Prévisionnel SCI : obligatoire pour la banque ?

Un prévisionnel SCI est un document financier qui projette sur 3 à 5 ans la viabilité économique de votre projet immobilier. Il traduit en chiffres votre business plan immobilier : revenus locatifs attendus, charges d'exploitation, capacité de remboursement. Ce document comprend trois tableaux financiers indispensables : le compte de résultat prévisionnel (produits moins charges), le plan de financement (besoins face aux ressources) et le budget de trésorerie (flux mensuels d'argent).​

Définition du prévisionnel SCI

C'est la version chiffrée de votre business plan. Il présente la vision des dirigeants tout en quantifiant les objectifs de chiffre d'affaires de la Société Civile Immobilière. Ce document donne une estimation des résultats financiers que votre SCI réalisera dans 1, 3 ou 5 ans. Il détaille aussi les ressources nécessaires pour atteindre ces objectifs.​

Différence entre prévisionnel et business plan

Le prévisionnel constitue la partie financière du business plan. Ce dernier englobe l'ensemble du projet : vision stratégique, étude de marché, plan marketing et prévisionnel financier. Le prévisionnel, lui, se concentre uniquement sur les aspects chiffrés : tableaux financiers, ratios de rentabilité et indicateurs de performance. Les deux documents sont complémentaires et nécessaires.​

Pourquoi faire un prévisionnel pour votre SCI ?

À quel moment le réaliser ?

Il doit intervenir le plus tôt possible dans votre projet. Idéalement après avoir défini votre stratégie d'investissement, mais avant toute démarche de financement. Il peut aussi être mis à jour lors d'un changement d'activité, d'une levée de fonds, d'un développement patrimonial ou d'un rachat de parts. Réaliser un prévisionnel en amont permet de prendre des décisions structurantes sur une base chiffrée plutôt qu'intuitive.​

Est-ce obligatoire pour créer une SCI?

Il n'existe aucune obligation légale d'établir un prévisionnel pour créer une SCI. Vous pouvez constituer votre société sans ce document. Cependant, il devient indispensable dès que vous sollicitez un prêt bancaire. Sans lui, aucun établissement bancaire ne vous accordera de financement. C'est aussi un outil précieux pour éclairer les décisions entre associés avant même les formalités de création.​

Convaincre votre banque et obtenir le financement

Les établissements bancaires exigent un prévisionnel pour tout financement immobilier. Ils vérifient trois éléments critiques : votre capacité de remboursement mensuelle, la rentabilité prévisionnelle du projet et la solidité patrimoniale des associés.

Préparez un dossier complet incluant les statuts de la SCI, l'objet social détaillé, la répartition des parts, les justificatifs de revenus de chaque associé et le descriptif précis du bien visé. La banque analyse la situation financière personnelle de chaque associé, pas uniquement celle de la SCI.​

Mesurer la rentabilité de votre investissement immobilier

Le prévisionnel calcule votre retour sur investissement sur plusieurs années. Vous anticipez vos revenus locatifs mensuels, vos dépenses d'entretien, vos charges fiscales et vos échéances de prêt. Cette projection révèle si votre projet sera rentable avant d'investir. Les jeunes SCI atteignent généralement l'équilibre financier après deux années d'activité. Durant cette période initiale, les recettes couvrent tout juste les charges.​

Prendre des décisions éclairées entre associés

Le prévisionnel aide les associés à évaluer si le projet correspond à leurs objectifs patrimoniaux. Il permet de structurer le projet et de clarifier tous les aspects du modèle économique. Ce document fixe des objectifs chiffrés à comparer sur toute la période évaluée. Il prévient aussi le risque d'échec en identifiant les failles potentielles avant le démarrage.​

Choisir le régime fiscal optimal (IR ou IS)

Le prévisionnel vous aide à comparer l'Impôt sur le Revenu (IR) et l'Impôt sur les Sociétés (IS). Cette décision impacte votre fiscalité pendant toute la durée du projet. Régime IR : les bénéfices sont imposés directement chez chaque associé selon sa tranche marginale. Le déficit foncier est déductible jusqu'à 10 700 € par an.

