SCI IS : atteignez 2 000€ nets par mois, quel capital investir ?

Paris, le 21 novembre 2024

Introduction

L’investissement immobilier via une SCI à l’impôt sur les sociétés (IS) est une stratégie efficace pour constituer un patrimoine à long terme tout en bénéficiant d’une fiscalité optimisée. Mais combien devez-vous investir aujourd’hui pour obtenir 2 000 € de revenus mensuels nets d’impôt, soit 24 000 € par an, dans 20 ans ?

Comment sortir les bénéfices une fois que la SCI en réalise et avec quel frottement fiscaux ?

Hypothèse de départ :
Nous partons d’un rendement locatif brut de 7,50 %. Pour simplifier l’exercice, nous supposons que les charges d’exploitation (taxe foncière, contribution sur les revenus locatifs, entretien du bien, etc.) consomment un tiers des loyers bruts, ce qui nous laisse un rendement locatif net de 5 %. Ce rendement net est utilisé pour les calculs tout au long du dossier.

Dans ce dossier, nous détaillons les étapes nécessaires pour atteindre cet objectif, en tenant compte de la valorisation de l’immobilier, de l’apport initial, de la rentabilité locative, des scénarios de financement, et de l’impact de la fiscalité.
 

1. Objectif : 2 000 € nets mensuels dans 20 ans

La rémunération d'un gérant de SCI est assimilé à un revenu salarié. Les charges sont élevées lorsque la rémunération est perçue comme un salaire et il est nettement plus intéressant de récupérer ses gains par le mécanisme de la distibution de bénéfices, c'est donc cette hypothèse que nous retenons.
 
Pour obtenir un revenu net de 2 000 € par mois (soit 24 000 € par an), il faut que votre SCI génère un bénéfice brut de 36 570 € par an avant impôts. Ce montant sera soumis à l’impôt sur les sociétés (IS) et à la flat tax avant d’arriver à ce revenu net.
 

Étape 1 : Impôt sur les sociétés (IS)

L’impôt sur les sociétés (IS) est prélevé en deux tranches :

    •    15 % sur les 42 500 € premiers euros de bénéfices.

Dans ce cas, le bénéfice de 36 570 € € est entièrement soumis à la première tranche d’imposition de 15 %, après prise en compte des amortissements.

Calcul de l’IS :

(36 570 € - 21 400 € amortissement) *15% = 2 275 € d'IS 

Après l’impôt sur les sociétés, il reste 34 293 € à distribuer.

Étape 2 : Flat tax sur les dividendes distribués

Les 34 293 € restants après IS sont soumis à la flat tax à un taux de 30 % (comprenant 12,8 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux).

Calcul de la flat tax :

34 293 € * 30* =  10 288 € de Flat tax à payer

Étape 3 : Revenu net après impôts

Après le paiement de la flat tax, les revenus nets à distribuer aux associés sont :

34 293 € - 10 288 € = 24 005 €

Conclusion :

    •    Bénéfice brut : 36 570 €
    •    Impôt sur les sociétés (IS) : - 2 275 €
    •    Flat tax : - 10 288 €
    •    Revenu net final : 24 005 € par an, soit 2 000 € par mois nets d’impôts.

Pour obtenir un bénéfice avant IS de 36 570 €, avec un rendement de 5% net, il faudra que votre patrimoine dans 20 ans soit de 731 400 € :
731 400 € * 5% = 36 570 €
Nous vient donc cette question...

2. Combien investir aujourd’hui pour atteindre un patrimoine de 731 400 € dans 20 ans ?

Il est nécessaire de détenir 731 400 € de patrimoine immobilier dans 20 ans pour générer un revenu net mensuel de 2 000€.

Cependant, l'immobilier augmente chaque année.
Sur les 30 dernières années, les prix ont augmenté entre 3 et 4% par an. Nous retenons une augmentation moyenne de 1,5% par an sur les 20 prochaines années.
Avec une hypothèse de 1,5 % d’augmentation annuelle des prix de l’immobilier, le montant à investir aujourd’hui sera inférieur à cette somme future.

Grâce à une formule de l’inverse de la formule d’évolution exponentielle utilisée pour calculer la valeur future, nous obtenons une valeur actuelle à investir de 535 000 €.
 

