Investir à Paris ou investir en banlieue parisienne ?

L’investissement immobilier dans la capitale parisienne a toujours attiré l’attention d’un grand nombre d’investisseurs. L’attractivité de la Ville-Lumière n’est effectivement plus à prouver. Elle concentre une bonne partie de l’activité économique en France, avec la réalisation de 30 % du PIB du pays. Cependant, le marché parisien est particulièrement tendu. De ce fait, de plus en plus d'investisseurs optent pour la banlieue parisienne. Cette zone est de plus en plus attractive grâce aux différents projets d’aménagement du Grand-Paris-Express, à sa proximité avec la capitale et à ses tarifs immobiliers accessibles. Dans le cadre d’un investissement locatif, sa rentabilité est également intéressante. Alors, vaut-il mieux investir à Paris intra-muros ou bien en banlieue plus éloignée ? Cet article vous aide à y voir plus clair.

Investir à Paris intra-muros

Sur le plan immobilier, Paris reste une ville attrayante aux yeux des investisseurs. Découvrez quelles sont les bonnes raisons d’investir dans la Ville-Lumière.

Un milieu de vie sans égal

Comparée à d’autres régions et communes françaises, la ville de Paris offre à ses habitants une qualité de vie sans égale. Véritable centre culturel, elle est dotée de nombreux cinémas, théâtres, opéras et musées. Aussi, son architecture et ses grandes universités sont mondialement reconnues.

Paris est l'une des capitales les plus visitées au monde et elle accueille de nombreux restaurants, commerces et boutiques luxueuses… La vie nocturne y est toujours animée par la présence de nombreux bars, discothèques, péniches, etc. Bref, dans ce secteur, vous ne risquerez en aucune manière de vous ennuyer et vos locataires non plus.

Séduisant également les jeunes travailleurs français et étrangers, la ville présente plusieurs opportunités d’emploi par l’implantation de nombreux sièges sociaux de grandes entreprises. Elle est d’ailleurs caractérisée par une population jeune. S’installer à proximité de son lieu de travail est de plus en plus tendance et cela a un impact positif sur l’attractivité de la ville.

Les transports y sont également assez variés et la plupart des quartiers extrêmement bien desservis. Le métro est le moyen de déplacement le plus privilégié par les parisiens, avec 16 lignes. Grâce à ce mode de transport, les résidents des communes à proximité peuvent rejoindre la capitale parisienne en quelques minutes. Cela concerne notamment les villes des départements composant la petite couronne de Paris (les Hauts-de-Seine, la Seine-Saint-Denis, le Val-de-Marne, etc.).

Des biens immobiliers convoités par les investisseurs et les locataires

À Paris, la demande est plus forte que l’offre en matière d’investissement immobilier. Malgré cette situation, un grand nombre d’investisseurs sont toujours motivés pour y acquérir très rapidement un bien. La vente d’un logement situé dans ce secteur prend effectivement moins de 40 jours. À titre de comparaison, dans la plupart des autres villes françaises, il faudra compter 50 à 60 jours.

Aussi, le marché parisien fait partie de ceux qui connaissent le plus de tension en France. Il en va de même pour les projets d’investissement locatif. Ainsi, les acquéreurs disposent de grandes chances de louer leurs logements et de proposer des loyers plus élevés. Ce qui permet d’ailleurs de rentabiliser leur acquisition immobilière.

Quid des prix immobiliers ? Les moyennes frôlent les 11 000 €/m2. Les tarifs peuvent varier d’un quartier à l’autre. En réalité, les prix des logements situés à l’est et au nord de la ville sont moins élevés. A contrario, ce sont les quartiers de l’ouest, du centre et ceux proches de la Seine qui sont les plus chers à l’achat, comptez environ 14 500 €/m2.

Les biens les plus recherchés concernent les appartements de petites surfaces. Afin de les acquérir, vous devez en moyenne compter 250 000 euros. Dans la commune de Paris, plus la taille du bien est réduite, plus le prix d’achat au mètre carré est important.

Une rentabilité locative potentielle

Sur le plan de l’investissement immobilier, acheter un bien dans la commune de Paris permet de réaliser une opération rentable. Pour cela, il vous faudra privilégier le bien locatif adéquat. Afin d'augmenter votre rentabilité, rien de mieux qu’un achat à bas prix. Malheureusement, peu de biens sont vendus à un prix situé en dessous du marché immobilier.

Afin d’atteindre vos objectifs, le plus judicieux est de vous tourner vers des logements anciens situés dans des quartiers en constante évolution. Avec des travaux de rénovation qualitatifs et une optimisation des espaces, vous pourrez louer votre bien à un prix plus intéressant. Votre investissement pourra ainsi afficher une rentabilité locative brute plus élevée que la moyenne. Dans le cas d’une revente, votre plus-value sera également plus importante.

