Revenus fonciers : maîtrisez votre impôt locatif

Les revenus fonciers génèrent souvent des maux de tête fiscaux pour les investisseurs locatifs. Comment choisir entre le régime micro-foncier et le régime réel ? Quel impact sur votre déficit foncier ou vos aides sociales ?

Quelles sont les principales règles pour optimiser vos loyers nus, en intégrant les dernières dispositions comme le plafond de 21 400 € pour les rénovations énergétiques. Vous y découvrirez des stratégies concrètes pour réduire votre impôt, gérer vos charges ou anticiper les conséquences sur vos droits sociaux, avec des exemples chiffrés et des conseils d’expert.

Revenus fonciers : de quoi parle-t-on exactement ?

Qu'est-ce qu'un revenu foncier ?

Les revenus fonciers proviennent de la location de biens immobiliers non meublés : appartements, maisons, parkings, terrains agricoles ou locaux commerciaux. Ces revenus incluent les loyers bruts (hors charges) et recettes accessoires, comme la location d'un mur pour publicité ou la mise à disposition d'un terrain pour événement temporaire.

À ne pas confondre avec la location meublée, imposée en BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux). Les règles diffèrent : abattements de 50 % à 71 % selon le type de meublé. Cette distinction est clé pour l'optimisation fiscale. Par exemple, un bien meublé en résidence de tourisme classée bénéficie d'un abattement de 71 % en 2024, contre 30 % pour un meublé non classé en 2025.

Les deux régimes d'imposition : micro-foncier ou régime réel

Deux options s'offrent aux propriétaires : le régime micro-foncier (simplifié) et le régime réel (sur option ou au-delà de 15 000 € de revenus bruts annuels).

Le micro-foncier s'applique automatiquement si vos loyers annuels (hors charges) ne dépassent pas 15 000 €. Un abattement de 30 % est appliqué, sans justificatifs requis. Idéal pour les petits revenus ou une gestion simplifiée.

Exemple : avec 10 000 € de loyers, votre revenu net imposable est de 7 000 € (10 000 € – 30 %).

Le régime réel permet de déduire vos charges réelles : taxe foncière, travaux d'entretien, assurances (habitation, loyers impayés), intérêts d'emprunt, frais de gestion. Optez pour ce régime si vos dépenses excèdent 30 % de vos loyers. Exemple : avec 12 000 € de loyers et 5 000 € de charges, vous payez l'impôt sur 7 000 € en régime réel, contre 8 400 € en micro-foncier. Les charges déductibles incluent aussi les provisions pour charges de copropriété et les frais de gestion locative.

Comment sont prélevés vos impôts ? Le système de l'acompte

L'impôt est prélevé via des acomptes mensuels ou trimestriels, calculés à partir de vos déclarations précédentes. Ces prélèvements sont automatiques et lissés dans le temps. Les acomptes sont ajustables en ligne si vos revenus locatifs baissent ou disparaissent.

Vous pouvez modifier le montant de vos acomptes via votre espace personnel sur impots.gouv.fr. Pour les revenus étrangers avec crédit d'impôt (ex : Espagne), déclarez-les en case 4BK ou 4BL pour éviter des prélèvements supplémentaires. Si vous arrêtez la location, cochez la case 4BN pour empêcher des acomptes basés sur des revenus désormais nuls. Ce système évite de régler l'impôt en une seule fois, en répartissant le paiement sur l'année.

Le régime réel : la liste complète des charges à déduire pour optimiser

Quand le régime réel est-il obligatoire ou sur option ?

Le régime réel s'impose à vous dès que vos revenus fonciers bruts annuels dépassent 15 000 €. Ce seuil marque un tournant fiscal crucial : vous ne pouvez plus bénéficier de l'abattement forfaitaire de 30 % du régime micro-foncier. L'obligation de tenir une comptabilité détaillée s'applique automatiquement au-delà de ce cap.

