Immobilier commercial : est-ce un investissement rentable ?

L'immobilier commercial représente un véritable marché en France par rapport aux autres pays européens. Près de 20 milliards d’euros ont été investis à Paris en 2020, faisant de cette capitale l’une de celles qui sont les plus dynamiques de l’Union européenne (UE). La question est de savoir si l’immobilier commercial représente réellement un investissement rentable. La réponse dans cet article.

Le marché de l’immobilier commercial français et ses spécificités

D’après un reportage de l’émission de «Investissement Locatif TV », les intentions d’investissement des grands investisseurs européens concernent aujourd’hui la France. Cette dernière est considérée comme le 3^e marché européen, derrière l’Allemagne et les Pays-Bas.

Elle connaîtra selon les analystes la plus forte croissance sur les mois et les années qui viennent. Le territoire français serait également l’un des terrains privilégiés des investisseurs en matière d’immobilier d’entreprise, au sens large.

En 2020, Paris fut la capitale européenne la plus dynamique malgré la crise sanitaire. Cela confirme la solidité de la France en tant que marché privilégié pour les investissements. Les investisseurs restent confiants quant à la rentabilité de ces derniers dans toute l’Europe. Les mois et les années à venir seront selon eux marqués par un véritable rebond.

Près de 60 % de ces investisseurs prévoient d’augmenter leurs volumes d’investissement au cours de cette année 2021 sur l’ensemble des marchés européens. Une progression de ces volumes jusqu’à 5 % pourrait être constatée.

Les effets de la crise sanitaire sur l’immobilier commercial

Depuis le début de la pandémie, beaucoup d’informations avaient annoncé que l’immobilier d’entreprise, l’immobilier commercial et l’immobilier de commerce connaîtraient une baisse en termes d’investissements.

Selon David Brami, cofondateur du groupe Point de Vente, spécialisé dans l’immobilier commercial, cette affirmation est erronée. Invité dans le 20^e épisode de « Investissement Locatif TV », la chaîne des investisseurs immobiliers, dont s’inspire cet article, il explique la situation.

D’après M. Brami, aucune diminution ne s’est produite en termes d’investissement pour l’immobilier d’entreprises. Il n’y a pas eu plus de cessions de fonds de commerce et pas plus de ventes de locaux en immobilier commercial par rapport à la période pré-Covid.

Cependant, les banques ont réduit leurs activités de financement durant 6 mois après le début de la crise sanitaire. Ces établissements financiers poursuivent maintenant leurs activités et un mouvement d’investissement assez important est remarqué depuis le début de l’année 2021.

Il est à noter que certains investisseurs n’achètent plus depuis plus de 1 an, mais attendent la baisse des prix. C’est une technique pratiquée dans l’immobilier d’habitation depuis près de 10 ans. Toutefois, au bout de 6 mois à 1 an, cette attente peut constituer un frein à la recherche de rentabilité.

Évidemment, d’autres investisseurs continuent leurs activités. La raison est simple, les établissements de commerce en centre-ville et en périphérie seront toujours rentables, vu leur utilité pour les consommateurs. De plus, ils profitent de plusieurs aides de l’État pour leur réouverture.

Les typologies d’investissement possibles dans l’immobilier commercial

Investir dans l’immobilier commercial vous permet de profiter d’une réelle rentabilité si vous faites les bons choix d’investissement. Par exemple, les immeubles dans lesquels le rez-de-chaussée constitue un local commercial trouvent rapidement preneur, ce qui permet de tirer profit de leur achat. Vous pouvez aussi envisager l’achat de bureaux et leur transformation en espace de coworking.

De nos jours, obtenir de la rentabilité implique une prise de risque. Si vous investissez dans de grandes villes (Paris, Lyon, Bordeaux…) en rue principale, vous n’aurez pas la même rentabilité qu’en périphérie. Aussi, l’achat d’un bien immobilier commercial peut nécessiter la recherche d’un locataire pour que l’investissement vous soit profitable.

Il faudra ensuite prendre en compte la Valeur locative moyenne (VLM) de ce bien pour réussir votre opération d’investissement. Cette valeur locative peut être obtenue en divisant la surface du local par le loyer.

