Achat résidence principale combiné investissement locatif : possible ?

Démarche financière inhabituelle, l’achat de résidence principale combiné à l’investissement immobilier locatif est possible. Si votre budget vous le permet, vous pouvez investir dans un logement suffisamment grand pour habiter dans une partie et mettre en location l’autre. Ainsi, vous êtes exempté de loyer, tout en obtenant des revenus.

Vous allez donc vous constituer progressivement un patrimoine. Comment alors réaliser ce projet d’achat ? Quelles sont les mesures à prendre pour bénéficier d'un crédit auprès de votre banque ?

Les avantages de l’achat résidence principale associé à l’investissement locatif

Pour tous les investisseurs dans l’immobilier locatif, le but est d’obtenir une rentabilité conséquente. Ainsi, en associant l’achat d’une résidence principale avec la location, vous pouvez vous constituer une grosse fortune, une solution à long terme pour mieux préparer votre retraite.

Devenir propriétaire immobilier signifie avoir une maison, un appartement ou un studio, une occasion de ne pas payer des loyers. Cependant, cela n’est pas un projet facile, il exige une certaine somme d’argent, d’où le recours à un crédit auprès d’une banque. Ainsi, tout en faisant l’achat d’un patrimoine immobilier tangible et d’un local à louer, l’investisseur peut alléger son endettement.

Dans le cadre du marché de l’immobilier, la variable la plus importante est le prix du logement. Ainsi, de multiples possibilités vous sont offertes. Vous pouvez investir dans un logement et le mettre en location dans un premier temps, pour ensuite y habiter plus tard. En France, vous pouvez mettre en location votre résidence principale, après acquisition, pendant 8 mois par an. Cela va vous permettre de percevoir des loyers qui contribueront à l’amortissement de votre achat et au paiement du crédit. Il est à noter que la location du logement ne doit pas dépasser les 90 jours pour chaque locataire.

Il est également possible d’investir dans des biens immobiliers plus vastes où vous pourriez vivre dans une partie et mettre en location une autre. Cette option requiert une somme d’argent plus conséquente, mais les revenus ainsi générés seront intéressants, donc un retour sur investissement rapide.

Procéder à l’achat résidence principale combiné investissement locatif

Il est important de bien effectuer des calculs de probabilité et les analyser. En effet, il vous faut monter un dossier justificatif pour l’acquisition d’un prêt auprès de votre banque.

Les conditions à respecter

Pour procéder à l’achat de résidence principale avec de l’immobilier locatif, il faut en premier lieu considérer certains paramètres. À condition que votre capital ne soit illimité, il vous faudra une capacité d’emprunt solide. Comme vous devez opter pour le prêt auprès de votre banque, il est nécessaire de déterminer la rentabilité de ce type d’investissement. Aussi, affirmez que votre apport financier est suffisant pour rembourser le crédit.

De plus, les banques prennent toujours en compte certains critères en guise d’assurance de votre capacité à rembourser le prêt :

• Le taux d’endettement ne devant pas dépasser les 33 % ;

• Votre apport financier ;

• Votre crédit en cours ;

• La somme d’argent qui vous restera après déduction de toutes les charges ;

• Vos autres sources de revenus (les banques considèrent la possibilité d’une vacance locative ou d’impayé du loyer).

Les calculs à effectuer

Pour préparer votre dossier, il faut suivre quelques étapes. L’analyse des deux projets (notamment l’achat de résidence principale et l’investissement immobilier locatif) séparément est de mise. C’est une démarche rassurante qui vous permettra d’estimer votre capacité à assumer les deux charges simultanément. Ainsi, le dossier est essentiellement composé de justificatifs de votre apport personnel.

Le premier calcul est celui de votre taux d’endettement. Il vous faut diviser vos charges (avant impôt) par vos revenus et multiplier le résultat par 100. Pour des revenus de 4 000 euros par mois et des charges d’une valeur de 500 euros, le taux d’endettement est égal à (500/4 000) × 100. Ce qui donne un taux de 12,5 %. Donc, si vous obtenez un contrat de prêt de 25 années dont la mensualité s’élève à 800 euros par mois, votre taux d’endettement se calcule en ajoutant les 800 euros aux charges.

Quant au calcul du taux d’effort d’épargne d’un investisseur, il faut faire la somme de toutes les charges locatives et soustraire avec loyer annuel le résultat obtenu. Notez que ce taux est hors impôts. Du côté de la rentabilité locative nette, il faut inclure toutes les charges allant des travaux aux intérêts de crédit, en passant par les impôts. Ainsi, le but est d’avoir une estimation plus précise de la somme d’argent nécessaire pour le projet immobilier.

