L’investissement locatif par le biais d’une SCPI

Un investissement locatif peut se faire par l’achat d’un bien immobilier en nom propre ou en acquérant les parts d’une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI). Appelé aussi “Pierre Papier”, cette image se rapporte au fait que l’investisseur sera détenteur de parts de la société immobilière qui aura elle-même investi dans la pierre. Il existe différentes formes de SCPI fiscales qui vont investir dans un parc immobilier bénéficiant de dispositifs fiscaux : la SCPI de rendement pour des investissements dans l’immobilier professionnel et la SCPI de plus-value.

SCPI vs investissement locatif classique : quelles différences ?

Vous hésitez entre investir dans une SCPI ou acheter un studio à louer dans le centre-ville ? Dans les deux cas, vous espérez un bon rendement… mais le niveau d’implication et les aléas ne sont pas tout à fait les mêmes.

Voici un comparatif clair (et sans jargon indigeste) pour vous aider à trancher.

Rentabilité potentielle : le duel des rendements

• SCPI : les rendements tournent généralement autour de 4 à 6 % brut par an, selon le type de SCPI (rendement, fiscale, plus-value). C’est relativement stable, mais pas garanti.

• Locatif classique : la rentabilité dépend beaucoup de la localisation, du type de bien et de la gestion. Vous pouvez viser 6 à 10 % brut, mais il faut aussi anticiper les vacances locatives, travaux, impayés...

Verdict : la SCPI joue la carte de la régularité, l’immobilier en direct celle de la performance… avec plus de sueur au front.

Gestion et fiscalité : actif ou passif ?

• SCPI : ici, c’est la vie en pilotage automatique. Vous n'avez rien à gérer : pas de locataire qui vous appelle un dimanche soir pour une chasse d’eau capricieuse. En revanche, les frais de gestion sont intégrés (8 à 10 % parfois).

• Locatif : vous gérez tout (ou déléguez à une agence, avec un coût en plus). Côté fiscalité, vous pouvez optimiser avec des dispositifs comme le LMNP, le Pinel ou le déficit foncier.

Verdict : SCPI = zéro tracas, mais moins de leviers d’optimisation. Immobilier direct = plus d’huile de coude, mais plus de contrôle (et parfois de casse-tête fiscal).

Liquidité et accessibilité : lequel est le plus fluide ?

• SCPI : vous pouvez commencer à investir avec quelques milliers d’euros, ce qui en fait une porte d’entrée souple dans l’immobilier. En revanche, revendre ses parts peut prendre plusieurs semaines ou mois : ce n’est pas un livret A.

• Locatif : il faut un capital de départ important (apport + frais de notaire), mais vous pouvez revendre le bien quand bon vous semble (en théorie). En pratique ? Compromis, diagnostics, notaire, etc. : c’est un peu plus long qu’un simple clic.

Verdict : la SCPI gagne en accessibilité, mais reste peu liquide. Le bien physique est plus contraignant à l’achat, mais aussi à la revente.

Risques comparés : l’équilibre subtil

• SCPI : le risque est mutualisé : vous détenez une portion d’un parc immobilier diversifié (bureaux, commerces, santé…). Moins de risques de tout perdre, mais le capital n’est jamais garanti.

• Locatif classique : vous mettez tous vos œufs dans un seul panier. Si votre locataire part, ou si un dégât des eaux s’invite… la rentabilité peut fondre plus vite qu’un glaçon sur un radiateur.

Verdict : SCPI = diversification rassurante. Immobilier direct = plus risqué, mais potentiellement plus rentable si bien maîtrisé.

SCPI ou locatif classique ?

Criteria	SCPI	Locatif classique
Profitability	4 à 6 %	6 à 10 % (mais variable)
Gestion	100 % déléguée	À votre charge (ou agence)
Taxation	IR classique	Optimisable selon le statut
Accessibility	Dès 1 000 à 5 000 €	Apport + financement bancaire
Liquidité	Moyenne à faible	Faible mais plus flexible
Risque	Mutualisé	Concentré sur un seul bien

 

Quelle fiscalité pour les revenus issus de SCPI ?

Quand on investit en SCPI, mieux vaut comprendre où partent vos loyers avant de rêver à votre prochaine escapade à Lisbonne.