Ce régime convient aux associés dans les tranches inférieures à 30%. Régime IS : la SCI paie l'impôt à 15% sur les premiers 42 500 € de bénéfices, puis 25% au-delà. Vous bénéficiez de l'amortissement comptable du bien. Ce régime est avantageux pour les projets à fort chiffre d'affaires.​

Les 3 tableaux financiers indispensables 

Votre prévisionnel SCI repose sur trois documents comptables complémentaires. Chacun répond à une question précise sur la santé financière de votre projet. Voyons le détail de ces trois tableaux essentiels.​

Le compte de résultat prévisionnel de votre SCI

Définition et objectif

Il calcule votre résultat net sur 5 ans. Il présente année par année vos recettes et vos charges prévisionnelles. Ce document donne un aperçu précis de chaque exercice comptable. Il permet de vérifier si votre SCI créera de la valeur ou si elle en perdra.​

Formule de calcul

Le calcul suit une formule simple : Résultat net = Produits totaux - Charges totales. Les produits regroupent tous vos revenus. Les charges comprennent toutes vos dépenses. La différence révèle votre bénéfice ou votre perte.​

Les produits à inscrire

• Loyers mensuels encaissés des locataires​

• Subventions publiques éventuelles​

• Autres revenus immobiliers (parkings, caves)​

Les charges à déduire

• Intérêts d'emprunt bancaire (hors capital)​

• Assurances habitation et loyers impayés​

• Entretien et réparations du parc immobilier​

• Frais de gestion locative (8 à 10% des loyers)​

• Charges de copropriété non récupérables​

• Taxe foncière​

• Charges fiscales selon votre régime​

• Amortissements des investissements​

Les charges d'entretien sont sous-estimées dans 70% des prévisionnels. Les analystes bancaires scrutent particulièrement cette ligne.​

Le plan de financement de votre SCI

Définition et fonction

Le plan de financement vérifie que vous disposez des fonds nécessaires pour lancer votre projet. Il présente sous forme de tableau les besoins financiers de départ et les ressources affectées en contrepartie. Ce document évalue la faisabilité financière de votre projet entrepreneurial. L'équation doit être équilibrée : Ressources ≥ Besoins.​

Les besoins à financer

• Prix d'achat du bien immobilier​

• Travaux de rénovation ou d'aménagement​

• Frais de notaire (7-8% dans l'ancien, 2-3% dans le neuf)​

• Frais de constitution de la SCI (statuts, annonces légales)​

• Achat de licences ou de droits au bail​

• Besoin en fonds de roulement initial​

Les ressources mobilisables

• Apports en capital des associés​

• Emprunts bancaires obtenus​

• Apports en compte courant d'associés​

• Autres financements externes (investisseurs)​

Les engagements futurs détaillés

Le plan précise aussi vos engagements financiers récurrents : mensualités bancaires, rémunération du gérant statutaire, distribution de bénéfices aux associés, épargne pour investissements futurs.​

Le budget de trésorerie prévisionnel

Définition et utilité

Le budget de trésorerie recense tous vos flux d'argent sur la première année. Il présente mois par mois vos entrées et sorties de cash. Ce document stratégique vérifie que vous pouvez payer vos charges même sans faire de bénéfice. Son but : démontrer la capacité d'autofinancement de votre SCI.​

Les encaissements (flux entrants)

• Loyers perçus des locataires​

• Apports versés par les associés​

• Déblocages progressifs de l'emprunt bancaire​

• Subventions ou aides publiques​

• Crédit de TVA​

Les décaissements (flux sortants)

• Mensualités de prêt bancaire (capital + intérêts)​

• Paiement des charges courantes​

• Règlement des travaux​

• Paiement de la taxe foncière​

• Charges fixes et charges variables​

Objectif du tableau

Ce tableau identifie vos besoins en fonds de roulement dès la création. Il révèle les mois où votre trésorerie sera tendue. Le but est de montrer que votre trésorerie reste positive mois après mois.​

Comment créer votre prévisionnel SCI étape par étape

 Suivez ces étapes dans l'ordre pour construire un dossier solide et crédible.​

Étape 1 : Réaliser votre étude de marché locative

Avant tout calcul, analysez le marché immobilier local. Consultez les sites d'annonces immobilières spécialisés. Relevez les loyers pratiqués pour des biens similaires dans votre quartier. Notez la surface, le nombre de pièces, l'état et les prestations. Calculez le loyer moyen au m². Visitez les agences immobilières du secteur. Demandez leur estimation pour votre type de bien. Comparez au moins 3 sources différentes. Ne surestimez jamais vos loyers : les banques vérifient systématiquement la cohérence avec le marché.​

