Investir à plusieurs dans l’immobilier : le bon plan ?

De plus en plus de particuliers décident actuellement d’investir à plusieurs dans l’immobilier, surtout en France. Que ce soit en couple, en famille ou avec un autre associé, les investissements immobiliers locatifs partagés constituent une bonne alternative. Deux options s’offrent à vous, dont la Société civile immobilière (SCI) et l’indivision. Chaque régime a ses avantages et ses inconvénients. Ce projet doit être bien géré afin qu’il ne tourne pas au cauchemar. Ainsi, certaines règles doivent être bien respectées avant de vous lancer, notamment les droits et les obligations de chaque investisseur. Investir à plusieurs nécessite donc une réflexion approfondie sur le projet immobilier, ses avantages, ses inconvénients, mais aussi sur le choix du type de structure. Les détails dans cet article.

Pourquoi réaliser un investissement locatif à plusieurs ?

Acheter un bien immobilier en groupe est tout à fait possible. Cela semble être une opportunité intéressante, surtout si la réalisation du projet immobilier s’effectue aux alentours de la France. En effet, le placement locatif dans ce pays comporte un certain nombre d’avantages. Avec son parc immobilier très diversifié, vous avez la possibilité d’investir dans n’importe quel type de logement (appartement, maison, studio, bureaux, immeuble, etc.).

Le marché immobilier en France ne cesse de progresser, chaque année. Si vous souhaitez réaliser un investissement immobilier partagé dans ce pays, cela est tout à fait envisageable. La loi offre plusieurs options pour se regrouper, soit en couple, en fratrie, en famille ou entre amis. Faire un achat de bien à deux ou plusieurs propriétaires est un bon point de départ pour investir dans l’immobilier. En faisant ce type d’investissement locatif, les apports financiers s’allient, ce qui permet de constituer un seul gros apport. De même, se rassembler pour acheter un bien immobilier commun permet d’acquérir une surface de logement plus grande.

Les différentes façons d’investir dans l’immobilier à plusieurs

Il existe plusieurs manières d’investir dans l’immobilier. Le choix dépend notamment de chaque investisseur, de ses situations familiales et financières. Parmi les solutions possibles, il existe l’indivision et la SCI.

L’indivision, le régime de base

Acheter un bien immobilier en indivision présente, dans un premier temps, une grande liberté. C’est la solution la plus courante dans l’investissement en groupe. Cette structure permet aux différents acheteurs de devenir propriétaire du même bien immobilier. 

Le principe de l’indivision est simple. Lorsque deux ou plusieurs personnes achètent un même bien immobilier, elles sont dites indivisaires. La quote-part sera ainsi fixée, une fois le logement acquis. Le nom de chaque acquéreur et le pourcentage du bien qu’il détient sont inscrits par les notaires dans l’acte de propriété. Cet acte doit faire figurer la répartition du prix d’achat à hauteur des sommes investies dans l’acquisition immobilière. Chaque acquéreur indivisaire est donc bénéficiaire d’une quote-part proportionnelle à son apport réel. Il accède également à tous les avantages fiscaux liés à ce régime.

L’acquisition, la location, ou la revente d’un bien sous le régime de l’indivision nécessite une bonne entente entre les investisseurs. Lorsque ces derniers ne sont pas sur le même accord, les projets peuvent se compliquer rapidement. En cas de décès de l’un des co-indivisaires, la part de celui-ci est directement transmise à ses héritiers. Ce qui va augmenter le nombre des personnes concernées par l’investissement locatif.  

La SCI, la solution la plus recommandée

La société civile immobilière reste la solution la plus recommandée, si vous voulez investir à plusieurs. Elle offre plus de protection aux investisseurs. La SCI est parfois considérée comme une personne morale au sens juridique, ayant un objet immobilier. Il s’agit d’un contrat par lequel plusieurs personnes mettent en commun un ou plusieurs biens immobiliers afin d’en partager les bénéfices et les pertes. Pour les acheteurs membres, la propriété s’exprime sous forme de parts sociales. Ces dernières sont proportionnelles à leur apport au capital de la SCI. D’une façon générale, la SCI doit être composée par deux personnes minimum. Les investisseurs la considèrent comme un outil de gestion de patrimoine très efficace.