Choisir ce régime reste possible même avec des loyers inférieurs à 15 000 €. Attention cependant : cette option engage votre fiscalité pendant 3 ans minimum. Pour décider, comparez précisément vos charges réelles avec l'abattement de 30 %. Si vos dépenses réelles atteignent ou dépassent 30 % de vos loyers annuels, le basculement vers le régime réel devient pertinent. Par exemple, 10 000 € de loyers avec 3 500 € de charges (35 %) justifie le passage au réel.

La liste des charges déductibles pour réduire votre impôt

Les dépenses déductibles du régime réel transforment vos investissements en économies fiscales. Retenez ces catégories essentielles avec des exemples concrets :

• Frais de gestion : honoraires d'agence immobilière pour la gestion locative, frais de syndic de copropriété, frais de recouvrement des loyers impayés

• Impôts locaux : taxe foncière du bien loué, taxe spéciale d'équipement, taxe annuelle sur les surfaces de stationnement en Île-de-France

• Assurances : assurance Propriétaire Non Occupant (PNO), garantie loyers impayés (GLI), assurance emprunteur pour les prêts en cours

• Charges de copropriété : provisions versées au syndic pour travaux des parties communes, régularisées l'année suivante selon les dépenses réelles

• Intérêts d'emprunt : seuls les intérêts, pas le capital, sont déductibles. Incluent également les frais de dossier bancaire, frais d'assurance emprunteur et frais de garantie

• Entretien et modernisation : traitement des bois contre les termites, diagnostic plomb ou amiante, rafraîchissement des peintures, remplacement d'une chaudière défectueuse

Votre revenu foncier net s'obtient en soustrayant ces charges à vos loyers bruts. Ce montant détermine votre imposition. Pour visualiser ce calcul, découvrez notre outil de calcul du revenu foncier net.

Travaux : la distinction à connaître pour ne pas faire d'erreur

Les travaux génèrent des économies fiscales, mais leur nature détermine leur déductibilité. Deux catégories précises existent :

Déductibles : Ceux qui conservent, réparent ou améliorent le bien sans altérer sa structure. Exemples concrets : ravalement de façade, remplacement des fenêtres, installation d'un système de chauffage plus efficace, isolation thermique ou acoustique, rénovation complète de la cuisine ou d'une salle d'eau.

Non déductibles : Ceux qui modifient la structure ou augmentent la surface habitable. Exemples explicites : construction d'une véranda, transformation d'un grenier en pièce de vie, surélévation d'un étage, création d'une extension immobilière.

Conservez vos factures pendant 3 ans pour justifier vos déductions. Les travaux de réparation liés à des vétustés persistent déductibles même si normalement à la charge du locataire. Les dépenses de construction, en revanche, augmentent la valeur du bien à la revente mais n'entrent pas dans la déduction annuelle. Notez que les travaux d'amélioration énergétique peuvent ouvrir droit à un plafond de déduction porté à 21 400 € sous conditions.

Le déficit foncier : transformez vos charges en avantage fiscal

Vous louez un bien nu et payez des charges importantes ? Le déficit foncier permet de réduire votre impôt global. Découvrez ce mécanisme accessible même aux débutants, à condition de respecter les règles. C’est un levier d’optimisation souvent sous-exploité, surtout pour les investisseurs engagés dans des rénovations.

Qu'est-ce qu'un déficit foncier ?

Le déficit foncier survient quand vos charges déductibles dépassent vos loyers. Exemple : 10 000 € de loyers et 12 000 € de charges génèrent 2 000 € de déficit. Réservé au régime réel (obligatoire au-delà de 15 000 € de loyers), il exclut le micro-foncier. Sont déductibles : travaux d’entretien, taxe foncière, frais de gestion, intérêts d’emprunt. Les travaux de construction ou d’agrandissement restent exclus. À noter : le déficit ne s’impose pas automatiquement, il faut le calculer et le déclarer via le formulaire 2044.

