Complément de revenu immobilier : quelle rentabilité ?

Un complément de revenu avec l'immobilier consiste à acquérir des biens immobiliers dans le but de générer plus de gains. Cela peut se faire par le biais de la location ou de la revente avec plus-value. C'est le cas des entreprises qui génèrent des profits en plus grâce à des sites internet ou des business en ligne.

Depuis quelques années, l’investissement immobilier a le vent en poupe. Ce type de placement permet de se constituer un patrimoine. C'est aussi un excellent moyen de s'offrir une rentrée d’argent complémentaire. 

58 % des ménages métropolitains étaient propriétaires de leur résidence principale en 2019 (INSEE). Cette proportion est restée stable ces dernières années après une croissance continue depuis les années 1980.

24 % des ménages qui ont résidé en France étaient multipropriétaires en 2017. Ils ont possédé deux logements ou plus. L'investissement immobilier se présente ainsi comme un business rentable. Le rendement locatif moyen en France varie en fonction de la localisation et du type de bien. C'est aussi le cas pour une entreprise qui adapte son modèle économique selon son marché cible. Un bon rendement locatif se situe en général entre 5 % et 10 %. 

Le rendement moyen est d'environ 3,5 % à Paris. Dans les villes comme Lyon et Bordeaux les rendements se situent autour de 4 %. Marseille dépasse les 5 %. L'immobilier offre une rentabilité souvent plus stable et prévisible, comparé à d'autres sources de revenus complémentaires, comme les placements financiers ou les investissements boursiers. Il permet ainsi d’arrondir ses fins de mois sans dépendre d’un emploi classique.

L'immobilier permet par ailleurs de bénéficier d’avantages fiscaux. Cette sécurité en fait une option privilégiée par ceux qui souhaitent diversifier leurs idées d’investissement. Il pourront aussi améliorer leurs compétences en gestion patrimoniale pour assurer des revenus réguliers et durables.

Les meilleures stratégies immobilières pour générer un complément de revenu

Il faudra déterminer le type de placement qui répond à notre situation financière et professionnelle, à notre besoin en rendement ainsi qu’à nos attentes. En investissant dans la pierre, plusieurs choix s’offrent à vous :

Investir dans son propre domicile

Vous pourrez payer les mensualités de votre crédit à la banque, si vous investissez dans votre résidence principale. Investir dans l'immobilier est souvent associé à l’achat d'une maison dans laquelle on va vivre. Mais parfois, vous ne pouvez pas financer cet achat à cause de votre situation personnelle et professionnelle.

Il ne s'agit pas tout à fait d'un complément de revenu mais ce sera le moyen de vous constituer un patrimoine et devenir propriétaire. La somme que vous avez jusqu'ici dépensé pour votre loyer servira à rembourser votre emprunt.

Se constituer un revenu complémentaire dans le locatif

L’investissement locatif figure parmi les placements les plus prisés en France. Acheter un bien pour le mettre en location permet de gagner un complément de salaire considérable et sur long terme. Ce type d’investissement peut se présenter sous deux formes : louer vide ou meublé. L’idéal est d’opter pour une location meublée sous le statut LMNP pour bénéficier d’avantages fiscaux.

Les avantages de l’investissement locatif sont nombreux. Vous pouvez investir sans avoir à faire un important apport personnel. Vous pouvez demander un crédit auprès de la banque et rembourser les mensualités au moyen des loyers perçus. Vous avez également la possibilité de gagner de l’argent de suite grâce au cash-flow positif.

L’investissement locatif longue durée : une rente sécurisée

L'investissement locatif longue durée consiste à acquérir un bien immobilier pour le louer sur une période prolongée. Il est en général non meublé.

La rentabilité brute varie selon les villes. Au Mans, elle est estimée à 7,4 %, tandis qu'à Limoges, elle atteint 7,9 %.

Les avantages sont des loyers stables grâce aux baux de longue durée qui assurent des revenus réguliers. Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) permet aussi de bénéficier d'un abattement forfaitaire de 50 % sur les revenus locatifs en régime micro-BIC.

Les inconvénients sont la vacance locative et le risque d'impayés. Les loyers non perçus nécessitent des garanties solides.

La location meublée courte durée : des revenus boostés

Cette stratégie consiste à louer un bien meublé pour de courtes périodes. Elle cible une clientèle touristique ou professionnelle. La location via des plateformes comme Airbnb peut rapporter en moyenne 2,6 fois plus que la location longue durée pour des petites surfaces, à Paris.

