Immeuble de rapport : tout savoir avant d'acheter un immeuble !

The apartment building: a real good plan? This is the question that my clients or investors often ask me at seminars. "What about you, Michael, do you invest in investment properties on a personal basis? In what cities?"

Investir dans un immeuble fait rêver beaucoup de monde. Et moi le premier. J'ai débuté en achetant un studio de 14 m2 à Paris. Depuis j'ai acheté plus d’une dizaine d'appartements à titre personnel, et plusieurs centaines pour mes clients par le biais de ma société Investissement Locatif. Mais acheter un immeuble entier m'a toujours fasciné.

D'abord parce que j'adore l'immobilier, et que chaque bâtiment a une histoire. Posséder un immeuble entier, et dédier chaque lot de cet immeuble à l'habitation dans le cadre du locatif est une expérience incroyable. Je me rappelle la sensation d'excitation lors de la visite de mon premier immeuble. Les vendeurs qui m'expliquaient que l'immeuble s'étend "de là à là". Enorme. Mon associé et moi étions comme des enfants avec un nouveau jouet. 

Mais acheter des immeubles de rapport peut s'avérer très technique. Et en cas d'erreur, le risque est plus élevé que sur de l'achat de lots diffus. 

Je suis Mickael Zonta, serial-investisseur et directeur de la société Investissement Locatif.
Dans cet article vous découvrirez des conseils pour acheter un immeuble de rapport ou une maison de rapport. Ces conseils sont issus de mon expérience d'investisseur, et de mon activité de conseil en investissement immobilier. Je dirige une équipe de 200 personnes et nous avons réaliser plus de 2000 projets d'investissement.

Report building definition

The investment property or rental property is a rental product. It is an entire building, an entire building dedicated to generating rental income. The word "report" means that the owner of the building is waiting for (and gets) a rental report.

It is a building divided into several lots, which are leased by one or more owners to tenants. It is generally held by a single owner-lessor, which has the advantage of avoiding the status of co-ownership (and therefore the trustee's fees).

The definition of investment property is quite simple, and I often explain to my clients that they will have two main advantages: first, they will have a larger amount of money invested in a single operation. This is the equivalent of a bulk purchase.

Ensuite que le rendement locatif des immeubles de rapport est plus élevé, et que la détention en pleine propriété leur permettra en plus d’économiser les frais de syndic.

What I found out about the apartment buildings...

Si vous avez lu ma biographie et mon parcours d’investisseur immobilier, vous savez que j’ai débuté à Paris intra-muros.

Mon premier projet a été réalisé dans le 19ème arrondissement, puis j’ai successivement investi dans le nord et l’est de Paris. A cette époque, je ne jurais que par Paris intra-muros. Pourquoi ? Parce que la forte demande de la ville permet d’assurer une excellente liquidité en cas de revente, et un taux de vacance locative très bas (voire inexistant). La taxe foncière est également très basse, et Paris ne dispose pas de réserve de foncier.

Le fait que d’une part aucun terrain constructible ne soit disponible, et que d’autre part la ville soit un centre économique et international m’a conforté dans ce choix et j’ai investi personnellement sur plus d’une dizaine d’appartements.

Mais j’ai découvert les immeubles de rapport…

Avec l’appui de mon équipe, nous accompagnons les clients dans des projets clé en main pour des immeubles de rapport. Même logique que pour les autres opérations que nous réalisons : mon équipe déniche des immeubles à potentiel, nous restructurons et rénovons, avant de louer des biens de qualité.

Mes clients ont compris que l’intérêt est différent, et que cette stratégie d’investissement – investir dans un immeuble de rapport - est complémentaire aux investissements parisiens. Moins de liquidité en cas de revente, un taux de vacance locative supérieur, une taxe foncière nettement plus élevée. Et pourtant, de vrais atouts qui m’ont poussé à personnellement me tourner vers ce type de produits.

Investing in a building: the 3 advantages that make the difference

Advantage n°1 : Buying in bulk allows you to negotiate the price... even in real estate.

Acheter un immeuble de rapport pour le louer présente plusieurs avantages. D’abord concernant l’acquisition : vous achetez un bâtiment entier, donc plusieurs appartements… d’un coup. Si vous avez déjà acheté quoi que ce soit en gros, vous comprenez qu’il est plus facile de négocier avec le vendeur quand vous achetez plus qu’un produit. Ici je vous parle d’immobilier, mais c’est exactement pareil. Acheter un immeuble vous permettra donc de bénéficier d’un prix au m2 moins élevé (comparer à des biens de petites surfaces sur la même zone géographique). Attention : comme dans toute règle il existe des exceptions, et je vous en parle à la fin de l’article.