Comment imputer le déficit sur vos autres revenus (le plafond de 10 700 €)

Le déficit se divise en deux. Les intérêts d’emprunt sont déduits uniquement des revenus fonciers des 10 prochaines années. Les autres charges (travaux, taxe foncière, etc.) sont imputables sur votre revenu global, plafonnées à 10 700 €/an service-public.fr. Si votre revenu global est inférieur à ce plafond ou si le déficit dépasse 10 700 €, le solde est reporté sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Exemple : avec un déficit de 15 000 €, 10 700 € réduisent votre impôt cette année, les 4 300 € restants s’imputent sur vos loyers futurs.

Le "dopage" du déficit : jusqu'à 21 400 € pour la rénovation énergétique

Pour les rénovations énergétiques, le plafond de 10 700 € monte à 21 400 €. Conditions : travaux payés entre 2023 et 2025, permettant de sortir un logement classé DPE E, F ou G vers une classe A à D impots.gouv.fr. Sont éligibles : isolation des combles, remplacement de chaudière, panneaux solaires. Ce dispositif double l’avantage fiscal, sous réserve de conserver le bien pendant 3 ans après l’imputation. Exemple : des travaux de 25 000 € pour améliorer un logement DPE G à D permettent un déficit de 21 400 € cette année, réduisant massivement votre impôt global.

La condition à respecter pour ne pas perdre l'avantage

Si vous arrêtez la location dans les 3 ans suivant l’imputation du déficit sur votre revenu global, l’avantage est perdu. Exceptions : licenciement, invalidité, décès, expropriation. En cas de vente, l’avantage est conservé si la location se poursuit sous votre responsabilité, via un mandataire ou une sous-location. Ce mécanisme incite à la stabilité locative, évitant les abandons précoces.

Le déficit foncier est un levier puissant pour réduire votre impôt. En combinant régimes fiscaux et travaux éligibles, vous optimisez votre investissement. Pour une mise en œuvre fluide, sollicitez des experts en gestion patrimoniale. Leur accompagnement évite les erreurs et maximise votre retour sur investissement, notamment via les aides à la rénovation énergétique.

Micro-foncier ou régime réel : le comparatif pour faire le bon choix

Le choix entre le régime micro-foncier et le régime réel détermine votre imposition et votre capacité à optimiser vos revenus fonciers. Voici une analyse claire pour décider en fonction de vos revenus et charges.

Rappel : le régime micro-foncier, pour qui ?

Le régime micro-foncier s’applique automatiquement si vos loyers bruts annuels ne dépassent pas 15 000 €. Il inclut un abattement de 30 % sur vos revenus, couvrant toutes les charges. Aucune déclaration détaillée n’est nécessaire : indiquez vos loyers bruts sur la case 4BE de la déclaration 2042. C’est l’option la plus simple pour les petits bailleurs.

Le calcul simple pour savoir si vous devez opter pour le réel

Comparez vos charges déductibles réelles (travaux, intérêts d’emprunt, taxe foncière, etc.) à 30 % de vos loyers. Si vos charges dépassent ce seuil, le régime réel est plus avantageux. Exemple : loyers de 10 000 €, charges de 4 000 €. En micro-foncier, votre revenu net imposable serait 7 000 € (10 000 € - 30 %). En régime réel, il tomberait à 6 000 € (10 000 € - 4 000 €). Attention : l’option pour le régime réel est irrévocable pendant 3 ans.

Tableau comparatif : micro-foncier vs. régime réel

Criteria	Régime Micro-Foncier	Régime Réel
Conditions de revenus	Revenus bruts ≤ 15 000 €/an	Obligatoire si > 15 000 € ou option pour revenus < 15 000 €
Calcul du revenu imposable	Revenus bruts - 30 % d’abattement	Revenus bruts - charges déductibles réelles
Charges déductibles	Aucune charge spécifique déductible	Travaux, intérêts d’emprunt, taxe foncière, frais de gestion, etc.
Gestion du déficit	Déficit impossible	Déficit possible, imputable sur revenu global (plafonné à 10 700 €/an) ou sur revenus fonciers futurs
Obligations déclaratives	Case 4BE sur la 2042	Déclaration 2044 + report sur la 2042 (case 4BA, 4BB, 4BC)
Pour qui ?	Bailleurs avec charges faibles	Bailleurs avec charges > 30 % des loyers

