Real estate leverage

Pour les investisseurs, l’immobilier locatif est la voie la plus sûre pour se constituer un capital et un patrimoine. Toutefois, il est essentiel d'avoir des revenus stables pour minimiser les pertes. Si vous cherchez à faire fructifier vos capitaux, le choix de votre investissement est crucial. Grâce à l'effet de levier immobilier, le manque de moyen n'est plus un obstacle pour investir. En d'autres termes, cela vous permet de financer vos investissements immobiliers et de générer des revenus conséquents. Alors, comment fonctionne le levier immobilier pour démarrer votre projet, et quels sont les risques ? Découvrons cela dans cet article.

Effet de levier immobilier : ce que vous devez savoir

Le principe de l’effet de levier immobilier est simple. C’est une notion financière basée sur l’endettement pour optimiser la capacité d’investissement. Cette technique d’autofinancement vous permettra d’accroître votre capital à long terme et de booster la rentabilité de votre projet. L’effet de levier immobilier est alors le fait de pouvoir augmenter votre capacité d’investissement grâce à des crédits. Ainsi, au lieu de générer des revenus locatifs sur un investissement immobilier de 10, vous pouvez faire un prêt de 90. Vous toucherez au final, des rentes locatives sur un investissement de 100 en additionnant les deux. C'est une manière efficace de maximiser votre profit et d'augmenter votre capital à long terme.

L'effet de levier et l'investissement immobilier

Dans le contexte de l'investissement immobilier, l'effet de levier est particulièrement bénéfique. Il permet aux investisseurs d'acheter des biens immobiliers plus chers qu'ils ne pourraient se permettre avec leur propre capital. De plus, l'effet de levier permet de bénéficier d'une rente plus élevée. En effet, les loyers perçus peuvent être utilisés pour rembourser le crédit immobilier, tout en générant un revenu supplémentaire.

Les risques de l'effet de levier immobilier

Cependant, l'effet de levier immobilier n'est pas sans danger. Il est important de bien comprendre les risques avant de s'engager dans une telle stratégie. Parmi ceux qui sont associés à l'effet de levier immobilier, on peut citer les risques de :

• Non-remboursement du crédit : si les loyers perçus ne sont pas suffisants pour couvrir les mensualités du crédit, l'investisseur devra puiser dans ses propres ressources pour rembourser le prêt bancaire.
• Baisse du marché immobilier : si la valeur du bien immobilier baisse, l'investisseur peut se retrouver dans une situation où il doit plus à la banque que la valeur du bien.
• Vacance locative : si le bien immobilier n'est pas loué pendant une certaine période, l'investisseur ne percevra pas de loyers pour rembourser le crédit.

 

L'effet de levier immobilier est une stratégie d'investissement puissante qui peut permettre d'augmenter considérablement les bénéfices d'un projet immobilier. Cependant, il est essentiel de bien comprendre que ce n'est pas sans danger. Vous devez mettre en place une stratégie d'investissement solide pour ne pas engendrer de perte.

Effet de levier : l'intérêt du crédit pour vos investissements immobiliers

L'immobilier locatif est un placement très intéressant parce qu'il permet de générer des revenus réguliers. Il s'agit des loyers que vous percevrez, permettant de calculer votre rendement locatif et votre retour sur investissement. C'est justement parce que l'immobilier est un marché sûr qui assure des rentes. Aussi, c’est le seul placement de capital que les banques acceptent pour d’éventuels prêts.

En effet, les établissements financiers n’accordent pas de crédit pour l’achat d’action. Le financement est exclusivement destiné à l’achat de bien immobilier, sauf exception de la part du banquier. De plus, l’effet de levier immobilier généré par le prêt vous oblige à épargner. Cela en raison de la mensualité d’acquittement de votre dette. Vous êtes obligé de faire des épargnes sur vos revenus pour payer les intérêts de la banque. En procédant de cette façon chaque année, vos capitaux propres augmenteront considérablement.

Le rôle des banques dans l'investissement immobilier

Aussi, c’est le seul placement de capital que les banques acceptent pour d’éventuels prêts. En effet, les établissements financiers n’accordent pas de crédit pour l’achat d’action. Le financement est exclusivement destiné à l’acquisition de bien immobilier, sauf exception de la part du banquier.

