Donation 100 000 euros immobilier : guide complet 2026

Depuis le 15 février 2025, il est possible de transmettre jusqu'à 100 000 € à un proche pour l'aider à acheter un bien neuf ou à prendre en charge une réfection thermique, sans droits à payer. Ce mécanisme, issu de la loi de finances 2025 et codifié à l'article 790 A bis du CGI, s'arrête le 31 décembre 2026.

Cette franchise fiscale ne s'applique pas automatiquement. Des conditions précises encadrent qui peut transmettre, à qui, pour quel usage, dans quel délai. Une erreur sur l'un de ces points suffit à faire tomber l'avantage.

Source : service-public.gouv.fr

En quoi consiste l'exonération de 100 000 euros pour l'immobilier ?

La loi de finances 2025 a introduit une nouvelle mesure, distincte des abattements qui existaient déjà. Elle couvre uniquement les versements réalisés entre le 15 février 2025 et le 31 décembre 2026, à condition que la somme soit affectée à un usage précis défini par le texte.

Un plafond de 100 000 euros par donateur

Chaque membre de la famille qui transmet peut aller jusqu'à 100 000 € en franchise totale. Ce seuil s'applique individuellement : un jeune acquéreur peut recevoir 100 000 € de son père et autant de sa mère dans ce cadre, soit 200 000 € au total. Le plafond global par bénéficiaire est fixé à 300 000 €.

Une mesure à ne pas confondre avec les abattements classiques

Ce texte est indépendant de l'abattement de droit commun de 100 000 € renouvelable tous les 15 ans, et du don familial de 31 865 €. Ces mécanismes peuvent coexister sous certaines conditions, ce qui ouvre la voie à des transmissions bien plus importantes sans fiscalité. 

Une franchise liée à un usage précis

Le capital transmis ne peut pas être utilisé librement. Il doit servir soit à acquérir un bien neuf, soit à couvrir une réfection énergétique dans la résidence du bénéficiaire. L'affectation doit être prouvée, et le délai pour agir est de 6 mois à compter du versement.

Qui peut donner et qui peut recevoir cette somme exonérée ?

Ce dispositif ne s'applique pas à tous les liens familiaux. Avant de procéder, il faut vérifier que la relation entre les deux parties entre bien dans le cadre prévu par la loi.

Les donateurs autorisés

Peuvent transmettre dans ce cadre :

• les parents (père et mère) ;

• les grands-parents ;

• les arrière-grands-parents ;

• les oncles et tantes, uniquement s'ils n'ont pas de descendant direct.

La personne qui transmet doit être majeure et résidente fiscale en France au moment de l'opération.

Les bénéficiaires éligibles

Peuvent recevoir :

• un enfant ;

• un petit-enfant ou arrière-petit-enfant ;

• un neveu ou une nièce, uniquement si le donateur n'a pas de descendant.

Un exemple concret

Des parents souhaitent aider leur fils à acquérir son premier bien. Le père transmet 100 000 €, la mère fait de même. Le fils reçoit 200 000 € sans droits, à condition d'utiliser l'intégralité de la somme pour un achat éligible dans les délais.

Si ce même fils a un oncle sans enfant, ce dernier peut ajouter 100 000 €. Le plafond global de 300 000 € est alors atteint.

Quels projets immobiliers sont réellement éligibles ?

La mesure ne couvre pas tous les types d'opérations. Elle est réservée à des usages définis, et toute utilisation hors cadre entraîne la perte de l'avantage.

L'achat d'un logement neuf ou en VEFA

Les fonds peuvent couvrir l'acquisition d'un bien neuf achevé, ou un achat en état futur d'achèvement (VEFA), c'est-à-dire un bien acheté sur plan avant livraison. Dans les deux cas, il doit être occupé à titre principal par le bénéficiaire, ou loué à un tiers qui y établit sa résidence habituelle.

Sur la VEFA : le délai de conservation de 5 ans démarre à la date d'achèvement, pas à celle de la signature.

Les travaux de rénovation énergétique

Le montant reçu peut aussi couvrir une réfection thermique dans le logement principal du bénéficiaire, à condition qu'il en soit propriétaire. Les postes concernés sont ceux éligibles à MaPrimeRénov' : isolation, remplacement du système de chauffage, ventilation, etc.

Ce qui n'est pas éligible

Sont exclus :

• l'achat d'un terrain à bâtir ;

• la construction en direct hors VEFA ;

• l'apport en capital à une SCI ;

• l'acquisition d'un bien ancien sans réfection thermique ;

• tout usage des sommes reçues au-delà du délai de 6 mois.

Hors de ce périmètre, la transmission devient ordinaire et les droits habituels s'appliquent.

