Investissement locatif neuf : comment lancer son projet et garantir son succès ?

L'investissement locatif neuf est une stratégie prisée par les investisseurs qui cherchent à générer des revenus passifs, tout en bénéficiant de la valorisation de leur patrimoine. En effet, le marché de l'immobilier neuf offre des opportunités intéressantes, notamment grâce aux nombreux avantages fiscaux qui permettent de profiter de réductions d'impôts et à la qualité des biens disponibles. Actuellement, près de 30 % à 40 % des investisseurs immobiliers en France optent pour l'achat dans le neuf. 

Au-delà de ces atouts, l'investissement locatif neuf offre d'autres avantages de taille : rentabilité locative potentiellement élevée, gestion simplifiée et risque limité grâce aux garanties promoteurs. En effet, l'investissement dans un bien immobilier neuf permet de bénéficier de frais de notaire réduits, d'une exonération partielle ou totale de la taxe foncière durant les premières années, et d'une attractivité renforcée auprès des locataires en raison de la qualité et de la modernité des logements. De plus, les normes environnementales et énergétiques en vigueur dans les constructions neuves garantissent des charges moins élevées, ce qui contribue à améliorer la rentabilité nette de l'investissement.

Mais comment lancer son projet et garantir son succès ? Investissement Locatif vous dit tout !

Investissement locatif neuf : analyse de la tendance actuelle !

Actuellement, l'investissement locatif neuf connaît un engouement croissant. Cela est dû, en grande partie grâce aux nombreux avantages qu'il offre.

L'immobilier neuf attire de plus en plus d'investisseurs en quête de sécurité et de rentabilité. Avec des dispositifs fiscaux comme la loi Pinel, l'investissement immobilier dans un logement neuf permet de bénéficier d'une réduction d'impôt significative. Ce qui rend le projet d'investissement immobilier particulièrement attractif. Le dispositif Pinel impose cependant des conditions, telles que l'engagement de mise en location pour une durée déterminée. Mais malgré ces conditions, il garantit une rentabilité stable.

Les avantages fiscaux ne sont pas les seuls atouts de l'immobilier neuf. Les frais de notaire réduits, la possible exonération de taxe foncière, ainsi que les garanties constructeurs, sont des atouts qui sécurisent l'investissement locatif. Les normes énergétiques modernes des appartements neufs assurent aussi une gestion locative plus facile et des charges réduites pour les locataires. Cela augmente l'attrait du bien sur le marché locatif.

Contrairement à l'immobilier ancien, le neuf investissement locatif offre une certaine tranquillité d'esprit grâce à la qualité des constructions et aux garanties associées. L'achat d'un appartement neuf peut sembler plus coûteux au départ, mais les avantages à long terme, tant en termes de fiscalité que de gestion, en font une solution d'investissement immobilier locatif très compétitive.

Comment réussir son projet d'investissement locatif neuf ?

Pour réussir votre projet d'investissement locatif neuf et garantir son succès, voici nos conseils !

Choisissez le meilleur bien immobilier pour son investissement locatif neuf

Le choix du logement neuf est aussi très important pour assurer la réussite de votre projet d'investissement locatif. Pour choisir le bien à acheter, vous devez prendre en compte les critères suivants :

• L'emplacement du bien : Un bon emplacement est très important pour garantir une forte demande locative. Choisissez un quartier attractif, proche des commodités (transports, écoles, commerces), et dans une zone où le marché locatif est dynamique.

• La qualité du bien : Optez pour un immobilier neuf respectant les normes environnementales et énergétiques actuelles. Un bien de qualité attire les locataires. En investissant dans ce type de bien, vous réduisez les risques de vacance locative.

• Le potentiel de valorisation : Avant de faire votre choix, analysez les perspectives de valorisation du bien. Les projets d'aménagement urbain ou l'arrivée de nouvelles infrastructures peuvent augmenter la valeur de votre investissement immobilier à long terme.

Privilégiez certaines zones pour maximiser vos gains lors d’un investissement locatif neuf

Certaines zones géographiques sont à privilégier lorsqu'on investit dans l'immobilier neuf locatif afin de profiter des avantages les plus avantageux. En effet, la plupart des mécanismes comme le Pinel accordent des réductions d'impôt plus élevées pour les biens situés dans les zones dites "tendues", où l'offre de logements est insuffisante par rapport à la demande.

C'est le cas notamment dans les grandes métropoles comme Paris, Lyon ou Bordeaux, mais également dans leur proche couronne et certaines villes moyennes en forte croissance démographique. Dans ces zones très recherchées, la réduction peut ainsi atteindre 21% du coût de revient du logement pour les investissements éligibles au Pinel classique.

