Nos conseils pour bien débuter dans l’investissement locatif

L’immobilier est un placement rentable qui attire chaque jour de plus en plus d’investisseurs. Il s’agit d’une excellente solution pour diversifier vos sources de revenus et pour vous constituer un patrimoine pérenne. Cependant, tout comme les autres types d'investissements, cette opération ne s’improvise pas. Si les manières d’investir s’avèrent nombreuses et les avantages fiscaux alléchants, cette activité n’est pas sans risques. Il existe certains éléments à prendre en compte pour la mener à bien. Vous avez pris votre décision ? Vous envisagez de vous lancer dans ce type de projet ? Pour vous accompagner dans votre premier investissement locatif, découvrez nos meilleurs conseils.

Être bien informé : la base pour partir du bon pied

Il est judicieux de ne laisser aucune place au hasard lors de votre premier investissement locatif. La formation dans le domaine reste donc primordiale pour débuter. C’est un moyen pour vous de mieux comprendre l’univers de l’immobilier. Il s’agit d’appréhender les bases et d’apprendre le fonctionnement de ce type de placement.

Il vous sera plus facile d’apprendre si vous êtes en contact avec un professionnel du domaine. N’hésitez pas non plus à rencontrer d’autres investisseurs immobiliers afin de mieux vous imprégner de leurs expériences.

Cette étape est indispensable pour éviter les erreurs courantes de débutants qui peuvent vous coûter très cher.

Définir son projet le plus précisément possible

En tant qu’investisseur, vous devez être en mesure de définir précisément votre projet et vos objectifs. Pour commencer, dressez un bilan patrimonial en faisant le point sur ce que vous détenez déjà (patrimoine immobilier), sur votre imposition et sur vos moyens financiers. Ensuite, voici quelques questions à vous poser pour y voir plus clair :

• Quel est le rendement locatif recherché ?
• Quel(s) profil(s) de locataires souhaitez-vous cibler ?
• De quel budget disposez-vous pour financer votre premier achat ?
• Allez-vous recourir à un prêt immobilier ? Quel montant de mensualités pourrez-vous rembourser ?

Les réponses à toutes ces questions permettront d’affiner votre projet et de vous prémunir contre les erreurs et les risques. Ainsi, il vous sera plus facile de choisir le logement idéal, le type de location le plus intéressant et le meilleur régime fiscal pour votre premier investissement locatif.

Sélectionner minutieusement l’emplacement

La réussite d’un investissement immobilier locatif dépend en grande partie du lieu d'implantation de votre logement. Il est donc judicieux de sélectionner avec grand soin la ville dans laquelle concrétiser votre projet locatif.

Analysez l’attractivité de la ville en examinant à la loupe ses infrastructures, son dynamisme économique, l’accessibilité à toutes les commodités, les transports, etc. La présence des espaces verts constitue un plus. La question de la sécurité ne doit pas non plus être prise à la légère.

Notez aussi que le potentiel d’un bien immobilier peut varier d’un quartier à un autre et d’une rue à une autre dans une même commune. Intéressez-vous donc au marché immobilier dans le secteur visé, à la demande locative, aux loyers pratiqués et à la facilité de revente.

Dans tous les cas, misez sur un quartier agréable à vivre et qui répond aux besoins de vos futurs locataires. Par exemple, si vous visez une famille, vous devrez opter pour une maison, ou un appartement de grande surface. Dans ce cas, la proximité des écoles est très importante.

D'autre part, si vous visez les étudiants, un logement proche des universités est à privilégier. Vous pourrez aussi investir dans le centre-ville en vous assurant de la facilité d’accès aux transports en commun.

Choisir entre investissement dans l’ancien et investissement dans le neuf

L'immobilier neuf ou ancien présentent tous les deux leurs avantages et inconvénients.

Investir dans un bien immobilier neuf vous permet de bénéficier d’un appartement ou d’une maison en parfait état, répondant aux réglementations en vigueur. Ce type de logement profite de performances énergétiques généralement meilleures que celles des logements anciens. Néanmoins, notez qu’un bien neuf est généralement plus cher à l’achat qu’un bien ancien. De plus, avec une TVA (Taxe sur la valeur ajoutée) allant jusqu’à 20 % sur le prix de vente, vous devrez attendre quelques années avant de profiter d’un rendement locatif satisfaisant.

