SCI IR ou IS : la solution idéale pour maximiser votre investissement

SCI IR ou IS, quel est le bon choix fiscal lorsqu'on souhaite investir en société civile immobilière ? Si vous souhaitez investir dans une société civile immobilière, vous vous poserez forcément la question du choix de l'impôt. Il va découler de ce choix l’application d’un régime fiscal spécifique plus ou moins avantageux, selon vos objectifs d’investissement et la présence ou non d'associés. Dès lors que vous souhaitez créer une SCI (Société civile immobilière), il vous faudra choisir entre deux régimes fiscaux. Vous pouvez opter d'un côté pour une SCI imposée à l’IR (Impôt sur le revenu) ou une SCI imposée à l’IS (Impôt sur les sociétés). Mais lesquels choisir ?

D'après les statistiques des SCI en France - INSEE, actuellement, environ 70% des SCI créées pour l'investissement locatif sont soumises à l'IR tandis que 30% des SCI destinées à l'investissement locatif optent pour l'IS. Pour vous aider dans votre décision, et à choisir le meilleur régime fiscal pour votre projet, découvrez les caractéristiques, les avantages et les inconvénients de ces deux régimes.

SCI à l'IR, une forme juridique prisée pour la gestion et la détention de biens immobiliers

Le nombre de SCI créées en France a augmenté de 4 % par an en moyenne au cours de la dernière décennie. La SCI imposée à l’IR est la société la plus répandue pour acquérir un bien immobilier locatif.

Le principe de la SCI imposée à l’IR

La SCI à l’IR est dite transparente. En tant qu’associé, vous serez imposé sur les revenus de l’exercice social, proportionnellement à votre apport dans le capital. Vous devrez donc reporter sur votre feuille d’impôt la quote-part des bénéfices de la SCI qui vous revient, que ces bénéfices aient été mis en réserve ou distribués.

Par exemple, si votre SCI est constituée de deux associés à 50 % chacun et qu'elle génère un revenu de 20 000 euros, vous serez imposables à hauteur de 10 000 euros chacun.

Les revenus générés par la SCI à l’IR vont s’ajouter aux autres revenus de l’associé pour ensuite être imposés selon le régime fiscal applicable. Il existe deux catégories de revenus qui sont les revenus fonciers et les plus-values immobilières.

SCI à l’IR : les régimes d’imposition des revenus fonciers

Chaque associé de la SCI est imposé personnellement à l’IR sur ses revenus fonciers. Les revenus fonciers correspondent aux revenus générés par votre patrimoine immobilier. Il s’agit notamment des loyers perçus sur vos biens immobiliers mis en location. Ils peuvent être soumis à deux régimes d’imposition différents : le régime micro-foncier et le régime réel. Le taux d’impôt est déterminé selon la tranche marginale d’impôt sur le revenu à laquelle vous êtes soumis.

Le régime réel

Le régime réel vous permet de déduire des loyers perçus un grand nombre de charges, ce qui fait baisser votre imposition. Il s’applique automatiquement si votre revenu locatif annuel et ceux de vos associés sont supérieurs à 15 000 euros. Les charges déductibles concernent les dépenses liées aux travaux réalisés dans le logement (réparation, entretien), les frais d’administration et de gestion, les intérêts d’emprunt ou les assurances. Il peut s’agir des déductions spécifiques (application d’un dispositif fiscal particulier). Vous pouvez retrancher également vos frais d’acquisition qui représentent un montant assez important.

Les frais de notaire, les honoraires de l’agence immobilière, etc. sont également déductibles. Par exemple, si vous avez reçu 10 000 euros de loyers et que vous avez dépensé 2 050 euros de charges déductibles, alors votre revenu imposable est de 7 050 euros. Si vous enregistrez un déficit foncier (c'est-à-dire si votre revenu imposable est négatif), il est imputable sur vos revenus fonciers des dix années suivantes. Le déficit vous permet alors de réduire votre fiscalité, voire de ne pas payer d’impôt pendant une certaine période si le résultat fiscal est ramené à zéro.

Le régime micro-foncier

Le régime micro-foncier s’applique automatiquement si votre revenu n’excède pas la limite de 15 000 euros par an. Il vous permet de profiter d’un abattement forfaitaire de 30 % sur le montant total de vos recettes locatives. Ainsi, l’imposition se fait sur les 70 % restants. 

Par exemple, si vous avez reçu 10 000 euros de loyers hors charge, votre imposition portera sur 70 % de cette somme, soit 7 000 euros.