Pas de panique, voici un tour d’horizon clair (et indolore) de la fiscalité applicable aux SCPI.

Revenus fonciers : bienvenue dans le monde de l’impôt sur le revenu (IR)

Quand vous investissez en SCPI, vous touchez des revenus qui proviennent… d’immeubles. Et qui dit loyers, dit revenus fonciers.

Ces revenus sont imposés à l’impôt sur le revenu, dans la catégorie des revenus fonciers. Et comme une mauvaise surprise sur une facture de plombier, ils s’ajoutent à votre revenu global.
Autrement dit : plus vous gagnez, plus vous êtes taxé.

Il existe deux régimes possibles :

• Le régime micro-foncier : si vos revenus fonciers ne dépassent pas 15 000 €/an, vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 30 %, sans avoir à justifier de charges.

• Le régime réel : vous déduisez vos charges (intérêts d’emprunt, frais de gestion…), ce qui peut s’avérer plus avantageux si vous avez financé l’achat à crédit.

 À noter : même si vous ne touchez pas les revenus (ex. : SCPI à crédit), ils sont quand même imposés. Oui, la fiscalité a parfois un sens de l’humour bien à elle.

Et les prélèvements sociaux dans tout ça ?

Impossible d’y échapper : en plus de l’IR, vos revenus SCPI sont soumis à 17,2 % de prélèvements sociaux. (C’est le petit « bonus » qui pique un peu.)

Ceux-ci s’appliquent même si vous êtes non-résident fiscal français, sauf cas particuliers. Autant dire qu’ils pèsent sur le rendement net réel de votre investissement.

SCPI et assurance-vie : le duo malin ?

Si vous logez vos parts de SCPI dans une assurance-vie, vous changez de régime fiscal et ça peut faire toute la différence.

Dans ce cas, les revenus ne sont pas imposés immédiatement, et la fiscalité appliquée dépend du régime de l’assurance-vie (flat tax, ou IR après abattement de 4 600 €/9 200 € selon la durée).
En résumé : vous gagnez en souplesse, en différé d’imposition et en performance nette.

Mais attention toutes les assurances-vie n’acceptent pas des SCPI (encore moins celles de rendement élevé).

Elles sont souvent "capitalisables" en assurance-vie. Les revenus sont réinvestis et non versés.

Y a-t-il des optimisations fiscales possibles ?

Oui, et heureusement. Voici quelques pistes pour adoucir la note fiscale :

Investir à crédit

Les intérêts d’emprunt sont déductibles (au régime réel), ce qui réduit vos revenus imposables.

Opter pour le démembrement de propriété

En achetant la nue-propriété de parts de SCPI, vous ne percevez pas les revenus pendant une durée donnée… donc vous n’êtes pas imposé, tout en préparant une belle plus-value.

SCPI fiscales (Pinel, Malraux, déficit foncier…)

Elles offrent une réduction d’impôt à l’entrée en contrepartie de contraintes (durée de détention, typologie des biens).

Situation	Fiscalité appliquée
SCPI en direct	IR + 17,2 % prélèvements sociaux
SCPI dans une assurance-vie	Fiscalité avantageuse après 8 ans
SCPI à crédit (régime réel)	Intérêts déductibles
SCPI en démembrement (nue-propriété)	Pas de revenus → pas d’impôt

 

Comment investir dans une SCPI : étapes clés

Vous êtes convaincu par le concept de SCPI mais vous ne savez pas par où commencer ? Voici un petit guide en 4 étapes pour transformer vos bonnes intentions en parts bien placées.

Choisir sa SCPI 

Avant de signer quoi que ce soit, il faut savoir dans quoi vous mettez les pieds… ou plutôt vos euros.

On distingue trois grandes familles de SCPI :

• SCPI de rendement : elles investissent dans des bureaux, commerces, entrepôts… et visent à vous verser des revenus réguliers. C’est la plus populaire, la "star" du moment.

• SCPI fiscales : elles achètent des biens éligibles à des dispositifs comme Pinel, Malraux ou déficit foncier. L’objectif ? Réduire vos impôts, mais avec des loyers plus modestes.

