SCI à l'IS : comparatif avec la SCI à l’IR

SCI à l’IS ou SCI à l’IR : deux visions patrimoniales, deux fiscalités opposées. L’une optimise, l’autre simplifie. Mais laquelle vous correspond vraiment ? Derrière ces acronymes se cachent deux stratégies radicalement différentes pour gérer votre immobilier.

La SCI à l’IS séduit les investisseurs qui veulent amortir, lisser, et réinvestir avec une fiscalité maîtrisée. Elle exige rigueur, mais offre des leviers puissants. À l’inverse, la SCI à l’IR mise sur la transparence : fiscalité directe, gestion souple, moins de contraintes… mais aussi moins d’optimisation. Choisir entre SCI à l’IS et SCI à l’IR, c’est ainsi choisir une posture patrimoniale.

Les différences principales entre la SCI à l'IS et la SCI à l'IR

Lorsqu'il s'agit de choisir entre une SCI à l'IS et une SCI à l'IR, il est essentiel de comprendre les différences fondamentales entre ces deux régimes fiscaux. Chacune de ces structures offre des avantages spécifiques, mais leur impact sur vos revenus, vos bénéfices et votre imposition est très différent.

La fiscalité des bénéfices : SCI à l'IS vs SCI à l’IR

La première différence majeure réside dans la fiscalité des bénéfices réalisés par la société.

SCI à l’IS : une imposition sur les sociétés

En SCI à l'IS, les bénéfices de la société sont imposés au niveau de l'entreprise elle-même. La société est donc taxée sur ses revenus (loyers perçus, plus-values sur la vente de biens, etc.). Ces bénéfices sont soumis à l'impôt sur les sociétés, dont le taux varie en fonction du montant des bénéfices réalisés.

À titre d’exemple, en 2025, les taux d’imposition en SCI à l’IS sont de 15 % sur les premiers 42 500 euros de bénéfices, puis de 25 % au-delà. Ce régime reste particulièrement intéressant pour les sociétés immobilières générant des bénéfices élevés ou souhaitant réinvestir leurs gains dans de nouveaux projets.

SCI à l’IR : une imposition sur le revenu personnel

Dans une SCI à l'IR, les bénéfices sont directement imposables sur le revenu des associés. Concrètement, chaque associé est personnellement imposable sur sa part des bénéfices. L’impôt se calcule en fonction du taux de l’impôt sur le revenu applicable à chaque individu, selon ses revenus globaux. En fonction du taux d’imposition progressif de l’impôt sur le revenu, cela peut représenter une charge fiscale importante.

Prenons un exemple simple. Si une SCI à l'IR réalise un bénéfice de 20 000 euros, ce montant sera réparti entre les associés selon leurs parts. Si un associé a une part de 50 %, il devra déclarer 10 000 euros dans ses revenus imposables. Supposons qu'il soit dans la tranche de taux d’imposition de 30 %, il paiera alors un impôt de 3 000 euros sur ces 10 000 euros. C’est un impôt qui peut grimper si les associés ont des revenus élevés.

La gestion des amortissements : SCI à l'IS vs SCI à l’IR

Un autre aspect fondamental réside dans la gestion des amortissements des biens immobiliers détenus par la société.

Critères	SCI à l'IS	SCI à l'IR
Gestion des amortissements	Les biens immobiliers peuvent être amortis.	Les biens immobiliers ne peuvent pas être amortis.
Impact sur les bénéfices	Amortissement des biens permet de réduire les bénéfices imposables.	Pas d'amortissement, les bénéfices sont généralement plus élevés.
Réduction de l'impôt	La déduction des amortissements réduit l'impôt sur les bénéfices.	Les bénéfices plus élevés entraînent un impôt plus élevé.
Exemple d’amortissement	Achat d’un bien à 300 000 € amorti sur 25 ans : déduction annuelle de 12 000 € sur les bénéfices.	Aucun amortissement possible, donc aucune déduction sur le bénéfice
Charges déductibles	Amortissement, frais de gestion, intérêts d’emprunt, etc.	Seulement les charges liées à la gestion (intérêts d’emprunt, réparations, etc.)

 

L’imposition des plus-values : SCI à l’IS vs SCI à l'IR

Un autre point clé réside dans l’imposition des plus-values réalisées lors de la vente des biens immobiliers détenus par la société.