 

Le régime réel permet d’économiser jusqu’à 1 070 € d’impôt annuel en imputant un déficit foncier. Cependant, il exige une gestion comptable rigoureuse. Pour un bailleur avec des travaux de rénovation énergétique entre 2023 et 2025, le plafond d’imputation du déficit monte à 21 400 €, un avantage à ne pas négliger. Si vos charges sont faibles, le micro-foncier évite les démarches administratives tout en restant compétitif.

Déclarer vos revenus fonciers : le guide pratique (formulaires 2042 et 2044)

La déclaration de vos revenus locatifs est une étape obligatoire. Deux régimes peuvent s’appliquer : le micro-foncier pour les revenus inférieurs à 15 000 € et le régime réel pour les revenus supérieurs ou avec des charges importantes. Votre choix impacte directement le montant imposable.

Comprendre les différences entre ces deux options vous évite des erreurs coûteuses. Le régime choisi détermine vos obligations déclaratives et votre base imposable. Une mauvaise déclaration pourrait entraîner des rappels fiscaux.

Déclaration en micro-foncier : une seule case à remplir

Le micro-foncier simplifie vos démarches. Si vos revenus bruts annuels (loyers perçus) restent sous 15 000 €, vous déclarez uniquement ce montant brut en case 4BE du formulaire 2042.

L’administration applique automatiquement un abattement de 30 % pour frais réels. Vous n’avez pas à justifier vos dépenses. Ce système convient aux petits investisseurs souhaitant éviter la paperasse.

Attention : les revenus fonciers étrangers ou issus de dispositifs fiscaux spécifiques (monuments historiques, SCPI avec amortissement) ne relèvent pas de ce régime. Vous devrez déclarer en régime réel.

Déclaration au régime réel : le formulaire 2044

Le régime réel convient si vos revenus dépassent 15 000 € ou si vos charges sont élevées. Vous déclarez vos loyers bruts et vos dépenses réelles via le formulaire 2044.

Étapes à suivre :

• Indiquez vos recettes brutes (loyers, frais accessoires),

• Listez vos charges déductibles ligne par ligne,

• Calculez votre revenu foncier net imposable,

• Reportez le résultat (bénéfice ou déficit) sur la déclaration 2042 (case 4BA ou 4BB).

Les charges déductibles incluent les travaux d’entretien, les intérêts d’emprunt, la taxe foncière, les frais de gestion, les primes d’assurance. Découvrez les pièges à éviter pour éviter les rejets lors d’un contrôle.

Conservez vos justificatifs : une obligation pendant 3 ans

Les propriétaires en régime réel doivent conserver toutes les preuves de leurs dépenses pendant 3 ans. En cas de vérification fiscale, l’absence de factures peut invalider vos déductions.

Archivez soigneusement les documents suivants :

• Factures de travaux (réparations, améliorations),

• Relevés d’assurance et taxe foncière,

• Contrats de gestion locative,

• Justificatifs de paiement des intérêts d’emprunt.

Un déficit foncier bien documenté réduit votre impôt. Pour les travaux de rénovation énergétique, la limite d’imputation sur votre revenu global passe à 21 400 € sous conditions.

Revenus fonciers et aides sociales (CAF) : l'impact souvent oublié

Les revenus fonciers influencent vos droits aux aides sociales. La CAF intègre ces revenus dans le calcul des prestations (APL, RSA, prime d’activité). Une erreur de déclaration peut entraîner un redressement avec remboursement des aides perçues à tort.

Vos revenus fonciers sont-ils pris en compte par la CAF ?