À l'inverse, dans les zones dites "tendues" où le marché immobilier est moins tendu, la réduction est généralement limitée à 12%. 

Les acquéreurs ont également tout intérêt à se tourner vers les communes bénéficiant d'une exonération totale de taxe foncière pendant une longue période. Certains quartiers font d'ailleurs l'objet d'abattements spécifiques comme les zones franches urbaines ou les nouveaux quartiers prioritaires.

Profitez des avantages fiscaux de l’investissement locatif dans le neuf !

L'un des principaux attraits de l'investissement locatif neuf réside dans les nombreux avantages associés aux différents mécanismes existants. En tête de liste, la réduction d'impôt sur le revenu dont peuvent bénéficier les acquéreurs de logements neufs. Avec le dispositif Pinel par exemple, celle-ci peut atteindre jusqu'à 21% du prix de revient de l'achat pour les biens situés en zones tendues.

Une belle opportunité de défiscalisation immobilière qui permet de constituer un patrimoine locatif défiscalisé sur le long terme. D'autant que cette réduction peut être répartie sur l'ensemble de la durée d'engagement de location, soit 6, 9 ou 12 ans selon le niveau de défiscalisation choisi.

Autre avantage non négligeable, l'exonération totale ou partielle de la taxe foncière dont bénéficient les logements neufs pendant une période pouvant aller jusqu'à 30 ans après leur construction selon les communes. Un gain d'impôt annuel significatif qui améliore la rentabilité locative.

Les investisseurs dans le neuf peuvent également profiter de niches fiscales comme le régime de la location meublée non professionnelle ou LMNP. Celui-ci permet notamment de bénéficier d'un abattement forfaitaire sur les revenus fonciers de 50%.

Avec une telle palette d'avantages, l'acquisition d'un bien neuf s'avère particulièrement attractive pour les loueurs professionnels comme pour les particuliers souhaitant se constituer un patrimoine immobilier défiscalisé. 

Optimisez le financement de votre investissement locatif dans le neuf

Le financement est une démarche importante pour un investissement locatif. Il a un impact dans la réussite de votre projet d'investissement immobilier. 

Si vous faites partie des investisseurs qui recourent à un crédit immobilier pour financer l'achat d'un bien neuf, nous vous conseillons d'optimiser le financement de votre investissement. Mais comment ? En faisant par tous les moyens pour obtenir les meilleures conditions de prêt.

Pour ce faire, voici nos conseils :

• Évaluer votre capacité d'emprunt : Calculez votre capacité d'emprunt selon vos revenus et votre taux d'endettement. Nous vous conseillons de ne pas dépasser un taux d'endettement de 33 % pour éviter les difficultés financières.

• Comparer les offres de prêt : Pour faire cette comparaison, nous vous conseillons de demander de l'aide auprès d'un courtier en prêt immobilier. Un bon courtier peut vous aider à obtenir un taux d'intérêt avantageux. Il vous aide à négocier les conditions de votre prêt.

• Anticiper les charges : Prenez en compte toutes les charges liées à votre projet d'investissement locatif (frais de notaire, assurance emprunteur, charges de copropriété, etc.) pour éviter les mauvaises surprises.

Un financement bien structuré est essentiel pour assurer la rentabilité de votre investissement locatif neuf et optimiser les solutions d'investissement locatif disponibles.

Mettez en place une gestion locative efficace

Une gestion locative efficace est indispensable pour garantir la réussite de votre investissement locatif. Pour mettre en place une gestion locative efficace, nous vous conseillons de :

• choisir des locataires fiables : Un bon locataire est clé pour la stabilité de vos revenus locatifs. Ainsi, vérifiez les antécédents et la solvabilité de chaque locataire qui candidate.

• fixer un loyer compétitif : Le loyer doit être fixé en fonction du marché local pour éviter les périodes de vacance locative. Un loyer trop élevé pourrait décourager les locataires potentiels. En revanche, un loyer trop bas pourrait réduire votre rentabilité.

• Entretenir le bien : Un bien neuf (appartement neuf, maison neuve, etc.) nécessite généralement moins d'entretien qu'un bien ancien. Cependant, vous devez réagir rapidement en cas de besoin. Ainsi, vous maintenez le bien en bon état.

Pour une meilleure gestion locative, nous vous conseillons de déléguer la gestion locative de votre bien neuf à une agence. Les agences s'occupent de la mise en location, de la gestion des loyers, et de l'entretien du bien, moyennant une commission. Ainsi, vous pouvez vous concentrer sur d'autres aspects de votre projet d'investissement immobilier.