SCI à l'IS : une imposition avantageuse sur la plus-value

Dans une SCI à l'IS, les plus-values réalisées lors de la vente de biens immobiliers sont imposées au taux de l'impôt sur les sociétés. Cependant, contrairement à la SCI à l’IR, la société peut bénéficier de l’amortissement des biens, ce qui diminue la base de calcul des plus-values imposables. Ce mécanisme permet de réduire l’impôt sur la plus-value en cas de revente du bien. En revanche, la SCI à l'IS ne bénéficie pas de l’abattement pour durée de détention applicable dans le cadre de la SCI à l’IR.

SCI à l'IR : abattements sur la plus-value

Dans une SCI à l’IR, les plus-values sont calculées en fonction de la différence entre le prix de vente et le prix d’achat du bien, sans possibilité de déduire les amortissements. Toutefois, il existe un abattement fiscal pour durée de détention. Si vous détenez le bien immobilier pendant plus de 22 ans, vous pouvez bénéficier d’une exonération d’impôt sur la plus-value (sous certaines conditions).

Prenons un exemple. Supposons qu'une SCI à l'IR achète un bien immobilier pour 200 000 euros et le revend 400 000 euros après 10 ans. La plus-value imposable serait de 200 000 euros. En revanche, une SCI à l'IS, après avoir amorti le bien, pourrait réduire la base de calcul de la plus-value, ce qui diminue le montant de l’impôt à payer.

Choisir le bon régime fiscal : quel est le meilleur choix pour vous ?

Le choix du régime fiscal dépend en grande partie de vos objectifs patrimoniaux et de votre situation fiscale personnelle.

Critères	SCI à l'IS	SCI à l'IR
Type d'investisseur	Idéale pour les gros investisseurs et les entreprises	Adaptée aux petits investisseurs souhaitant simplifier la gestion fiscale
Objectifs	Maximiser les bénéfices et réinvestir les gains dans de nouveaux projets	Simplifier la gestion fiscale et obtenir une imposition plus directe
Benefits	Permet de profiter des amortissements et de réduire l'impôt sur les bénéfices	Convient pour la gestion d'un seul bien immobilier avec des revenus locatifs simples
Stratégie	Idéale pour les investisseurs avec plusieurs biens immobiliers et ceux voulant conserver les bénéfices dans la société	Bon choix pour ceux qui ne souhaitent pas réinvestir les bénéfices dans l'immobilier
Type de revenus générés	Convient à ceux qui génèrent plusieurs revenus immobiliers et cherchent à les maximiser	Plus avantageuse pour les revenus provenant de la location d'un seul bien immobilier

 

Transmission du patrimoine dans une SCI à l'IS : ce que vous devez savoir

Dans une SCI à l'IS, la transmission de patrimoine diffère significativement des autres structures, notamment la SCI à l'IR. Comprendre comment cela fonctionne est essentiel pour optimiser la transmission de vos biens tout en réduisant les coûts fiscaux.

La transmission des parts sociales dans une SCI à l’IS

Dans une SCI à l'IS, la transmission du patrimoine se fait principalement par le biais de la cession des parts sociales. Ce mécanisme présente des avantages et des inconvénients selon le montant des bénéfices réalisés par la société et le mode de transmission choisi.

Lorsqu’un associé souhaite céder ses parts sociales, cela entraîne une plus-value sur les parts. En SCI à l'IS, cette plus-value est soumise à l'impôt sur les sociétés. La société devra payer un impôt sur la plus-value réalisée, ce qui peut réduire l'impact fiscal pour l'associé qui cède ses parts.

Transmission via la donation ou la succession : quel impact fiscal ?

La SCI à l'IS permet aussi de transmettre sa propriété via la donation ou la succession. Cependant, ce mode de transmission peut entraîner des frais supplémentaires en raison de l’imposition sur les plus-values non réalisées. La fiscalité varie selon la nature des biens transmis et la situation de l'associé.

Lors de la donation dans une SCI à l'IS, la valeur de la propriété sera déterminée en fonction des bénéfices réalisés et des actifs de la société. En revanche, contrairement à la SCI à l’IR, où le donataire hérite de la propriété sans impôt direct sur les bénéfices réalisés par la société, la SCI à l'IS impose la société sur la plus-value latente.