Les avantages d’investir à plusieurs

En vous alliant à plusieurs personnes, vous allez pouvoir bénéficier d’un taux d’intérêt plus avantageux dans votre placement immobilier. Cette stratégie est également intéressante si vous souhaitez vous familiariser à l’investissement locatif avec une somme moindre.

Les avantages de l’indivision

Tout d’abord, l’indivision est régulièrement choisie par les couples non mariés lors d’une acquisition immobilière (achat d’une résidence principale ou d’une résidence secondaire). Cette option d’achat immobilier est l’une des solutions très faciles pour se constituer un patrimoine avec peu de risques. De plus, cette structure ne nécessite pas de formalité particulière.

L’autre grand avantage d’investir dans l’indivision est la possibilité de le faire en LMNP (Location meublée non professionnelle). La location meublée appartient donc à plusieurs personnes. Pour acquérir un logement entre concubins, conjoints, parents et amis, la SCI en LMNP reste une solution plus sécurisante par rapport à un investissement réalisé en nom propre. Si l’achat d’un bien immobilier en LMNP est effectué par deux personnes mariées, avec des revenus communs, elles peuvent créer l’activité en nom propre de l’une des deux personnes. Dans le cas d’une revente du patrimoine, chaque acquéreur reçoit le montant qui correspond à sa part dans l’investissement locatif.

Les avantages d’une SCI

Il est évident que réaliser un investissement locatif à plusieurs peut être très intéressant, surtout en termes de budget et de gestion de patrimoine. Bien étudier les différentes solutions permet à un groupe d’investisseurs de contourner le prix de l’immobilier afin de générer plus de revenus. Cela est bien possible, notamment dans les grandes villes françaises disposant d’un cadre de vie agréable.

Si votre choix se penche sur la structure de la société civile immobilière, sachez que l’un de ses grands avantages est la flexibilité de son statut. En effet, cette structure donne la possibilité de fixer précisément les règles de fonctionnement (nomination du gérant, majorités applicables, modalités d’entrée des héritiers, etc.). Ce gérant assure la gestion de la société au niveau de l’encaissement des loyers, l’entretien des biens, du paiement des charges, etc. Le statut est généralement plus avantageux, puisque la propriété est répartie sous forme de parts sociales proportionnelles avec des revenus modestes.

Contrairement à l’indivision, la SCI permet une prise de décision plus simple. De plus, les associés ont le droit de sortir facilement de la SCI, quelle qu’en soit la raison. Le prix de rachat des parts sociales peut être déterminé de manière indépendante. 

En optant pour la SCI, les investisseurs peuvent regrouper plusieurs biens immobiliers, à savoir une résidence principale, secondaire ou des appartements locatifs. De même, les investissements immobiliers en groupe vous coûtent proportionnellement moins cher et limitent les risques de perte. 

Et les inconvénients ?

L’inconvénient majeur d’un investissement partagé est la perte de pouvoir de décision. Voici un exemple. Vous possédez un bien immobilier, sous une structure d’indivision. À chaque décision, surtout importante, vous devez consulter l’avis de tous les indivisaires. La décision doit être prise à l’unanimité. Ainsi, s’il existe une mésentente entre les acquéreurs, cela peut engendrer un blocage dans le projet immobilier. L’investissement locatif en groupe nécessite dans ce cas une réflexion profonde, notamment au niveau des droits et des obligations de chaque investisseur. Le choix de vos co-investisseurs devient donc primordial afin d’éviter les mauvaises surprises.

Pour la société civile immobilière, elle est souvent plus complexe à instaurer. La SCI impose diverses formalités, à l’exemple de l’inscription obligatoire au RCS (Registre du commerce et des sociétés). Ce régime doit être ainsi pensé en amont. La plupart du temps, la création de ce statut nécessite les conseils et l’intervention d’un professionnel, comme un avocat ou un notaire. De même, investir dans une SCI ne permet pas de bénéficier de l’obtention d’un Prêt à taux zéro (PTZ) ou des réductions d’impôts sur les intérêts d’emprunts. Si cette structure est intéressante fiscalement dans la location vide, elle ne permet pas de réaliser un investissement locatif sous le dispositif LMNP. Ce qui va baisser, dans la plupart des cas, le prix de l’immobilier ainsi que la rentabilité locative.