Le démembrement de propriété : un outil uniquement dédié à la fiscalité ?

Le démembrement de propriété est une opération suscitant un intérêt grandissant de la part des investisseurs immobiliers. Cette technique pourrait en effet leur permettre d’éviter un coût fiscal significatif dans le cadre de leurs opérations. Ce serait notamment valable lors d’une transmission de patrimoine. Toutefois, ce mécanisme juridique pourrait également servir à d’autres fins. Cet article est inspiré du 34e épisode de l’émission télévisée « Investissement Locatif TV ». Invité, Maître François BURNEAU, notaire au sein du Cabinet GMH Notaires, y aborde ce sujet. 

Quels sont les avantages fiscaux ?

La transmission d’un bien grâce à la technique du démembrement de propriété permet de profiter d’un levier fiscal intéressant. La personne qui donne la nue-propriété en conservant l’usufruit profite au moment de la mutation (donation) de la non-imposition de ce droit de jouissance. La taxe est perçue uniquement sur la nue-propriété, soit la partie réellement transmise au descendant. L’assiette des droits de mutation se voit réduite considérablement, surtout si le donateur est encore jeune (moins de 61 ans ou moins de 51 ans).

Plus ce type d’opération est réalisé tôt, plus il devient fiscalement avantageux. L’usufruit gardé par le parent ne sera pas soumis à imposition. Au moment de la fin de ce droit, c’est-à-dire au moment du décès, s’il s’agit d’un usufruit viager, aucune taxe supplémentaire n’est exigée par l’administration fiscale. Cet avantage est uniquement valable pour une donation.

Durant toute la détention du bien, le démembrement ne possède pas d’impact particulier sur la fiscalité. L’usufruitier doit continuer de déclarer ce patrimoine s’il est passible de l’IFI (Impôt sur la fortune immobilière). Le fait d’avoir transmis la nue-propriété à ses descendants l’oblige quand même à déclarer ce bien en totalité à l’imposition. Le patrimoine ne sort donc pas de l’assiette de l’IFI.

Comment investir en démembrement immobilier ?

Investir en démembrement immobilier permet d’optimiser son patrimoine grâce à la séparation de la pleine propriété entre nue-propriété et usufruit, selon ses objectifs.

Achat en nue-propriété

L’achat en nue-propriété vise les investisseurs qui souhaitent se constituer un patrimoine à moindre coût. L’investisseur acquérira un bien sans gérer de locataires ni supporter de charges pendant la durée du démembrement, avec une décote de 30 à 50 %. À la fin, la pleine propriété sera récupérée sans frais.

Les programmes spécialisés proposés par des promoteurs proposent des logements bien situés avec valorisation à terme. Les SCPI en démembrement sont une alternative plus liquide. Elles permettent de diversifier son portefeuille immobilier sans gestion directe.

Achat d’usufruit

L’achat d’usufruit séduit ceux qui recherchent des revenus immédiats. L’usufruitier peut occuper le bien ou percevoir les loyers pendant la période convenue.

Les bailleurs institutionnels auront accès à des revenus locatifs sans acheter la pleine propriété.

Les entreprises pourront optimiser leur trésorerie avec un amortissement comptable et une occupation des locaux. Les bailleurs sociaux utiliseront quant à eux l’usufruit pour offrir des logements abordables.

Revente en cours de démembrement

Il est possible de revendre la nue-propriété ou l’usufruit avant l’échéance. La liquidité sera toutefois réduite par rapport à la pleine propriété. La valeur dépendra de la durée restante du démembrement et pourrait limiter l’attractivité de la revente.

Quel est l’impact du démembrement sur le financement du bien ?

Le financement bancaire constitue un élément crucial lorsqu’il est question d’investissement immobilier. C’est aussi valable quand un démembrement de propriété est mis en œuvre. Il est donc important de porter une attention particulière au financement de cette opération. De manière générale, ce type de projet peut cependant s’avérer compliqué.