• SCPI de plus-value : elles misent sur l’achat/revente de biens pour générer un gain à long terme. Pas de revenus réguliers, mais un joli potentiel à la sortie (si tout se passe bien…).

Astuce : définissez d’abord votre objectif (revenus ? fiscalité ? valorisation du capital ?), la SCPI suivra.

Où acheter ses parts de SCPI : guichet ou digital ?

Pas besoin de se rendre physiquement dans une agence poussiéreuse avec une mallette en cuir : aujourd’hui, investir en SCPI, c’est presque aussi simple que commander en ligne.

Vous avez trois options :

• Banque ou assureur : souvent limité en choix, mais sécurisant.

• Conseiller en gestion de patrimoine (CGP) : idéal pour un accompagnement personnalisé (et si vous aimez parler SCPI autour d’un café).

• Plateforme en ligne : rapide, large choix, frais parfois réduits… mais autonomie exigée.

À savoir : quel que soit le canal, les frais sont les mêmes. La SCPI est un produit réglementé. Pas de mauvaise surprise cachée… sauf si vous ne lisez pas les documents.

Montant minimum et frais d’entrée : combien faut-il prévoir ?

Contrairement à l’immobilier classique, où il faut sortir un rein pour espérer acheter un studio à Lyon, la SCPI permet d’investir dès 1 000 à 5 000 € selon les sociétés.

Le ticket d’entrée est donc accessible, ce qui en fait un bon outil de diversification, même avec un budget modeste.

Mais attention les frais d’entrée sont en moyenne 8 à 10 %. Ils sont intégrés dans le prix des parts. Pas d’arnaque, mais il faut garder ses parts plusieurs années pour que ça vaille le coup.

Les frais de gestion sont généralement prélevés sur les loyers avant redistribution. Ce sont eux qui rémunèrent la société de gestion.

Moralité : on n’investit pas en SCPI pour faire un aller-retour éclair. C’est un placement long terme, comme une bonne marinade.

Durée de blocage : combien de temps faut-il garder ses parts ?

Investir en SCPI, c’est un peu comme planter un olivier : ça ne pousse pas en trois mois. On recommande généralement une durée de détention de 8 à 10 ans, voire plus.

Pourquoi ?

• Pour amortir les frais d’entrée

• Pour profiter pleinement des cycles immobiliers

• Et parce que la revente des parts peut prendre du temps (les SCPI ne sont pas cotées en bourse).

Certaines SCPI sont dites "à capital fixe", d’autres "à capital variable", ce qui influe sur la liquidité. Pensez à vérifier ce point, surtout si vous êtes du genre à changer d’avis tous les 18 mois.

Peut-on investir en SCPI via un crédit ?

Contrairement à ce que beaucoup pensent, il est tout à fait possible d’investir en SCPI à crédit. Vous pouvez profiter du levier de l’endettement pour vous constituer un patrimoine sans devoir casser votre tirelire ou vendre votre collection de vinyles.

Mais attention : qui dit levier dit aussi effet de retour… parfois dans les dents si mal maîtrisé. Faisons le point.

Le principe du levier de crédit : faire travailler l’argent des autres

L’idée est simple (et puissante) : vous empruntez à la banque pour acheter des parts de SCPI, puis les loyers perçus remboursent tout ou partie des mensualités du crédit.

Ce système permet de développer votre patrimoine immobilier sans apport massif. Il est aussi possible de profiter d’un effet de levier : les rendements générés peuvent être supérieurs au coût du crédit. Votre fiscalité pourra aussi baisser grâce aux intérêts d’emprunt déductibles (on y revient juste après).

C’est un peu comme si vous achetiez un bien immobilier… sans en avoir les clés, ni à gérer le syndic, ni à repeindre la salle de bain.

Intérêt fiscal : la cerise (déductible) sur le gâteau

L’un des gros avantages de l’investissement en SCPI à crédit, c’est la déduction des intérêts d’emprunt des revenus fonciers.

Concrètement vous percevez des loyers via la SCPI. Vous les déclarez comme revenus fonciers (classique) mais vous déduisez également les intérêts du crédit utilisé pour acquérir ces parts.

Résultat ? Votre revenu foncier imposable diminue, parfois jusqu’à devenir nul (ou presque), allégeant fortement votre impôt.

