L’encadrement des loyers parisiens

 [ Le tribunal administratif de Paris a annulé, le 28 novembre 2017, les arrêtés encadrant les loyers à Paris.]

Dans la pratique depuis le 1er août 2015, chaque loyer parisien, qu’il s’agisse de location vide ou meublée, doit respecter un plafond appelé “loyer de référence majoré”. Cet encadrement est valable pour les loyers à usage d’habitation principale des locataires et s’instaure dans la loi Alur de mars 2014 porté aujourd’hui par l’actuel ministre du logement Madame Emmanuelle Cosse.

L'encadrement des loyers à Paris depuis le 1er août 2016

Paris est divisé en 80 quartiers pour lesquels est déterminé un loyer de référence, un loyer de référence minoré de 30% et un loyer de référence majoré de 20%, il s’agit là donc d’une fourchette des loyers hors charges mensuelles / m2 habitable dont le loyer de référence majoré ne peut être dépassé, d'où la notion d'encadrement des loyers. 

Ces loyers de référence varient en fonction de différents paramètres :

• le caractère vide ou meublé (pour tenir compte de l’ameublement le plafond en meublé est supérieur d’environ 3€/m2/mois) ;

• le nombre de pièces du logement, celles prises en compte sont les pièces à vivre, c’est-à-dire hors salle de bain, cuisine, WC ou encore couloir ;

• l’année de construction (avant 1946, de 1946 à 1970, de 1971 à 1990 et après 1990) ;

• l’adresse du logement (par exemple les arrondissements du 5ème, du 6ème et du 7ème sont plus chers que le 19ème et le 20ème).

Afin d’obtenir facilement la fourchette du loyer selon votre investissement locatif, la ville de Paris a mis en place une carte interactive, une fois le loyer de référence majoré obtenu, il vous suffit de le multiplier par le nombre de mètres carrés habitables pour obtenir le montant du loyer hors charges à ne pas dépasser.

Fixer les loyers à Paris

Depuis le 1er août 2016, tous les nouveaux contrats des locations, vides ou meublées, doivent établir un loyer en tenant compte de deux encadrements :

• L’encadrement à la relocation, c’est-à-dire que le propriétaire ne peut pas augmenter les loyers entre deux locataires successifs, sauf dans le cas de certaines exceptions ;

• l’encadrement tel qu’il est stipulé dans l’arrêté préfectoral avec le terme de loyer de référence.

De plus, il convient de noter que ce loyer de référence peut être augmenté d’un complément de loyer qui peut se justifier par le confort du logement ou des caractéristiques du fait de son emplacement ou de sa vue. Aucune liste ou tarif n’a été établi concernant ce complément, il convient donc de l’utiliser avec la plus grande modération.

Les effets de cet encadrement

S'il était stricte, il est certain que ce dispositif pèserait sur le rendement locatif des projets. Heureusement, le législateur a prévu un moyen de contourner cet encadrement avec le complément de loyers.

Pour certains, cet encadrement est plus une question politique, puisque beaucoup de bailleurs ont pris la décision de la contourner grâce au complément de loyer. Les prochaines élections de 2017 viendront peut être une nouvelle fois modifier cet arrêté, puisque François Fillon souhaite supprimer cet encadrement s'il est élu. Pour certains, il serait plus judicieux d’octroyer des réductions fiscales à ceux qui proposent des loyers bas plutôt que de pénaliser ceux, dont les loyers sont excessifs.

Ce qui est sûr, c'est que la complexité des différentes normes de location encourage les bailleurs à passer par des professionnels pour la rédaction du contrat de bail. En effet, une erreur lors de la rédaction du bail peut entrainer des problèmes futurs avec le locataire.