L'effet de levier immobilier et l'épargne

De plus, l’effet de levier immobilier généré par le prêt vous oblige à épargner. Cela en raison de la mensualité d’acquittement de votre dette. Vous êtes obligé de faire des épargnes sur vos revenus pour rembourser la banque. En procédant de cette façon chaque année, vos capitaux propres augmenteront considérablement.

L'immobilier locatif, grâce à l'effet de levier immobilier, peut être un excellent moyen de développer votre patrimoine et de générer du cash-flow positif. Cependant, il est important de bien comprendre les mécanismes de l'effet de levier et de bien gérer votre endettement.

Calcul du ratio de l’effet de levier

L'investisseur immobilier doit bien distinguer la rentabilité de la location (ou rendement locatif) avec la rentabilité financière. Cette dernière concerne davantage le cash-flow positif. Aussi, pour un endettement sur la durée, vous devrez réussir le remboursement de l’emprunt et de ses intérêts, mais également à vous constituer un patrimoine.

Pour calculer votre taux de rentabilité avec l’argent de votre endettement, vous devez avoir certaines notions. Par ailleurs, ce calcul intègre vos bénéfices, votre apport personnel et toutes les charges relatives à votre investissement. Aussi est-il important de connaître ce que c’est la rentabilité économique et de la distinguer de la rentabilité financière.

La formule pour la rentabilité économique est : (loyer-charges-impôts) / (montant emprunté + apport personnel)

La formule pour connaître la rentabilité financière est la suivante :

• Rentabilité économique + (rentabilité économique – taux d’emprunt) X montant emprunté / Apport personnel.

 

Ce calcul vous permettra de mettre en évidence le taux de rendement réel de votre investissement et d’avoir une idée de l’effet de levier.

Voici des exemples pour faciliter la compréhension :

Prenez deux clients qui décident de faire un placement dans l’immobilier locatif. Les deux ont chacun un capital propre de 100 000 euros. Ils optent pour l’achat du même type d’appartement au prix de 100 000 euros.

Hypothèse 1 : Le premier fait l’acquisition de son appartement en fonds propres, avec l'argent disponible dont il dispose. En payant la totalité du prix en cash, aucun remboursement de crédit n’aura lieu. Il pourra alors profiter dès le début de la majorité de son revenu locatif. Les loyers versés durant toute la location seront directement perçus sans intérêt à rembourser. En partant du principe que la rentabilité économique est de 2,5 % et que le taux d’intérêt est de 1,5 %, la formule à appliquer pour ce client est la suivante :

Rentabilité financière = 2,5 % + (2,5 % - 1,5 % X 0/100 000) = 2,5 %

Hypothèse 2 : Le deuxième quant à lui décide de faire un emprunt pour financer l’achat de son appartement. Il injecte uniquement 25 000 euros de son capital initial dans le projet et fait un emprunt de 75 000 euros à la banque sur une durée de 25 ans. Il devra alors procéder au remboursement de son financement chaque année avec les loyers. Toutefois, si le montant de l’intérêt à rembourser est peu élevé, il pourra profiter d’une rente. Sa rentabilité financière sera alors meilleure puisqu’elle sera calculée uniquement sur le montant investi. Le calcul de sa rentabilité sera alors la suivante :

Rentabilité financière = 2,5% + (2,5% - 1,5%)*75 000/25 000 = 5,5%

Explication sous forme de tableau : 

Hypothèse	Capital propre	Montant de l'emprunt	Durée de l'emprunt	Rentabilité économique	Taux d'intérêt	Formule de rentabilité financière	Rentabilité financière
1	100 000 €	0 €	N/A	2,5 %	1,5 %	2,5 % + (2,5 % - 1,5 % X 0/100 000)	2,5 %
2	25 000 €	75 000 €	25 ans	2,5 %	1,5 %	2,5% + (2,5% - 1,5%)*75 000/25 000	5,5 %

 

Bien sûr, il s'agit d'un exemple simplifié à l'extrême. De nombreuses autres données rentrent en ligne de compte et diminuent le rendement financier de l'opération. Il s'agit notamment des intérêts d'emprunt, des taxes éventuelles, ou encore des frais liés à l'immobilier pur (entretien des bâtisses) qui sera évidemment proportionnel au nombre de biens.