Voici un exemple de transmission par donation :

• Supposons qu'une personne donne à ses enfants 100 % de ses parts sociales dans une SCI à l'IS, d'une valeur de 200 000 € ;
• Si la société a amorti le bien immobilier qu’elle détient et que la valeur actuelle de ce bien est de 400 000 €, la société pourrait avoir à payer des impôts sur la plus-value latente.
• Ces impôts sont dus sur la différence entre le prix d'achat et la valeur actuelle, moins les amortissements.

 

Ainsi, la SCI à l'IS n'offre pas les mêmes avantages que la SCI à l’IR en matière de donation ou de succession.

La gestion des plus-values en cas de vente ou de donation

La vente ou la donation d'un bien immobilier détenu par une SCI à l'IS peut entraîner des plus-values. Ces plus-values sont calculées sur la base de la différence entre le prix de vente et la valeur nette comptable du bien immobilier, après amortissement. La société devra déclarer la plus-value et la soumettre à l’impôt sur les sociétés. C’est un point important, car l’amortissement des biens réduit la base taxable, ce qui peut générer une plus-value importante lors de la revente.

Voici un exemple de calcul des plus-values sur la vente d’un bien immobilier :

• Supposons qu’une SCI à l'IS détient un bien immobilier acheté pour 500 000 € et amorti sur 25 ans ;
• Après 10 ans, la valeur nette comptable du bien est de 300 000 € ;
• Si ce bien est vendu pour 600 000 €, la plus-value réalisée est de 300 000 € (600 000 € - 300 000 €).
• Cette plus-value sera soumise à l'impôt sur les sociétés, au taux de 25 %, ce qui donne un impôt de 75 000 € à la société.

 

Ce montant devra être payé avant la redistribution des bénéfices.

La possibilité de répartir les parts et d'optimiser la transmission

Un autre avantage de la SCI à l'IS est la possibilité de répartir la propriété des biens entre plusieurs membres de la famille. Cette approche permet de transférer progressivement le patrimoine tout en réduisant l'impact des droits de succession.

Transmission progressive des biens

Une stratégie courante consiste à transférer des biens ou une portion de la propriété à ses enfants ou héritiers chaque année. Cette transmission peut se faire sur plusieurs années, afin de bénéficier des abattements fiscaux applicables sur les donations successives, réduisant ainsi les frais liés à la transmission. En France, l'impôt sur les donations peut être réduit grâce à des abattements spécifiques, qui varient selon le lien de parenté. Par exemple :

• Abattement de 100 000 € par parent et par enfant, tous les 15 ans. Cela signifie qu'un parent peut donner jusqu'à 100 000 € à chaque enfant, sans payer de droits de donation ;
• Abattement de 31 865 € pour les donations entre époux ou partenaires de PACS, également tous les 15 ans ;
• Abattement de 5 310 € pour les donations entre frères et sœurs.

 

Cela permet de transmettre une portion du patrimoine chaque année, sans être taxé ou en réduisant significativement l'impôt. De plus, en utilisant ces abattements, vous réduisez la plus-value cumulée sur plusieurs années, ce qui minimise l'impact fiscal de la transmission.

Exemple de transmission progressive

Imaginons qu’un parent possède la totalité des biens dans une SCI à l'IS et souhaite les transmettre à ses enfants. Chaque année, il peut donner une partie de ces biens à ses enfants, dans la limite de 100 000 € par enfant, tous les 15 ans. Cela permet de transmettre une valeur importante sans générer de droits de donation ou en en réduisant considérablement le montant, tout en étalant la plus-value et donc en minimisant les coûts fiscaux liés à la transmission.

La SCI à l'IS : la meilleure option pour réinvestir les gains à long terme

Choisir entre une SCI à l'IS et une SCI à l'IR dépend avant tout de vos objectifs patrimoniaux. La SCI à l'IS offre des avantages pour ceux qui cherchent à optimiser leur stratégie d'investissement à long terme, notamment grâce à la réduction d'impôt et la possibilité de réinvestir les gains.

En revanche, la SCI à l'IR est idéale pour ceux qui préfèrent une gestion simplifiée et une imposition plus directe sur les revenus. Chaque option a ses avantages, mais la SCI à l'IS reste souvent plus adaptée aux investisseurs cherchant à maximiser leur rentabilité et à réduire leurs charges fiscales.