3. Quel apport est nécessaire pour cet investissement ?

L’investissement immobilier se base sur un montant total investi dans le projet aujourd'hui de 535 000 €.
Les banques demandent en général 10% d'apport pour les résidents fiscaux français, et financent le reste. Voici les détails du financement :

    •    Montant total de l’investissement : 535 000 €
    •    Taux d’apport personnel : 10 %
    •    Apport personnel :

535 000 € * 10% = 53 500 €

Le reste sera financé par un emprunt bancaire, voici nos hypothèses retenues.

    •    Montant du prêt : 481 500 €
    •    Durée du prêt : 20 ans
    •    Taux annuel d’emprunt : 3,20 %
    •    Taux d’assurance : 0,20 %
    •    Mensualité fixe : 2 768 € par mois

Conclusion :

Un apport personnel de 53 500 € est nécessaire pour financer cet investissement.
 

4. Valorisation de l’apport : un double gain

Cet apport de 53 500 € se valorisera avec le temps, car votre patrimoine immobilier atteindra une valeur de 731 400 € dans 20 ans. En plus des revenus locatifs, vous bénéficierez donc d’une valorisation de votre capital investi.

Le gain annuel moyen sur votre apport peut être calculé comme suit :

Gain annuel = (731 400 € - 53 500 € - 13 700 € ) / 20 = 33 210 € par an

Cela représente une valorisation annuelle moyenne de 33 210 €, en plus des loyers perçus chaque année.

Retour sur investissement (ROI) de l’apport en % :

Le retour sur investissement de l’apport personnel peut être calculé sur 20 ans en fonction de cette valorisation annuelle.

33 210 € / 53 500 € = 62,07 % de rendement annuel 


Conclusion sur le rendement de l’apport :

Sur une période de 20 ans, votre apport de 53 500 € générera un rendement annualisé moyen de 62,07 % par an, en prenant en compte la valorisation immobilière. Ce rendement est particulièrement attractif, d’autant qu’il est complété par les revenus locatifs générés pendant cette période.

 

5. Le financement et cash flow

Pour financer cet investissement, un emprunt couvrira 90 % du montant total (soit 481 500 €), avec les paramètres suivants :

    •    Taux annuel d’emprunt : 3,20 %
    •    Mensualité : 2 768 € par mois
    •    Loyer net généré par le bien : 40 533 € par an, soit 3 378 € par mois

Cash flow net :

Sur les 10 premières années d'exploitation, la SCI génère un cash flow négatif à financer de - 47 472 €.
Sur les 10 années suivantes, le Cash flow devient positif pour un montant de + 33 772 € cumulé. Il sera donc nécessaire de financer - 13 700 € sur la durée des 20 ans.


Conclusion :

Le cash flow est légèrement négatif sur la durée même si cela n'est pas majeur, l'investisseur devra prévoir un fond de trésorerie de 30 000€ à mobiliser sur les 10 première année pour avoir l'esprit tranquille.

 

6. Récapitulatif des gains

1. Valorisation de l’épargne et rendement

    •    Apport personnel : 53 500 €
    •    Valeur future: 731 400 €
    •    Gain sur 20 ans : 664 200 €
    •    Rendement annualisé moyen de votre apport : 62,07 % par an

2. Constitution d’un véhicule de rente avec 2 000 € nets mensuels

En parallèle du rendement de votre apport, votre investissement immobilier vous permet de constituer un véhicule de rente générant un revenu net net de 2 010 € par mois, soit 24 005 € par an.

 

Conclusion : 

Avec un apport de 53 500 € et en investissant dans un projet à 535 000 € tout inclus, vous pourrez générer un revenu net net de 2 000€ par mois dans 20 ans. 
Cela correspond à un immeuble de rapport à 7,50% de revenu locatif brut, le genre de projet que nous sommes en mesure de vous trouver.

Comparaison avec une pension de retraite avant impôt sur le revenu

Pour obtenir une pension nette de 2 000 € par mois, il est nécessaire d’avoir une pension brute d’environ 2 500 € à 2 800 € par mois selon les barèmes d’imposition actuels. Avec cet investissement immobilier, vous obtenez une rente équivalente à une pension de retraite brute, tout en bénéficiant d’une optimisation fiscale via la SCI IS.

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