Effet de levier immobilier : comprendre et mesurer les menaces d'investir sans apport 

En suivant cette logique d'effet de levier, certains investisseurs immobiliers cherchent à investir sans apport. Bien sûr, plus ce dernier est faible, plus le rendement financier des capitaux utilisés est élevé. Encore faut-il qu'on accepte de vous accorder votre crédit. Selon votre profil lié à l'investissement, vous devrez choisir le niveau d'apport adapté. Cela dépend de votre stratégie et de vos objectifs en termes d'investissement immobilier. Si vous souhaitez acquérir un seul patrimoine par exemple, un apport personnel à raison de 10 % peut suffire. Toutefois, dans le cas de plusieurs placements, vous devez considérer les intérêts et le remboursement de l'emprunt pour éviter tout risque.

En règle générale, depuis 2023, les banques sont devenues plus flexibles en termes de prêts immobiliers. Bien que l'apport personnel reste un facteur important dans l'obtention d'un prêt, certaines sont prêtes à accorder des prêts même sans apport, en fonction de la situation de vos finances et du profil de l'emprunteur. Cependant, il est important de noter que chaque cas est unique et que les conditions de prêt peuvent varier en fonction de nombreux facteurs, y compris votre historique de crédit, vos revenus, vos dépenses et la valeur de l'investissement immobilier que vous envisagez. Il est donc toujours recommandé de consulter un conseiller financier ou votre banque pour obtenir des informations précises et à jour.

Préparation du projet d'investissement sans apport

Investir sans apport est possible, mais il faut bien choisir le type de bien locatif et son emplacement. Ces éléments sont cruciaux pour convaincre votre banquier. Les logements de petites surfaces dans des zones à forte capacité ou fort développement sont souvent les plus rentables.

Il est également essentiel de réaliser un prévisionnel qui prend en compte tous les coûts (charges, impôts, taxes, assurances). Cet élément sera un argument pour convaincre votre prêteur.

Financement sans apport : conditions et risques

L'investissement sans apport nécessite de s'endetter à plus de 100% du projet. En 2023, avec les nouvelles réglementations bancaires, les banques exigent généralement un apport minimum de 10% du montant du projet. Le zéro apport reste donc l'exception, et non la règle.

Cependant, il est important de noter que l'investissement sans apport n'est pas sans danger. Voici quelques-uns des principaux risques à prendre en compte :

• Le surendettement : Si vous empruntez la totalité du coût de votre investissement immobilier, vous vous endettez davantage. Si vos revenus locatifs ou autres sources de revenus diminuent, vous pourriez avoir du mal à rembourser votre prêt.

• Le taux d'intérêt plus élevé : Les banques considèrent généralement les prêts sans apport comme plus dangereux. Par conséquent, elles peuvent compenser ce risque en vous offrant un taux d'intérêt plus élevé, ce qui augmentera le coût total de votre prêt.

• La non-acceptation du prêt : Comme mentionné précédemment, toutes les banques ne sont pas disposées à accorder des prêts sans apport. Vous pourriez donc avoir du mal à trouver une banque qui accepte de vous prêter de l'argent.

• La perte en cas de baisse du marché immobilier : Si la valeur de votre propriété diminue, vous pourriez vous retrouver dans une situation où vous devez plus à la banque que ce que vaut votre propriété.

Il est donc crucial de bien évaluer les différentes menaces menant à une situation précaire et dangereuse avant de décider d'investir sans apport. Un conseiller financier ou un expert en investissement immobilier peut vous aider à comprendre les menaces et à déterminer la meilleure stratégie d'investissement pour votre situation spécifique.

Effet de levier immobilier pour une SCPI

Investir dans une SCPI permet de profiter de l'effet de levier immobilier. Avec ce statut on peu obtenir un prêt bancaire pour financer ses projets, grâce à la confiance que la banque a en ses membres pour le remboursement des mensualités.

L'effet de levier fonctionne comme dans un investissement immobilier classique. La SCPI emprunte pour financer l'acquisition de biens, et les loyers perçus permettent de rembourser le prêt. Cette stratégie permet d'investir avec un apport réduit, et les risques sont mutualisés entre les associés partageant ce même statut.

L'effet de levier dans une SCPI permet de maximiser le rendement de l'investissement et de réduire l'impôt sur le revenu grâce à la déduction des intérêts d'emprunt. Cependant, il n'est pas sans inconvénient , comme le fait de devoir compenser la différence si les loyers sont inférieurs aux mensualités du prêt, ou la diminution de la valeur des parts de chaque membre en cas de baisse des prix de l'immobilier.