Étape 2 : Choisir votre méthode de réalisation

Option 1 : Modèle Excel gratuit

Téléchargez un modèle adapté aux SCI à l'IR ou à l'IS. Ces fichiers contiennent des formules de calcul automatiques. Vous n'avez pas besoin d'être comptable pour les utiliser. Plusieurs sites proposent des modèles gratuits en libre téléchargement.​

Option 2 : Logiciel spécialisé en ligne

Utilisez un outil en ligne avec calculs automatisés et présentation professionnelle. Ces solutions génèrent des documents aux normes bancaires. Le coût varie de 50 à 200 € selon les fonctionnalités.​

Option 3 : Expert-comptable

Faites appel à un professionnel expérimenté. Il garantit la conformité et la fiabilité du prévisionnel. Il vous conseille sur l'optimisation fiscale et les choix stratégiques. Comptez 500 à 1 500 € selon la complexité du projet.​

Étape 3 : Rassembler vos données financières essentielles

Données du financement

• Taux d'intérêt proposé par votre banque​

• Durée d'amortissement du prêt (15, 20 ou 25 ans)​

• Montant total de l'emprunt sollicité​

• Montant des mensualités calculées​

Données fiscales

• Régime fiscal choisi (IR ou IS)​

• Tranche marginale d'imposition de chaque associé​

• Taux de charges sociales applicables​

• Taux de la contribution économique territoriale (CFE)​

Données locatives

• Loyer mensuel de marché dans votre zone​

• Taux de vacance locative moyen (5 à 10%)​

• Montant annuel de la taxe foncière​

• Charges de copropriété prévisionnelles​

Données patrimoniales

• Prix d'achat total du bien immobilier​

• Montant détaillé des travaux prévus​

• Apports personnels de chaque associé​

• Frais de notaire calculés précisément​

Étape 4 : Construire votre compte de résultat prévisionnel

Inscrivez vos loyers annuels en année 1. Appliquez une augmentation de 1 à 2% par an pour les années suivantes. Listez exhaustivement toutes vos charges annuelles. Calculez le résultat net de chaque année. L'année 1 affiche souvent un résultat négatif ou nul. Le résultat devient positif à partir de l'année 3 généralement.​

Étape 5 : Élaborer votre plan de financement

Additionnez tous vos besoins initiaux (achat, travaux, frais). Additionnez toutes vos ressources disponibles (apports, emprunts). Vérifiez que Ressources ≥ Besoins. Si le résultat est déséquilibré, ajustez vos apports personnels ou le montant de votre emprunt. Intégrez aussi les besoins récurrents : mensualités, charges, investissements.​

Étape 6 : Créer votre budget de trésorerie mensuel

Répartissez vos recettes et charges mois par mois sur la première année. Calculez le solde de trésorerie mensuel (encaissements - décaissements). Identifiez les mois déficitaires nécessitant une réserve de cash. Vérifiez que votre trésorerie reste positive chaque mois. Prévoyez une marge de sécurité de 3 mois de charges.​

Étape 7 : Compléter le dossier de présentation du projet

Rédigez un document de 2 à 3 pages présentant votre stratégie d'investissement. Expliquez votre vision et vos objectifs patrimoniaux à 5 ans. Décrivez le profil de chaque associé : patrimoine actuel, revenus mensuels, expérience immobilière. Listez les risques identifiés : vacance locative, travaux imprévus, hausse des taux. Proposez une solution concrète pour chaque risque. Cette transparence renforce votre crédibilité auprès de la banque.​

Étape 8 : Ajouter les justificatifs et annexes

Joignez des pièces justificatives pour renforcer votre crédibilité. Incluez les devis fournisseurs pour les investissements majeurs. Ajoutez des extraits de votre étude de marché locative. Détaillez votre stratégie de prix de location. Fournissez les CV des associés pour crédibiliser l'équipe. Annexez les courriers d'intention d'achat ou lettres d'intérêt. Ces pièces rassurent les financeurs sur la solidité du projet.​

Prévisionnel SCI à l'IR versus prévisionnel SCI à l'IS

Le régime fiscal modifie substantiellement la structure de votre prévisionnel. Voici les spécificités de chaque option.​