Au 1er avril 2022, le loyer médian (hors charges) d’un appartement pour toutes surfaces confondues est de 29 €/m2. Voici les détails des loyers moyens pratiqués à Paris au cours de cette période et selon les catégories de locations :

• appartement une pièce : 30 €/m2 ;
• appartement deux-pièces : 26 €/m2 ;
• appartement trois-pièces et plus : 25 €/m2. 

Malgré ces tarifs élevés, devant une demande supérieure à l’offre, vous avez de fortes chances de trouver des locataires sans grande difficulté. De plus, le risque de vacance locative est relativement faible.

Jusqu’alors, le bien le plus rentable dans la ville de Paris reste un studio une pièce, avec une rentabilité oscillant entre 3,6 et 7 %. Dans certains quartiers parisiens, notamment le 10e arrondissement, le rendement locatif brut peut atteindre 7,2 %.

Des profils de locataires variés

Dans la ville de Paris, les profils des locataires potentiels sont assez diversifiés. Vous pouvez effectivement acheter et louer votre bien à :

• une population étudiante à la recherche de biens de petites surfaces et de colocations ;
• des jeunes actifs intéressés par les biens spacieux et meublés ;
• des travailleurs, des touristes ou vacanciers de passage pour des logements équipés de meubles ;
• des familles avec enfants plutôt intéressées par les T3 et T4 ;
• des séniors plus orientés vers les logements de surfaces moyennes et aménageables selon leurs envies. 

En plus de séduire une clientèle variée dans votre projet de location meublée, vous pourrez également être éligible au régime de la Location meublée non professionnelle. Connu sous le sigle de LMNP, ce dispositif vous permet une réduction de votre Impôt sur le revenu (IR) pendant 9 ans.

Des quartiers propices à tout projet d’investissement locatif

Dans de grandes villes comme Paris, il s’avère plus judicieux d’orienter vos recherches vers les quartiers les plus populaires. C’est dans ces secteurs que se cachent souvent les meilleures opportunités en matière d’investissement immobilier locatif. Cependant, tout dépendra de votre budget et de votre projet.

Par exemple, pour les budgets modestes, le quartier de La Chapelle est le moins cher à l’achat dans la capitale. Le prix immobilier y est effectivement de 7 784 €/m². À quelques minutes de marche, se trouve le quartier du Pont-de-Flandre qui arbore le prix moyen de 7 828 €/m².

Si vous disposez d’un budget plus important, vous pouvez miser sur des quartiers chics, comme Saint-Germain-des-Prés affichant un prix de 16 273 €/m². Abritant des boutiques et des magasins luxueux, cette localité recèle de nombreux biens de petites surfaces qui représentent 50 % de son parc immobilier. Vous pouvez également acquérir un logement dans le secteur des Champs-Élysées ou à Saint-Thomas-d’Aquin aux prix oscillant entre 15 700 €/m² et 16 000 €/m².

Les vues remarquables font souvent décoller les prix immobiliers. Par exemple, une vue panoramique sur la tour Eiffel offre un décor de carte postale qui fera rêver de nombreux locataires. Ainsi, cela peut faire monter le prix de l’habitation de 9 %, notamment dans le 1er arrondissement de la ville. À noter que cette zone abrite des quartiers bourgeois et historiques, comme les Halles, le Palais-Royal, la Place-Vendôme et Saint-Germain-l’Auxerrois.

Les logements de petites surfaces situés près des zones touristiques, des écoles et des transports en commun sont également à privilégier. Le but est d’attirer des locataires potentiels, comme les touristes et les étudiants. S’il s’agit d’une location saisonnière dans une résidence principale, il faudra néanmoins respecter le nombre limite de 120 nuitées par année civile.

Pour les seniors désireux de trouver une habitation pour leur retraite, mieux vaut acquérir un bien dans un immeuble neuf ou rénové. Celui-ci devra idéalement posséder un ascenseur et être proche d’autres commodités.

Investir en banlieue parisienne

La banlieue de Paris est constituée des départements de l’Île-de-France répartis dans la Petite-Couronne et la Grande-Couronne. Qualité de vie avantageuse, dynamisme économique, facilité d’achat, investissement sur le long terme, tels sont les principaux atouts de la région parisienne en matière d’immobilier.

Une véritable aubaine pour les locataires potentiels

En région parisienne, la Petite-Couronne regroupe les départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne. Quant à la Grande-Couronne, elle est composée des Yvelines, de l'Essonnes, du Val-d'Oise et de la Seine-et-Marne.

Au cours de ces deux dernières années, l'investissement immobilier dans les villes limitrophes de Paris permet de capter l’attention de divers locataires. En effet, un grand nombre de particuliers ont pris conscience de l'existence d’un meilleur confort de vie plus accessible hors de Paris. Ces secteurs de la région Île-de-France sont notamment des emplacements idéals pour acheter des biens de surfaces plus importantes et dotés de jardins privatifs.

