How do I check the creditworthiness of locataire ?

Lors d’un contrat de location, le risque d’insolvabilité d’un locataire est l’un des principaux désagréments que connaissent régulièrement les bailleurs. En effet, ces situations nuisent à la rentabilité de leur bien mis en location. Selon les derniers chiffres publiés par le ministère de la justice, seuls 2% des propriétaires sont confrontés à des situations d’impayés. Malgré cela, les bailleurs doivent être prudents dans le choix des candidats locataires. Voici tous nos conseils pour vérifier leur solvabilité et pour dénicher un bon candidat.

Connaître leurs capacité locative 

Tout propriétaire bailleur se doit de connaître la capacité locative de ses futurs locataires. Le but en d’éviter d’engager des procédures longues et coûteuses. Cette capacité locative doit être prise en compte notamment pour souscrire à une assurance Garantie Loyers Impayés (GLI). 
De ce fait, la solvabilité du locataire doit être examinée avec minutie avant toute signature du contrat de location. Ceci permet une relation bailleur-locataire saine et une mise en demeure pour des sommes dues en cas d’impayés. 
Bien qu’une solution fiable à 100 % n’existe pas, déterminer la solvabilité d’un locataire peut être estimée de manière simple. Comment vérifier la solvabilité d’un locataire ? Voici quelques points clés pour aider les bailleurs à savoir si leur futur locataire est solvable.

Les principaux points à vérifier

Savoir si un locataire est solvable est une préoccupation qui concerne tous les propriétaires bailleurs. Peuvent aussi être concernés les gestionnaires dans le cadre d’un mandat de gestion locative. Pour trouver un locataire solvable, fiable et sérieux qui payera régulièrement son loyer, plusieurs points sont à vérifier.

Après avoir entamé une recherche de locataire et après avoir reçu des candidatures, il est recommandé de faire un tri. L’objectif en est  de dénicher le profil du locataire idéal. Le contrôle et la vérification des revenus du locataire sont indispensables, tout comme une situation financière stable de ce dernier. Sans ces deux éléments capitaux, le bailleur n’aura aucune sécurité de percevoir son loyer le temps du contrat de location.
Un locataire solvable est un locataire disposant de suffisamment de revenus et capable de s’acquitter de son loyer chaque mois.

Des revenus trois fois supérieurs au loyer

En règle générale, pour être éligible, les revenus du locataire doivent être trois fois supérieurs au loyer. Cette éligibilité minimise les risques locatifs et évite de nombreux contentieux. 
Ce taux de solvabilité locataire est souvent revu à la baisse. Il peut être à 2,5 fois, voire 2 fois supérieur au loyer. Cela se justifie par le fait qu’un candidat avec peu de dépenses doit être capable de payer son loyer. Ce qui ne serait pas le cas d’un candidat avec des revenus élevés, mais avec beaucoup de dépenses à assumer. 
Pour sécuriser davantage la solvabilité locataire, le propriétaire ou le gestionnaire locatif peut exiger des revenus 3,5 fois supérieurs au loyer. Mais en pratique, cette technique cache aussi un inconvénient majeur, celui de réduire considérablement le nombre de candidats. C’est la raison pour laquelle il faut sélectionner les candidats sur d’autres critères. La raison en est simple :  ne pas passer à côté des profils intéressants, comme les fonctionnaires.

Les pièces justificatives à contrôler

Les justificatifs administratifs et fiscaux fournis par un locataire doivent être vérifiés avant de monter un dossier locataire. De nombreux montages photo et faux documents circulent.
Les justificatifs sont importants pour le propriétaire. Ils permettent de vérifier diverses informations à propos du locataire, notamment son domicile actuel, son activité professionnelle, ses revenus, etc. Ces documents justificatifs permettent donc au propriétaire de se prémunir contre les candidats insolvables.

