How do I check the creditworthiness of locataire ?

 

Lors d’un contrat de location, le risque d’insolvabilité et le non-paiement du loyer d’un locataire sont l’un des principaux désagréments que connaissent régulièrement les bailleurs. À la suite d’un investissement locatif et avant la signature du bail, la solvabilité d’un locataire reste déterminante pour percevoir son loyer mensuel et pouvoir continuer à rembourser son emprunt bancaire.

 

Connaître la capacité locative de ses futurs locataires

 

Tout propriétaire bailleur se doit de connaître la capacité locative de ses futurs locataires pour éviter d’engager des procédures longues et coûteuses. Cette capacité locative doit être prise en compte notamment pour souscrire à une assurance Garantie Loyers Impayés (GLI). 


De ce fait, la solvabilité du locataire doit être examinée avec minutie avant toute signature du bail et du contrat de location. 


Ceci permet une relation bailleur-locataire saine et une mise en demeure pour des sommes dues en cas d’impayés. 


Bien qu’une solution fiable à 100 % n’existe pas, déterminer la solvabilité d’un locataire peut être estimée de manière simple avec des éléments tangibles. Comment vérifier la solvabilité d’un locataire ? Voici quelques éléments clés pour aider les bailleurs à savoir si leur futur locataire est solvable.
 

locataire solvable

 

How to find out if a tenant is creditworthy: the main points to be checked

 

Savoir si un locataire est solvable est une préoccupation qui concerne tous les propriétaires bailleurs. Pour trouver un locataire solvable, fiable et sérieux qui payera régulièrement son loyer et ne dégradera pas votre bien immobilier, plusieurs points sont à vérifier. Après avoir entamé une recherche de locataire et après avoir reçu des candidatures, il est recommandé de faire un tri pour dénicher le profil du locataire idéal. Le contrôle et la vérification des revenus du locataire sont indispensables, tout comme une situation financière stable de ce dernier. Sans ces deux éléments capitaux, le bailleur n’aura aucune sécurité de percevoir son loyer le temps du contrat de location.


Pour résumer, un locataire solvable est un locataire disposant de suffisamment de revenus et capable de s’acquitter de son loyer chaque mois.

 

Des revenus trois fois supérieurs au loyer

 

En règle générale, pour être éligible, les revenus du locataire doivent être trois fois supérieurs au loyer. Cette éligibilité minimise les risques locatifs et évite de nombreux contentieux. 


En pratique, ce taux de solvabilité locataire est souvent revu à la baisse et peut être à 2,5 fois, voire 2 fois supérieur au loyer. Cela se justifie par le fait qu’un candidat avec peu de dépenses doit être capable de payer son loyer, ce qui ne serait pas le cas d’un candidat avec des revenus élevés, mais avec beaucoup de dépenses à assumer. 


Pour sécuriser davantage la solvabilité locataire, le propriétaire peut exiger des revenus 3,5 fois supérieurs au loyer. Mais en pratique, cette technique cache aussi un inconvénient majeur, celui de réduire considérablement le nombre de candidats. C’est la raison pour laquelle il faut sélectionner les candidats sur d’autres critères pour ne pas passer à côté des profils intéressants à l’instar des salariés de grandes entreprises ou des fonctionnaires.

 

Garantie des risques locatifs : des pièces justificatives à contrôler 

 

Contrôler et vérifier les justificatifs administratifs et fiscaux fournis par un locataire doivent être vérifiés avant de monter un dossier locataire. De nombreux montages photo et faux documents circulent.


Les justificatifs sont importants pour le propriétaire. Ils permettent de vérifier diverses informations à propos du locataire, notamment son domicile actuel, son activité professionnelle, ses revenus, etc. Ces documents justificatifs permettent donc au propriétaire de se prémunir contre les candidats insolvables.
 

Une liste de documents simplifiée depuis la loi Alur

 

La loi Alur a réduit le nombre de justificatifs exigibles et la liste de documents dans un dossier de location comprend désormais :


1- Une photocopie des trois derniers bulletins de salaire ou le dernier avis d’imposition si le locataire n’est pas salarié.
2 - une attestation d’emploi (pour savoir si le candidat est en CDD ou CDI) ou un certificat de location (établi par l’ancien bailleur qui prouve que le locataire est à jour dans ces paiements de loyers).

