Investir à Melun dans un immeuble de rapport

Investir à Melun constitue une alternative relativement intéressante, et ce, pour plusieurs raisons. Les prix au mètre carré sont notamment raisonnables (2 000 € à 2 500 €/m2), ce qui favorise une bonne rentabilité. En plus, Melun est situé à une demi-heure de Paris. Cet article met en avant un nouveau projet dans cette zone, l’investissement dans un immeuble implanté en plein centre-ville. Il est tiré des explications de M. Olivier Chevreau, chasseur immobilier chez Investissement locatif et responsable de l’agence à Melun, qui est l'invité du 33e épisode de l’émission « Investissement Locatif TV ».

Quelles sont les raisons d’investir dans cette zone de Melun ?

La ville de Melun est une zone que M. Chevreau maîtrise parfaitement, notamment puisqu’il y avait déjà investi auparavant. Les prix au mètre carré restent abordables, vous permettant de trouver des biens immobiliers intéressants entre 2 000 € et 2 500 € le mètre carré. Les biens rénovés peuvent aussi se revendre aux environs de 3 000 € et 3 500 € le mètre carré. De plus, Melun est situé à proximité de Paris. Tous ces avantages lui permettent de s’adapter aux besoins des investisseurs en quête de rentabilité. 

Toutefois, les localités dans le sud-est de l’Île-de-France, telles que Corbeil-Essonnes et Montereau, restent aussi des lieux pertinents où investir. Il en est de même pour tous les petits villages alentour. Corbeil-Essonnes est situé à près de 30 km de Paris. Melun, de son côté, est à environ 40 km, soit à 25 min en train direct. Pour ce qui est de Montereau, cette commune reste accessible également en train direct (50 min de la capitale).

Comment s’est passée l’acquisition du projet ?

Dans le domaine de l’investissement locatif, la réactivité est cruciale pour trouver de bonnes affaires. C’est ce qui s’est passé pour ce projet. Le bien était un immeuble dans un secteur idéal, à savoir une rue piétonne de Melun. L’agent immobilier avait contacté M. Chevreau pour pouvoir le visiter. La visite s’est alors effectuée rapidement puisqu’il s’agissait d’un mandat simple et l’offre était diffusée dans d’autres agences.

En charge du projet, M. Chevreau avait fait la proposition au client. Ce dernier lui a ensuite proposé l’offre écrite, 2 heures après. Puis 4 heures après, l’agence contacta M. Chevreau pour lui indiquer qu’un autre client voulait se positionner sur le bien et était susceptible d’obtenir une offre au prix. Le Chasseur immobilier de l’agence Investissement Locatif à Melun a donc rappelé le client. Ce dernier s’est dépêché de faire son offre au prix en vue d’assurer l’acquisition de l’immeuble de rapport. 

La réactivité de M. Guillaume lui a alors permis d’acquérir le bien dans les meilleurs délais. Il est à noter que celui-ci venait de la part d’un autre client qui avait acheté un immeuble dans la rue du centre-ville de Melun. Ainsi, il est venu chez l’agence d'Investissement-Locatif.com en confiance et a pu être très réactif.

Comment rassurer le client pour décider plus rapidement ?

Réaliser un investissement immobilier locatif n’est pas une tâche facile. Il s’agit d’un véritable engagement sur le long terme, ce qui peut susciter une certaine appréhension chez chaque investisseur. Pour les rassurer et leur permettre de se décider plus rapidement, les chasseurs immobiliers, à l’instar de M. Chevreau, doivent gagner la confiance des personnes qui souhaitent se lancer dans ce type d’opération. C’est surtout le cas pour des investissements dans des immeubles de rapport, nécessitant des montants conséquents.

M. Chevreau veille avant tout à rester en contact avec ses clients afin d’affiner les recherches de ces derniers. Il les invite aussi à venir rencontrer son équipe sur place à Melun. L’une des raisons est que son agence a toujours des chantiers et des projets en cours. Parmi eux se trouvent des appartements qui vont être mis à la location et qui pourront être montrés à ces clients. 

Cela permet à M. Chevreau de mettre en avant la qualité des réalisations de l’agence et celle de la commune qu’il présente. Les investisseurs pourront ainsi s’informer sur le secteur et se projeter grâce aux chantiers en cours ou chantiers finis qui leur seront présentés. Ils seront également plus à même de prendre une décision plus rapidement sur le fait d’investir à Melun.

Quel était le cahier des charges du client ?

M. Guillaume, le client pour ce projet, avait un cahier des charges assez spécifique. Il souhaitait sortir de la copropriété et disposait d’un financement relativement conséquent (environ 1 000 000 €) auprès de sa banque. M. Guillaume avait alors envie de réaliser une opération immobilière autour de ce montant pour éviter plusieurs fois chez son établissement bancaire et pour se lancer rapidement dans son investissement locatif.