Prévisionnel pour SCI soumise à l'Impôt sur le Revenu (IR)

Comptabilité simplifiée

La comptabilité suit le système de trésorerie simplifié. Vous enregistrez uniquement les encaissements et décaissements réels. Pas besoin de comptabilité d'engagement complexe. Cette simplicité réduit vos coûts comptables.​

Imposition directe chez les associés

Les bénéfices remontent directement dans la déclaration de revenus de chaque associé. Ils sont imposés dans la catégorie "revenus fonciers". Chaque associé paie selon sa tranche marginale d'imposition personnelle. Si un associé est imposé à 30%, il paiera 30% sur sa quote-part de bénéfices.​

Gestion du déficit foncier

Le déficit foncier se déduit d'abord des autres revenus fonciers. L'excédent (maximum 10 700 € par an) se déduit du revenu global. Le reste du déficit se reporte sur les 10 années suivantes. Ce mécanisme permet d'optimiser votre fiscalité personnelle.​

Pas de rémunération pour les associés

Les associés non gérants ne perçoivent pas de salaire. Seul le gérant statutaire peut être rémunéré. Cela simplifie considérablement vos projections de charges. Les associés reçoivent des dividendes en fonction des bénéfices.​

Quand choisir l'IR ?

Ce régime convient aux associés dans les tranches d'imposition inférieures à 30%. Il est avantageux pour les SCI familiales avec peu de revenus locatifs. Il permet aussi de bénéficier du déficit foncier pour réduire ses impôts.​

Prévisionnel pour SCI soumise à l'Impôt sur les Sociétés (IS)

Comptabilité complète d'engagement

La comptabilité suit les règles commerciales classiques. Vous devez tenir une comptabilité complète avec bilan et compte de résultat détaillés. Les écritures comptables sont plus complexes. Cette exigence augmente vos frais comptables.​

Imposition de la société

La SCI paie directement l'impôt sur les sociétés. Taux de 15% sur les 42 500 premiers euros de bénéfices. Taux de 25% au-delà de ce seuil. L'imposition est indépendante de la situation fiscale des associés.​

Amortissement du bien immobilier

Vous amortissez comptablement le bien immobilier. Durée d'amortissement : 20 à 50 ans selon le type de bien. Cet amortissement réduit significativement votre bénéfice imposable. C'est un avantage fiscal majeur du régime IS.​

Report des déficits

Les déficits fiscaux se reportent pendant 10 ans. Vous pouvez les imputer sur les bénéfices futurs. Cette souplesse facilite la gestion des années déficitaires.​

Distribution de dividendes

L'assemblée générale décide de verser ou non des dividendes aux associés. Ces dividendes sont imposés au prélèvement forfaitaire unique de 30% (ou barème progressif sur option). Les associés sont donc imposés deux fois : au niveau de la société puis au niveau personnel.​

Quand choisir l'IS ?

Ce régime est avantageux pour les projets à fort chiffre d'affaires. Il convient aux associés dans les tranches supérieures à 30%. Il permet d'optimiser la fiscalité grâce à l'amortissement. Il est aussi pertinent pour constituer des réserves dans la société.​

Indicateurs financiers clés à surveiller 

Un bon prévisionnel ne se limite pas à des tableaux. Il doit permettre de suivre des indicateurs financiers stratégiques. Ces ratios vous aident à piloter votre activité au quotidien.​

La marge brute

La marge brute évalue la rentabilité de votre activité principale. Formule : Loyers - Charges variables directes. Elle mesure ce qui reste après les charges d'exploitation. Une marge brute élevée indique une bonne santé financière.​

La capacité d'autofinancement (CAF)

La CAF indique si votre SCI peut s'autofinancer. Elle représente les liquidités générées par votre activité. Formule : Résultat net + Dotations aux amortissements. Une CAF positive signifie que vous générez du cash.​

Le besoin en fonds de roulement (BFR)

Le BFR est crucial pour anticiper les tensions de trésorerie. Il mesure l'argent immobilisé dans le cycle d'exploitation. Un BFR élevé peut créer des difficultés de paiement. Surveillez cet indicateur chaque mois.​