Le bailleur peut aussi demander le relevé d’identité bancaire du candidat pour savoir si celui-ci a un compte bancaire. La loi interdit au bailleur de demander certains documents au candidat, notamment sa photo d’identité, une copie de son relevé de compte bancaire ou postal, sa carte d’assuré social, une attestation de bonne tenue de compte bancaire, etc.

 

Démêler le vrai du faux

 

Pour éviter une falsification des documents, il est judicieux d’exiger les documents originaux afin de les comparer aux photocopies que le candidat présentera.


En effet, il est très facile de se procurer de faux documents sur internet, ce que font régulièrement les locataires qui cherchent un logement. Ainsi, nombreux sont les candidats qui corrigent leurs documents pour facilement trouver un logement. Dès lors, il est primordial pour le bailleur de savoir comment vérifier la solvabilité d’un locataire et ceci peut se faire de plusieurs manières.

En recoupant les différents justificatifs, vous pouvez déterminer leur cohérence. Si votre locataire candidat est salarié, vous avez la possibilité d’appeler son employeur ou son précédent propriétaire. 

Le bailleur peut aussi vérifier la solvabilité locataire en vérifiant l’avis d’imposition de celui-ci. Grâce au numéro de référence fiscal du locataire, le bailleur peut vérifier en ligne si le montant total de ses revenus annuels correspond à celui qu’il a communiqué sur son avis d’imposition. Véritable enquête administrative, en tant que bailleur, vous pouvez déléguer la vérification des justificatifs de votre futur locataire à une agence de gestion locative. Il est vital de vérifier les justificatifs du candidat, non seulement pour éviter une insolvabilité, mais aussi pour garantir le bon fonctionnement de l’assurance “garantie loyers impayés”.
 

Les garanties de solvabilité : la garantie loyer impayé (GLI)

 

Pour se prémunir d’éventuelles insolvabilités des locataires, il est conseillé de demander des garanties de solvabilité. Le bailleur peut ainsi souscrire à une GLI ou Garantie Loyers Impayés. La GLI est une assurance optionnelle à laquelle le propriétaire peut recourir pour se protéger de :

1- risque de loyers impayés ;


2- éventuelles dégradations du bien immobilier.


La GLI qui assure le locataire le dispense ainsi de présenter un garant. En cas de loyers et de charges impayés, la GLI couvre le propriétaire, peu importe le motif d’insolvabilité du locataire. La GLI couvre aussi les frais en cas de procédure de recouvrement et d’expulsion.

 

Exiger un garant et un cautionnaire, la meilleure solution ? 

 

Bien qu’elle soit avantageuse, la Garantie Loyers Impayés revêt un coût. En tant que propriétaire, vous pouvez la déduire de vos loyers mensuels perçus. Néanmoins, le garant physique du locataire est l’une des solutions les plus courantes pour se prémunir d’une défaillance dans le paiement du loyer et d’éventuelles dégradations d’un bien immobilier. 


Le garant physique est un proche parent du locataire disposé à payer le loyer en cas d’insolvabilité de celui-ci. Le recours à un garant est pratique et n’est soumis à aucune procédure ou condition. Une fois qu’il a apposé sa signature sur le contrat, le garant s’engage en cas de défaillance du locataire. Cette caution est aussi une solution économique, car le bailleur ne payera pas de primes d’assurance. Mais même avec un garant, le risque d’impayé demeure, puisque la caution peut, à son tour, être insolvable ou refuser de payer.


Vérifier la solvabilité du garant en plus de celle du locataire 

 

Il est donc recommandé de vérifier la solvabilité du garant en demandant des pièces justificatives. Pour réduire le risque d’insolvabilité de la caution, il est conseillé de choisir celle-ci parmi les parents du locataire. Les amis du locataire ne sont pas de bons garants, car ils peuvent se désengager rapidement en cas de litige. 
 