Vous pouvez avoir une rentabilité de 3 %, 5 % ou 7 % sur un bien commercial, mais elle reste liée à un loyer. Vous devez donc savoir si le loyer est en corrélation avec la valeur du marché avant toute acquisition.

Contrairement aux valeurs capées dans l’immobilier d’habitation, celles de l’immobilier commercial et de l’immobilier d’entreprise proviennent d’un accord entre 2 personnes. La valeur locative du local conditionne ainsi la rentabilité de ce dernier. Cela peut entraîner des risques, d’où le besoin d’adopter un processus d’investissement fiable. 

La méthodologie à privilégier pour investir en immobilier commercial

L’achat d’un bien commercial n’est pas une tâche anodine. Vous devez notamment éviter d’acheter un bien dont la rentabilité est incertaine. Votre investissement ne doit également pas être basé essentiellement sur cette rentabilité. Il faudra ainsi vérifier que la valeur locative du local est normale et non surélevée. Dans le cas contraire, la rentabilité réelle ne correspondra pas à la rentabilité annoncée du bien.

Le choix de l’emplacement a une importance cruciale pour la réussite de votre investissement. Le mieux pour vous est d’acheter dans un endroit que vous connaissez. Par exemple, si vous habitez Bordeaux, investir dans la ville est la meilleure option.

Vous n’aurez pas la difficulté à analyser les politiques et les mouvements sociaux locaux ainsi que les spécificités de votre zone de chalandise. La proximité de votre bien commercial avec votre lieu de résidence facilitera aussi la gestion de ce bien si cette dernière n’est pas assurée par un tiers.

Lorsque vous achetez en immobilier commercial, la fluidité de votre actif est également cruciale. Le bien acquis devra être facilement vendu si vous souhaitez le vendre rapidement. Cela vous garantit l’obtention de la liquidité si un problème survient et vous contraint à la revente. Il est donc conseillé de porter une attention particulière à l’emplacement du bien, à la liquidité, à vos options de vente ou de location et au montant du loyer.

Plusieurs facteurs sont également à considérer si vous investissez dans l’immobilier commercial. Parmi eux, vous pouvez distinguer la disposition du local. La rentabilité de votre bien peut différer s’il possède une forme rectangle, en U ou en T.

Cette différence est notamment constatée au niveau des enseignes nationales et des établissements commerciaux indépendants. Vous devrez aussi vérifier que votre local commercial est situé sur une zone disposant d’un conduit de cheminée ou pas. Ce type d’installation peut vous permettre à l’avenir d’augmenter la valeur locative de votre bien de 20 %.

La gestion des biens immobiliers commerciaux

Dans le domaine de l’immobilier en général, les investisseurs peuvent faire face à de nombreux problèmes liés à la gestion de leurs biens. Ces complications sont moins importantes dans l’immobilier d’entreprise par rapport à l’immobilier d’habitation.

Cela s’explique par le fait que les charges sont supportées par le preneur. Ainsi, l’accompagnement d’un gestionnaire pour investir dans l’immobilier commercial n’est pas obligatoire.

Selon M. Brami, les investisseurs profitent de différents avantages en matière de gestion. Les articles de loi 605 et 606 appliqués en entreprise et dans le commerce mettent notamment en évidence qu’un locataire doit tout gérer à l’intérieur d’un local. Ce preneur s’occupe ainsi des problèmes techniques ou autres pouvant s’y produire.

De plus, les baux appliqués sont des baux triples nets, ce qui fait que le locataire (professionnel) s’occupe de l’ensemble des charges. Parmi ces dernières, vous pouvez distinguer les charges locatives, la taxe foncière, les taxes de voirie et les taxes d’ordures ménagères.

Un autre attrait de l’immobilier commercial est qu’il n’existe pas de trêve hivernale (période pendant laquelle un propriétaire ne peut pas réaliser de procédures d’expulsion). Cela vous permet de donner congé à un locataire à tout moment de l’année. De ce fait, les recours judiciaires en cas d’impayés sont beaucoup moins nombreux que ceux peuvent se passer dans l’immobilier d’habitation.

Toutefois, ces avantages s’accompagnent de quelques inconvénients. Vous devez savoir lire un bail commercial avant d’investir dans l’immobilier d’entreprise. Des négociations tripartites peuvent aussi être nécessaires si vous achetez un bien vendu loué.