Les logements les plus prisés par les habitants se trouvent également à proximité des transports en commun. En voiture ou en vélo, ils peuvent rejoindre la capitale en moins de 30 minutes. En y investissant, vous avez donc accès à une nouvelle demande locative de la part des ménages à la recherche d’un bien locatif qui saura leur créer le « coup de cœur ».

Un bassin d’emplois dynamique

L’Insee (Institut national de la Statistique et des Études économiques) dénombre actuellement 15 zones d’emplois en région Île-de-France. Parmi les pôles les plus importants se distinguent les communes de :

• Versailles–Saint-Quentin [production industrielle, notamment avec le techno-centre Renault] ;
• Saclay [recherche et nouvelles technologies] ;
• Seine-Yvelinoise [industrie automobile, notamment avec Peugeot Société Anonyme [PSA] et Renault à Aubergenville] ;
• Évry [Préfecture ou la Société Nationale d’Étude et de Construction de Moteurs d’Aviation]. 

​​​​Le rayonnement économique de la couronne parisienne s’explique surtout par les flux salariaux en faveur des zones avoisinantes. Cependant, cette économie peine à se développer au-delà des limites de la région Île-de-France. Dans cette agglomération, les liens économiques avec la ville de Paris sont plus forts, notamment le long de la Loire et de la Seine.

Des prix immobiliers plus accessibles et une meilleure rentabilité locative

Sans surprise, les villes en banlieue parisienne sont plus accessibles par rapport aux secteurs de la capitale en matière d’investissement immobilier. En effet, le prix moyen d’un bien se situe aux alentours de 4 000 €/m². Les prix varient néanmoins d’une commune à une autre. Si par exemple à Savigny-sur-Orge, le coût moyen au mètre carré est de 3 298 €, celui-ci est de 8 202 € à Montrouge.

À noter que ces prix moyens sont en constante hausse dans l’ensemble de l’agglomération. Cette évolution reste cependant moins importante à Paris. Avec la construction de nouvelles gares, de nombreuses localités vont être bien desservies et seront amenées à prendre de la valeur.

Même avec des prix plus bas en banlieue, vous pourrez retrouver des biens spacieux qui disposent d’un extérieur agréable. Ainsi, ils peuvent offrir un cadre de vie agréable et plus adapté à une famille.

En investissant dans ce secteur, vous avez donc la possibilité de mobiliser moins de fonds. Avec un marché moins tendu, vous pourrez facilement y acquérir un bien locatif. Pour un même budget, il vous sera également possible d’acheter des biens de grandes superficies, comme une maison avec jardin par exemple. Ceux-ci se loueront plus simplement, à condition de privilégier les quartiers bien desservis par les transports, les commerces et les services.

En ce qui concerne les tarifs de location mensuels, ils s’élèvent à 19,6 €/m². En général, dans l’agglomération de Paris, la rentabilité moyenne oscille entre 5 à 7 %. Les communes les plus propices à l’investissement locatif se situent notamment près des nouvelles gares, comme Nanterre, Aubervilliers, Villejuif, etc.

Un investissement en banlieue s’avère une bonne idée si vous décidez d’investir sur le long terme. En effet, la hausse étant plus timorée qu’à Paris, il sera plus long de rentabiliser votre acquisition. De plus, les tarifs de locations plus faibles n’assurent pas forcément des rentabilités locatives potentielles à tous les coups. Cependant, il est fort probable que les prix augmentent plus rapidement avec le projet du Grand-Paris-Express.

Des communes dopées par le projet Grand-Paris-Express [GPE] 

S’il existe des secteurs immobiliers qui ont le vent en poupe, ce sont les villes concernées par le projet du Grand-Paris-Express. D’ici 2030, 4 nouvelles lignes de métro développeront le réseau autour de Paris et des centaines de milliers de nouveaux logements verront le jour. Le but est de réduire les frontières entre la capitale et sa banlieue pour en faire un territoire dynamique et étendu.

Pour cela, les autorités publiques prévoient la construction de 68 nouvelles gares permettant de desservir de nombreux logements neufs ou rénovés. Les durées de trajet diminueront également de façon significative. De plus, le projet permet d’attirer un grand nombre d’entreprises afin de dynamiser la région.

La construction de la nouvelle station de métro de la place Carnot valorisera par exemple la commune de Romainville, mais également les prix des logements.

D’ici quelques années, les habitants de la ville de Nanterre verront aussi l’arrivée de sa nouvelle gare sur les rails. Enfin, d'ici 2023, les habitants de Clamart pourront monter dans le T10 qui reliera la localité à Antony.