Investment property: all you need to know before buying a property!

The apartment building: a real good plan? This is the question that my clients or investors often ask me at seminars. "What about you, Michael, do you invest in investment properties on a personal basis? In what cities?"

Investir dans un immeuble fait rêver beaucoup de monde. Et moi le premier. J'ai débuté en achetant un studio de 14 m2 à Paris. Depuis j'ai acheté plus d’une dizaine d'appartements à titre personnel, et plusieurs centaines pour mes clients par le biais de ma société Investissement Locatif. Mais acheter un immeuble entier m'a toujours fasciné.

D'abord parce que j'adore l'immobilier, et que chaque bâtiment a une histoire. Posséder un immeuble entier, et dédier chaque lot de cet immeuble à l'habitation dans le cadre du locatif est une expérience incroyable. Je me rappelle la sensation d'excitation lors de la visite de mon premier immeuble. Les vendeurs qui m'expliquaient que l'immeuble s'étend "de là à là". Enorme. Mon associé et moi étions comme des enfants avec un nouveau jouet. 

Mais acheter des immeubles de rapport peut s'avérer très technique. Et en cas d'erreur, le risque est plus élevé que sur de l'achat de lots diffus. 

Je suis Mickael Zonta, serial-investisseur et directeur de la société Investissement Locatif.
Dans cet article vous découvrirez des conseils pour acheter un immeuble de rapport ou une maison de rapport. Ces conseils sont issus de mon expérience d'investisseur, et de mon activité de conseil en investissement immobilier. Je dirige une équipe de 200 personnes et nous avons réaliser plus de 2000 projets d'investissement.

Report building definition

The investment property or rental property is a rental product. It is an entire building, an entire building dedicated to generating rental income. The word "report" means that the owner of the building is waiting for (and gets) a rental report.

It is a building divided into several lots, which are leased by one or more owners to tenants. It is generally held by a single owner-lessor, which has the advantage of avoiding the status of co-ownership (and therefore the trustee's fees).

The definition of investment property is quite simple, and I often explain to my clients that they will have two main advantages: first, they will have a larger amount of money invested in a single operation. This is the equivalent of a bulk purchase.

Second, the rental yield of investment properties is higher, and owning freehold property will also save trustee fees.

What I found out about the apartment buildings...

If you have read my biography and my career as a real estate investor, you know that I started in Paris intra-muros.

My first project was carried out in the 19th arrondissement, then I successively invested in the north and east of Paris. At that time, I swore by intramural Paris. Why was that? Because the city's strong demand ensures excellent liquidity in the event of resale, and a very low (or even non-existent) rental vacancy rate. The property tax is also very low, and Paris does not have a land reserve.

Le fait que d’une part aucun terrain constructible ne soit disponible, et que d’autre part la ville soit un centre économique et international m’a conforté dans ce choix et j’ai investi personnellement sur plus d’une dizaine d’appartements.

Mais j’ai découvert les immeubles de rapport…

Avec l’appui de mon équipe, nous accompagnons les clients dans des projets clé en main pour des immeubles de rapport. Même logique que pour les autres opérations que nous réalisons : mon équipe déniche des immeubles à potentiel, nous restructurons et rénovons, avant de louer des biens de qualité.

Mes clients ont compris que l’intérêt est différent, et que cette stratégie d’investissement – investir dans un immeuble de rapport - est complémentaire aux investissements parisiens. Moins de liquidité en cas de revente, un taux de vacance locative supérieur, une taxe foncière nettement plus élevée. Et pourtant, de vrais atouts qui m’ont poussé à personnellement me tourner vers ce type de produits.

 

Investing in a building: the 3 advantages that make the difference

Advantage n°1 : Buying in bulk allows you to negotiate the price... even in real estate.

Acheter un immeuble de rapport pour le louer présente plusieurs avantages. D’abord concernant l’acquisition : vous achetez un bâtiment entier, donc plusieurs appartements… d’un coup. Si vous avez déjà acheté quoi que ce soit en gros, vous comprenez qu’il est plus facile de négocier avec le vendeur quand vous achetez plus qu’un produit. Ici je vous parle d’immobilier, mais c’est exactement pareil. Acheter un immeuble vous permettra donc de bénéficier d’un prix au m2 moins élevé (comparer à des biens de petites surfaces sur la même zone géographique). Attention : comme dans toute règle il existe des exceptions, et je vous en parle à la fin de l’article.

