Location saisonnière Nice : un placement rentable

Propriétaire d’un appartement, studio ou maison à Nice, vous pouvez transformer votre bien en véritable atout locatif, que ce soit pour des vacances, un séjour d’affaires ou un pied-à-terre en bord de mer. En 2024‑2025, Nice comptait plus de 9 300 annonces actives en location saisonnière. Cela implique un taux d’occupation moyen de 75 % et un tarif journalier moyen de 111 €, soit environ 29 000 € de revenu annuel par logement.

La Côte d’Azur séduit toute l’année : la plage, le soleil, la promenade des Anglais, les événements culturels et sportifs attirent des vacanciers en France. Les amateurs de vie citadine, de villa avec piscine ou avec une vue sur la mer s’y retrouvent chaque année. Il y a aussi ceux qui cherchent des appartements cosy en plein centre de la ville. Et côté quartier ? Mont Boron, Vieux‑Nice ou Saint-Roch et Sainte-Marguerite figurent parmi les plus rentables, avec des revenus annuels atteignant entre 31 000 et 36 000 €.

Mais pour optimiser votre pied-à-terre jusqu’aux Alpes‑Maritimes, plusieurs questions se posent. Cela va de la réglementation locale à la gestion de location de vacances. Il faut faire un choix entre une chambre simple, plusieurs pièces ou résidence. Il faudrait aussi prendre note de la présence d’un parking, wifi, terrasse, note des avis, résidence avec services. Quels prix pratiquer pour le loyer ? Faut-il déléguer ou gérer vous‑même votre appartement de vacances ? Comment maximiser chaque nuit louée sans stress ?

En tout cas, la qualité de l'hébergement va faire la différence pour votre investissement de vacances. Cela est valable que ce soit sur une chambre, une maison privée ou une résidence avec plusieurs chambres. Vous souhaitez passer à la vitesse supérieure ? NousGérons propose des solutions de gestion locative sur mesure à Nice et maximiser vos revenus et simplifier votre quotidien de propriétaire. Ainsi, vous allez devenir un véritable alternatif pour les chambres d'hôtels.

Pourquoi la location saisonnière est-elle attractive à Nice ?

Investir dans la location de vacances reste un choix de placement avantageux pour un propriétaire bailleur sur Nice. Vous allez plonger dans un marché où les appartements et les maisons en locations sont très appréciés par les vacanciers à la place des chambres d'hôtels.

Nice : une ville touristique à très forte demande

Située au cœur de la Riviera française, Nice accueil de nombreux visiteurs pendant les périodes de vacances. La ville ne vous dirigera pas uniquement dans les montagnes des Alpes-Maritimes. Il est possible de proposer un appartement ou une maison comme hébergement à des vacanciers dans la cité. Vous pouvez aussi investir dans une villa tout près de la plage si l'occasion se présente.

Il est aussi possible d'investir dans un logement avec une vue sur la baie des Anges dans un quartier iconique de Nice comme le Vieux-Nice. Vous pouvez aussi attirer des locataires dans la Promenade des Anglais ou le quartier du Port pendant les périodes de vacances. Vous pouvez aussi choisir entre le quartier de Saint-Roch ou Saint-Marguerite pour votre projet de location.

L'Office du tourisme de Nice indique chaque année un intéressant taux de visiteurs pendant les périodes de vacances en été comme en hiver. Les pics d'affluence sont en principe enregistrés entre le mois de mai à octobre. Toutefois, les courts séjours de week-end à Nice sont aussi à prendre en compte. Cela est par exemple le cas pour le Carnaval de Nice ou le Nice Jazz Festival. En tant que propriétaire, ces occasions vont entrainer une augmentation du taux de demande sur votre appartement ou maison avec terrasse. Vous allez pouvoir offrir le meilleur hébergement de vacances à vos locataires dans la ville de Nice.

Chiffres clés du tourisme et de l’occupation saisonnière à Nice

Voici quelques données actualisées pour 2025, essentielles pour évaluer la pertinence d’un investissement en location saisonnière à Nice :

Indicateur	Valeur 2025
Nuitées touristiques annuelles	+19 millions
Taux moyen d’occupation Airbnb à Nice	69 %
Prix moyen par nuitée (studio)	102 €
Durée moyenne des séjours	4,2 jours
Classement Airbnb des villes françaises	4e

Source : INSEE, AirDNA, OT Nice

Ces chiffres confirment que la location courte durée à Nice est non seulement viable, mais potentiellement très rentable si elle est bien gérée.