Certaines villes, comme Paris, Lyon ou Marseille, imposent des restrictions sur la location courte durée. Il faudra se renseigner sur les réglementations locales avant de se lancer.

Il faudra un emplacement stratégique proche des transports et des attractions touristiques pour optimiser son taux d'occupation. Il faudra aussi veiller à la qualité du bien avec une décoration soignée et des équipements modernes. Il est aussi important de répondre rapidement aux commentaires et aux avis pour améliorer sa réputation en ligne.

Investir dans l’ancien

Un investissement dans l’ancien est un placement fructifère. Il permet d'acquérir un bien à un prix réduit. Vous pourrez le rénover pour lui donner plus de valeur. Vous pourrez décider de le revendre pour une plus-value ou le mettre en location pour générer des revenus mensuels.

Les dépenses liées aux travaux sont, par ailleurs, déductibles sur les loyers. Vous pouvez prendre modèle sur nos réalisations, si vous manquez d’inspiration pour les rénovations.

Investing in an investment property

L’immeuble de rapport est considéré comme le Graal de l’investisseur immobilier. Il présente un taux de rendement élevé avoisinant les 8 à 10 %, voire plus. Avec de telles rentabilités, cet investissement est un excellent complément de salaire. Ce type de placement vous offre la possibilité de percevoir plusieurs loyers en même temps.

Les avantages que procurent cet investissement sont nombreux : possibilité de diversifier l’investissement en misant sur la rénovation du patrimoine immobilier, gestion locative simplifiée, plus-value à la revente, etc. Avec l’investissement en immeuble de rapport, vous pouvez recevoir les loyers juste après l’acquisition en achetant un immeuble occupé. 

 

L’investissement en colocation 

La colocation consiste à louer un même logement à plusieurs locataires. Chacun disposera d'une chambre privée et partagera les espaces communs.

Les rendements peuvent varier entre 5 % et 10 %, selon la ville et la gestion du bien. Les étudiants et les jeunes actifs sont les principaux profils pour une colocation. Les villes universitaires présentent une forte demande. C'est le cas de Lille ou Montpellier.

Il faudra choisir le type de bail adapté entre les baux individuels ou solidaires, pour une gestion et une fiscalité optimisées. Le statut LMNP s'applique aussi à la colocation meublée. Elle offre des avantages fiscaux similaires.

Investir dans les résidences services : étudiant, senior, tourisme

Les résidences services proposent des logements avec des services spécifiques. Ils sont destinés à des publics particuliers comme les étudiants, les seniors ou les touristes. Un gestionnaire pourra s'occuper de l'exploitation du bien, grâce à la gestion déléguée. Les dispositifs LMNP et Censi-Bouvard permettent de bénéficier de réductions d'impôts.

Les résidences étudiantes offrent en général des rendements attractifs. Les résidences seniors quant à elles bénéficient d'une demande croissante en raison du vieillissement de la population.

Il faudra sélectionner le bon gestionnaire et sécuriser son investissement. Il est recommandé de choisir un gestionnaire de bonne réputation. En ce qui concerne le contrat de bail commercial, il faudra vérifier les clauses. En particulier la durée et les conditions de renouvellement.

Les projets qui peuvent être réalisés en immobilier et qui servent de revenus complémentaires sont nombreux. Pour vous assurer de leur pérennité, il est important de bien étudier le projet et si besoin vous faire aider par des professionnels. L’expertise et les conseils de ces spécialistes vous seront utiles pour garantir la rentrée de revenus complémentaires sur un long terme.

Comment financer son investissement immobilier pour en faire un complément de revenu ?

Pour transformer un investissement immobilier en complément de revenu, il faudra bien planifier son financement et optimiser sa fiscalité. Voici quelques stratégies à considérer :

Emprunter intelligemment

L'effet de levier en immobilier consiste à utiliser l'endettement pour augmenter sa capacité d'investissement. Vous pourrez augmenter votre capital à long terme. Cette approche permettra de se constituer un patrimoine immobilier en mobilisant une partie réduite de ses fonds propres.

Exemple de simulation : acheter avec ou sans apport

Prenons l'exemple de l'achat d'un bien immobilier à 200 000 €. 