Source : exoneration-dons-familiaux-achat-renovation-residence-principale

Quelles conditions faut-il respecter pour conserver l'exonération ?

Recevoir les fonds ne suffit pas. Des obligations précises s'imposent après le versement, sous peine de redressement fiscal. Deux points concentrent l'essentiel du risque.

Le délai de 6 mois : le point de vigilance numéro un

La somme reçue doit être affectée au projet dans les 6 mois suivant le virement. Ce délai démarre le jour où le montant arrive sur le compte, pas à la date de signature de l'acte définitif.

En pratique : un virement reçu en janvier impose un compromis signé, un chantier engagé ou un acompte versé en VEFA au plus tard en juillet. Un calendrier trop serré peut faire perdre l'avantage sur l'intégralité de la somme.

Résidence principale, location et durée de conservation

Une fois le bien acquis, il doit être conservé pendant 5 ans minimum. Durant cette période, deux usages sont acceptés :

• le bénéficiaire l'occupe comme résidence habituelle ;

• il le loue à un tiers à usage principal.

La location à un membre du foyer fiscal est interdite. Basculer vers une résidence secondaire ou une location saisonnière remet en cause l'avantage rétroactivement.

Pour un achat en VEFA, le délai de 5 ans démarre à l'achèvement, pas à la réservation.

Les justificatifs à conserver

En cas de contrôle, il faut être en mesure de produire :

• le relevé bancaire attestant la date et le montant reçu ;

• l'acte d'acquisition ou les factures de chantier avec preuves de paiement ;

• les justificatifs sur 5 ans (avis de taxe d'habitation, baux, quittances).

Conserver ces pièces pendant au moins 10 ans après le versement est fortement recommandé.

Combien peut-on donner sans payer de droits ?

Le plafond de 100 000 € par donateur ne fonctionne pas en silo. Il peut s'additionner à d'autres mécanismes existants, ce qui permet de transmettre des montants bien plus élevés sans fiscalité.

Les trois mécanismes cumulables

Trois dispositifs peuvent coexister entre un même couple donateur-bénéficiaire :

• L'exonération temporaire (art. 790 A bis CGI) : jusqu'à 100 000 € par donateur, réservée à un projet immobilier éligible, valable jusqu'au 31 décembre 2026 ;

• L'abattement classique parent-enfant : 100 000 € tous les 15 ans, sans condition d'affectation des fonds ;

• Le don familial de somme d'argent : 31 865 € tous les 15 ans, réservé aux dons en numéraire, sous condition d'âge du donateur (moins de 80 ans) et de majorité du bénéficiaire.

Ces trois règles sont indépendantes et se cumulent, à condition de respecter les modalités propres à chacune.

Un exemple chiffré avec deux parents

Un enfant achète sa résidence principale. Chacun de ses deux parents décide de l'aider au maximum :

Mécanisme	Par parent	Total (2 parents)
Exonération temporaire art. 790 A bis	100 000 €	200 000 €
Abattement classique parent-enfant	100 000 €	200 000 €
Don familial de somme d'argent	31 865 €	63 730 €
Total exonéré	231 865 €	463 730 €

 

Ces montants sont valables à condition que chaque mécanisme soit utilisé selon ses propres règles de délai, d'affectation et de déclaration.

Ce que cela représente concrètement pour un achat immobilier

Avec 463 730 € transmis sans prélèvement par deux parents, un acquéreur dispose d'un apport très solide. À titre de comparaison, le prix moyen d'un appartement neuf en France se situait autour de 4 500 € par mètre carré en 2024, soit environ 225 000 € pour un 50 m². Un tel capital couvre l'intégralité du prix dans de nombreuses villes, et réduit fortement le recours au crédit dans les marchés tendus.

Source : impots.gouv.fr

Quelles démarches accomplir pour déclarer la donation ?

Cette mesure fiscale ne dispense pas d'une déclaration. Omettre cette étape expose à un redressement. La procédure diffère selon que l'opération passe par un notaire ou non.

Don avec acte notarié

Quand la transmission est réalisée devant notaire, c'est lui qui se charge de l'enregistrement auprès de l'administration. Cette voie est conseillée pour les montants significatifs : elle date l'opération, formalise les conditions d'affectation et constitue une preuve opposable en cas de contrôle.

Les honoraires restent à prévoir, mais ils sont modérés pour un don en numéraire comparé à une cession de bien.

Don manuel sans acte notarié

Un virement ou un chèque peut aussi être transmis sans passer par un notaire. Dans ce cas, la déclaration se fait via le formulaire n°2735-SD, à déposer auprès des impôts dans le mois suivant la remise des fonds.