SCI à l’IR : impôt sur la plus-value immobilière

La plus-value représente la différence entre le prix d’acquisition de votre bien (appartement, maison, immeuble) et son prix de revente. Le résultat doit toujours être positif. Dans le cas où le logement est vendu moins cher que son prix d’achat, il s’agit alors d’une moins-value.

La plus-value immobilière que vous réalisez lors de la vente de votre bien est soumise à l’IR à un taux de 19 %. Cependant, vous pouvez bénéficier d’exonérations d’impôt dans certains cas, comme la vente de votre résidence. 

Pour optimiser votre fiscalité, un abattement peut s’appliquer sur la plus-value. Il s’agit d’une réduction forfaitaire ou proportionnelle appliquée sur la base de calcul de votre impôt. Il dépend du temps pendant lequel vous avez possédé votre bien (durée de détention du bien). 

Par exemple, vous avez vendu un bien que vous possédiez depuis 10 ans. Vous avez réalisé avec cette vente une plus-value de 10 000 euros. Vous bénéficiez d’un abattement sur l’impôt de 6 % par an de la 6e à la 10e année, soit 30 % (6 % X 5). Vous aurez alors une réduction de 3 000 euros. Ainsi, vous ne serez imposé à l’IR que sur une somme de 7 000 euros.

SCI à l'IS ou impôt sur les sociétés : les implications du régime fiscal

La fiscalité de la SCI soumise à l’IS est dite « opaque » contrairement à celle soumise à l'IR qui est dite « transparente ».

SCI imposée à l’IS : principe de fonctionnement

La SCI à l’IS possède une personnalité fiscale, indépendante de la fiscalité des associés. Ainsi, les revenus générés sont imposables au niveau de la société avant d’être distribués aux associés sous forme de dividendes. Sous le régime de l’impôt sur les sociétés, les profits perçus ne sont plus qualifiés de revenus fonciers, mais plutôt de bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

SCI à l’IS : régimes d’imposition

La SCI imposé à l’IS implique un double régime d’imposition :

• Impôt sur les bénéfices réalisés par la SCI à un taux de 15 % pour les bénéfices inférieurs à 38 200 euros et 26,5 % au-delà ;

• Impôt sur le versement des dividendes aux associés au taux forfaitaire de 30 % (flat tax).

Le régime à l’IS est sur option. Mais, lorsque la SCI exerce une location meublée, pratique classée comme une activité commerciale, elle devient assujettie automatiquement à l’impôt sur les sociétés. À noter aussi qu’une SCI réalisant des opérations commerciales représentant au moins 10% de son chiffre d’affaires est soumise automatiquement à l’impôt sur les sociétés.

SCI soumise à l’impôt sur les sociétés : les charges déductibles.

La SCI à l’IS a le droit de déduire plusieurs postes de dépenses du bénéfice réalisé. Ce résultat sert de base au calcul de l’impôt. De manière générale, pour qu’une charge puisse être déduite du bénéfice imposable, elle doit correspondre à une dépense nécessaire pour la SCI. Ces dépenses sont notamment celles liées à l’acquisition et la conservation du bien immobilier.

L’article 31 du code général des impôts dresse une liste des charges déductibles des impôts pour une SCI soumise à l’IS :

• les dépenses d’entretien et de réparation afin de maintenir votre bien en bon état ;

• les dépenses avancées par le propriétaire à la place du locataire ;

• les primes d’assurance ;

• les provisions pour charge de copropriété ;

• les dépenses liées aux travaux d’amélioration pour augmenter le confort au sein du logement (installation d’une nouvelle cuisine équipée, par exemple) ;

• les intérêts d’emprunt ;

• la rémunération du gérant de la SCI ;

• les frais liés à la gestion des immeubles (rémunération du concierge ou honoraires, par exemple) ;

• les différentes taxes ;

• les frais d’amortissement de votre bien ;

• les frais de notaire et d’agence immobilière.

Les frais déductibles d’une SCI à l’IS sont plus nombreux que pour une SCI à l’IR. Une société à l’IS qui connaît un déficit peut le reporter sur les dix exercices fiscaux suivants. Ce qui lui permet de réduire sensiblement l’impôt dû sur une longue durée.

Les critères à considérer pour choisir entre SCI IR et SCI IS pour votre investissement

Lorsque vous créez une société civile immobilière (SCI) pour investir dans l’immobilier, le choix du régime fiscal est primordial. Le  passage SCI IR à IS ou bien la décision entre SCI à l’IR (Impôt sur le revenu) et SCI à l’IS (Impôt sur les sociétés) aura un impact direct sur votre imposition, vos revenus, ainsi que sur la gestion fiscale de vos biens. Voici les principaux critères à considérer pour faire le bon choix.