Le point mort ou seuil de rentabilité

Le point mort est le chiffre d'affaires minimum pour atteindre l'équilibre. Il indique à partir de quel niveau de loyers vous couvrez toutes vos charges. Formule : Charges fixes / Taux de marge sur coûts variables. Connaître votre point mort aide à fixer vos objectifs.​

Erreurs fréquentes qui fragilisent votre prévisionnel SCI

Plusieurs écueils peuvent compromettre la crédibilité de votre dossier. Évitez ces erreurs courantes.​

Sous-estimer les charges d'entretien du patrimoine

C'est l'erreur n°1 dans les prévisionnels SCI. Les dépenses d'entretien sont systématiquement analysées par les experts bancaires. Dans 70% des cas, ces charges sont sous-évaluées. Prévoyez minimum 1,5% de la valeur du bien par an. Un bien ancien nécessite même 2% annuellement.​

Surestimer les revenus locatifs

L'optimisme excessif sur les loyers fragilise votre dossier. La banque compare vos projections au marché local. Un loyer supérieur de plus de 10% au marché soulève des doutes. Le chiffre d'affaires doit être réaliste, étayé par des données concrètes de votre étude de marché.​

Oublier la vacance locative

Les périodes sans locataire réduisent vos revenus. Elles compromettent le paiement de vos mensualités bancaires. Intégrez systématiquement un taux de vacance de 5 à 10%. Calculez : Loyers annuels × (1 - 0,07) = Loyers nets de vacance.​

Négliger certaines charges importantes

Oublier des charges déséquilibre rapidement votre budget. Les frais de déplacement, les abonnements logiciels, les charges sociales passent souvent inaperçus. À l'IR : contribution économique territoriale (CFE) si revenus > 5 000 €. À l'IS : CFE dès la première année + impôt sur les sociétés.​

Ignorer la saisonnalité

Certaines zones connaissent des pics et des creux de location. Le marché étudiant varie selon les périodes universitaires. Le marché touristique fluctue selon les saisons. Anticipez ces variations dans votre plan de trésorerie.​

Raisonner en TTC au lieu de HT

Pour un prévisionnel cohérent, travaillez en hors taxes. Les montants TTC faussent les calculs. Exception : si vous n'êtes pas assujetti à la TVA. Cette erreur technique peut discréditer tout votre dossier.​

Ne pas prévoir de marge de sécurité en trésorerie

Les imprévus surviennent toujours. Chaudière en panne, fuite d'eau, départ anticipé du locataire. Maintenez une réserve de trésorerie équivalente à 3 mois de charges. Cette sécurité rassure aussi votre banquier.​

Comment utiliser et actualiser votre prévisionnel dans le temps ?

C'est un outil de pilotage vivant. Il évolue avec votre activité réelle. Suivez ces bonnes pratiques pour l'exploiter efficacement.​

Comparer régulièrement prévisionnel et résultats réels

Confrontez vos prévisions aux résultats réels chaque trimestre. On parle alors de "prévisionnel glissant". Relevez les écarts significatifs (supérieurs à 10%). Analysez les causes : charges imprévues, loyers différents, travaux supplémentaires. Cette analyse guide vos décisions d'investissement. Elle vous alerte sur les dérives budgétaires. Partagez ces données avec tous les associés lors des assemblées générales.​

Mettre à jour tous les 3 à 6 mois

Le prévisionnel n'est pas figé. Il doit être mis à jour régulièrement pour refléter la réalité. Actualisez-le tous les 3 ou 6 mois selon l'évolution de votre activité. Cette démarche permet de mieux piloter votre SCI. Elle aide à anticiper les besoins de financement futurs.​

Actualiser lors d'événements majeurs

Mettez à jour votre prévisionnel dans ces situations :​

Acquisition d'un nouveau bien : Intégrez les nouveaux loyers et charges associés. Ajoutez le financement correspondant. Recalculez votre plan de financement global.​

Travaux importants : Décomptez les coûts supplémentaires dans vos décaissements. Ajustez vos charges d'entretien futures. Évaluez l'impact sur la valorisation du bien.​

Modification du régime fiscal : Passez de l'IR à l'IS ou inversement. Refaites tous vos calculs d'imposition. Comparez l'ancien et le nouveau régime.​

Renégociation d'emprunt : Intégrez le nouveau taux d'intérêt obtenu. Recalculez vos mensualités. Évaluez le gain financier sur la durée restante.​