Oui. Les loyers perçus sont classés comme "revenus du patrimoine" et pris en compte pour évaluer l’éligibilité aux aides. En régime micro-foncier, un abattement de 30% s’applique, sans report des déficits des années antérieures. Ce calcul peut générer un montant plus élevé que celui déclaré à l’administration fiscale.

Comment la CAF calcule-t-elle ces revenus ?

La CAF utilise le revenu foncier net avant déduction des déficits anciens. Les charges déductibles (travaux, intérêts d’emprunt, taxe foncière) sont intégrées en régime réel, mais les déficits reportés ne sont pas pris en compte. Pour les micro-fonciers, l’abattement de 30% s’applique, mais seuls les déficits de l’année A-2 sont déclarés.

Pour plus de détails, consultez les explications sur service-public.fr.

Anticiper les conséquences sur vos droits

Déclarez vos revenus fonciers avec rigueur. La CAF récupère ces données via la DGFIP. Une erreur expose à un recalcul des aides avec remboursement des trop-perçus. En cas de fraude, les pénalités atteignent 375 000 € d’amende et 5 ans d’emprisonnement. Conservez vos justificatifs (contrats de bail, quittances) en cas de contrôle.

Consultez le guide de l’administration fiscale pour optimiser votre déclaration.

Les revenus fonciers exigent un choix entre micro-foncier (simplicité) et régime réel (optimisation). Maîtriser charges déductibles et déficit foncier (jusqu’à 21 400 € pour rénovation énergétique) est clé. Une gestion fiscale rigoureuse réduit l’impôt et anticipe les impacts sociaux. Consultez un expert pour adapter votre stratégie.

Revenus fonciers via SCI : différences et précautions

De nombreux investisseurs utilisent une SCI (Société Civile Immobilière) pour gérer leur patrimoine locatif. Ce choix offre souplesse et transmission facilitée. Mais il change aussi les règles fiscales. Voici ce qu’il faut savoir pour éviter les erreurs.

SCI à l’IR ou SCI à l’IS : un choix structurant

La SCI peut être imposée selon deux régimes :

• SCI à l’IR (Impôt sur le Revenu) : les associés déclarent leur part de revenus fonciers. Le fonctionnement est proche d’une détention en nom propre. Les charges sont déductibles selon les mêmes règles que le régime réel.

• SCI à l’IS (Impôt sur les Sociétés) : la SCI devient une société commerciale. L’impôt est calculé sur le bénéfice net, après amortissements. Les loyers ne sont plus taxés dans la catégorie "revenus fonciers", mais comme bénéfices d'entreprise.

Choisir l’IS permet de lisser l’imposition grâce à l’amortissement des biens. Mais attention à la fiscalité lors de la revente : la plus-value est calculée sur la valeur nette comptable, et non le prix d’achat.

Charges déductibles : des règles différentes

• En SCI à l’IR, les charges déductibles sont les mêmes que pour un propriétaire individuel : intérêts d’emprunt, taxe foncière, travaux, frais de gestion.

• En SCI à l’IS, toutes les dépenses sont potentiellement déductibles si elles sont justifiées et engagées dans l’intérêt de la société. En plus, les biens peuvent être amortis, ce qui réduit le résultat imposable chaque année.

Les charges liées à l’acquisition (notaire, frais d’agence, droits d’enregistrement) sont immédiatement déductibles à l’IS, mais pas à l’IR.

Comptabilité et déclarations : plus de rigueur en SCI

Créer une SCI implique des obligations comptables plus lourdes qu’une simple location en direct.

• En SCI à l’IR, une comptabilité simplifiée suffit. Il faut remplir une déclaration n°2072 chaque année. Chaque associé reporte ensuite sa quote-part sur sa déclaration 2044.

• En SCI à l’IS, une comptabilité commerciale complète est obligatoire : bilan, compte de résultat, liasses fiscales. Un expert-comptable est vivement recommandé.

Précautions à prendre avant de choisir

• Le régime IR est plus simple, mais n’offre pas d’amortissement. Idéal pour un bien détenu longtemps avec peu de charges.