De plus, les opérations en immobilier commercial sont régies par de nombreux articles de loi et peuvent nécessiter des cautions bancaires. Il faudra aussi étudier les VLM pour espérer avoir de la rentabilité, ce qui rend l’investissement dans l’habitation plus simple et plus accessible.

Les concepts de services et de coworking en immobilier commercial

Fournir des services pour un bien immobilier est devenu une pratique courante dans le domaine de l’habitation. Toutefois, ce n’est pas le cas, vu que les investisseurs font supporter les charges au preneur. Il est toutefois possible pour ces bailleurs d’envisager la proposition de services, comme des travaux, si leurs biens se trouvent en périphérie des grandes villes.

Les services à proposer aux locataires professionnels sont souvent très spécifiques. Ainsi, il est difficile de mettre en place des services dans un bien immobilier commercial.

Le coworking est un concept qui gagne en popularité depuis le début de la crise sanitaire et le développement du télétravail. WeWork, une société de mise à disposition de locaux et de services de coworking, a beaucoup fait parler d’elle. Les travailleurs profitent de ses services pour profiter d’un bureau où réaliser leurs activités, sans engagement.

Toutefois, cette entreprise a investi dans des biens trop chers, ne générant pas de rentabilité. Cette option d’investissement peut ainsi s’avérer intéressante si vous étudiez bien votre projet avant d’investir.

Les avantages fiscaux de l'immobilier commercial

L'immobilier commercial offre des opportunités fiscales souvent méconnues des investisseurs. Ces avantages peuvent considérablement améliorer la rentabilité de votre projet. Voici ce qu'il faut savoir pour optimiser votre fiscalité.

L'amortissement : un levier fiscal puissant

L'un des principaux atouts de l'immobilier commercial reste l'amortissement. Ce mécanisme permet de déduire chaque année une partie de la valeur du bien. Contrairement au résidentiel, cette option s'avère particulièrement avantageuse.

Concrètement, vous pouvez amortir le bâtiment sur 20 à 30 ans. Les travaux de rénovation se déduisent également. Cette déduction réduit votre base imposable de manière significative. Résultat : vos impôts diminuent pendant plusieurs années.

L'amortissement ne constitue pas une sortie d'argent réelle. Il s'agit d'une écriture comptable. Vous réduisez donc vos impôts sans dépenser un euro supplémentaire. Cette spécificité fait toute la différence dans vos calculs de rentabilité.

La déduction des charges et intérêts d'emprunt

Tous les frais liés à votre investissement commercial sont déductibles. Cette règle s'applique aux intérêts de votre crédit immobilier. Elle concerne aussi les frais de notaire et les charges de gestion courante.

Les intérêts d'emprunt représentent souvent une part importante de vos mensualités. Pouvoir les déduire allège considérablement votre fiscalité. Cette déduction s'effectue directement sur vos revenus locatifs commerciaux.

Les autres charges déductibles incluent les assurances, les frais de comptabilité et les honoraires de gestion. Même vos déplacements pour visiter le bien peuvent être pris en compte. Cette flexibilité fiscale offre une vraie marge de manœuvre.

Les régimes fiscaux adaptés à l'immobilier commercial

Plusieurs options s'offrent à vous pour déclarer vos revenus commerciaux. Le choix du régime fiscal impacte directement votre rentabilité. Il convient donc d'étudier chaque possibilité avec attention.

L'imposition sur le revenu (IR)

Ce régime convient aux petits investisseurs. Vos revenus locatifs s'ajoutent à votre salaire. Ils sont imposés selon votre tranche marginale d'imposition. Cette solution reste simple à gérer pour débuter.

Vous bénéficiez de l'amortissement et des déductions de charges. Attention toutefois : vos gains sont soumis aux prélèvements sociaux de 17,2 %. Cette option peut s'avérer moins intéressante si votre tranche d'imposition est élevée.

L'impôt sur les sociétés (IS)

Ce régime séduit les investisseurs confirmés. Il nécessite la création d'une société (SCI à l'IS, SARL, SAS). Le taux d'imposition devient alors fixe : 15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfices, puis 25 % au-delà.

L'IS permet une optimisation fiscale poussée. Vous pouvez lisser vos revenus dans le temps. La revente du bien génère cependant une double imposition : celle de la société, puis celle lors de la distribution des dividendes.