Avantages de la location saisonnière vs location meublée classique

Pourquoi opter pour la location saisonnière à Nice plutôt qu’une location meublée longue durée ? Ce type de locations offre avant tout une meilleure rentabilité. Le revenu par nuit peut être plus élevé pour un investissement de vacances. Notez aussi la flexibilité de votre activité en France. Contrairement à un hôtel, vous pouvez occuper le logement quand il n'est pas occupé. Cela est particulièrement le cas si vous disposez d'une chambre utilisée à titre de résidence secondaire. De plus, de nombreux appartements proposent une vue imprenable sur la mer Méditerranée ou sur les Alpes-Maritimes.

Notez aussi la protection contre le moindre risque de loyer impayé. Vous pouvez même profiter d'un bon prix de location à Nice. Que vous recherchiez un studio cosy ou un grand appartement avec plusieurs chambres, vous trouverez votre bonheur. Certains propriétaires proposent même des services de conciergerie en ligne pour faciliter votre séjour. N'hésitez pas à consulter les avis des précédents locataires pour faire le meilleur choix. À souligner l'entretien régulier de l'appartement peu importe le nombre de chambres ou de pièces. 

Un service de ménage récurrent peut être proposé pour assurer le confort d'occupants et l'hygiène du logement. Imaginez un séjour pour vos locataires où chaque détail est pris en charge, du parking sécurisé au wifi disponible. Une villa avec piscine et terrasse dans le cœur de Nice ou sur la Promenade des Anglais offre un cadre idyllique pour des vacances inoubliables sur la Côte d'Azur.

Une optimisation fiscale est aussi possible avec la location d'un appartement ou d'une maison. Cela est aussi valable si vous investissez dans une villa au cœur de Nice. Vous pouvez par exemple opter pour le statut LMNP pour profiter d'une meilleure fiscalité. La proximité de la plage est un atout majeur, et de nombreux appartements sont à quelques pas de la plage. Les hôtels de la Riviera n'offrent pas toujours la même intimité et les mêmes services. 

De plus, les avis en anglais sur les différentes plateformes de locations peuvent vous donner une meilleure note globale sur la qualité de l’investissement. Que vous ciblez deux pers ou plus, Nice, en Provence-Alpes-Côte d'Azur et idéale pour une location de vacances.

Réglementation de la location saisonnière à Nice

L’un des aspects les plus sensibles de la location saisonnière à Nice concerne la réglementation. La ville, comme d’autres zones touristiques en France, a renforcé son encadrement pour éviter la saturation du marché locatif résidentiel. Il est donc crucial de bien comprendre ce que vous avez (ou non) le droit de faire.

Déclaration obligatoire en mairie + numéro d’enregistrement

Depuis 2019, une location de vacances à Nice doit être déclaré au préalable auprès de la mairie. Cette démarche obligatoire est gratuite surtout si votre appartement ou maison est disponible sur une plateforme de gestion locative. Prenez le temps de vous informer pour faire valider votre dossier sur la possibilité de mettre en location l'appartement pendant les vacances. Vous pouvez demander à consulter le dossier concernant l'hébergement que vous proposer par les annonces proposées par l'agence en ligne.

Il faut aussi prévoir la déclaration de votre logement disponible en location. Cela peut se faire en passant sur le portail officiel de la Ville de Nice afin de gagner du temps. Il est possible de vous retrouver avec une amende en cas de manquement à la déclaration du logement.

Résidence principale vs résidence secondaire : ce qui change

La réglementation à Nice diffère selon le statut du logement. Pour une résidence principale, vous pouvez la mettre en location de vacances pendant 120 jours par an. Une dérogation spéciale auprès de la mairie est indispensable si vous souhaitez continuer l'activité après cette durée. Une négligence peut vous causer des soucis sur l'appartement comme une exposition à une amende.

Vous pouvez aussi proposer votre résidence secondaire pour une location de vacances si vous le souhaitez. Il faut pour cela noter le changement d'usage auprès de la mairie avant de commencer le placement. Notez que la location peut être proposée sur un appartement ou une maison de vacances. Cela peut aussi se faire sur une chambre dans une résidence précise. Dans les deux cas, la location saisonnière doit être déclarée, mais les résidences secondaires à Nice sont beaucoup plus encadrées.