Le choix de la résidence

L’investissement immobilier ne consiste pas seulement à utiliser votre argent dans l’acquisition d’un bien. Il faut vous y prendre astucieusement pour réussir. Vous devez penser à long terme et bien choisir votre patrimoine. Alors, déterminer le type de l’immobilier selon la capacité de votre argent et vos objectifs est important.

Dans le cas où vous optez pour l’achat d’un appartement et le mettre en location pendant 8 mois, il vous faut trouver la zone où les demandes sont fortes. Votre recherche doit donc s’orienter vers le centre-ville pour trouver un locataire rapidement. Un appartement à proximité des activités et services, comme les commerces et transports, fait l’objet de la plupart des demandes de location dans les agences immobilières. Ce bien est donc idéal pour rentabiliser un investissement locatif.

Dans le cas où vous souhaitez être propriétaire d’une maison vaste et qui peut servir de logement pour d’autres personnes, optez pour la campagne. Généralement, certains locataires préfèrent ce type de localité pour un loyer minime et un cadre de vie serein, loin des agitations de la ville. D’autant plus que le prix d’achat d’une résidence dans cette localité est moins onéreux.

Optimiser l’achat résidence principale combiné investissement locatif

Parmi les moyens d’optimisation de l’investissement locatif, la défiscalisation est la meilleure option. Celle-ci contribue largement à la rentabilisation de l’opération à entreprendre.

Les lois Pinel et Denormandie

La défiscalisation désigne l’ensemble des mesures légales qui ont pour but la réduction des impôts sur les revenus des contribuables.

Si vous choisissez une résidence ancienne, vous pouvez bénéficier d’une réduction d’impôt, grâce à la loi Denormandie. Alternative à la loi Pinel ancien (qui ne s’applique qu’à un logement ancien nécessitant de gros travaux de rénovation), vous obtenez les mêmes taux de réduction d’impôts.

Ces derniers varient entre 9 %, 12 % et 18 %, selon le nombre d’années de location. Vous devez aussi respecter les conditions de ressources des locataires et les plafonds de loyers. Il est à noter que les critères d’éligibilité des travaux sont moins stricts que ceux d’un projet d’investissement réalisé dans le cadre de la loi Pinel ancien.

Cela peut s’agir uniquement de travaux d’amélioration dont le coût doit représenter 25 % de celui de toute l’opération.

A noter que la loi Pinel concerne généralement l’achat de logement neuf, plus précisément, en VEFA ou Vente en l’état futur d’achèvement. Vous pouvez pourtant vous en servir pour rentabiliser votre projet d’investissement dans l’ancien à condition de rénover comme un neuf le bien acquis. 

N’oubliez pas de vous renseigner sur la ville et le quartier où la résidence est implantée, l’emplacement étant un des critères d’éligibilité requis pour profiter d’un dispositif de défiscalisation.

Le statut LMNP ou Louer en meublé non professionnel

Une autre solution pour réussir un projet d’achat de résidence combiné à un investissement locatif consiste à travailler sous le statut LMNP. Les avantages de ce dispositif reposent sur la suppression des limites de plafond, de zone et de durée de location. En effet, c’est un outil de défiscalisation qui permet au propriétaire-bailleur de bénéficier des revenus locatifs moins taxés. Ce qui lui permet de profiter d’une meilleure rentabilité.

Les conditions pour profiter de ces avantages sont les suivantes : 

• acheter une résidence et la mettre en location meublée ;

• ne pas figurer dans le RCS ou Registre du commerce et des sociétés ;

• avoir une recette annuelle de moins de 23 000 euros pour la location.

De cette façon, l’investisseur gagne des revenus locatifs taxés seulement à 50 % et une gestion locative facilitée grâce à un exploitant. Aussi, il obtient un patrimoine immobilier générant une importante plus-value en cas de revente et une réduction fiscale de 11 %. Cette dernière ne concerne que les biens intégrés dans une résidence de services.

Choisir le régime fiscal

Si vous optez pour le LMNP, vous aurez le choix entre deux régimes fiscaux. Le régime micro Bic (Bénéfices industriels et commerciaux) vous permet de bénéficier d’un simple abattement de 50 % ou de 71 % pour une location meublée d’une courte durée. Si c’est pour une location vide, il est de 30 %. Cependant, vous ne serez éligible à ce régime que si vos revenus locatifs sont inférieurs à 72 600 euros.