Une liste de documents simplifiée depuis la loi Alur

Le décret d'application de la loi Alur a limitativement réduit le nombre de justificatifs exigibles et la liste de documents dans un dossier de location comprend désormais :

1- Une photocopie des trois derniers bulletins de salaire ou le dernier avis d’imposition si le locataire n’est pas salarié. A préciser que le bailleur n’est pas en droit d’accéder directement aux informations fiscales du locataire. Il ne peut demander que la copie de l'avis d’imposition uniquement ;
2 - Une attestation d’emploi (pour savoir si le candidat est en CDD ou CDI) ou un certificat de location. Ce dernier est établi par l’ancien bailleur et prouve que le locataire est à jour dans ces paiements de loyers. Ce certificat peut être remplacé par les quittances de loyer ;

Le bailleur peut aussi demander le relevé d’identité bancaire du candidat pour savoir si celui-ci a un compte bancaire. La loi interdit au bailleur de demander certains documents au candidat. C’est notamment le cas de sa photo d’identité, d’une copie de son relevé de compte bancaire ou postal, de sa carte d’assuré social, d’une attestation de bonne tenue de compte bancaire, etc. 

Démêler le vrai du faux

Pour éviter une falsification des documents, il est judicieux d’exiger les documents originaux afin de les comparer aux photocopies que le candidat présentera.
En effet, il est très facile de se procurer de faux documents sur internet. Ce que font régulièrement les locataires qui cherchent un logement. Ainsi, nombreux sont les candidats qui corrigent leurs documents pour facilement trouver un logement. Dès lors, il est primordial pour le bailleur de savoir comment vérifier la solvabilité d’un locataire. Heureusement, ceci peut se faire de plusieurs manières.

En recoupant les différents justificatifs, vous pouvez déterminer leur cohérence. Si votre locataire candidat est salarié, vous avez la possibilité d’appeler son employeur ou son précédent propriétaire.

Le bailleur peut aussi vérifier la solvabilité locataire en vérifiant l’avis d’imposition de celui-ci. Grâce au numéro de référence fiscal du locataire, le bailleur peut vérifier en ligne ses revenus annuels communiqués sur son avis d’imposition. Véritable enquête administrative, en tant que bailleur, vous pouvez déléguer la vérification des justificatifs de votre futur locataire à une agence de gestion locative. Il est vital de vérifier les justificatifs du candidat, non seulement pour éviter une insolvabilité, mais aussi pour garantir le bon fonctionnement de l’assurance “garantie loyers impayés”.

Les garanties de solvabilité : la garantie loyer impayé (GLI)

Pour se prémunir d’éventuelles insolvabilités des locataires, il est conseillé de demander des garanties de solvabilité. Le bailleur peut ainsi souscrire à une GLI ou Garantie Loyers Impayés. La GLI est une assurance optionnelle à laquelle le propriétaire peut recourir pour se protéger de :

• Risque de loyers impayés ;
• Eventuelles dégradations du bien immobilier.

La GLI qui assure le locataire le dispense ainsi de présenter un garant. En cas de loyers et de charges impayés, la GLI couvre le propriétaire, peu importe le motif d’insolvabilité du locataire. La GLI couvre aussi les frais en cas de procédure de recouvrement et d’expulsion.

Exiger un garant et un cautionnaire ?

Bien qu’elle soit avantageuse, la Garantie Loyers Impayés revêt un coût. En tant que propriétaire, vous pouvez la déduire de vos loyers mensuels perçus. Néanmoins, le garant physique du locataire est l’une des solutions les plus courantes pour se prémunir d’une défaillance dans le paiement du loyer et d’éventuelles dégradations de l’appartement ou de la maison. 
Le garant physique est un proche parent du locataire disposé à payer le loyer en cas d’insolvabilité de celui-ci. Le recours à un garant est pratique et n’est soumis à aucune procédure ou condition. Une fois qu’il a apposé sa signature sur le contrat, le garant s’engage en cas de défaillance du locataire. Cette caution est aussi une solution économique, car le bailleur ne payera pas de primes d’assurance. Mais même avec un garant, le risque d’impayé demeure, puisque la caution peut être insolvable ou refuser de payer.

Vérifier la solvabilité du garant 

Il est donc recommandé de vérifier la solvabilité du garant en demandant des pièces justificatives. Pour réduire le risque d’insolvabilité de la caution, il est conseillé de choisir celle-ci parmi les parents du locataire. Les amis du locataire ne sont pas de bons garants, car ils peuvent se désengager rapidement en cas de litige.