À noter : la loi interdit le cumul de la garantie loyers impayés et celle d’un garant physique sauf si le locataire est un étudiant ou un apprenti. À défaut d’une garantie ou d’un garant physique, le locataire peut effectuer un dépôt de garantie qui est une somme d’argent versée par celui-ci lors de la signature du contrat de bail. Cette somme est destinée à couvrir une éventuelle insolvabilité, des charges impayées ou encore des dégradations dans le logement. Le montant du dépôt de garantie hors charges est souvent limité à deux mois de loyer.

 

The bank guarantee to find a solvent tenant

 

Tout candidat ayant un logement avec peu de revenus, mais avec une bonne épargne peut recourir à une caution bancaire. C’est une solution intéressante à envisager lorsqu’en tant que locataire, vous apparaissez peu solvable (cas d’un candidat avec un faible salaire, en période de chômage, en intérim ou en CDD) alors qu’en réalité d’importantes économies sont disponibles sur un compte bancaire. 


Cette solution est également à envisager dans le cas où seule la banque peut se porter garante pour le locataire. La caution bancaire rassure énormément le bailleur en cas de loyers impayés, car la banque du locataire pourra les payer. Avant de voir son fonctionnement, les conditions pour en bénéficier, ses avantages et ses inconvénients, il est important de définir la caution bancaire.

 

Les principes du cautionnement bancaire, caution simple et caution solidaire 

 

Un cautionnement bancaire est un engagement pris par une banque envers un client ou une autre banque. Ici la banque se porte garant pour le compte de ce client et s’engage à payer à sa place en cas de défaillance ou d’impossibilité à payer ses loyers.
À l’égard du locataire, la banque s’engage à payer les loyers, les charges impayées, les travaux non réalisés, etc. La caution bancaire peut être simple ou solidaire. 

 

Caution bancaire simple 

 

Dans une caution simple, la banque s’engage à régler les impayés de loyers et de charges locatives de son client locataire, si et seulement si, ce dernier est insolvable et que les poursuites que le bailleur a engagées contre lui ont été infructueuses.

 

Caution bancaire solidaire

 

Dans le cas d’une caution solidaire, le propriétaire bailleur peut directement demander à la banque de payer les impayés de loyers du locataire en cas d’insolvabilité, sans préalablement le poursuivre.
 

Comment obtenir une caution bancaire ?

 

Pour obtenir une caution bancaire, le locataire doit au préalable déposer une certaine somme d’argent, sur un compte à la banque, qui sera bloquée pendant la durée du bail. Autrement dit, c’est cet argent que votre banque utilisera pour régler votre loyer impayé et non son propre argent. 

Le mécanisme de la caution bancaire n’est cependant pas proposé par toutes les banques, de même que les modalités et conditions de la caution dépendent de chaque établissement bancaire. 


En fonction du calcul de la solvabilité locataire, de votre situation financière et de la relation avec votre banque (comptes bien tenus, absence de découvert, client de longue date, loyer peu élevé), il faudra déposer entre six et douze mois de loyer pour que votre banque s’engage à vos côtés.
 

Exemple d’une caution bancaire
 

Si en tant que locataire, vous  payer un loyer de 800 euros par mois charges comprises, pour recourir à une caution bancaire, vous devrez déposer la somme multipliée par le nombre de mois à couvrir, soit :


800 euros x 6 = 4 800 euros (pour 6 mois) ou 800 x 12 = 9 600 euros (pour une année). Avec cet exemple, on note que la caution bancaire demande des ressources financières importantes. C’est  ce qui la rend peu pratique pour toutes les situations. En contrepartie, le locataire devra verser à la banque des frais de gestion qui avoisinent généralement 2 % du loyer couvert. Il payera 192 euros de frais pour un loyer de 800 autorisés et garantis pendant un an.
 

Des démarches utiles à tous, propriétaires comme locataires
 

Quelques démarches sont à faire pour obtenir une caution bancaire dont la première est de prendre contact avec sa banque pour s’assurer qu’elle propose ce type de service. Dans le cas contraire, il faudra trouver une banque prête à fournir un tel service et choisir parmi les diverses formules proposées. En fonction de la banque, le locataire devra présenter ses pièces d’identité, ses trois derniers bulletins de salaire et son assurance invalidité pour justifier ses revenus. Il devra aussi présenter ses trois dernières quittances de loyer ou une attestation signée du propriétaire bailleur qui atteste que les loyers sont à jour. Les démarches seront complétées en informant la banque sur les coordonnées du nouveau bailleur et les détails du logement (montant du loyer et superficie du bien loué notamment). La caution bancaire viendra donc couvrir le risque d’impayé et augmenter la solvabilité locataire.