Le statut LMNP adapté au commercial

Le régime de Loueur en Meublé Non Professionnel peut s'appliquer à certains locaux commerciaux. Cette option concerne principalement les bureaux meublés ou les espaces de coworking équipés.

Le LMNP offre les mêmes avantages que dans le résidentiel : amortissement du bien et du mobilier, régime micro-BIC ou réel. Ce statut permet de percevoir des revenus quasiment défiscalisés pendant plusieurs années. Il constitue une excellente porte d'entrée pour les néophytes.

Comparaison avec la fiscalité résidentielle

L'immobilier commercial présente des avantages fiscaux supérieurs au résidentiel classique. Cette différence s'explique par plusieurs facteurs structurels.

Dans le résidentiel nu, l'amortissement n'existe pas. Vous ne pouvez déduire que vos charges réelles. Le dispositif Pinel offre une réduction d'impôt, mais il impose des contraintes de loyer et de localisation. Ces limitations n'existent pas dans le commercial.

Le commercial permet aussi de déduire 100 % des intérêts d'emprunt. Dans le résidentiel, certains plafonds peuvent s'appliquer selon votre situation. La flexibilité fiscale du commercial l'emporte donc nettement.

Les prélèvements sociaux restent identiques dans les deux cas : 17,2 %. Seule l'imposition des revenus diffère. Cette distinction peut générer plusieurs milliers d'euros d'économie annuelle.

FAQ : Vos questions sur l'immobilier commercial

Les bases de l'investissement

C'est vraiment plus rentable que le résidentiel ?

Oui, vous pouvez viser 5 à 10 % de rendement contre 3 à 5 % dans le résidentiel. Mais les risques sont aussi plus importants.

Quel budget pour commencer ?

À partir de 50 000 € en périphérie, plutôt 200 000 € en centre-ville. L'apport demandé tourne autour de 30 à 40 %.

Je peux me lancer sans expérience ?

Oui, mais formez-vous avant. Commencez modestement et faites-vous accompagner par des professionnels.

Quel bien choisir ?

Par quoi débuter ?

Les petits commerces de proximité ou les locaux mixtes sont parfaits pour commencer. Évitez les grandes surfaces.

Les bureaux, c'est intéressant ?

Ça dépend vraiment de l'emplacement. Le coworking marche bien, les bureaux classiques moins depuis le télétravail.

Centre-ville ou périphérie ?

Centre = stabilité. Périphérie = meilleur rendement. À vous de choisir selon votre profil.

Les locataires

Comment trouver un bon locataire ?

Le bouche-à-oreille et les agents spécialisés fonctionnent bien. Un bon emplacement fait la moitié du travail.

Que vérifier avant de signer ?

Les trois derniers bilans, la santé du secteur, l'expérience du gérant. Demandez une caution solide.

Le bail dure combien de temps ?

Neuf ans pour un bail classique (3-6-9). Le locataire peut partir tous les 3 ans. Il existe aussi des baux courts de 1 à 3 ans.

La gestion

C'est compliqué à gérer ?

Non, c'est même plus simple que le résidentiel. Le locataire paie tout et gère l'entretien. Pas de trêve hivernale.

J'ai besoin d'un gestionnaire ?

Rarement. Vous pouvez gérer seul si le bien est proche de chez vous.

Comment fixer le loyer ?

Regardez les prix du secteur. Règle simple : max 10 à 15 % du chiffre d'affaires prévisionnel du commerce.

Les risques

Quels sont les vrais dangers ?

Le local qui reste vide et la faillite du locataire. Prévoyez 6 mois de trésorerie de sécurité.

Comment éviter les impayés ?

Sélectionnez bien votre locataire dès le départ. Exigez une bonne caution. Suivez sa santé financière.

C'est facile à revendre ?

Moins que le résidentiel. Comptez 6 à 12 mois. Un bon emplacement et un bon locataire accélèrent la vente.

Stratégie

Acheter loué ou vide ?

Loué = revenus immédiats mais prix plus élevé.

Vide = vous négociez mieux et choisissez votre locataire.

Combien de temps le garder ?

Au moins 10 à 15 ans pour rentabiliser. La plus-value se fait sur la durée.

C'est bien pour la retraite ?

Très bien même. Les revenus complètent votre pension et la gestion reste simple une fois le bien loué.