Suivez l'évolution de votre investissement

Même si votre projet d'investissement locatif est lancé, les efforts ne s’arrêtent pas là. Nous vous conseillons de suivre son évolution pour ajuster votre stratégie si cela est nécessaire. Mais quels éléments surveiller ? Voici quelques aspects auxquels vous devez prêter attention :

• La rentabilité de votre investissement locatif neuf  : Calculez régulièrement la rentabilité de votre investissement. Ainsi, vous vous assurez qu'il reste en ligne avec vos objectifs financiers. Cela inclut le suivi des revenus locatifs, des charges, et des avantages fiscaux.

• La valeur du bien : Surveiller l'évolution du marché immobilier. Grâce à une surveillance permanente, vous pouvez identifier les opportunités de valorisation de votre bien. Parfois, il peut être judicieux de vendre pour réinvestir dans une autre opportunité plus rentable.

• Les conditions de marché : Restez informé des tendances du marché immobilier, que ce soit au niveau local ou au niveau national. Des changements économiques ou législatifs affectent en effet la performance de votre investissement locatif neuf.

Etude de rentabilité d'un investissement type   

Pour vous déterminer si votre investissement locatif neuf est une réussite, vous devez étudier la rentabilité de votre projet. Mais comment ? Pour vous aider à mieux comprendre, voici un exemple concret.

Exemple d'un investissement locatif neuf à bordeaux

Prenons l'exemple d'un appartement 2 pièces de 45m² situé dans une résidence récente à Bordeaux, zone tendue éligible à la loi Pinel. Le coût de revient total de l'acquisition s'élève à 200 000 € frais de notaire inclus.

Dans le cadre du dispositif Pinel, l'acquéreur bénéficie d'une réduction d'impôt de 21% du prix de revient s'il s'engage à louer le bien pendant 12 ans. Soit une économie non négligeable de 42 000 € qui sera répartie sur toute cette période d'engagement locatif.

Côté loyer, le marché locatif très tendu dans cette métropole permet d'espérer un loyer mensuel d'environ 800 € hors charges pour ce type de bien neuf de standing. Soit un rendement locatif brut de 4,8% par an par rapport au prix d'acquisition. Sans compter l'exonération totale de taxe foncière qui s'applique durant les premières années dans cette commune.

Au final, une fois les charges de copropriété et la taxe d'habitation déduites, le propriétaire bailleur pourra tabler sur un rendement locatif net de l'ordre de 4% annuel dès la première année. Un très bon niveau de rentabilité, d'autant qu'il bénéficiera en parallèle de l'économie d'impôt Pinel dans le cadre de sa défiscalisation.

A l'issue des 12 années d'engagement de location, le bien pourra être revendu avec une plus-value patrimoniale substantielle. En effet, dans un marché locatif aussi tendu, la valeur d'un appartement neuf de qualité aura forcément augmenté au fil des ans. Une perspective de gain complémentaire non négligeable.

Calcul des coûts d'acquisition et de fonctionnement

Pour bien évaluer la rentabilité d'un investissement locatif neuf, il est essentiel de prendre en compte l'ensemble des coûts d'acquisition et de fonctionnement. Prenons l'exemple d'un appartement 2 pièces de 50m² acquis dans le neuf à Bordeaux pour un prix de 250 000€ frais de notaire inclus.

Au prix d'achat du bien s'ajoutent divers frais à intégrer dans le calcul du coût d'achat total : frais de négociation et de montage du dossier, frais de garantie, rémunération du promoteur, etc. Au final, le prix de revient réel avoisine généralement les 300 000€ pour ce type de bien.

Côté fonctionnement, il faut ensuite déduire les charges qui viendront grever les revenus locatifs. On trouve bien sûr les charges de copropriété mensuelles, récurrentes. Mais aussi la taxe d'habitation pendant la période de défiscalisation ainsi que la taxe foncière au bout de quelques années selon la commune. 

Sans oublier une provision annuelle pour l'entretien courant du logement et les éventuels travaux de rafraîchissement. Cette provision représente en général entre 0,5 et 1% du prix d'achat.

Enfin, les frais de gestion locative sont à prendre en compte pour les investisseurs ne souhaitant pas s'occuper eux-mêmes de la relation avec les locataires. Ces honoraires se situent généralement entre 5 et 10% des loyers encaissés selon les conditions du marché.

Une fois tous ces coûts d'acquisition et de fonctionnement anticipés, il devient alors possible de calculer précisément le rendement locatif net du bien. Et d'évaluer ainsi sa rentabilité réelle, en prenant en compte les bénéfices apportés par les différents dispositifs d'investissement dans le neuf.

Projection sur le rendement annuel

Après avoir pris en compte l'ensemble des coûts d'achat et de fonctionnement, il est possible de projeter le rendement locatif annuel pour notre investissement type. Reprenons les chiffres de l'exemple de l'appartement 2 pièces de 50m² acquis 300 000€ dans le neuf à Bordeaux.