À noter : la loi interdit le cumul de la garantie loyers impayés et celle d’un garant physique sauf si le locataire est un étudiant ou un apprenti. Même pour ces derniers, il faut nuancer puisque la loi ELAN de 2018 a renforcé davantage l'interdiction. Désormais, le cumul est interdit même pour les étudiants et les apprentis, sauf dans des cas très précis.

À défaut d’une garantie ou d’un garant physique, le locataire peut effectuer un dépôt de garantie. C’est une somme d’argent versée par celui-ci lors de la signature du contrat de bail. Cette somme est destinée à couvrir une éventuelle insolvabilité, des charges impayées ou encore des dégradations dans le logement. Le montant du dépôt de garantie hors charges est souvent limité à deux mois de loyer.

The bank guarantee to find a solvent tenant

Tout candidat ayant un logement avec peu de revenus, mais avec une bonne épargne peut recourir à une caution bancaire. C’est une solution intéressante à envisager lorsqu’en tant que locataire, vous apparaissez peu solvable (cas d’un candidat avec un faible salaire, en période de chômage, en intérim ou en CDD). 

Cette solution est également à envisager dans le cas où seule la banque peut se porter garante pour le locataire. La caution bancaire rassure énormément le bailleur en cas de loyers impayés, car la banque du locataire pourra les payer. Avant de voir son fonctionnement, les conditions pour en bénéficier, ses avantages et ses inconvénients, il est important de définir la caution bancaire.

The principles of the bank guarantee

Un cautionnement bancaire est un engagement pris par une banque envers un client ou une autre banque. Ici la banque se porte garant pour le compte de ce client et s’engage à payer à sa place en cas de défaillance ou d’impossibilité à payer ses loyers.
À l’égard du locataire, la banque s’engage à payer les loyers, les charges impayées, les travaux non réalisés, etc. La caution bancaire peut être simple ou solidaire. 

Caution bancaire simple 

Dans une caution simple, la banque s’engage à régler les impayés de loyers et de charges locatives de son client locataire. Cela s’applique, si et seulement si, ce dernier est insolvable et que les poursuites que le propriétaire bailleur a engagées contre lui ont été infructueuses.

Caution bancaire solidaire

Dans le cas d’une caution solidaire, le propriétaire bailleur ou le gestionnaire de patrimoine immobilier peut directement demander à la banque de payer les impayés.

Comment obtenir une caution bancaire ?

Pour obtenir une caution bancaire, le locataire doit au préalable déposer une certaine somme d’argent, sur un compte à la banque, qui sera bloquée pendant la durée du bail. Autrement dit, c’est cet argent que votre banque utilisera pour régler votre loyer impayé et non son propre argent. 

Le mécanisme de la caution bancaire n’est cependant pas proposé par toutes les banques. De même que les modalités et conditions de la caution dépendent de chaque établissement bancaire. 

En fonction du calcul de la solvabilité locataire, de votre situation financière et de la relation avec votre banque (comptes bien tenus, absence de découvert, client de longue date, loyer peu élevé), il faudra déposer entre six et douze mois de loyer pour que votre banque s’engage à vos côtés. Du fait qu’elle exige ainsi une somme assez élevée,  la caution bancaire devient moins courante ces dernières années

Exemple d’une caution bancaire

Si en tant que locataire, vous  payer un loyer de 800 euros par mois charges comprises. Pour recourir à une caution bancaire, vous devrez déposer la somme multipliée par le nombre de mois à couvrir, soit :

800 euros x 6 = 4 800 euros (pour 6 mois) ou 800 x 12 = 9 600 euros (pour une année). Avec cet exemple, on note que la caution bancaire demande des ressources financières importantes. C’est  ce qui la rend peu pratique pour toutes les situations. En contrepartie, le locataire devra verser à la banque des frais de gestion qui avoisinent généralement 2 % du loyer couvert. Il payera 192 euros de frais pour un loyer de 800 autorisés et garantis pendant un an.

Des démarches utiles à tous

Quelques démarches sont à faire pour obtenir une caution bancaire. La première est de prendre contact avec sa banque pour s’assurer qu’elle propose ce type de service. Dans le cas contraire, il faudra trouver une banque prête à fournir un tel service. Il faut aussi choisir parmi les diverses formules proposées.