Price negotiation is also the result of buying pressure. It's simple: the higher the amount, the fewer potential buyers. Unfortunately the French with few means are more numerous than the rich French. Buyers are therefore in a position of strength.

 

 

Advantage n°2: Investing in a building means making a larger amount of money work, therefore getting richer faster!

Je sais, vous vous dites que j’enfonce une porte ouverte. Mais cette notion de faire travailler un montant plus important est primordiale. Imaginez que vous puissiez emprunter 2M€… comme c’est le cas de certains de mes clients. Combien de temps faudrait-il pour investir cette somme et donc commencer à capitaliser, en recherchant des studios à 50.000€ ?

La réponse est évidente : il faudrait acheter 40 studios. Si vous cherchez 40 lots isolés et que vous faites 40 fois les étapes du financement, des notaires… cela vous prendra beaucoup de temps.

En tant que conseiller en investissement locatif, j’ai souvent cette question : « Mickael, quel est le produit idéal pour investir ? Est-ce le parking, le studio, le T2, la colocation ou l’immeuble de rapport ? »

The answer is a normand answer: it depends on the investor and his situation.

I edited a video on investment properties and warned about buying a rental property that is very isolated or located in areas with a rapidly shrinking population. Disaster areas. Some investors who appreciate and invest in these areas have reacted virulently.

Attention : je n’ai jamais dit qu’investir dans un immeuble en pleine campagne, à 90.000€ pour 400M2 est nécessairement une mauvaise affaire. Mais il faut redoubler de méfiance et avoir une excellente connaissance du marché.

Personnellement j’essaie de privilégier des immeubles en région parisienne (parce que je maitrise la zone), et parce que les tickets d’investissement sont relativement élevés. Si je sors de Paris et que je me tourne vers ce type de produit, c’est pour faire travailler des sommes investis plus importantes : à partir de 600K€ sur les zones dans lesquelles j’investis.

For smaller amounts I would tend to turn to condominium properties. Why would I do that? Because for the same rent, you won't have to pay for the whole facade, the roof or a high property tax.

Avantage n°3 : Le rendement locatif des immeubles de rapport

Les investisseurs apprécient les immeubles ou maison de rapport parce qu’ils délivrent des rendements locatifs plus élevés. Logique, vous avez acheté moins cher, parce qu’en gros (avantage n°1) mais vous louez les appartements un par un… donc au prix de marché. Cela permet de booster la rentabilité d’un immeuble de rapport.

Vous êtes propriétaire de tout le bâtiment, donc en pleine propriété, à l’opposé de la copropriété. Cela vous permet d’éviter les frais de syndic, donc de booster encore le rendement net de l’opération. En plus de l’avantage financier, j’apprécie également d’être chez moi dans mes immeubles, donc de pouvoir décider seul des travaux et de l’entretien. C’est plus simple et un vrai gain de temps.

Bien sûr, comme dans tout investissement locatif, il est généralement plus intéressant de rechercher une affaire dans les annonces de vente d’immeuble à rénover. Mais je traite les avantages de la rénovation (plus-value, valorisation, avantage fiscal) dans d’autres articles, que je vous invite à découvrir sur mon site.

Where to buy an investment property, and for how much?

Il n’y a pas de bonne réponse. Je rencontre régulièrement des investisseurs qui possèdent des immeubles aux 4 coins de la France. Comme pour l’achat de lot au sein de copropriété, l’achat d’un immeuble de rapport diffère sur l’aspect financier selon le lieu d’investissement. Certaines régions sont plus rentables que d’autres, et je vous conseille surtout de savoir ce que vous cherchez.

Faites le point sur vos vrais objectifs d’investisseurs. Voici 3 questions dont les réponses vous guideront pour choisir le lieu d’investissement pour votre prochain immeuble :
1 - Quel budget je souhaite investir ?

2 - What risk am I willing to take? (This answer will guide the return)

3 – Une fois les 2 premières définies, intéressez-vous plus précisément au marché : combien d’offres similaires sont disponibles dans la zone ? Quelle est l’évolution démographique ? La zone dispose-t-elle d’entreprises solides ? D’une quelconque attractivité ?