Zones tendues, changement d’usage, autorisations : attention aux pièges

Nice est en zone tendue pour investissement dans la location d’un appartement. Cela implique des obligations supplémentaires pour les propriétaires, notamment pour une résidence secondaire. Il faut prévoir un changement d'usage de la résidence qui va se transformer en hébergement de vacances. Il faut aussi remplir le formulaire Cerfa n°14004*04 auprès de la mairie avant de mettre l'appartement en location.

Vérifiez si le quartier où vous investissez applique un système de compensation comme la transformation d'un local en un hébergement de vacances. Cela est par exemple le cas dans le centre-ville comme le quartier du Vieux-Nice ou de la Promenade des Anglais. Il faut aussi prendre note des règlements de copropriété dans la ville de Nice. Ceux-ci peuvent restreindre la location de vacances dans cette partie du département des Alpes-Maritimes.

Quelle rentabilité espérer à Nice en location saisonnière ?

L’un des principaux objectifs des propriétaires qui optent pour la location saisonnière à Nice est clair. Générer un revenu locatif élevé. Mais entre les variations de tarifs à la nuit, la saisonnalité touristique et les charges, comment estimer une rentabilité réaliste ?

Prix moyen à la nuitée par quartier

Voici un tableau actualisé (T2 2025) des tarifs moyens pratiqués à la nuitée selon les principaux quartiers de Nice.

Quartier	Studio (€)	2 pièces (€)	Villa/maison (€)
Vieux-Nice	109	139	310
Promenade des Anglais	128	165	350
Quartier du Port / Garibaldi	112	145	325
Libération / Jean Médecin	98	122	260
Quartier des Musiciens	105	135	300

Sources : AirDNA, MeilleursAgents, OT Nice

Les studios situés en cœur de ville (Vieux-Nice, Promenade, Port) restent les plus recherchés par les touristes grâce à leur localisation centrale, la proximité des transports et la vue mer potentielle.

Taux d’occupation moyen selon les saisons

La saisonnalité joue un rôle déterminant dans le revenu locatif. Voici une moyenne des taux d’occupation à Nice selon la période :

Saison	Taux d’occupation moyen
Été (juin à août)	89 %
Printemps	71 %
Automne	62 %
Hiver (hors fêtes)	55 %

Source : AirDNA, Office du Tourisme Métropolitain Nice Côte d’Azur, INSEE

Grâce au climat doux de la Côte d’Azur, la basse saison est moins creuse qu’ailleurs en France, ce qui permet une rentabilité étalée.

Exemple de calcul de rentabilité brute et nette

Voici deux exemples concrets d’investissement locatif saisonnier à Nice :

Type of property	Prix achat (€)	Loyer/an (€)	Rentabilité brute	Rentabilité nette (après charges)
Studio Vieux-Nice	185 000	20 300	10,9 %	7,5 %
Villa quartier Fabron	620 000	49 000	7,9 %	5,4 %

Source : AirDNA, MeilleursAgents

Hypothèses : 70 % d’occupation annuelle, charges 30 %, frais de gestion inclus.

Quartiers les plus rentables pour louer à la nuit à Nice

Le choix du quartier pour investir dans un appartement de vacances est une décision stratégique. Certains garantissent une demande constante tandis que d’autres misent sur des biens d’exception. Prenez ainsi le temps de vous informer avant de choisir un quartier pour investir dans un appartement avec terrasse ou un studio. Notez que vous pouvez toujours choisir entre une maison ou une chambre d'une résidence.

Comparatif des quartiers (rentabilité, prix, demande)

Quartier	Demande locative	Prix m² moyen (2025)	Benefits
Vieux-Nice	Très forte	5 680 €	Cachet, cœur historique, proche plage
Promenade des Anglais	Très forte	8 120 €	Vue mer, prestige, forte valorisation
Quartier du Port	Forte	6 100 €	Commerces, vie locale, tramway
Libération / Jean Médecin	Moyenne à forte	4 780 €	Moins cher, proche gare et université
Musiciens / Thiers	Moyenne	5 350 €	Calme, bien desservi

Source : MeilleursAgents

Accessibilité, transports, commodités

Nice est bien desservie par les transports en commun :

• Tramway Ligne 1 et 2 (dont l’arrêt Jean Médecin en centre-ville)
• Réseau de bus Lignes d’Azur
• Aéroport Nice-Côte d’Azur à 15 minutes du centre
• Gare SNCF Nice Ville

Les quartiers bien connectés comme le Port, Libération ou Saint-Roch sont de bons compromis pour des biens accessibles et rentables.

Comment bien équiper et présenter votre bien pour le louer efficacement ?