En fonction de la banque, le locataire devra présenter ses pièces d’identité, ses trois derniers bulletins de salaire et son assurance invalidité pour justifier ses revenus. Il devra aussi présenter ses trois dernières quittances de loyer ou une attestation signée du propriétaire bailleur qui atteste que les loyers sont à jour. Les démarches seront complétées en informant la banque sur les coordonnées du nouveau bailleur et les détails du logement (montant du loyer et superficie du bien loué notamment). La caution bancaire viendra donc couvrir le risque d’impayé et augmenter la solvabilité locataire.
Le propriétaire pourra ainsi piocher dans le compte approvisionné à cet effet pour percevoir son loyer. Il devra néanmoins prouver à la banque que ce dernier est insolvable. En général, la caution bancaire s’adresse aux personnes qui ne remplissent pas les exigences requises par le propriétaire bailleur, mais qui disposent de liquidités. Le cautionnement bancaire peut également être mis en place pour une typologie de locataires précis que sont les étudiants étrangers. Tout d’abord, pour sécuriser le propriétaire bailleur, ensuite parce que recourir à un garant physique situé à l’étranger comporte des risques. Il y a en effet peu de chances que le bailleur engage une procédure de recouvrement à l’encontre d’un garant situé à l’étranger, ce qui peut être coûteux et prendre beaucoup de temps. Enfin, la caution bancaire pour les étudiants étrangers permettra au bailleur de percevoir facilement ses loyers même en cas d’insolvabilité du locataire.

The advantages of a bank guarantee

 Le recours à un cautionnement bancaire est très avantageux autant pour le locataire que pour le bailleur.

Être crédible en tant que locataire

Pour le locataire, il s’agit d’une solution pratique et facile à obtenir lorsque les autres garanties conventionnelles sont impossibles. Ainsi, avec la caution bancaire, le locataire paraîtra crédible et solvable. De ce fait, il pourra facilement trouver un logement convenable et de qualité. Le locataire n’aura donc plus besoin de demander à ses proches de se porter garant, ce qui est parfois risqué et difficile à assumer. De plus, le candidat au logement n’aura pas besoin d’être en CDD ou en CDI pour trouver un logement.

Une réponse de la banque en quelques jours

La caution est également rapide à obtenir avec une réponse au bout de quelques jours. Le locataire aura, de ce fait, la tranquillité d’esprit et la liberté d’action pour louer un logement, peu importe son âge et sa situation.
La caution bancaire est aussi avantageuse pour le bailleur, car elle représente une valeur sûre pour ce dernier. En effet, le cautionnement bancaire est l’une des garanties les plus sûres et les plus appréciées des bailleurs. Elles offrent plus de sécurité par rapport aux autres garanties traditionnelles.

Quelques inconvénients

Toutefois, le cautionnement bancaire comporte quelques inconvénients. D’abord, il faut disposer d’une importante somme d’argent qui se chiffre souvent en milliers d’euros. Ce qui n’est pas toujours le cas pour tout le monde. Bien que la somme déposée produise des intérêts susceptibles de réduire les frais, la tenue d’un compte par la banque engendrera forcément des frais non négligeables pouvant atteindre des centaines d’euros par an.

La contrepartie à verser à la banque est estimée à 2 %. Élevée, cette garantie dépendra aussi de la relation entre la banque et le locataire ou encore de la situation bancaire du locataire. 

Enfin, il faudra prévoir des démarches administratives à l’ouverture et à la clôture d’un compte de caution. Celles-ci peuvent prendre plus ou moins de temps.

Il faut également noter que le cautionnement bancaire à l’instar des autres types de caution est incompatible avec la Garantie Loyers Impayés.

Ce qu’il faut retenir

Pour savoir comment vérifier la solvabilité d’un locataire, il faut donc se reposer sur de nombreux critères, dont les revenus et les pièces justificatives. 

De même, pour s’assurer de la solvabilité d’un locataire, il est conseillé au bailleur de souscrire à des garanties. Il peut s’agir de la GLI, du choix d’un garant ou encore du cautionnement bancaire. Sachant que la Garantie Loyer Impayée est incompatible avec les deux autres types de garanties (sauf pour les étudiants ou apprentis), le choix de l’une d’elles doit être fait avec le plus grand soin. Le but étant de couvrir au maximum le risque de l’insolvabilité locataire et de maximiser la rentabilité de l’investissement.
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