Avec un loyer mensuel estimé à 850€, les revenus locatifs bruts annuels s'élèvent à 10 200€. De cette somme, il faut déduire les charges annuelles :

• Charges de copropriété : 1500€

• Taxe foncière (à partir de la 3ème année) : 600€ 

• Provision pour travaux d'entretien (0,8% du bien) : 2400€

• Frais de gestion (8% des loyers) : 816€

Soit un total de charges de 5316€ par an. Le revenu locatif net ressort donc à 4884€, représentant un rendement de 1,63% par rapport au coût d'acquisition.

Un niveau de rentabilité locative assez faible en apparence. Mais il faut y ajouter les économies d'impôts permises par le dispositif Pinel. Avec une réduction de 21% du coût d'acquisition étalée sur 12 ans, cela représente une économie annuelle de 5250€.

En intégrant cette défiscalisation, le rendement annuel réel de l'investissement locatif neuf atteint donc un niveau nettement plus intéressant de 3,4%. Sans compter les perspectives de revente avec une plus-value patrimoniale substantielle au bout de la période d'engagement locatif.

Impact de la défiscalisation

L'un des principaux atouts de l'investissement locatif neuf réside dans les atouts associés aux différents dispositifs comme la loi Pinel. L'impact de cette défiscalisation sur la rentabilité globale est en effet loin d'être négligeable, comme le montre notre étude de cas.

Reprenons les chiffres de l'appartement 2 pièces de 50m² acquis 300 000€ dans le neuf à Bordeaux. Hors défiscalisation, le rendement locatif annuel net après déduction des charges s'établit à 1,63%. Un niveau assez faible mais courant pour ce type d'investissement.

Cependant, en optant pour le dispositif Pinel, l'investisseur peut bénéficier d'une réduction de 21% du prix de revient du bien, soit 63 000€ sur notre exemple. Étalée sur la durée d'engagement locatif de 12 ans, cette réduction représente une économie annuelle de 5 250€.

En intégrant cette économie aux revenus locatifs nets, le rendement annuel global de l'investissement grimpe ainsi à 3,4%. 

Analyse de la plus-value potentielle

Au-delà des revenus locatifs récurrents et des économies d'impôts générées par les différents dispositifs de défiscalisation, l'investissement locatif neuf offre une autre perspective de gain non négligeable : la réalisation d'une plus-value lors de la revente du bien.

Prenons l'exemple de notre appartement 2 pièces de 50m² acquis 300 000€ dans le neuf à Bordeaux, ville qui connaît une forte croissance démographique ces dernières années. Même en tablant sur une augmentation modérée des prix de 2% par an sur le marché immobilier local, le bien aura pris environ 20% de valeur au bout de 10 ans.

Soit un prix de revente estimé à 360 000€ une fois déduits les frais d'agence, contre un coût d'achat initial de 300 000€. L'investisseur réalise donc une plus-value brute de 60 000€, un gain patrimonial substantiel qui vient s'ajouter aux revenus locatifs perçus durant la période de détention.

D'autant que cette plus-value devrait être largement minorée par l'effet d'aubaine du Pinel. En effet, la réduction d'impôt de 63 000€ sur le coût d'acquisition fait baisser d'autant l'investissement réel de l'acquéreur. La plus-value imposable s'en trouve donc réduite.

Mieux, dans le cadre d'une acquisition pour de la résidence principale, elle pourrait être totalement exonérée d'impôt sous certaines conditions de durée de détention. Un scénario idéal pour les investisseurs loueurs souhaitant se constituer un patrimoine immobilier défiscalisé et valorisé sur le long terme.

La perspective d'une telle plus-value fait donc du locatif neuf un produit particulièrement intéressant et complet. Optimisation fiscale pendant la période de location, puis réalisation d'une belle valorisation patrimoniale à la revente : une équation réellement avantageuse pour les acquéreurs.

Investissement locatif neuf : ce qu'il faut retenir pour réussir son projet !

réussir son projet d'investissement locatif neuf demande une approche stratégique et bien réfléchie. En choisissant soigneusement l'emplacement et la qualité du bien, en optimisant le financement et en tirant parti des avantages fiscaux comme ceux offerts par la loi Pinel, vous maximisez la rentabilité de votre investissement. Une gestion locative efficace et un suivi régulier de l'évolution de votre investissement sont également essentiels pour garantir le succès à long terme. En fin de compte, l'immobilier neuf représente une opportunité solide pour générer des revenus passifs et constituer un patrimoine durable, tout en bénéficiant d'une fiscalité avantageuse.