Il est facile de trouver des locataires pour un appartement ou une maison de vacances avec terrasse. Cela dépend toutefois de la manière dont vous allez préparer votre option d'hébergement.

Mobilier, décoration, équipements indispensables

Un appartement ou une maison saisonnière doit être parfaitement équipé. Voici les essentiels attendus par les voyageurs :

• Linge de maison, draps, serviettes
• Wifi haut débit
• Cuisine équipée (micro-ondes, plaques, réfrigérateur)
• Machine à laver
• Climatisation ou ventilateur
• Terrasse ou balcon (bonus pour les appartements avec vue sur mer)
• Piscine (dans les villas ou résidences avec services)

Un logement bien noté est souvent un logement bien pensé. L’expérience client commence avec les petits détails.

Importance des photos professionnelles et du texte d’annonce

Il ne suffit pas de signaler le nombre de chambres dans l'appartement ou la villa avec terrasse sur votre annonce de location à Nice. Il faut aussi insister sur la qualité des photos et la qualité du texte proprement dit. Des photos lumineuses et nettes sont indispensable pour la mise en ligne de l'annonce. Il faudrait aussi soigner le titre et les descriptions des pièces surtout les chambres. La mention de la vue sur la plage n'est pas à négliger tout comme l'ambiance dans le quartier comme la promenade des Anglais ou du Vieux-Nice. L'annonce ne doit pas se focaliser uniquement sur le prix de location de votre appartement de vacances ou villa avec terrasse.

Automatiser la gestion avec les bons outils

• Boîte à clés connectée : sécurise l’entrée autonome
• Channel manager (ex. Smoobu, Lodgify) : synchronise les calendriers
• Messagerie automatisée : réponses rapides + check-in/check-out
• Suivi automatique des avis et notations

Gestion de la location : seul ou avec une agence spécialisée à Nice ?

Il est logique que vous vous laissez tenter de gérer tout seul la location de votre hébergement de vacances à Nice. Toutefois, il est toujours recommandé de solliciter une entreprise spécialisée pour assurer la gestion locative de votre appartement ou maison dans les Alpes-Maritimes. 

Gérer seul son appartement ou sa maison : avantages et limites

Les avis sont nombreux sur la gestion tout seul d'une location de vacances. Cela offre avant tout un meilleur contrôle sur les locations en cours chaque année sans négliger les revenus. Vous pouvez aussi opter pour une gestion en ligne à l'aide d'une application dédiée si vous le souhaitez. Notez que vous n'avez pas à payer beaucoup de frais de gestion pour votre appartement ou villa. Vous serez aussi en contact direct avec les locataires pendant la durée de location de votre appartement.

Par contre, il faut prendre note des limites que ce type de location peut avoir. Vous devez consacrer beaucoup de temps pour gérer la location de votre appartement à Nice. Notez aussi l'importance de la disponibilité surtout que vous allez vous retrouver en contact avec des vacanciers venant de toute la France ou de l'étranger.

Agences de conciergerie saisonnière : un vrai levier de tranquillité

De plus en plus de propriétaires passent par une agence spécialisée en gestion de location saisonnière à Nice. Cette dernière propose différents services comme l'accueil et le départ des voyageurs, assurant un séjour sans tracas pour les hôtes. À cela s'ajoute le ménage et le linge selon la prestation que vous allez demander auprès de l'agence, garantissant une chambre impeccable pour chaque nouvelle nuit. Que votre bien soit un studio cosy ou un appartement avec plusieurs chambres, l'agence s'occupe de tout.

Elle propose en même temps un service de gestion de location en ligne à partir de sa plateforme spécialisée, facilitant ainsi les démarches pour les propriétaires. Cela permet par exemple de réaliser rapidement une visite virtuelle de l'appartement de vacances et de consulter les avis des précédents locataires. Mais, vous pouvez toujours demander un état des lieux plus détaillé pour avoir plus de précision. Un bon parking ou le wifi sont des atouts majeurs qui peuvent faire la différence pour les voyageurs en vacances à Nice.

Par ailleurs, une agence de gestion locative est capable d'optimiser le prix de location de votre appartement ou maison à Nice. Cela va dépendre de certains facteurs comme l'évolution du marché dans les Alpes-Maritimes. Notez aussi la vue qu'offre votre bien, surtout s'il est proche de la plage ou de la Promenade des Anglais. Si votre bien se situe au cœur de la Riviera française, ou s'il s'agit d'une villa avec plusieurs pièces et une grande salle, son potentiel est maximisé. La Côte d'Azur est une destination très prisée et les clients apprécient les services personnalisés que même les meilleurs hôtels de Provence ne peuvent offrir. Pour un propriétaire, c'est l'assurance d'une meilleure note pour son bien, peu importe le nombre de pers qu'il peut accueillir.