Scenario	Sans apport (100% emprunt)	Avec apport de 20% (40 000 €)
Prix du bien immobilier	200 000 €	200 000 €
Montant emprunté	200 000 €	160 000 €
Taux d'intérêt	3 %	3 %
Durée du prêt	20 ans	20 ans
Mensualité	1 110 €	888 €
Loyer perçu	1 200 €	1 200 €
Autofinancement	Oui (loyer couvre les mensualités)	Oui (excédent mensuel, effet de levier réduit)
Effet de levier	Maximisé (intégralité financée par emprunt)	Réduit (apport personnel de 40 000 €)

 

Les aides et dispositifs fiscaux pour réduire les coûts

En immobilier, pour se constituer plus de revenus, vous pouvez « jouer » avec les dispositifs. Cette démarche présente de nombreux avantages.

Effectuer un placement en Pinel

La loi Pinel est un dispositif légal qui permet de diminuer l’impôt au moyen d’un investissement dans l’immobilier locatif. Ce dispositif s’adresse à toute personne qui est domiciliée fiscalement en France. En général, la loi Pinel est surtout associée à l’investissement dans le neuf ou en VEFA.

Ce type d’investissement permet de baisser l’impôt, de se constituer un patrimoine et de modérer l’effort d’épargne pour préparer sa retraite. Ce placement permet, par ailleurs, de réaliser un investissement sur long terme sans apport ou avec un apport de faible quantité. L’idéal serait de contracter un prêt immobilier pour bénéficier de la déduction des intérêts du crédit immo sur les loyers produits.

Investir en LMNP

Le régime LMNP est aussi un dispositif qui permet d’investir dans l'immobilier. Ce statut est ouvert à tous les contribuables français, propriétaire d’un appartement ou d'une résidence à mettre en location meublée. Ces biens pourront générer des revenus complémentaires sur les loyers produits et bénéficier d’avantages fiscaux.

Sous le régime BIC, vous allez être imposé sur 50 % de vos revenus locatifs. En ce qui concerne le régime LMNP au réel, vous avez la possibilité d’amortir le prix d’achat du bien et profiter de l'abattement des charges fiscales pour ne payer aucun impôt foncier pendant 10 ans. Vous pouvez fixer des loyers de 10 à 20% plus élevés que ceux proposés en location nue, en vous lançant dans la location meublée.

Dispositif Denormandie

Il est conçu pour encourager la rénovation dans l'ancien. La Loi Denormandie permet une réduction d'impôt similaire à la loi Pinel, soit jusqu'à 21 % du montant investi pour une location de 12 ans.

Le choix du dispositif dépend de votre profil, de la nature du bien et de vos objectifs patrimoniaux.

Stratégies pour réduire les impôts et optimiser les revenus

La fiscalité joue un rôle crucial dans la rentabilité de votre investissement. Voici quelques stratégies pour l'optimiser :

Location nue vs meublée

La location meublée, sous le statut LMNP, offre souvent une fiscalité plus avantageuse grâce à la possibilité de déduire les amortissements et les charges. Le revenu imposable pourra être réduit. En revanche, la location nue est soumise au régime des revenus fonciers, avec moins de possibilités de déduction.

Déduction des charges et amortissements

Il est possible de déduire de nombreuses charges (intérêts d'emprunt, travaux, frais de gestion) ainsi que l'amortissement du bien et du mobilier en régime réel. Cela diminuera le bénéfice imposable et améliorera la rentabilité nette.

Quels sont les risques et comment sécuriser son investissement ?

L’investissement immobilier peut être un excellent moyen de générer un complément de revenu. Il comporte cependant certains risques qu’il faut anticiper. Trois principaux défis se posent aux investisseurs : la vacance locative, les imprévus liés aux travaux et les risques d’impayés. Voici comment les limiter et sécuriser au mieux son investissement.

Vacance locative : comment l’éviter ?

La vacance locative correspond aux périodes durant lesquelles un bien n’est pas loué. Cela entraîne une perte de revenus pour l’investisseur. Plusieurs critères doivent être pris en compte lors du choix du bien immobilier pour limiter ce risque.

Privilégier les zones à forte demande locative

Les grandes métropoles et les villes étudiantes offrent en général une demande locative plus stable. Le taux de vacance locative est inférieur à 5 % à Paris, Lyon ou Bordeaux, selon l’Insee. Dans certaines villes en déclin démographique, il peut dépasser 10 %.

Adapter son bien au marché local

• Dans les grandes villes : les studios et T2 sont les plus recherchés, notamment par les étudiants et jeunes actifs.

• Dans les zones périurbaines : les logements familiaux avec plusieurs chambres sont privilégiés.

• Dans les zones touristiques : la location courte durée peut être plus rentable, à condition de respecter les réglementations locales.

Proposer un bien attractif et bien entretenu

Un logement en bon état, bien équipé et à un loyer compétitif trouvera plus facilement preneur. Des rénovations régulières et une bonne gestion locative sont donc essentielles.