Price negotiation is also the result of buying pressure. It's simple: the higher the amount, the fewer potential buyers. Unfortunately the French with few means are more numerous than the rich French. Buyers are therefore in a position of strength.

 

 

Advantage n°2: Investing in a building means making a larger amount of money work, therefore getting richer faster!

Je sais, vous vous dites que j’enfonce une porte ouverte. Mais cette notion de faire travailler un montant plus important est primordiale. Imaginez que vous puissiez emprunter 2M€… comme c’est le cas de certains de mes clients. Combien de temps faudrait-il pour investir cette somme et donc commencer à capitaliser, en recherchant des studios à 50.000€ ?

La réponse est évidente : il faudrait acheter 40 studios. Si vous cherchez 40 lots isolés et que vous faites 40 fois les étapes du financement, des notaires… cela vous prendra beaucoup de temps.

En tant que conseiller en investissement locatif, j’ai souvent cette question : « Mickael, quel est le produit idéal pour investir ? Est-ce le parking, le studio, le T2, la colocation ou l’immeuble de rapport ? »

The answer is a normand answer: it depends on the investor and his situation.

I edited a video on investment properties and warned about buying a rental property that is very isolated or located in areas with a rapidly shrinking population. Disaster areas. Some investors who appreciate and invest in these areas have reacted virulently.

Attention : je n’ai jamais dit qu’investir dans un immeuble en pleine campagne, à 90.000€ pour 400M2 est nécessairement une mauvaise affaire. Mais il faut redoubler de méfiance et avoir une excellente connaissance du marché.

Personnellement j’essaie de privilégier des immeubles en région parisienne (parce que je maitrise la zone), et parce que les tickets d’investissement sont relativement élevés. Si je sors de Paris et que je me tourne vers ce type de produit, c’est pour faire travailler des sommes investis plus importantes : à partir de 600K€ sur les zones dans lesquelles j’investis.

For smaller amounts I would tend to turn to condominium properties. Why would I do that? Because for the same rent, you won't have to pay for the whole facade, the roof or a high property tax.

 

Avantage n°3 : Le rendement locatif des immeubles de rapport

Les investisseurs apprécient les immeubles ou maison de rapport parce qu’ils délivrent des rendements locatifs plus élevés. Logique, vous avez acheté moins cher, parce qu’en gros (avantage n°1) mais vous louez les appartements un par un… donc au prix de marché. Cela permet de booster la rentabilité d’un immeuble de rapport.

Vous êtes propriétaire de tout le bâtiment, donc en pleine propriété, à l’opposé de la copropriété. Cela vous permet d’éviter les frais de syndic, donc de booster encore le rendement net de l’opération. En plus de l’avantage financier, j’apprécie également d’être chez moi dans mes immeubles, donc de pouvoir décider seul des travaux et de l’entretien. C’est plus simple et un vrai gain de temps.

Of course, as in any rental investment, it is generally more interesting to look for a business in the advertisements for the sale of a building to renovate. But I deal with the advantages of renovation (capital gain, valuation, tax advantages) in other articles, which I invite you to discover on my site.

 

 

Where to buy an investment property, and for how much?

Il n’y a pas de bonne réponse. Je rencontre régulièrement des investisseurs qui possèdent des immeubles aux 4 coins de la France. Comme pour l’achat de lot au sein de copropriété, l’achat d’un immeuble de rapport diffère sur l’aspect financier selon le lieu d’investissement. Certaines régions sont plus rentables que d’autres, et je vous conseille surtout de savoir ce que vous cherchez.

Faites le point sur vos vrais objectifs d’investisseurs. Voici 3 questions dont les réponses vous guideront pour choisir le lieu d’investissement pour votre prochain immeuble :
1 - Quel budget je souhaite investir ?

2 - What risk am I willing to take? (This answer will guide the return)

3 – Une fois les 2 premières définies, intéressez-vous plus précisément au marché : combien d’offres similaires sont disponibles dans la zone ? Quelle est l’évolution démographique ? La zone dispose-t-elle d’entreprises solides ? D’une quelconque attractivité ?