Fisc et impôts : optimiser la fiscalité de votre location saisonnière

La fiscalité est un point à ne pas ignorer avant de commencer votre projet de location sur un appartement de vacances. Il est tout à fait possible d'optimiser la fiscalité de votre placement dans la ville de Nice.

LMNP, micro-BIC ou régime réel : quel régime choisir ?

Tax system	Seuils de CA	Avantages principaux
Micro-BIC	< 77 700 €/an	Abattement forfaitaire de 50 %
LMNP Réel	> 77 700 €/an	Déduction des charges réelles
LMP (rare à Nice)	Revenus pro actifs	BIC pro, amortissements optimisés

Source : Service Public 2025

Le régime LMNP est le plus adapté aux propriétaires saisonniers à Nice. Il permet souvent d’effacer l’impôt pendant plusieurs années grâce à l’amortissement.

Déclarations fiscales, URSSAF et obligations

Depuis 2021, les revenus Airbnb sont automatiquement déclarés aux impôts via la plateforme. Vous pouvez aussi vous rendre sur le site de l'URSSAF pour déclarer les revenus de votre location. La création d'un compte professionnel est indispensable pour faire correctement les choses. Par ailleurs, il faut prévoir le règlement des cotisations sociales liées à la location de votre appartement de vacances.

Cas particuliers : résidence secondaire, SCI, résidence de tourisme

Des cas particuliers peuvent être évoqués sur la fiscalité pour une location de vacances à Nice. Cela est par exemple le cas si vous proposez votre résidence secondaire comme hébergement aux vacanciers. Pour cela, il faut prêter attention au changement d'usage du logement proprement dit. Concernant les locations en SCI, ces appartements doivent être soumises à l'IS sauf avec la présence d'une dérogation. Vous souhaitez investir dans une résidence de tourisme classée ? Ce type de location peut présenter des avantages fiscaux comme la possibilité de récupérer la TVA.

Nice, une valeur sûre pour la location saisonnière en Provence

Nice est une ville connue pour son rayonnement international qui attire de plus en plus de propriétaires d'appartements. Investir dans la location saisonnière dans la cité offre des avantages considérables. Cela offre un meilleur taux de rentabilité pendant les périodes de vacances. De nombreux appartements et chambres sont disponibles pour les locataires à Nice. De votre part, il est possible de proposer votre appartement ou maison dans la ville en location comme un studio avec une vue sur la plage.

Vous pouvez aussi proposer un autre type d'hébergement pour les vacances en Provence. Cela est par exemple le cas pour une villa avec piscine dans le Vieux-Nice. Il est tout à fait possible de choisir entre les logements dans la ville avant même de commencer l'achat d'un appartement sur Nice. Investir dans un appartement de vacances offre principalement un revenu annuel pouvant tourner autours de 29 000 à 36 000 €.

Toutefois, la réussite et la rentabilité du placement dépend du quartier que vous choisissez pour investir comme la Promenade des Anglais. Toutefois, d'autres points sont à prendre en compte comme la réglementation dans les Alpes-Maritimes surtout pour réaliser un investissement sur un logement de vacances. En maîtrisant les prix, les avis, le confort (wifi, terrasse, parking, services…) et la gestion, chaque séjour devient une opportunité.

Foire aux questions sur la location saisonnière à Nice

Combien rapporte une location saisonnière à Nice ?

En moyenne, un studio peut générer entre 15 000 et 22 000 € de revenus annuels, selon le quartier comme à Saint-Roch, la saisonnalité et le taux d’occupation.

Faut-il une autorisation pour louer à Nice ?

Oui, surtout si le bien est une résidence secondaire. Une déclaration préalable en mairie est toujours obligatoire.

Quelle plateforme utiliser à Nice ?

Airbnb reste la plus populaire, mais Booking et Abritel offrent une meilleure visibilité auprès des touristes européens.

Quel quartier choisir pour maximiser sa rentabilité ?

Les quartiers les plus rentables sont Vieux-Nice, Promenade des Anglais et Port Lympia, avec une forte demande toute l’année.

Peut-on déléguer entièrement la gestion ?

Absolument, via des agences de conciergerie spécialisées à Nice, qui proposent une gestion complète (de 15 à 25 % de commission).