Il est à noter que le secteur immobilier à Melun reste relativement tendu. Il est de plus en plus difficile de trouver un bien qui correspond parfaitement aux besoins des investisseurs. Les immeubles sont de tailles importantes dans la commune, ce qui nécessite une enveloppe budgétaire moyenne plus élevée. Le ticket d’entrée pour ce type d’opération est évalué à partir de 600 000 €.

Combien de temps pour trouver un bien ?

Si vous souhaitez investir à Melun dans un immeuble de rapport, il vous faudra environ 2 mois ou 3 mois au maximum pour trouver un bien correspondant à votre recherche. C’est aussi valable dans d’autres localités, telles que Montereau. Pour ce qui est du temps de revente, un bien acquis dans cette zone peut être remis assez rapidement sur le marché. Il peut aussi bien s’agir d’un studio ou d’un appartement T2, à condition de proposer de bons prix à la revente. Un peu plus de temps sera toutefois prévu pour les immeubles, étant donné que leurs acquéreurs ne seront essentiellement que des investisseurs.

Quelles sont les caractéristiques du projet ?

Le projet est un immeuble en plein centre-ville de Melun. Le client, M. Guillaume, vient de l’acquérir après le passage à l’acte authentique. Le bien est constitué d’un studio qui sera entièrement réhabilité et d’un second appartement qui devra aussi subir une réhabilitation et d’autres logements déjà occupés. Le client en question est un créateur de sites internet qui avait déjà fait l’acquisition de plusieurs appartements sur la capitale française, il souhaitait en même temps diversifier son patrimoine avec un immeuble de rapport en région parisienne.

Il s’agissait d’un immeuble de plus de 300 m2, composé d’une dizaine d’appartements. Le bien est situé sur une place animée, sur une rue piétonne en centre-ville. C’est un bon emplacement pour réaliser un investissement locatif dans la localité ayant aussi l’avantage de se développer rapidement, car bien desservie par des transports en commun et des lignes de bus. Melun reste, par ailleurs, une ville ancienne, ce qui permet de dénicher des immeubles avec de faibles charges. 

A noter que le sud de la Seine-et-Marne reste le secteur le moins cher de l'Île-de-France. Le nord, quant à lui, dispose d’un parc immobilier constitué de plusieurs immeubles des années 80-90. Ces logements sont ainsi agrémentés d’ascenseurs et font l’objet de charges de copropriété élevées. Les immeubles ont également des toits plats nécessitant un entretien fréquent. 

Melun reste donc plus intéressant vu que les biens dans l’ancien disposent de charges plus basses. De plus, l’administration locale actuelle met en œuvre plusieurs projets d’amélioration. Parmi les changements opérés, vous pouvez distinguer l’augmentation de la taille de l’université et la création du plus grand hôpital de l’Île-de-France. L’ancien établissement hospitalier, de son côté, est transformé en école d’infirmerie. Melun est donc une zone qui continue de se développer, avec une véritable activité économique.

Faut-il acheter un bien vide ou meublé loué ?

Lors d’un investissement locatif dans un immeuble de rapport, vous avez généralement plusieurs options d’achat. Vous pouvez acquérir le bien vide ou occupé et meublé. Le mieux est alors de vous décider rapidement. Il ne faut pas attendre que le bien soit vide pour défiscaliser au maximum. Vous devrez dans le cas contraire subir une attente de 1 an ou 2 ans, voire plus. Le mieux reste alors de passer à l’action, car les locataires des appartements, déjà loués lors de l’achat, n’y éliront pas résidence à vie. Il sera toutefois nécessaire de prévoir un budget supplémentaire pour les rénovations futures.

Quelles sont les étapes pour investir avec Investissement Locatif ?

Un investissement réalisé avec l’accompagnement de l’agence Investissement Locatif se réalise en plusieurs phases. Une fois que le client a signé son acte authentique et qu’il obtient son prêt, les architectes se rendent sur le chantier. Ils prendront les relevés et effectueront les démarches nécessaires pour l’optimisation des espaces. Bien entendu, ces architectes contactent le client en amont pour valider les thèmes. Cette prise de décision faite, le client reçoit ses plans d’aménagement et peut les modifier en fonction de ses besoins et envies. Les travaux pourront commencer après la signature chez le notaire. 

Conseils aux investisseurs qui ont peur de se lancer dans l’investissement locatif

Pour commencer à investir dans le locatif, il est important avant tout de passer à l’action. En repoussant son projet, un investisseur peut perdre beaucoup de temps et rater des opportunités d’investissement intéressantes. Bien entendu, ce type d’opération immobilière présente toujours des risques. 

L’idéal reste alors de sécuriser son projet en sélectionnant soigneusement ses locataires. Il peut aussi être utile de prendre une garantie de loyers impayés. Puis, les prestations d’une agence, telle que Investissement Locatif, restent avantageuses. Celle-ci travaille avec de bons artisans, ce qui lui permet de mener à bien l’ensemble de ses chantiers. Les projets sont également réalisés dans des délais raisonnables (3 mois pour les appartements et 6 mois pour les immeubles).
 

• Mickael ZONTA
• President, Investissement-Locatif.com