L’administration fiscale ne vous remercie pas, mais votre portefeuille, lui, oui.

Quels sont les risques ?

Le crédit est un outil puissant, mais comme un couteau de cuisine japonais, il vaut mieux savoir s’en servir.

Voici les principaux risques à garder en tête :

• Taux d’intérêt : si vous empruntez à un taux élevé, le levier peut devenir contre-productif

• Non-garantie du capital : les SCPI ne garantissent ni le rendement ni la valeur des parts

• Vacance locative ou baisse des loyers → baisse de vos revenus → vous devez continuer à rembourser le prêt, quoi qu’il arrive

• Durée d’investissement longue : ce n’est pas un placement pour spéculateur pressé

Astuce : privilégiez ce montage si vous avez une bonne capacité d’endettement, une horizon d’investissement long et une certaine tolérance au risque.

Crédit amortissable ou in fine : que choisir ?

Deux options s’offrent à vous pour emprunter :

Crédit amortissable

Il est le plus courant. Vous remboursez capital + intérêts chaque mois. Progressivement, la charge diminue (les intérêts baissent). Il est aussi plus sécurisant, mais moins puissant fiscalement.

Crédit in fine

Vous ne remboursez que les intérêts pendant toute la durée du prêt. Le capital sera remboursé en une fois à l’échéance

Son effet fiscal est maximal (les intérêts restent constants donc déductibles), mais plus risqué. Il faut avoir prévu les fonds à la sortie (revente, capital disponible, etc.)

Le choix dépend de votre profil : prudence ou optimisation ? On peut aimer les deux, mais rarement en même temps.

Aspect	Crédit amortissable	Crédit in fine
Remboursement	Capital + intérêts	Intérêts seuls, puis capital
Avantage fiscal	Intérêts déductibles	Plus d’intérêts déductibles
Niveau de risque	Modéré	Plus élevé
Profil idéal	Prudent, long terme	Optimisateur aguerri

Qu’est-ce qu’une SCPI ?

La SCPI est un placement immobilier particulier car l’investissement se fait par l’intermédiaire d’une société de gestion. Les investisseurs obtiennent des parts de la société moyennant un montant qui sera investi dans l’immobilier. Les loyers perçus par la société de gestion, après déduction des différents frais, seront redistribués aux investisseurs au prorata des parts qu’ils détiennent. L’investissement ne se fait pas, à proprement dit, dans l’immobilier mais dans les parts de la SCPI.

Comment fonctionne une SCPI ?

C’est un gestionnaire immobilier qui, sous le contrôle de l’Autorité des Marchés Financiers (AMF), se charge d’administrer la SCPI. Cette société de gestion aura en charge toutes les démarches nécessaires : la rédaction du bail, la recherche de locataire, le suivi des locations et l’état des lieux des biens mis en location.

Les souscripteurs de la SCPI n’auront rien à gérer et se contenteront de percevoir les revenus, diminués des frais de gestion, qu’ils devront déclarer sur leur propre impôt sur le revenu. La SCPI ne peut être imposable à l’impôt sur les sociétés.

Avantages et inconvénients de la SCPI

Un investissement dans une SCPI présente de nombreux avantages tels que percevoir des revenus réguliers et s’exposer à un risque modéré du fait de la mutualisation. La gestion des biens immobiliers étant effectuée par un gestionnaire immobilier, les souscripteurs des parts se verront être déchargés de cette tâche. Le placement financier en SCPI n’est pas coté en bourse, de ce fait il ne peut être touché par une crise boursière.

Cet investissement a, néanmoins, certains inconvénients. Les frais de gestion sont élevés puisqu’il convient de rémunérer le gestionnaire pour le travail qu’il effectue. De plus, les transactions étant peu nombreuses, il est difficile de sortir d’une SCPI, il s’agit d’un placement à un long terme.

Si ce placement est considéré à risque modéré, le capital ne peut, néanmoins, être garanti. 

Comme chaque investissement financier ou immobilier, il convient de prendre connaissance, au préalable, de tous les tenants et aboutissants d’un placement. Même si le principe de la SCPI offre de nombreux avantages, la faible liquidité des parts en SCPI reste une question essentielle que l’investisseur devra se poser avant de s’engager.