Si vous décidez d’investir dans l’ancien, vous aurez plus de choix et bénéficierez d’un bon emplacement. Le prix au mètre carré de ce type de bien étant généralement plus bas, le rendement locatif à court terme est plus intéressant. Néanmoins, n’oubliez pas d’intégrer le coût des travaux de rénovation dans le calcul du taux de rentabilité pour éviter les mauvaises surprises. Notez aussi que les frais de notaire s’avèrent plus élevés dans l’ancien que dans le neuf.

Choisir entre location nue et location meublée

La location vide offre plus de sécurité et plus de stabilité. En général, les locataires s’installent dans ce type de logement, qu’ils peuvent meubler et décorer à leur guise. Le risque de vacances locatives est ainsi minimisé. La durée du bail est de 3 ans renouvelables.

Néanmoins, elle ne suit pas les mêmes règles de fiscalité que la location dans un bien meublé. Vos loyers sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers. Vous devez donc calculer le montant de votre revenu foncier afin de connaître votre régime d’imposition. Le régime réel s’applique si vos revenus locatifs sont supérieurs à 15 000 euros, et le régime microfoncier dans le cas inverse.

La location meublée semble plus rentable que la location vide. Les loyers s’avèrent plus élevés, et la fiscalité plus favorable. La durée du bail est d’un an, renouvelable par tacite reconduction.

Vous avez le choix entre deux statuts, à savoir le statut de LMNP (Loueur en meublé non professionnel) et le statut de LMP (Loueur en meublé professionnel). Ces dispositifs vous permettent de pratiquer des amortissements, en plus de la déduction des charges.

Ne pas viser trop gros au départ

La principale erreur commise par les investisseurs, c’est de viser trop gros au départ. Puisqu’il s’agit de votre premier investissement, mieux vaut débuter avec un petit appartement. La rentabilité pourra ne pas être à la hauteur de vos attentes, mais cela vous permettra au moins de vous faire la main, de maîtriser toutes les démarches et surtout de minimiser les risques d’erreurs.

Cela vous permettra de vous créer un patrimoine, de gagner de l’argent et aussi de l’expérience, en toute sérénité. Une fois que vous aurez réussi votre premier placement, vous serez plus à l’aise et plus confiant pour entamer un projet plus important.

Maîtriser ses finances personnelles

Comme pour investir en SCPI, l’investissement immobilier peut être financé via un crédit immobilier. En effet, il serait dommage de vous priver de l’effet de levier que procure le fait d’emprunter. Pour faciliter la démarche de demande de prêt et maximiser vos chances de l’obtenir, assurez-vous au préalable que votre situation financière soit saine.

La banque sera notamment sensible au fait que vous :

• ayez pu constituer une épargne ;
• n’ayez pas de crédits à la consommation en cours.

L’épargne constitue la principale preuve que vous savez bien gérer vos finances. Ainsi, l’établissement prêteur sera plus enclin à vous accorder un prêt plus important. Cela vous permet aussi d’emprunter dans les meilleures conditions tout en sécurisant votre investissement locatif.

Bien évaluer sa capacité d’emprunt

Votre projet étant clarifié, il est temps de définir la somme d’argent que vous allez consacrer à votre premier investissement locatif. Comme tout investisseur, vous devrez alors déterminer votre capacité d’emprunt. Il s’agit d’estimer le montant maximum que l’établissement bancaire acceptera de vous prêter vis-à-vis de vos revenus, vos charges et votre apport.

Pour commencer, vous pouvez effectuer votre première estimation. Identifiez tous vos revenus mensuels, à savoir les salaires, les allocations familiales, les primes, les revenus locatifs, etc. Calculez 33 % de ces recettes mensuelles et vous aurez votre capacité totale de remboursement. Les crédits en cours, si vous en avez, sont à déduire du chiffre précédent. Le résultat ainsi obtenu correspond au remboursement mensuel d’emprunt que vous pouvez envisager.

Déterminer le type de prêt à souscrire

Pour financer l’achat de votre bien immobilier, vous avez le choix entre un prêt in fine et un prêt amortissable.

Le prêt in fine

Dans le cadre d’un prêt in fine, le remboursement du capital se fait en une seule fois, au terme du prêt. Les autres mensualités sont composées uniquement d’intérêts. L’avantage de cette solution, c’est que grâce à la déductibilité des intérêts d’emprunts sur les revenus fonciers, elle permet de réduire, voire d’annuler vos impôts fonciers.