La nature de vos revenus immobiliers

Le premier critère pour choisir entre SCI IR et SCI IS est la nature des revenus que vous souhaitez générer. Si vous prévoyez des revenus fonciers réguliers, la SCI à l'IR peut être avantageuse. Les revenus de la SCI seront directement répartis entre les associés, et chaque associé sera imposé en fonction de sa part dans la société.

Si, au contraire, vous envisagez des bénéfices plus élevés et des réinvestissements fréquents, la SCI à l'IS est préférable. Ce régime permet à la société de conserver une partie de ses bénéfices, qui ne seront pas immédiatement soumis à l’impôt personnel des associés.

La fiscalité sur les bénéfices

Le choix entre SCI à l'IR et SCI à l’IS dépend également du taux d’imposition appliqué. En SCI à l’IR, les bénéfices sont directement soumis à l’impôt sur le revenu des associés, selon leur tranche marginale d’imposition. Cela peut entraîner une imposition élevée si vos revenus fonciers sont conséquents.

En SCI à l’IS, la société paie un impôt sur les sociétés au taux de 15 % pour les bénéfices inférieurs à 38 120 € et 26,5 % au-delà. Ce taux d’imposition peut être avantageux si vous préférez conserver une partie des bénéfices dans la société pour les réinvestir.

La possibilité de déduire des charges

La capacité à déduire des charges est un critère clé pour optimiser votre fiscalité. En SCI à l’IR, vous pouvez déduire certaines charges liées à l'immobilier, telles que les frais de gestion ou les travaux d’entretien, mais uniquement à hauteur des revenus fonciers. Le régime micro-foncier simplifie encore cette déduction en offrant un abattement forfaitaire de 30 %.

En revanche, une SCI à l’IS offre une plus grande souplesse. Elle permet de déduire un plus grand nombre de charges, y compris les amortissements des biens immobiliers, ce qui diminue d’autant la base imposable. Cette possibilité est particulièrement intéressante pour les investissements immobiliers à long terme.

L’objectif de détention des biens

Si vous envisagez de détentionner les biens immobiliers à long terme sans revendre, la SCI à l’IS peut être plus avantageuse. En effet, le régime de l’IS permet d’amortir les biens immobiliers, ce qui réduit les bénéfices soumis à l’impôt. Cela est particulièrement utile pour les projets immobiliers à long terme, comme la gestion de biens locatifs sur plusieurs décennies.

Si, toutefois, vous prévoyez une cession rapide de vos biens, la SCI à l'IR pourrait être plus favorable. En effet, les plus-values réalisées lors de la vente d'un bien sont soumises à l'impôt sur le revenu dans le cadre d'une SCI à l’IR, mais des exonérations peuvent s’appliquer après 22 ans de détention.

L’impact des plus-values immobilières

L’un des grands avantages de la SCI à l’IR est le traitement des plus-values immobilières. Après 22 ans de détention, vous pouvez bénéficier d’une exonération partielle de la plus-value. Cela représente un avantage fiscal pour les investisseurs souhaitant conserver leurs biens pendant une longue période.

À l’inverse, une SCI à l’IS est soumise à un traitement fiscal des plus-values plus complexe. Les amortissements pratiqués sur les biens sont intégrés dans le calcul de la plus-value, ce qui peut augmenter l’imposition lors de la vente. Ce point est essentiel à prendre en compte si vous prévoyez de revendre les biens à moyen terme.

La gestion des dividendes

Si vous êtes intéressé par la distribution de dividendes dans le cadre de votre investissement, la SCI à l'IS offre un système plus flexible. Les dividendes peuvent être distribués aux associés, mais ces derniers seront soumis à un impôt de 30 % (prélèvement forfaitaire unique ou flat tax).

En SCI à l’IR, les revenus sont directement soumis à l’impôt sur le revenu des associés, sans possibilité de distribution sous forme de dividendes. Si vos objectifs incluent des revenus réguliers et accessibles, la SCI à l’IS pourrait être un meilleur choix.

SCI à l'IR vs SCI à l'IS : faites le bon choix selon vos objectifs

Le choix entre une SCI imposée à l'IR ou à l'IS dépend principalement de vos objectifs d'investissement et de votre situation personnelle. La SCI à l'IR est généralement préférable pour les investisseurs souhaitant bénéficier d'une comptabilité simplifiée et de la possibilité de déduire les déficits fonciers. Elle est aussi avantageuse pour les projets familiaux et la transmission de patrimoine. En revanche, la SCI à l'IS permet de déduire davantage de charges, y compris les amortissements, et peut être plus intéressante pour des investissements à long terme ou des projets nécessitant des réinvestissements réguliers. Pour choisir le régime fiscal le plus adapté, vous devez donc passer par une analyse.