Investissement locatif LMNP
La définition de la location meublée
“La location d’un local d’habitation garni de meubles est regardée comme une location meublée lorsque les meubles loués avec le local sont suffisants pour donner à ce dernier un minimum d’habilité”, c’est ainsi qu’est déterminée la location meublée, selon la parution au Journal Officiel du 28 janvier 1980. Son régime fiscal précise qu’elle doit comporter “tous les éléments mobiliers indispensables à une occupation normale par le locataire.” Sont considérés comme essentiels le lit, la cuisine ou les équipements de la salle d’eau. La jurisprudence est venue compléter cette liste avec les couverts et assiettes.
Le joli rendement de l’investissement locatif LMNP
Vous souhaitez un rendement élevé pour votre achat locatif ? Avec un rendement locatif de l’ordre de 4%, l’investissement LMNP apporte des rendements intéressants. Sans compter sur la possibilité de plus-value à la revente, que peut aussi vous offrir ce bien. Il est recommandé de tabler sur une durée de 15 ans pour bien rentabiliser ce genre d’immobilier.
Des avantages fiscaux sûrs et durables
Dépendant du régime fiscal des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), vos recettes locatives sont déduites des charges et votre bien peut être amorti, avec un déficit déduit des bénéfices locatifs pendant 10 ans. D’autant que cet amortissement n’entre pas en ligne de compte dans les niches fiscales. Ensuite, vous pourrez opter entre un abattement forfaitaire de 50%, si vous ne dépassez pas 32.900 € de recettes locatives ou le réel simplifié, obligatoire au-delà de cette somme. Des régimes, en tout cas, plus intéressants que le régime des revenus fonciers de la location vide et qui se prête très bien à un investissement locatif dans l'ancien.
Le locatif pour tous du LMNP
Entre logements meublés loués à l’année ou une partie de votre résidence principale, entre logements meublés d'un investissement locatif saisonnier ou meublés et destinés au tourisme, entre chambres d’hôtes et gîtes ruraux, entre logements pour étudiants ou pour 3ème âge, l'investissement locatif LMNP peut prendre des configurations multiples.
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Le numéro SIRET est indispensable pour toute activité LMNP, officialisant votre statut de loueur meublé auprès des administrations et ouvrant la voie à des avantages fiscaux. Son obtention passe par une déclaration de début d'activité simple, désormais en ligne, suivie de l'attribution d'un code APE par l'INSEE.
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L’amortissement non déductible en LMNP n’est pas perdu, mais reporté pour optimiser votre fiscalité au moment opportun. Maîtriser ce mécanisme permet de payer moins d’impôts sur le long terme, à condition d’en anticiper les effets comptables.
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En LMNP, le calcul d’amortissement permet de neutraliser vos revenus locatifs et d’optimiser votre fiscalité sur plusieurs années. Depuis 2025, les amortissements sont réintégrés à la revente, rendant le pilotage fiscal et la stratégie de détention essentiels.