Investir dans un immeuble isolé, d’une valeur de 50.000€ et avec un rendement de 15% n’est pas forcément une mauvaise option. Cela dépend de vos objectifs. Mais il faut le faire en pleine conscience et que ce soit un choix éclairé. Est-ce que le fait de disposer de 15% de rendement au lieu peut être de 12% dans une zone plus dynamique change votre projet ? Est-ce que le fait que le bien soit très peu liquide donc que la revente puisse prendre des mois voire des années est un problème pour vous ? Est-ce qu’il y a de la vacance locative… ? Posez-vous simplement les bonnes questions en amont pour ne pas vous retrouver dans des situations compliquées.

Personnellement, j’accompagne les investisseurs sur des projets d’immeubles de rapport en région parisienne entre 600K€ et 2M€ avec des rendements entre 8% et 10% (clé en main en incluant mes honoraires et une rénovation complète) et dans des zones attractives.

Acheter un immeuble de rapport à Lille, ou un immeuble de rapport en Île de France semble par exemple des options intéressantes. Car elles combinent rendement locatif élevé et attractivité du marché. Je peux également citer Bordeaux, Paris, Lyon qui restent des villes très attractive, à condition d’avoir les moyens de ses ambitions.

L'impact des fluctuations économiques sur l'immobilier locatif : Quelles stratégies adopter ?

L'économie bouge, et l'immobilier locatif aussi. Surtout pour les immeubles de rapport. On dit que l'immobilier est sûr, mais ce n'est pas si simple. Face à une crise, un immeuble de rapport peut bien tenir. Ou au contraire, devenir plus fragile. Ici, on voit comment ces changements affectent les immeubles de rapport. On vous dit comment adapter votre stratégie d'investissement. Réussissez même quand c'est difficile.

La résilience des immeubles de rapport en période de crise

L'immobilier locatif, surtout les immeubles de rapport, est assez solide. Même quand l'économie va mal. Pourquoi ?

• Demande locative stable : Les gens ont toujours besoin d'un logement. En crise, la demande de logements abordables peut même monter. Surtout là où acheter est trop cher. Les immeubles de rapport offrent plusieurs logements. Ils répondent à ce besoin.

• Diversification des revenus : Un immeuble de rapport a plusieurs lots. Si un locataire part, vos revenus ne s'effondrent pas. Le risque est partagé. L'immeuble est moins sensible aux crises.

• Valeur refuge en temps de crise : L'immobilier est un bien concret. Les actions, elles, peuvent chuter vite. L'immobilier garde une valeur stable sur le long terme. En crise, beaucoup d'investisseurs achètent de l'immobilier. Ils veulent protéger leur argent. Cela fait monter la demande pour ce type de bien.

Mais l'emplacement reste clé. Dans certaines zones, la demande locative peut baisser. Surtout si les emplois disparaissent. L'immobilier de luxe peut aussi être moins demandé. Moins de monde peut payer des loyers élevés.

Les risques d’un investissement immobilier en période de crise

Certains moments économiques rendent l'investissement immobilier plus risqué :

• Risque de vacance locative élevée : En crise, des locataires ne peuvent plus payer ou partent. Le logement reste vide plus longtemps. Si votre immeuble de rapport est dans une zone touchée, vos revenus baissent.

• Augmentation de la pression fiscale et des charges : Quand l'économie ralentit, les gouvernements peuvent augmenter les impôts. Les taxes foncières peuvent monter. Les charges d'entretien aussi. Les règles de gestion locative peuvent se durcir. Les immeubles de rapport, surtout en ville en difficulté, peuvent voir leur rentabilité baisser.

• Difficultés d’accès au financement : En crise, les banques prêtent moins facilement. Obtenir un crédit devient plus dur. Cela limite votre capacité à acheter ou bien financer un immeuble de rapport. Des taux d'intérêt plus hauts rendent les prêts plus chers. La rentabilité de votre investissement en pâtit.

Stratégies à adopter en fonction de l’environnement économique

Investir en immeuble de rapport demande de s'adapter. Voici des stratégies pour maximiser vos gains et réduire les risques en toutes circonstances.

Privilégier des secteurs géographiques résilients

L'emplacement est déterminant. Choisissez des zones géographiques solides face aux crises. Des villes avec une forte demande locative. Elles doivent avoir une économie locale forte. Une croissance de population et un tissu économique variés sont des atouts.

Les grandes villes ou leurs périphéries près des centres économiques gardent leur attrait. Pensez aux zones d'emploi ou aux universités. Les villes moyennes ou la campagne peuvent plus souffrir. Surtout si leur économie dépend d'un seul secteur.

Diversifier les types de biens au sein de l'immeuble

Un immeuble de rapport a plusieurs logements. Diversifiez-les. Ayez des studios, des appartements familiaux, des bureaux, des commerces. Par exemple, des appartements de tailles différentes attirent des locataires variés. Cela réduit les risques de loyers impayés ou de logements vides.