Si vous optez pour un régime réel simplifié, vous avez la possibilité d’amortir le prix de l’immobilier de 85 %. Cela englobe les travaux, les dépenses locatives et les intérêts de crédit. Toutefois, pour une location vide, seule une partie de ces charges sont déductibles. Dans le cas où vos revenus annuels hors taxe sont compris entre 72 600 euros et 247 000 euros, alors vous pouvez choisir ce régime.

Montage juridique et choix du statut

Achat en nom propre

L’achat en nom propre est la solution la plus simple pour combiner résidence principale et investissement locatif. Vous signez seul le crédit et les baux, la gestion est directe et les démarches administratives restent limitées, ce qui en fait un cadre adapté à un premier projet.

Achat en indivision de couple

En couple, l’indivision permet de détenir le bien à deux, chacun pour une part définie. Ce montage est souple, mais impose de décider ensemble pour toute opération importante (vente, gros travaux, changement d’affectation), d’où l’intérêt de prévoir dès le départ une convention d’indivision pour cadrer les scénarios de séparation ou de revente.

Achat via une SCI

La SCI offre un cadre plus structurant pour gérer un patrimoine à plusieurs, répartir les droits entre associés et organiser la transmission. En contrepartie, elle implique des formalités supplémentaires (rédaction de statuts, assemblées, comptabilité), ce qui la réserve plutôt aux projets patrimoniaux d’ampleur que l’on souhaite faire évoluer dans le temps.

Cas particulier de la location meublée (LMNP)

Quand une partie du logement est louée meublée avec quelques services limités (équipement complet, wifi, éventuellement ménage ponctuel), le statut de loueur en meublé non professionnel peut devenir intéressant. Vous restez un particulier, mais vos loyers sont déclarés dans un cadre spécifique qui permet souvent d’alléger la pression fiscale, à condition de respecter les plafonds de recettes et que le bien conserve son usage principal de résidence.

Stratégies de financement avec la banque

Comment présenter votre projet

Face au banquier, l’objectif est de montrer que votre opération est maîtrisée et sécurisée. Présentez clairement la partie « résidence principale » et la partie « locative », en mettant en avant une estimation prudente des loyers, dont une fraction seulement sera retenue pour le calcul de votre capacité d’emprunt, souvent autour de 60 à 70%.

Insistez aussi sur la stabilité de vos revenus, votre ancienneté professionnelle et l’existence d’une épargne de précaution capable d’absorber un imprévu (travaux, vacance locative, changement de situation).

Optimiser la solidité du dossier

Pour maximiser vos chances d’obtention, il est utile d’arriver avec un apport, même modeste, qui montre votre engagement et réduit le risque pour la banque. Soignez également vos relevés de compte en limitant les découverts, les crédits à la consommation et les dépenses ponctuelles importantes juste avant le rendez-vous.

Enfin, discutez du bon compromis entre taux fixe et durée de crédit : un taux fixe apporte de la visibilité sur le long terme, tandis qu’une durée adaptée (souvent entre 20 et 25 ans) permet de garder une mensualité supportable sans exploser votre taux d’endettement.

Focus fiscalité pratique (avec exemples simples)

Mini-cas chiffrés simplifiés

Imaginons deux projets à 200 000 € financés à crédit, générant 9 600 € de loyers par an. Avec un dispositif de type Pinel ou Denormandie, vous acceptez un loyer plafonné et une location nue pendant plusieurs années, mais vous bénéficiez d’une réduction d’impôt étalée dans le temps, qui vient diminuer directement votre impôt à payer et améliore votre cash-flow net de fiscalité.

Avec un montage en LMNP, il n’y a pas de réduction d’impôt « frontale », mais la combinaison des charges et des amortissements permet souvent de fortement réduire, voire d’annuler, l’impôt sur les loyers pendant de nombreuses années, ce qui augmente le cash-flow locatif dont vous disposez chaque mois.

Rappel express des principaux plafonds

Pour les dispositifs de type Pinel/Denormandie, les loyers et les ressources des locataires sont plafonnés selon la zone et la composition du foyer, ce qui vous impose de viser un segment de marché précis et de vérifier les barèmes officiels avant de signer.

Du côté du LMNP, vos recettes annuelles issues de la location meublée doivent rester inférieures à 23 000 € et ne pas dépasser la moitié des revenus de votre foyer pour conserver le statut « non professionnel » ; au-delà, vous basculez dans un régime plus proche d’une activité professionnelle.

Sans entrer dans chaque article de loi, l’enjeu est donc de vérifier rapidement trois points avant de trancher : compatibilité du bien avec les zones et plafonds, niveau d’imposition actuel de votre foyer, et objectif prioritaire entre réduction d’impôt immédiate et optimisation durable des loyers.