Le fait de multiplier le nombre de titulaires des droits de propriété sur un bien immobilier et potentiellement le nombre de débiteurs s’accompagne de risques. Les établissements bancaires ont conscience de ces derniers et hésitent souvent à accorder des prêts pour ce type d’opération. Bien entendu, il est possible de trouver un banquier qui comprend bien le schéma et le fonctionnement du démembrement de propriété.

L’important consiste donc à bien s’entourer pour assurer l’aspect financier du projet. Par exemple, l’étude de Maître BURNEAU accompagne ses clients dans le financement. Il n’hésite pas à communiquer régulièrement avec les banquiers pour bien leur expliquer les opérations concernant un bien immobilier à démembrer. L’objectif est de s’assurer que le projet soit compris afin que l’offre de prêt soit éditée sans difficulté et puisse correspondre parfaitement à ce qui a été planifié.

Qu’est-ce que le démembrement de propriété ?

Le démembrement de propriété s’apparente à un dispositif juridique qui consiste à diviser la pleine propriété d’un bien en nue-propriété (détention des murs) et en usufruit (jouissance du bien). Vous pouvez ainsi scinder cette pleine propriété en deux parties distinctes. Cette opération commence aujourd’hui à intéresser les investisseurs pour plusieurs raisons. Cela s’explique notamment par le fait que l’immobilier continue de se valoriser et que les droits de transmissions restent élevés. Les personnes qui envisagent de transmettre un patrimoine adoptent alors cette option.

Concrètement, transmettre en démembrement permet d’éviter de donner la pleine propriété d’un patrimoine à un tiers. Dans le cas contraire, vous perdez complètement la propriété et le droit de jouir du bien transmis. En faisant le choix de démembrer, vous avez la possibilité de transmettre uniquement la nue-propriété. Cette solution est alors considérée comme un véritable outil fiscal. Bien entendu, il est possible de reconstituer le droit de nue-propriété et le droit d’usufruit pour récupérer la pleine propriété d’un bien.

Il est à noter que le démembrement de propriété reste une opération assez ancienne. Elle est indiquée dans le Code civil. Ce mécanisme était cependant encore méconnu des investisseurs immobiliers et des particuliers propriétaires. Il commence toutefois à gagner en pertinence. En connaître les potentiels bénéficiaires, les avantages et les limites reste important pour ne pas se tromper dans ses prises de décision. C’est d’ailleurs ce qu’explique Maître BURNEAU dont le cabinet propose des services d’accompagnement pour les personnes souhaitant démembrer leurs propriétés.

Les différentes formes de démembrement 

Le démembrement de propriété est régi par les articles 578 à 624 du Code civil. Il permet de diviser la pleine propriété d’un bien en deux droits distincts : la nue-propriété et l’usufruit. Cette séparation juridique répond à divers objectifs patrimoniaux, successoraux ou d’investissement.

Le démembrement temporaire

Le démembrement temporaire se caractérise par une durée limitée. Elle est généralement fixée entre 10 et 20 ans. Pendant cette période, l’usufruit est transféré à un tiers tandis que la nue-propriété reste détenue par l’investisseur ou le cédant. Cette forme est prisée dans le cadre des investissements immobiliers locatifs.

Un particulier peut acquérir la nue-propriété d’un bien immobilier. Un bailleur institutionnel quant à lui, détient l’usufruit. Cela peut être un organisme HLM ou une entreprise. Pendant la durée du démembrement, le bailleur perçoit les loyers et assure la gestion locative. À l’expiration de la période convenue, le nu-propriétaire récupère automatiquement la pleine propriété sans frais supplémentaires.

Le démembrement viager

Le démembrement viager ne se limite pas dans le temps, contrairement au démembrement temporaire. Il prend fin au décès de l’usufruitier. Cette forme est souvent utilisée dans le cadre de la transmission patrimoniale familiale.