Travaux et imprévus : budgétiser et anticiper les coûts cachés

L’investissement immobilier implique souvent des coûts imprévus liés à l’entretien ou aux travaux. Un défaut d’anticipation peut impacter la rentabilité et créer des difficultés financières.

Établir un budget prévisionnel réaliste

Il est recommandé de prévoir environ 1 à 2 % du prix du bien par an pour les frais d’entretien courant (peinture, plomberie, remplacement d’équipements).

Anticiper les gros travaux

Certains postes de dépenses sont incontournables à moyen et long terme :

Ravalement de façade (tous les 15-20 ans) : coût moyen de 100 à 300 €/m².

Réfection de toiture (tous les 20-30 ans) : entre 100 et 250 €/m².

Remplacement du système de chauffage : peut varier de 2 000 à 10 000 € selon les équipements.

Opter pour des provisions de charges adaptées

Il faudra consulter les derniers procès-verbaux d’assemblée générale pour anticiper d’éventuels travaux coûteux, si le bien est en copropriété.

Risque de loyers impayés : assurances et garanties à privilégier

Les loyers impayés sont l’une des principales inquiétudes des investisseurs. Heureusement, plusieurs solutions permettent de se prémunir contre ce risque.

Sélectionner rigoureusement les locataires

Vérifier le dossier du candidat est indispensable. Ses revenus doivent être supérieurs à 3 fois le montant du loyer. Il doit aussi être stable sur le plan professionnel (CDI, fonctionnaire, étudiant avec garant solide). Il faudra aussi consulter les fichiers de la Banque de France (si possible) pour voir s'il y a déjà eu des incidents de paiement.

Souscrire à une assurance loyers impayés (GLI)

Cette garantie couvre en général jusqu’à 100 % des loyers impayés ainsi que les frais juridiques en cas de litige. Son coût varie de 2 à 4 % du loyer annuel.

Exiger un garant fiable

Il faudra demander un garant physique ou passer par Visale si l’investisseur ne souhaite pas souscrire à une assurance. Il s'agit d'un dispositif de l’État qui garantit les loyers des jeunes actifs et étudiants.

Constituer une épargne de précaution

Il est conseillé de mettre de côté 3 à 6 mois de loyers pour pallier d’éventuels impayés ou retards de paiement.

Risque	Description	Solutions pour sécuriser l'investissement
Vacance locative	Périodes durant lesquelles le bien n’est pas loué, entraînant une perte de revenus.	1. Privilégier les zones à forte demande locative (ex : grandes métropoles, villes étudiantes). 2. Adapter le bien au marché local (ex : studios pour étudiants, logements familiaux). 3. Proposer un bien attractif et bien entretenu (rénovations régulières, bon entretien).
Travaux et imprévus	Coûts imprévus liés à l’entretien et aux travaux nécessaires, impactant la rentabilité.	1. Établir un budget prévisionnel réaliste (1 à 2 % du prix du bien par an pour l’entretien). 2. Anticiper les gros travaux (ravalement de façade, réfection de toiture, remplacement de chauffage). 3. Opter pour des provisions de charges adaptées (vérification des procès-verbaux d’assemblée générale pour les copropriétés).
Risque de loyers impayés	Loyers non payés par les locataires, créant une perte de revenu pour l’investisseur.	1. Sélectionner rigoureusement les locataires (revenus > 3 fois le loyer, stabilité professionnelle). 2. Souscrire à une assurance loyers impayés (GLI) pour couvrir jusqu'à 100 % des loyers et les frais juridiques. 3. Exiger un garant fiable (garant physique ou dispositif Visale pour les jeunes actifs et étudiants). 4. Constituer une épargne de précaution (3 à 6 mois de loyers).

 

Pourquoi l’immobilier reste le meilleur moyen de générer un complément de revenu durable ?

L’investissement immobilier reste l’un des moyens les plus sûrs et rentables pour générer un complément de revenu durable. Il est possible d’optimiser ses rendements tout en profitant d’avantages fiscaux, grâce à des stratégies adaptées comme la location longue durée, la location meublée ou la colocation.

La réussite repose toutefois sur une bonne sélection du bien, une gestion rigoureuse et une anticipation des risques comme la vacance locative ou les impayés. Diversifier son patrimoine immobilier permet de sécuriser ses revenus et de s’adapter aux évolutions du marché. L’immobilier est un levier puissant pour bâtir un revenu passif pérenne, avec une approche réfléchie.