• Le régime IS peut être très optimisé fiscalement… mais la sortie (revente) est souvent plus coûteuse.

• Une fois le régime choisi, il est souvent irréversible. Réfléchissez bien avant de vous engager.

Bon à savoir : Une SCI à l’IS peut être soumise à la TVA sur option pour certains locaux professionnels. Cela change aussi la manière de gérer les charges.

Optimiser fiscalement un bien en transition énergétique

Rénover un logement énergivore, c’est bon pour la planète… mais aussi pour votre fiscalité. En 2025, certains travaux vous permettent de doubler le plafond de déficit foncier déductible. Voici comment en profiter.

Des travaux éligibles pour défiscaliser plus

Certains travaux de rénovation énergétique ouvrent droit à un plafond porté à 21 400 € (au lieu de 10 700 €). C’est un levier puissant pour réduire vos impôts.

Travaux éligibles :

• Isolation des murs, toitures ou combles

• Remplacement des fenêtres simple vitrage

• Installation d’une pompe à chaleur

• Changement de chaudière (gaz à condensation, biomasse, etc.)

• Ventilation mécanique contrôlée (VMC)

• Systèmes de production d’eau chaude solaire

Condition : le logement doit passer d’une classe DPE E, F ou G vers une classe A à D.

Des aides cumulables pour financer vos travaux

Bonne nouvelle : ces travaux peuvent aussi être subventionnés. Vous cumulez aides et avantage fiscal.

Principales aides disponibles :

• MaPrimeRénov’ : aide directe de l’État, selon vos revenus

• CEE (Certificats d’Économie d’Énergie) : primes versées par les fournisseurs d’énergie

• Éco-PTZ : prêt à taux zéro jusqu’à 50 000 € pour financer les rénovations

Ces aides n’annulent pas l’avantage fiscal. Elles réduisent simplement le reste à charge.

La chronologie idéale d’un projet optimisé

1. Faire un audit énergétique : obligatoire si votre logement est classé E, F ou G. Il identifie les travaux prioritaires.

2. Demander les aides : déposez vos dossiers avant de signer les devis.

3. Lancer les travaux : conservez tous les justificatifs (factures, diagnostics).

4. Obtenir le nouveau DPE : il doit prouver le changement de classe énergétique.

5. Déclarer les dépenses dans le formulaire 2044 pour créer un déficit foncier.

Attention : pour bénéficier du plafond à 21 400 €, vous devez conserver le bien 3 ans après imputation du déficit sur le revenu global.

Un investissement gagnant sur tous les plans

• Moins d’impôt

• Un bien plus économe

• Un meilleur classement DPE

• Une plus-value à la revente

• Une attractivité accrue à la location

Calendrier fiscal 2025 pour les revenus fonciers

Pour bien gérer vos revenus fonciers, le timing est essentiel. Une bonne anticipation vous évite des erreurs… et vous fait gagner de l’argent. Voici les dates clés à retenir en 2025 pour déclarer, ajuster ou optimiser.

Les grandes échéances fiscales en 2025

• Janvier à mars 2025 : période idéale pour estimer vos revenus fonciers. Ajustez vos acomptes si vos loyers ont changé.

• Mi-avril 2025 : ouverture du service de déclaration en ligne sur impots.gouv.fr.

• Fin mai à début juin 2025 : date limite de déclaration selon votre département (zone 1, 2 ou 3).

• 30 juin 2025 : date limite pour opter pour le régime réel si vous êtes encore au micro-foncier.

• 31 décembre 2025 : fin de l’année fiscale. Dernier délai pour engager des travaux déductibles.

Conseil : réalisez les dépenses avant le 31 décembre pour qu’elles soient prises en compte dans la déclaration 2026 sur les revenus 2025.

Quand faire vos travaux pour créer un déficit foncier ?

Le bon moment pour faire vos travaux dépend de votre stratégie fiscale :

• Début d’année (janvier à avril) : idéal pour les gros travaux. Vous pouvez lisser les paiements, anticiper les aides et créer un déficit important.