Investir dans un immeuble isolé, d’une valeur de 50.000€ et avec un rendement de 15% n’est pas forcément une mauvaise option. Cela dépend de vos objectifs. Mais il faut le faire en pleine conscience et que ce soit un choix éclairé. Est-ce que le fait de disposer de 15% de rendement au lieu peut être de 12% dans une zone plus dynamique change votre projet ? Est-ce que le fait que le bien soit très peu liquide donc que la revente puisse prendre des mois voire des années est un problème pour vous ? Est-ce qu’il y a de la vacance locative… ? Posez-vous simplement les bonnes questions en amont pour ne pas vous retrouver dans des situations compliquées.

Personnellement, j’accompagne les investisseurs sur des projets d’immeubles de rapport en région parisienne entre 600K€ et 2M€ avec des rendements entre 8% et 10% (clé en main en incluant mes honoraires et une rénovation complète) et dans des zones attractives.

Buying an investment property in Lille, or an investment property in the Ile de France region, for example, seems to be an interesting option. Because they combine high rental yields with the attractiveness of the market. I can also mention Bordeaux, Paris and Lyon, which remain very attractive cities, provided they have the means to achieve their ambitions.
 

 

Anomalies in the property market

In the course of my work, I have accompanied hundreds of investors. And I discovered a market anomaly...

In some areas, investment properties are MORE EXPENSIVE in price per m2 than individual properties. The first time, I fell in love with a 700m2 building in the 19th arrondissement of Paris. In 2 buildings, the project was magical. That's what's great when you visit a building. Personally, I always marvel at the discovery of the different apartments. I can imagine the families who will be able to live there. I imagine them living in it. Because real estate is above all where people live, and that's what I find absolutely magical.

Let's go back to the 19th district, and to this empty 700m2 building...

J’étais convaincu au sujet du produit, et je disposais d’un pull d’investisseurs qui voulait investir avec moi. Oui mais… Lors de la présentation du prix, l’agent m’annonce que le bien est à 8.500€ le m2. Pour la vente d’un immeuble à rénover. J’explique à l’agent que dans ce quartier et pour des biens à rénover, j’achète autour de 6.500€ max / m2. Je fais une offre en conséquence… et la vente ne se fait pas.

In reality, business (and real estate is business) is only a matter of supply and demand. And for investment properties, it's the same thing. With investment tickets that can exceed several million euros, buyers are no longer the same. You will be confronted with investment funds, or wealthy buyers who are not looking for returns at all costs.

Ils ont compris qu’il vaut mieux faire travailler un montant plus élevé avec un rendement plus faible.

Pour moi, cette découverte a été un choc. C’est la même chose à Lyon, qui compte énormément de marchands de biens. J’ignore les raisons de cette concentration, mais Lyon compte proportionnellement nettement plus de foncières et de marchands professionnels que Paris. Et ça pèse clairement sur les prix des immeubles.

Today, you who read me, you might want to invest in a building at 80.000€ or even 1.000.000€. But if (and if you are reading me I am convinced that this will be the case) you have a real estate fortune, then it is unlikely that you will continue to look for buildings at 100.000€...

Perhaps you too will be interested in a lower return, but with a larger amount invested.

To sum up, investing in a building can be very interesting if you want to make a higher amount of money work. If you turn to buildings for the rental return they offer, be careful to diversify your assets, with for example very liquid (easy to resell) projects in the city centre. This may be necessary if you need liquidity to help a member of your family, to carry out a personal project or in the event of an accident in life.

Keep in mind that buildings require a great deal of technical expertise. The cost of the work is proportional to the surface area of the property, not the purchase price. Whether your 300m2 building is worth 80,000€ in the countryside, or 800,000€ in the Paris region, a roof is a roof. The work can be expensive and you must anticipate and be very careful when buying. I advise you to seek the advice of a professional such as an architect.

The benefits are real if the operation is under control: high return, full ownership and a high investment envelope. I recommend this type of investment product if you want to accelerate the development of your assets and build a real estate empire.

 

Personnellement au-delà des critères financiers, je trouve que l’investissement dans des immeubles est magique. Vous allez loger plusieurs personnes ou famille. En plus d’être un produit d’investissement, je ressens un sentiment de fierté, et d’admiration lorsque je visite mes immeubles. Ces bâtiments sont chargés d’histoire, et ils sont des lieux de vie et c’est fabuleux.

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