Le prêt in fine est accessible aux particuliers, aux professionnels et aux sociétés de placement. Néanmoins, les conditions d’obtention s’avèrent plus strictes. L’organisme bancaire doit s’assurer de la capacité de remboursement du capital lors de l’ultime échéance. Il convient généralement de disposer d’un apport assez conséquent, de l’ordre de 30 % de la somme d’argent empruntée. Il est aussi nécessaire d’effectuer des versements réguliers (dans une assurance vie par exemple). De quoi couvrir la totalité du capital emprunté au terme du crédit.

The amortizable loan

Le prêt amortissable fonctionne différemment. Il consiste à rembourser mensuellement une partie du capital emprunté. Le remboursement de la totalité de la somme d’argent empruntée est donc étalé dans le temps. Le système d’amortissement fait qu’en début de remboursement, vous payez une part plus importante d’intérêts que de capital. La situation s’inverse au fur et à mesure des échéances.

Afin d’optimiser le cash-flow de votre projet immobilier locatif, vous avez la possibilité de différer le remboursement d’un crédit amortissable. C’est une option intéressante dans le cas où vous devez réaliser des travaux sur le logement avant de le mettre en location.

Déterminer en amont le montant du loyer et des charges

Avec un loyer bas, vous pourrez peut-être attirer des locataires, mais votre investissement immobilier risque de ne pas être rentable. À l’inverse, un loyer trop élevé peut entraîner de longues périodes de vacances locatives. Il est donc important de louer votre logement au juste prix.

Pour cela, vous devez vous référer au tarif pratiqué par les propriétaires des biens immobiliers similaires au vôtre. Une étude du marché s’impose alors.

Par ailleurs, en tant que propriétaire, vous êtes tenu de payer les charges relatives à la possession du bien. Parmi elles, la taxe foncière représente en moyenne deux mois de loyers, voire plus dans certaines villes.

Évaluer le rendement du bien avant l’achat

Il est possible d’estimer le rendement d’un bien immobilier avant l'achat. Tout investisseur doit d’ailleurs effectuer cette démarche afin d’éviter les mauvaises surprises.

Le rendement brut qui est le rapport entre le coût global lié à l’achat immobilier et les revenus locatifs permet d’avoir une première estimation. Cependant, il est nécessaire de prendre en compte les différentes charges inhérentes à l’investissement, comme la taxe foncière, les charges non récupérables sur le locataire, les frais des travaux de réparation et les primes d’assurance. Vous obtiendrez alors une rentabilité nette.

Par ailleurs, puisque votre investissement immobilier est soumis à l’impôt sur le revenu, il faut le déduire de vos recettes locatives pour une estimation plus précise. En revanche, vous pouvez bénéficier d’une série de dispositifs vous permettant d’alléger votre facture fiscale. En intégrant tous ces éléments dans votre calcul, vous aurez une idée plus réaliste du rendement de votre placement immobilier.

Sélectionner soigneusement les locataires

Lorsqu’il s’agit d’un investissement immobilier locatif, le choix du locataire reste primordial. Il n’est pas question de le choisir au hasard. Afin de sécuriser votre placement, sélectionnez un candidat fiable et sérieux.

Demandez à tous les candidats de justifier leurs revenus, qui devront représenter au moins trois fois le montant du loyer. Par exemple, si le tarif à la location envisagé est de 700 euros, il est vigilant de ne pas retenir les locataires potentiels dont les revenus mensuels sont inférieurs à 2 100 euros.

Sécuriser son investissement immobilier locatif

Lorsque vous décidez d’investir dans un logement locatif, certaines assurances se révèlent indispensables. Ce type de projet fait courir deux principaux risques, à savoir :

• une situation où les locataires ne paient plus leurs loyers ;
• la dégradation du bien immobilier.

Les investisseurs immobiliers peuvent effectivement se retrouver en difficulté en cas de loyers impayés, notamment s’ils doivent rembourser un crédit immobilier. C’est pourquoi il est important de souscrire une GLI (Garantie loyers impayés). Ce type d’assurance couvre le paiement des loyers, et prend en charge la procédure à l’encontre du locataire en question.

Afin de faire face aux risques liés à la dégradation du bien, l’assurance « propriétaire non occupant » et une garantie spécifique « dégâts des eaux, incendie,… » sont recommandées.

• Mickael ZONTA
• President, Investissement-Locatif.com