• Avant l’été : permet de relouer rapidement après travaux, et de générer à la fois loyers et charges déductibles sur la même année.

• Dernier trimestre (octobre à décembre) : attention aux délais. Pour que les dépenses soient déductibles, elles doivent être payées avant le 31 décembre, pas juste engagées.

Pour profiter du plafond majoré à 21 400 €, terminez les travaux avant fin 2025, et assurez-vous qu’ils ont amélioré le DPE.

Acompte trop élevé ? Ajustez à temps

• Les acomptes mensuels ou trimestriels sont basés sur vos revenus fonciers précédents.

• Si vos loyers baissent ou si vous générez un déficit foncier, pensez à réduire vos acomptes.

• À faire avant le 15 du mois pour que le changement soit pris en compte sur l’échéance suivante.

Rendez-vous sur votre espace personnel impots.gouv.fr > "Gérer mon prélèvement à la source".

What you need to remember

Les revenus fonciers sont une source de rendement. Mais aussi de complexité fiscale. Entre micro-foncier et régime réel, le bon choix dépend de vos charges, de vos projets et de votre situation.

Le régime réel permet de mieux déduire. Surtout en cas de travaux ou de financement par emprunt. Il ouvre aussi la porte au déficit foncier, un levier fiscal puissant.

Les rénovations énergétiques renforcent cet avantage. Avec un plafond doublé, vous pouvez réduire fortement votre imposition. À condition de respecter les règles et le calendrier.

La SCI offre des possibilités supplémentaires. Mais elle impose aussi des contraintes. IR ou IS, chaque régime doit être choisi avec prudence.

Anticiper votre déclaration, suivre les échéances et garder vos justificatifs est essentiel. Une bonne organisation vaut mieux qu’un redressement.

Pour optimiser durablement, informez-vous. Faites des simulations. Et en cas de doute, entourez-vous d’un professionnel.

Fiscalité et stratégie patrimoniale vont de pair. Bien gérés, vos loyers peuvent financer vos projets… et alléger votre feuille d’impôt.

Foire aux questions - Revenus fonciers 2025

Faut-il déclarer les loyers perçus en retard ?
Oui. Tous les loyers perçus en 2025 doivent être déclarés, même s’ils concernent des mois impayés d'années précédentes.

Puis-je changer de régime fiscal chaque année ?
Non. Si vous optez pour le régime réel, vous êtes engagé pour 3 ans minimum.

Les frais de notaire sont-ils déductibles ?
Non, sauf si vous êtes en SCI à l'IS. En location nue classique ou SCI à l'IR, ils ne sont pas déductibles.

Dois-je déclarer un logement vacant ?
Non, sauf si vous avez perçu des revenus (parking loué, panneau publicitaire). En revanche, vous pouvez déclarer des charges liées à ce bien si vous êtes au régime réel.

Le déficit foncier réduit-il tous mes impôts ?
Partiellement. Il s’impute sur le revenu global dans la limite de 10 700 euros (ou 21 400 euros pour certains travaux énergétiques). Le reste est reporté sur vos futurs revenus fonciers.

Dois-je avoir un DPE pour bénéficier du plafond à 21 400 euros ?
Oui. Il faut prouver que le logement est passé d’une classe E, F ou G vers A à D après travaux.

Une location meublée génère-t-elle des revenus fonciers ?
Non. Les locations meublées sont imposées dans la catégorie des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux). Ce régime a ses propres règles.

Puis-je déduire les frais d’agence pour trouver un locataire ?
Oui. Ces frais sont déductibles si vous êtes au régime réel.

Les intérêts d’emprunt sont-ils toujours déductibles ?
Oui, mais uniquement au régime réel. Ils ne sont pas pris en compte au micro-foncier.

Dois-je conserver les factures ?
Oui. Pendant 3 ans minimum. En cas de contrôle, l’administration peut refuser une déduction si vous ne justifiez pas la dépense.