Mélanger les usages est aussi une bonne idée. Avoir des logements et des commerces équilibre les risques. Surtout en ville, où les petits commerces restent recherchés, même en période difficile.

Optimiser la gestion locative et anticiper la vacance locative

Une bonne gestion locative est essentielle. Elle réduit le temps où les logements sont vides. En crise, vérifier la solvabilité des locataires est plus important. Répondez vite à leurs demandes. Maintenez bien les lieux.

Prévoyez des fonds pour les périodes sans locataire. Ayez assez de trésorerie. Les baux longs (pour commerce ou habitation) peuvent aussi sécuriser vos revenus. Surtout quand l'avenir est incertain.

Profiter des opportunités d’achat pendant les crises

Les crises peuvent offrir des chances. Achetez des immeubles de rapport moins cher. C'est possible si les prix de l'immobilier baissent temporairement. Si vous avez une vision long terme et les fonds, c'est une occasion. Vous achetez des biens sous-évalués. Vous faites de bons profits quand le marché remonte.

Pendant les crises, certains investisseurs peuvent obtenir de meilleurs financements. Ceux avec un bon dossier ou un gros apport personnel. Ils peuvent négocier des conditions de prêt plus avantageuses.

 

Anomalies in the property market

In the course of my work, I have accompanied hundreds of investors. And I discovered a market anomaly...

In some areas, investment properties are MORE EXPENSIVE in price per m2 than individual properties. The first time, I fell in love with a 700m2 building in the 19th arrondissement of Paris. In 2 buildings, the project was magical. That's what's great when you visit a building. Personally, I always marvel at the discovery of the different apartments. I can imagine the families who will be able to live there. I imagine them living in it. Because real estate is above all where people live, and that's what I find absolutely magical.

Let's go back to the 19th district, and to this empty 700m2 building...

J’étais convaincu au sujet du produit, et je disposais d’un pull d’investisseurs qui voulait investir avec moi. Oui mais… Lors de la présentation du prix, l’agent m’annonce que le bien est à 8.500€ le m2. Pour la vente d’un immeuble à rénover. J’explique à l’agent que dans ce quartier et pour des biens à rénover, j’achète autour de 6.500€ max / m2. Je fais une offre en conséquence… et la vente ne se fait pas.

In reality, business (and real estate is business) is only a matter of supply and demand. And for investment properties, it's the same thing. With investment tickets that can exceed several million euros, buyers are no longer the same. You will be confronted with investment funds, or wealthy buyers who are not looking for returns at all costs.

Ils ont compris qu’il vaut mieux faire travailler un montant plus élevé avec un rendement plus faible.

Pour moi, cette découverte a été un choc. C’est la même chose à Lyon, qui compte énormément de marchands de biens. J’ignore les raisons de cette concentration, mais Lyon compte proportionnellement nettement plus de foncières et de marchands professionnels que Paris. Et ça pèse clairement sur les prix des immeubles.

Today, you who read me, you might want to invest in a building at 80.000€ or even 1.000.000€. But if (and if you are reading me I am convinced that this will be the case) you have a real estate fortune, then it is unlikely that you will continue to look for buildings at 100.000€...

Perhaps you too will be interested in a lower return, but with a larger amount invested.

What you need to remember

To sum up, investing in a building can be very interesting if you want to make a higher amount of money work. If you turn to buildings for the rental return they offer, be careful to diversify your assets, with for example very liquid (easy to resell) projects in the city centre. This may be necessary if you need liquidity to help a member of your family, to carry out a personal project or in the event of an accident in life.

Keep in mind that buildings require a great deal of technical expertise. The cost of the work is proportional to the surface area of the property, not the purchase price. Whether your 300m2 building is worth 80,000€ in the countryside, or 800,000€ in the Paris region, a roof is a roof. The work can be expensive and you must anticipate and be very careful when buying. I advise you to seek the advice of a professional such as an architect.

The benefits are real if the operation is under control: high return, full ownership and a high investment envelope. I recommend this type of investment product if you want to accelerate the development of your assets and build a real estate empire.

Personnellement au-delà des critères financiers, je trouve que l’investissement dans des immeubles est magique. Vous allez loger plusieurs personnes ou famille. En plus d’être un produit d’investissement, je ressens un sentiment de fierté, et d’admiration lorsque je visite mes immeubles. Ces bâtiments sont chargés d’histoire, et ils sont des lieux de vie et c’est fabuleux.

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