Gestion locative au quotidien

Choisir entre gestion en direct et agence

La gestion en direct vous permet de conserver l’intégralité des loyers et de garder la main sur la relation avec vos locataires. En contrepartie, vous devez y consacrer du temps (recherche de locataires, visites, comptabilité, suivi des travaux, gestion des impayés) et vous tenir à jour de la réglementation locative.

Confier la gestion à une agence implique des honoraires, généralement prélevés sur les loyers, mais vous apporte de la sérénité : l’agence s’occupe des mises en location, des états des lieux, des relances et, souvent, vous accompagne en cas de litige ou d’impayé.

Outils à prévoir pour sécuriser votre projet

Quelle que soit l’option choisie, il est prudent de vous doter de quelques filets de sécurité. Une assurance loyers impayés peut couvrir plusieurs mois de loyers en cas de défaut de paiement, à condition de respecter des critères d’éligibilité stricts sur les dossiers des locataires.

Un état des lieux précis, idéalement contradictoire et illustré de photos, limite les conflits au départ du locataire et protège votre bien. Enfin, la constitution d’une épargne de précaution dédiée (l’équivalent de plusieurs mois de loyers) vous permet d’absorber sans stress une vacance locative, une grosse réparation ou un imprévu de copropriété.

Les risques de l’achat résidence principale combiné investissement locatif

Acheter une résidence principale et investir dans le locatif simultanément est un projet comme tous les autres. Il présente des risques. Au niveau du locataire, vous devez impérativement en trouver rapidement pour éviter l’endettement durant plusieurs années. Aussi, dans le cas de l’achat d’une résidence ancienne très vétuste, le prix des travaux peut atteindre le montant alloué à l’achat. Le démarrage du projet est donc assez onéreux qu’en cas de vacance locative, la perte est imminente.

Aussi, la rupture du contrat de bail peut arriver. Souvent, après le départ du locataire, il vous faut procéder à des travaux de réaménagement, un autre facteur de dépense. De plus, il faut prendre en compte l’augmentation des prix au niveau du marché des immobiliers.

FAQ – Achat résidence principale combiné à un investissement locatif

Est-il vraiment possible de combiner résidence principale et investissement locatif dans un même bien ?
Oui, c’est possible si votre budget le permet et si le logement s’y prête (surface suffisante, configuration divisible, ou bien avec une dépendance). Vous pouvez par exemple occuper une partie du bien et louer l’autre, ou commencer par le louer entièrement avant d’y emménager plus tard.

Quelles sont les conditions pour obtenir un crédit auprès de la banque ?
La banque va surtout regarder votre taux d’endettement, qui doit rester raisonnable, la stabilité de vos revenus et le niveau de votre apport. Elle prendra également en compte la qualité du projet locatif (niveau de loyers attendus, risque de vacance, solidité du marché local) pour décider si elle finance l’opération.

Puis-je louer ma résidence principale une partie de l’année seulement ?
En France, vous pouvez louer votre résidence principale de façon ponctuelle, sous certaines conditions (durée maximale de location, respect des règles locales, éventuelles déclarations en mairie). Ce type de location peut vous aider à alléger vos mensualités de crédit tout en conservant l’usage principal du logement pour vous.

Quels sont les principaux avantages de ce montage ?
Vous réduisez ou supprimez votre loyer tout en percevant des revenus locatifs, ce qui accélère la constitution de votre patrimoine immobilier. C’est aussi une manière de préparer votre retraite en construisant un actif qui pourra être conservé, transmis ou revendu avec une plus-value.

Quels dispositifs fiscaux peuvent optimiser ce type de projet ?
Selon le type de bien et sa localisation, vous pouvez, sous conditions, bénéficier de dispositifs comme Denormandie ou de régimes avantageux en location meublée (LMNP). L’objectif est de réduire l’impôt lié aux loyers, soit via une réduction directe, soit via la déduction des charges et amortissements.

Comment choisir le bon statut juridique pour acheter ?
Pour un premier projet, l’achat en nom propre ou en indivision de couple reste souvent le plus simple. La SCI peut être pertinente si vous constituez un patrimoine plus important à plusieurs et souhaitez organiser la transmission, mais elle implique plus de formalités.

Quels sont les principaux risques à anticiper ?
Les principaux risques sont la vacance locative, les impayés de loyer, le dépassement de votre capacité de remboursement et un budget travaux sous-estimé, surtout dans l’ancien. D’où l’importance de faire des simulations prudentes, de garder une épargne de sécurité et de bien étudier le marché locatif de la zone visée.