Investir en résidence sénior

L’investissement en résidence sénior est un placement immobilier bien spécifique associé à de nombreux avantages fiscaux en France. Vous louez un établissement qui accueille des personnes âgées, et qui leur propose des logements, services, animations et espaces communs adaptés à leurs besoins. La réussite de votre investissement locatif en ce type de logement passe par la qualité du programme, le savoir-faire du gestionnaire qui exploite votre résidence et le contrat de bail commercial. Pourquoi investir en résidence sénior ? Pour quel outil de défiscalisation immobilière opter ? Les réponses dans cet article. 

Investissement locatif en résidences séniors : fonctionnement

L’achat en résidences seniors est dédié à tout type d’investisseur immobilier. La qualité du programme choisi pour investir dans ce type de logement est décisive dans la réussite de votre projet locatif.

Qu’est-ce qu’une résidence sénior ?

Une résidence sénior est un groupement d’habitations individuelles pour séniors organisé au sein d’un même immeuble ou lotissement. La résidence accueille les personnes âgées autonomes et valides désirant préserver leur indépendance. Les résidences seniors diffèrent des EHPAD (Établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes) qui s’adressent aux séniors ne pouvant plus vivre sans aides spécifiques. Contrairement à l’EHPAD, la résidence sénior n’est pas médicalisée et ne dispose pas de personnel soignant. Cependant, les résidents peuvent faire appel à des services extérieurs d'aide ou de soins à domicile pour intervenir auprès d’eux (aide à la toilette, préparation des médicaments). 

Caractéristiques d’une résidence sénior

Les logements destinés aux séniors se déclinent en plusieurs types, allant de l’appartement T1 à l’appartement T3, et parfois même des maisons individuelles. Ils sont meublés et gérés par un exploitant chargé de l’entretien et de la mise en conformité de la résidence. Ils bénéficient d'aménagements particuliers pour faciliter la vie au quotidien des personnes âgées (des pas de porte élargis, interrupteurs à hauteur de fauteuil, douches extra plates). 

Les résidences séniors doivent disposer d’espaces collectifs propices aux échanges entre séniors, des lieux de vie, comme un salon TV, une bibliothèque, une salle de sport, une piscine, etc. Elles proposent divers services (petit-déjeuner, ménage, réception et blanchisserie). L’idée est d’offrir un nouveau « chez-soi » aux retraités tout en leur garantissant un environnement sécurisé, confortable et convivial. L’idéal est d’investir dans une résidence senior située en centre-ville ou du moins à proximité des commerces, des commodités, du marché, des centres médicaux, etc.).

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3 bonnes raisons d’investir en résidences séniors

Une forte demande locative 

En 2020, les personnes âgées de plus de 60 ans représentent environ 20,5 % de la population française, soit près de 13 millions. Avec l’allongement de la durée de vie et l’avancée en âge des générations du baby-boom (personnes nées entre 1945 et 1975), le vieillissement de la population se poursuit en France. Ainsi, investir en résidence sénior est un placement immobilier sécurisé. Selon l'INSEE (Institut national de la statistique et des études économiques), d’ici 2060, 23,6 millions de personnes seraient âgées de plus de 60 ans, soit une personne sur trois. La demande locative pour ce type de résidence sera donc de plus importante et les vacances locatives de moins en moins fortes. 

Une gestion facilitée

Dans le cadre d’un investissement en résidence sénior, vous vous débarrassez de toute la partie gestion. Contrairement à l'immobilier traditionnelle, la gestion des résidences séniors est confiée à un gestionnaire. Vous signez un bail commercial avec cet exploitant. Il se charge ensuite de trouver des locataires, de s’occuper des travaux de réparation et d’entretien, ainsi que de gérer le personnel de l’immeuble. Grâce à ce contrat, l’exploitant est tenu de vous verser des loyers fixés au préalable, ce qui vous permet de limiter les risques d’impayés.

Le gestionnaire de votre résidence sénior sera l’acteur clé du succès de votre investissement immobilier. Ainsi, il est important de choisir un professionnel possédant un vécu important, une notoriété avérée, un parc de résidences sous gestion significatif pour assurer une meilleure rentabilité. 

Des locataires solvables 

Les tarifs des loyers en résidences séniors sont onéreux du fait des nombreux services qui les accompagnent. Pourtant, investir dans une résidence sénior, c’est viser une clientèle qui a des moyens financiers. Dégagés des obligations professionnelles et des contraintes familiales, les retraités disposent d’un apport personnel généralement conséquent. Ce qui en fait une catégorie de locataires rassurante. Pour vous donner un ordre d’idée, les revenus des personnes âgées de plus de 60 ans représentent 122 milliards d’euros, soit 43 % des revenus français. 

Investissement locatif en résidences séniors : les dispositifs fiscaux

Investir en résidences séniors c’est profiter d'avantages fiscaux non négligeables.

Achat d’une résidence sénior en LMNP

La Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) est un statut juridique qui permet de louer un bien immobilier tout en profitant de réductions d’impôts. L’investissement en résidence sénior se réalise dans le cadre du dispositif LMNP.  