Prenons l’exemple d’un parent qui souhaite transmettre son bien immobilier à ses enfants et souhaite continuer à y vivre ou à percevoir des loyers. Il pourra céder la nue-propriété aux héritiers et conserver l’usufruit. Il assurera ainsi sa tranquillité tout en anticipant les droits de succession qui seront réduits ou supprimés au moment du décès.

Le démembrement des parts sociales

Le démembrement peut aussi s’appliquer aux parts sociales, en particulier au sein des Sociétés Civiles Immobilières (SCI). Cette forme est largement utilisée pour organiser la transmission d’un patrimoine immobilier et conserver un certain contrôle sur la gestion du bien.

Dans ce cas, la nue-propriété des parts sera transmise à des héritiers ou à des tiers. L’usufruit restera entre les mains du donateur ou d’un autre associé. Des parents pourront donner la nue-propriété des parts de la SCI à leurs enfants et conserver les revenus locatifs via l’usufruit.

Qui peut utiliser ce mécanisme de démembrement ?

Le démembrement de propriété s’adresse à tous types d’actifs. Vous pouvez l’envisager principalement dans le domaine de l’immobilier. Il est toutefois possible de réaliser ce type d’opération sur un portefeuille de titres. Ce dernier peut aussi être démembré entre un nu-propriétaire et un usufruitier. La popularité de l’opération augmente sensiblement depuis ces dernières années. Toutefois, il s’agit d’une activité ayant toujours été importante. La différence aujourd’hui est que les investisseurs sont plus informés et plus conscients de ses avantages.

Les donations en démembrement comptent parmi les opérations immobilières les plus fréquentes. Cela concerne en grande partie les parents qui transmettent la nue-propriété de leurs biens à leurs enfants tout en conservant l’usufruit. Le nombre de ces opérations tend à augmenter d’année en année, car il existe plus d’informations en circulation sur ces notions.

Quels sont les avantages de démembrer un bien ?

En matière de démembrement de propriété, le scénario le plus courant dans une étude de notaire est celui d’une transmission anticipée d’un bien immobilier. Une personne devenue propriétaire en achetant son patrimoine plusieurs années auparavant souhaite le donner à ses descendants. Néanmoins, que ce soit pour une résidence principale ou un bien locatif, ce propriétaire peut ne pas souhaiter se priver des revenus locatifs générés. 

Il est ainsi intéressant de transmettre la nue-propriété de la maison ou de l’appartement, mais de prévoir dans le contrat la conservation du droit en usufruit. Ce droit est souvent temporaire et lié à la durée de vie du propriétaire. Détenir l’usufruit permettra à ce dernier de conserver l’occupation du bien s’il l’occupe ou les revenus fonciers si cet édifice est loué. L’objectif consiste donc à garder la capacité de pouvoir renégocier le bail dans les termes que l’investisseur souhaite sans nécessairement obtenir l’accord du nu-propriétaire.

Benefits	Pour le nu-propriétaire	Pour l’usufruitier
Prix d’acquisition réduit	Bénéficie d’une décote de 30 à 40 % sur le prix du bien.	Acquiert l’usufruit à moindre coût grâce à la décote.
Optimisation de la transmission	Transmet le bien sans droits de succession.	Peut utiliser ou louer le bien sans devoir en acheter la pleine propriété.
Récupération gratuite de la pleine propriété	Devient plein propriétaire automatiquement à la fin du démembrement sans coût fiscal.	Profite du bien pendant la durée convenue sans engagement à long terme.
Exonération fiscale	N’est pas imposé à l’IFI durant la période de démembrement.	Perçoit les loyers en totalité si le bien est loué.
Investissement patrimonial	Prépare un patrimoine valorisé à terme sans gestion locative pendant le démembrement.	Idéal pour les entreprises ou bailleurs sociaux cherchant un usage temporaire du bien.

