la saison et la demande du marché. Ce qui peut impacter les revenus.

Déterminez le type de bien immobilier adéquat pour investir dans un bien locatif

Pour déterminer le type de bien immobilier adéquat pour votre investissement locatif, vous devez étudier le marché local. En effet, connaître les tendances de location, les taux d’occupation, la demande pour chaque type et catégorie de logements (les studios, les petits appartements, les appartements de plusieurs pièces, les grandes maisons de plusieurs pièces) vous donnera une idée des opportunités à saisir et des risques auxquels vous pourriez faire face.

En plus d'étudier le marché immobilier local, vous devez également choisir le bien idéal. Mais comment faire son choix ? Vous devez prendre en compte :

La localisation géographique du bien : L’emplacement est très important pour tout projet locatif. Investir dans une ville dynamique avec une forte demande locative assure des revenus stables et une valorisation du patrimoine. La proximité des universités, des quartiers d’affaires ou des centres touristiques augmente l’attractivité du logement. 

L'accessibilité et la proximité des commodités : L’accessibilité permet d'attirer des locataires. Un bien immobilier qui se situe proche des transports en commun, des écoles, des commerces et des services médicaux se louera plus facilement et même à un meilleur loyer. Une bonne accessibilité augmente le taux d’occupation. Cela améliore la rentabilité locative. De plus, avec les commodités à proximité, vous améliorez la qualité de vie de vos futurs locataires.

L'état général du bien et le potentiel de rénovation : ces deux critères influencent directement le montant des travaux nécessaires et les loyers. Un logement, même s'il est ancien, mais qui est en bon état, nécessite moins de frais initiaux, car il n'a pas besoin d'une rénovation d'investissement locatif. Il attire des locataires plus rapidement. Toutefois, un bien ancien avec un fort potentiel de rénovation peut offrir une plus-value intéressante. 

Optimisez votre apport personnel pour emprunter moins d'argent

Pour investir dans l'immobilier locatif, optimisez votre apport personnel. Un apport personnel plus élevé réduit le montant du prêt nécessaire et, par conséquent, les intérêts à payer. Ce qui vous permettra d'améliorer la rentabilité de votre investissement.

Pour optimiser votre apport personnel dans un investissement immobilier locatif, vous devez épargner une partie de vos revenus. Nous vous conseillons aussi de vendre des actifs non rentables. Aussi, investissez dans des placements à rendement élevé pour faire croître votre apport plus rapidement.

Et en faisant votre achat, ciblez des biens qui ont un prix d'achat raisonnable et qui nécessitent peu de travaux. Ainsi, vous limitez le montant du prêt. N'oubliez pas qu'en augmentant votre apport, vous obtiendrez de meilleurs taux de crédit. Toutefois, notez que vous pouvez toujours investir sans apport.

Profitez des avantages des dispositifs de défiscalisation

Grâce à différents dispositifs de défiscalisation mis en place par le gouvernement, sachez que vous réduisez vos impôts en investissant dans le locatif. Mais quels sont ces dispositifs ?

Parmi les dispositifs les plus populaires, on peut citer :

• La loi Pinel : elle permet de réduire les impôts de 6% à 12% du prix du bien immobilier, en fonction de la durée de location choisie. Pour bénéficier de la loi Pinel, le bien doit être neuf ou rénové, situé dans une zone géographique éligible et loué à des conditions de loyer plafonnées.

• La loi Denormandie : elle fonctionne de manière similaire à la loi Pinel, mais s'applique aux logements anciens situés dans des quartiers prioritaires à la rénovation urbaine. La réduction d'impôts est de 21% du prix du bien pour un engagement de location de six ans. Elle peut aller jusqu'à 32% pour un engagement de location de 12 ans.

• Le dispositif Censi-Bouvard: il permet aux investisseurs de bénéficier d'une réduction d'impôts de 10% du prix du bien immobilier, répartie sur neuf ans, en investissant dans des résidences de services pour étudiants ou pour séniors.

• Loi Malraux : elle permet aux investisseurs de restaurer des biens situés dans des secteurs sauvegardés et de déduire une partie des travaux de restauration de leurs impôts, jusqu'à 30 % du montant des travaux.

Gérez votre bien immobilier locatif comme un expert

La gestion locative de votre bien immobilier ne doit jamais être négligée. En effet, elle impacte la rentabilité de votre investissement.

La gestion locative rassemble toutes les tâches que le propriétaire bailleur doit effectuer, dont la recherche de locataires, la rédaction des baux, l'encaissement des loyers, la réalisation des travaux, la gestion des sinistres et la relation avec les locataires. Elle est très importante, car elle permet de :

• Maximiser les revenus locatifs : avec une bonne gestion locative, il est plus facile pour vous de fixer un loyer en adéquation avec le marché et d'éviter les périodes de vacances du logement.

• Réduire les risques d'impayés : lorsque vous sélectionnez des locataires fiables, vous réduisez les risques de voir vos loyers impayés.

• Préserver votre patrimoine : une bonne gestion locative permet d'entretenir votre bien et d'effectuer les travaux nécessaires pour maintenir sa valeur.

• Gagner du temps et de la sérénité : en confiant la gestion locative à un professionnel de la gestion locative, vous vous libérez d'un certain nombre de tâches contraignantes. Vous gagnez du temps et de la sérénité.

Dans tous les cas, sachez que vous avez le choix entre gérer votre bien locatif vous-même ou confier cette mission à un gestionnaire immobilier. Mais si vous décidez de gérer votre bien vous-même, vous devez vous renseigner sur la réglementation en vigueur. Vous devez vous familiariser avec les différentes tâches liées à la gestion locative.

Si vous confiez la gestion locative à un professionnel, veillez à choisir un gestionnaire compétent et expérimenté. N'hésitez pas à comparer plusieurs devis avant de faire votre choix.

Investir dans la location : ce qu'il faut retenir

Investir dans la location vous permet de générer des revenus stables et d'accroître votre patrimoine, à condition de bien préparer son projet. Définir des objectifs clairs, choisir le bon emplacement et type de bien, optimiser la rentabilité et bénéficier des dispositifs de défiscalisation sont essentiels pour réussir. Une gestion locative efficace, qu'elle soit autonome ou déléguée à un professionnel, permet de maximiser les revenus et de préserver la valeur du bien. En suivant ces conseils, vous pouvez transformer votre investissement locatif en une source fiable de revenus et de sécurité financière à long terme.