Les conditions d’éligibilité au dispositif LMNP

Pour répondre au critère de la location meublée, un bien immobilier doit respecter certaines normes par rapport aux équipements qui doivent être présents dans le logement. À la suite du décret n°2015-981 (entré en vigueur le 1er septembre 2015), une liste est établie afin de respecter au mieux le confort des locataires. Le mobilier de votre résidence sénior doit ainsi comporter au minimum les éléments suivants :

  • Literie avec couette ou couverture,
  • Volets ou rideaux dans les chambres,
  • Plaques de cuisson,
  • Four ou four à micro-ondes,
  • Réfrigérateur,
  • Congélateur ou compartiment à congélation du réfrigérateur d'une température maximale de -6 °C,
  • Vaisselle nécessaire à la prise des repas,
  • Ustensiles de cuisine,
  • Table et sièges,
  • Étagères de rangement,
  • Luminaires,
  • Matériel d'entretien ménager. 

À savoir que l’investissement en LMNP peut être réalisé dans tout type de logements (neuf ou ancien). 

Selon le code général des impôts, vous êtes éligible au dispositif LMNP si les recettes annuelles tirées de la location de votre résidence sénior n’excèdent pas 23 000 euros. De plus, le statut LMNP implique que vos revenus locatifs ne constituent pas la majorité de vos ressources. Autrement dit, il faut que les loyers perçus soient inférieurs au montant des autres revenus de votre foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu. 

Les avantages fiscaux de l’investissement en LMNP

En plus d’une rentabilité prometteuse, le dispositif LMNP garantit une moindre imposition de vos revenus. Les loyers tirés de votre investissement locatif sont classés dans la catégorie des Bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Deux principaux types de régimes fiscaux s’offrent à vous. Le « régime micro-BIC » s’applique lorsque vos recettes locatives ne dépassent pas 70 000 euros. Il vous permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50 % sur votre imposition. Si vos loyers sont supérieurs à 70 000 euros, il est préférable d’opter pour un « régime réel ». Il permet de déduire de votre imposition diverses charges relatives à votre projet locatif (charges de copropriété, intérêts d’emprunts, honoraires comptables, taxe foncière, etc.).

Réduire ses impôts grâce à la loi Censi-Bouvard

La loi Censi-Bouvard est un outil de défiscalisation immobilière réservé aux contribuables français souhaitant investir dans des résidences de services (résidences étudiants, résidences séniors) meublées et neuves. 

Conditions d’éligibilité au dispositif Censi-Bouvard

Pour tirer profit de Censi-Bouvard, vous devez acquérir un bien immobilier neuf ou vendu en l'état futur d’achèvement. Il est aussi possible d’opter pour un logement ancien achevé depuis plus de 15 ans et ayant fait l’objet d’une réhabilitation ou d’une rénovation. Votre résidence sénior doit proposer au moins 3 des services suivants, petit-déjeuner, ménage, réception et blanchisserie, et doit être meublée conformément au minimum indiqué par la loi. Enfin, vous êtes tenu de louer votre bien par bail commercial avec un exploitant pour une période de 9 ans, au minimum.  

Les avantages fiscaux de l’investissement en LMNP 

La loi Censi-Bouvard offre aux investisseurs 3 atouts principaux : 

  • Une réduction d’impôt d’un montant égal à 11 % du prix hors taxes de votre bien immobilier, dans la limite de 300 000 euros ;
  • Une récupération de la TVA sur le prix d’achat de votre logement si vous proposez au moins 3 services en plus de l’hébergement ;
  • Une garantie de loyers grâce au contrat signé avec l’exploitant de votre résidence. 

Si le montant de la réduction d’impôt dépasse votre imposition annuelle, le déficit est reportable sur 6 années, à condition que votre résidence soit toujours en location. 

Achat d’un immobilier locatif en loi Pinel

La loi Pinel est un dispositif de défiscalisation immobilière très connu. Elle permet aux investisseurs achetant un bien immobilier neuf de profiter d’une importante réduction d’impôts sur le revenu tout en se constituant un patrimoine immobilier. Les résidences séniors sont éligibles à la Pinel à condition que vous respectiez certaines conditions :

  • Votre bien immobilier doit être neuve ou vendu en l'état futur d’achèvement ; 
  • S’il s’agit d’un logement ancien, il doit avoir fait l’objet de travaux de rénovation ou de réhabilitation ;
  • Il est indispensable que votre résidence respecte les normes de performances énergétiques, à savoir le label BBC 2015 (Bâtiment basse consommation), ou la réglementation thermique 2012 ;
  • En tant que propriétaire, vous fixez le montant des loyers en fonction des plafonds de loyers Pinel ;
  • Votre résidence doit être louée pendant une durée minimale de 6 ans et elle doit situer géographiquement dans une zone Pinel (zones A, A bis et B1).

 

La particularité de la loi Pinel réside dans le fait qu’à chaque durée de location correspond une réduction d’impôt. Pour un engagement de 6 ans, le taux d’abattement est de 12 % du montant investi. Pour une durée de mise en location de 9 ans, il est de 18 % et 21 % pour un engagement de 12 ans.

 

photo du rédacteur
  • Mickael ZONTA
  • Président, Investissement-Locatif.com

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