La démarche est disponible en ligne sur impots.gouv.fr, rubrique "Déclarer un don manuel ou une cession de droits sociaux". C'est cette étape qui officialise l'opération et permet d'enregistrer la franchise.

Les justificatifs à joindre et à conserver

Que la transmission soit notariée ou déclarée manuellement, il faut pouvoir produire :

• le relevé bancaire justifiant la date et le montant reçu ;

• l'acte d'acquisition ou les factures de chantier ;

• la preuve d'affectation des fonds au projet déclaré ;

• les justificatifs d'occupation sur 5 ans (bail, avis d'imposition, quittances).

Ces pièces doivent être conservées au minimum jusqu'à l'expiration du délai de reprise fiscale, soit 6 ans à compter de la déclaration.

Les pièges à éviter avant de lancer son projet immobilier

Beaucoup de familles perdent l'avantage par méconnaissance des règles. Voici les erreurs les plus fréquentes :

• Transmettre les fonds trop tôt. Le délai de 6 mois est strict. Ne verser la somme qu'une fois le projet signé ou sur le point de l'être.

• Croire que tous les biens sont couverts. Un bien ancien sans réfection thermique, un terrain à bâtir ou une construction en direct hors VEFA ne sont pas éligibles.

• Apporter les fonds à une SCI. Toute interposition juridique fait perdre l'avantage, même pour une SCI familiale.

• Cumuler à tort avec MaPrimeRénov'. Les deux aides ne peuvent pas porter sur les mêmes postes. Elles coexistent uniquement sur des dépenses distinctes.

• Ne pas déclarer l'opération. Un versement non déclaré n'est pas exonéré. En cas de contrôle, les droits habituels s'appliquent, avec intérêts de retard et pénalités.

• Revendre avant 5 ans. Basculer en location saisonnière ou résidence secondaire annule rétroactivement l'avantage. Les droits initialement dus sont réclamés avec intérêts.

Donation, assurance vie, nue-propriété : quelle option selon votre objectif ?

Le don d'une somme d'argent lié à un projet immobilier répond à un besoin précis : prendre en charge rapidement une acquisition ou une réfection. Selon l'objectif patrimonial, d'autres outils méritent d'être envisagés.

Outil	Usage principal	Disponibilité des fonds	Avantage fiscal
Donation somme d'argent	Achat immobilier, travaux	Immédiate	Exonération jusqu'à 300 000 € (temporaire 2026)
Assurance vie	Transmission au décès	Différée	Abattement 152 500 € par bénéficiaire
Nue-propriété	Transmission patrimoine existant	Aucune liquidité	Droits calculés sur valeur réduite

 

Le dispositif Jeanbrun : et si les fonds servaient à investir dans le locatif ?

L'exonération de donation couvre l'achat d'une résidence principale ou des travaux thermiques. Si le bénéficiaire souhaite plutôt investir dans le locatif, le dispositif Jeanbrun, lancé en janvier 2026, ouvre une autre voie.

Il permet à tout particulier qui achète un logement pour le louer de déduire de ses revenus locatifs une partie du prix d'achat (jusqu'à 12 000 € d'amortissement par an) et l'intégralité des charges. Il offre aussi une déduction sur les autres revenus, plafonnée à 10 700 € par an.

Les biens éligibles sont les logements neufs en immeuble collectif, ou les biens anciens avec travaux représentant au moins 30% de la valeur du bien. Le logement doit être loué comme résidence principale pendant 9 ans minimum, avec un plafond de loyers à respecter.

FAQ

Peut-on donner 100 000 euros sans payer de droits de donation ?

Oui, si le versement intervient avant le 31 décembre 2026, que le lien familial est éligible, et que la somme est utilisée pour acquérir un bien neuf ou couvrir une réfection thermique dans les 6 mois.

La somme reçue peut-elle servir d'apport personnel ?

Oui. Les établissements bancaires acceptent ce type d'apport dès lors que l'opération est déclarée et justifiée par un acte ou une déclaration fiscale.

Le dispositif couvre-t-il un achat en VEFA ?

Oui. Le délai de 6 mois court à partir du virement, et la période de conservation de 5 ans démarre à la date d'achèvement.

Peut-on cumuler cette exonération avec les abattements classiques ?

Oui. Elle s'additionne à l'abattement de droit commun de 100 000 € renouvelable tous les 15 ans et au don familial de 31 865 €. Un enfant peut ainsi recevoir jusqu'à 231 865 € de chaque parent sans fiscalité, soit 463 730 € avec ses deux parents.

Que se passe-t-il si le bien est revendu avant 5 ans ?

L'avantage est annulé rétroactivement. L'administration réclame les droits initialement dus, majorés des intérêts de retard.