 

Quels sont les inconvénients d’acheter en démembrement ?

Les spécificités du démembrement de propriété peuvent laisser penser qu’il est possible d’acquérir un bien uniquement en nue-propriété et non en pleine propriété. C’est tout à fait possible, mais cette opération n’est pas recommandée. Dans le scénario d’un démembrement ab initio (démembrement de parts sociales), la décision d’achat est réalisée par plusieurs parties. Les parents et les enfants décident d’acquérir un bien ensemble et de se partager la nue-propriété et l’usufruit.

Ce type d’opération a souvent un inconvénient majeur. Le fait de multiplier le nombre de propriétaires, cela augmente parallèlement les risques liés à l’investissement immobilier. Il peut notamment y avoir un désaccord entre les différents titulaires des droits de propriété. Par exemple, si les parents souhaitent revendre le bien, contrairement à leurs enfants, des tensions peuvent apparaître. Il est aussi possible que l’opération de revente ne puisse prendre effet que dans la mesure où un compromis est fait.

Disadvantages	Pour le nu-propriétaire	Pour l’usufruitier
Absence de jouissance	Ne peut ni habiter le bien ni percevoir de revenus pendant la durée du démembrement.	Perd l’usufruit sans compensation à la fin de la période.
Illiquidité du placement	Difficile de revendre la nue-propriété avant la fin du démembrement.	Doit assumer les charges courantes, la taxe foncière et l’entretien du bien.
Absence de revenus immédiats	Pas de revenus locatifs pendant la période de démembrement.	Peut devoir réaliser des travaux sans retour sur investissement à long terme.
Complexité administrative	Nécessite des démarches juridiques et fiscales spécifiques.	Les démarches administratives peuvent être lourdes, avec parfois des refus de financement.
Risque de valorisation variable	La valeur récupérée à terme peut varier selon le marché immobilier.	Ne bénéficie d’aucune indemnisation en cas d’investissement sur des améliorations du bien.

 

Quelle est la limite en termes d’abus de droit ?

Le démembrement de propriété possède un attrait certain en termes de donation. Toutefois, ce mécanisme juridique concerne différents droits. Il est alors possible dans certains cas de constater des abus. Ces derniers peuvent être effectués par les nus-propriétaires ou les usufruitiers. Ce type de situation survient, par exemple, lorsque le démembrement n’est effectué que pour l’intérêt fiscal de l’opération.

En effet, cette pratique peut être envisagée par les investisseurs immobiliers souhaitant réaliser une donation ou une transmission et éviter l’imposition s’y rattachant. Toutefois, une donation en démembrement de propriété n’est pas concrètement une opération pouvant conduire à un abus de droit fiscal. Une requalification vers cet excès reste cependant envisageable.

Il est donc important de prendre certaines précautions dans le cadre d’un projet où un démembrement de propriété sera réalisé. Par exemple, démembrer dans le but d’alléger exclusivement la fiscalité du bien est à éviter. Que ce soit lors de la transmission ou de l’acquisition d’un bien, le mieux est d’avoir d’autres motivations. Se concentrer uniquement sur l’aspect fiscal de l’opération peut éventuellement entraîner des problèmes sur le long terme. Cela peut fausser les prises de décision.

What you need to remember

En résumé, dans le cadre d’un démembrement de propriété, vous devez bien analyser vos besoins et vos objectifs. Votre opération immobilière pourra ensuite être motivée par différents éléments, incluant la fiscalité, mais aussi la rentabilité de votre bien sur le long terme. La prochaine étape consistera à choisir les titulaires des droits transmis ou donnés. Vous pourrez continuer à jouir de votre usufruit en tant que propriétaire de votre vivant. Le cas échéant, la récupération des droits reste envisageable pour une reconstitution de la pleine propriété de votre bien, qu’il s’agisse d’une maison ou d’un appartement. Le démembrement n’est donc pas uniquement dédié aux besoins fiscaux.