Le propriétaire pourra ainsi piocher dans le compte approvisionné à cet effet pour percevoir son loyer. Il devra néanmoins prouver à la banque que ce dernier est insolvable. En général, la caution bancaire s’adresse aux personnes qui ne remplissent pas les exigences requises par le propriétaire bailleur, mais qui disposent de liquidités. Le cautionnement bancaire peut également être mis en place pour une typologie de locataires précis que sont les étudiants étrangers. Tout d’abord, pour sécuriser le propriétaire bailleur, ensuite parce que recourir à un garant physique situé à l’étranger comporte des risques. Il y a en effet peu de chances que le bailleur engage une procédure de recouvrement à l’encontre d’un garant situé à l’étranger, ce qui peut être coûteux et prendre beaucoup de temps. Enfin, la caution bancaire pour les étudiants étrangers permettra au bailleur de percevoir facilement ses loyers même en cas d’insolvabilité du locataire.
 

The advantages of a bank guarantee

 

Le recours à un cautionnement bancaire est très avantageux autant pour le locataire que pour le bailleur. 


Être crédible en tant que locataire
 

Pour le locataire, il s’agit d’une solution pratique et facile à obtenir lorsque les autres garanties conventionnelles sont impossibles. Ainsi, avec la caution bancaire, le locataire paraîtra crédible et solvable. De ce fait, il pourra facilement trouver un logement convenable et de qualité. Le locataire n’aura donc plus besoin de demander à ses proches de se porter garant, ce qui est parfois risqué et difficile à assumer. De plus, le candidat au logement n’aura pas besoin d’être en CDD ou en CDI pour trouver un logement.


Une réponse de la banque en quelques jours
 

La caution est également rapide à obtenir avec une réponse au bout de quelques jours. Le locataire aura, de ce fait, la tranquillité d’esprit et la liberté d’action pour louer un logement, peu importe son âge et sa situation.
La caution bancaire est aussi avantageuse pour le bailleur, car elle représente une valeur sûre pour ce dernier. En effet, le cautionnement bancaire est l’une des garanties les plus sûres et les plus appréciées des bailleurs. Elles offrent plus de sécurité par rapport aux autres garanties traditionnelles.
 

Quelques inconvénients du cautionnement bancaire

 

Toutefois, le cautionnement bancaire comporte quelques inconvénients. D’abord, il faut disposer d’une importante somme d’argent qui se chiffre souvent en milliers d’euros, ce qui n’est pas toujours le cas pour tout le monde. Bien que la somme déposée produise des intérêts susceptibles de réduire les frais, la tenue d’un compte par la banque engendrera forcément des frais non négligeables pouvant atteindre des centaines d’euros par an.


La contrepartie à verser à la banque est estimée à 2 %. Élevée, cette garantie dépendra aussi de la relation entre la banque et le locataire ou encore de la situation bancaire du locataire. 


Enfin, il faudra prévoir des démarches administratives à l’ouverture et à la clôture d’un compte de caution. Celles-ci peuvent prendre plus ou moins de temps.


Il faut également noter que le cautionnement bancaire à l’instar des autres types de caution est incompatible avec la Garantie Loyers Impayés. Ainsi le cumul des deux garanties est interdit sauf dans le cas d’un étudiant ou d’un apprenti.
 

Pour savoir comment vérifier la solvabilité d’un locataire, il faut donc se reposer sur de nombreux critères, dont les revenus et les pièces justificatives. 


De même, pour s’assurer de la solvabilité d’un locataire, il est conseillé au bailleur de souscrire à des garanties, dont la GLI, le choix d’un garant ou encore le cautionnement bancaire. Sachant que la Garantie Loyer Impayée est incompatible avec les deux autres types de garanties (sauf pour les étudiants ou apprentis), le choix de l’une d’elles doit être fait avec le plus grand soin. Le but étant de couvrir au maximum le risque de l’insolvabilité locataire.
 

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  • Manual RAVIER
  • President, Investissement-Locatif.com

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