SARL familiale immobilière ou SCI : comment faire le bon choix ?

Afin de se constituer un patrimoine immobilier, les investisseurs utilisent une Société à responsabilité limitée (SARL) familiale ou une Société civile immobilière (SCI). Le recours à une SARL familiale reste moins répandu qu’à une SCI. De plus, chacun de ces deux régimes juridiques possède ses propres avantages.

Il est donc important de choisir celui qui est réellement adapté à l’investissement immobilier. Cet article met en évidence les explications du Maître François BURNEAU, notaire associé du Cabinet GMH Notaires, invité dans le 31e épisode de l’émission « Investissement Locatif TV ». 

Rappel sur les définitions de la SCI et de la SARL familiale

Une Société civile immobilière ou SCI s’apparente à une structure juridique composée au minimum de 2 personnes. Chacun des membres dispose du statut d’associé. Cela lui permet d’assurer la gestion d’un ou de plusieurs biens immobiliers. Le patrimoine immobilier appartient alors à la société civile immobilière.

Puis, chaque associé obtient des parts sociales qui seront proportionnelles à son apport. Cette société, comme toutes les autres, possède des statuts qui régissent son fonctionnement. Leur rédaction permet de définir les modalités des prises de décision au sein de la structure (à la majorité ou à l’unanimité).

Une SARL familiale, aussi appelée SARL de famille, est juridiquement une SARL classique. Toutefois, elle se différencie de cette dernière par la particularité de son régime fiscal. Cette SARL permet ainsi de profiter de plusieurs avantages fiscaux, comme différentes exonérations et l’option pour l’impôt sur le revenu.

Le recours à ce statut implique que tous les associés soient membres d’une même famille. Ils doivent être liés par des liens d’alliance (PACS ou mariage) ou des liens de sang. La SARL familiale permettra alors de réaliser toutes les activités d’une SARL, sauf les activités libérales.

Il est à noter qu’une SCI se focalise de manière exclusive sur les activités immobilières. Une SARL familiale, par contre, permet d’accéder à un large choix, incluant les activités relatives à l’immobilier. 

Les différences entre la SCI et la SARL familiale

Bon nombre d’investisseurs s’intéressent aujourd’hui à certains types d’investissement, notamment la constitution d’un patrimoine immobilier familial. Cela leur permet d’obtenir des revenus complémentaires pour préparer leur retraite ou de transmettre des biens à leurs enfants.

Pour ce faire, ils ont à effectuer l’achat d’un bien via une SCI ou une SARL de famille (SARL familiale). Cette dernière est surtout choisie pour l’acquisition de biens immobiliers destinés à être loués meublés (résidences secondaires à la montagne ou à la mer).

Dans l’émission « Investissement Locatif TV », M. Mickael Zonta, directeur et cofondateur de la société Investissement Locatif, accueille sur le plateau maître François BURNEAU. Ce dernier est notaire associé au sein du cabinet GMH Notaires et cofondateur de   la solution numérique « NOTIPLUS ». Ce produit facilite la transaction immobilière. Maître BURNEAU apporte des précisions sur l’achat immobilier en SCI et l’achat immobilier en SARL familiale.

La SCI est un régime juridique très plébiscité. Toutefois, il peut disposer d’un certain inconvénient lorsque le bien acquis par cette société civile sera une location meublée. Cette dernière étant une activité commerciale, la SCI ainsi que les revenus qui seront obtenus de cette location sont soumis à l’impôt sur les sociétés. Ils ne sont donc pas soumis à l’impôt sur le revenu (une fiscalité beaucoup plus transparente).

La SARL familiale permet, dans un régime fiscal assez particulier et dans le cadre d’une location en meublé, de profiter du régime de l’impôt sur le revenu et non de l’impôt sur les sociétés.  En effet, il ne s’agit pas concrètement d’un type de société, mais d’un régime fiscal. La SARL familiale répond à l’article 239 AA Bis du Code général des impôts.

L’intérêt en termes de fiscalité pour chaque régime

Les investissements immobiliers locatifs en SCI sont liés à l’Impôt sur les sociétés (IS) et ceux en SARL familiale rattachés à l’Impôt sur le revenu (IR). Chaque opération peut avoir un intérêt pour l’investisseur en matière de fiscalité. La différence entre ces deux régimes juridiques dépend généralement du taux d’imposition. L’IR (régime transparent) est lié à vos revenus ou à votre Taux moyen d’imposition (TMI) et l’IS à un taux fixe applicable en tranche pour les sociétés.

Plus votre TMI est élevé, plus le choix de l'IS est avantageux. Vous devrez alors privilégier les investissements immobiliers par l’intermédiaire d’une SCI plutôt que par une SARL familiale. Il faut également analyser au préalable votre tranche marginale d’imposition. Lorsque vous gagnez des revenus de vos biens locatifs, votre imposition devient progressive. Elle augmente en fonction du montant de vos gains locatifs.

Opter pour des tranches basses est souvent recommandé puisque cela permet d’investir dans une SARL. Celle-ci sera soumise à l’IR, étant donné que la pression fiscale est moins forte. Il faut toutefois savoir que dès lors que le bien est cédé et selon le régime auquel vous êtes soumis, le calcul de l’impôt sur la plus-value peut être relativement différent. 

Un bien acquis dans un système IS n’a pas vocation à être vendu ou revendu rapidement. Dans le cas contraire, il est soumis à une imposition à la sortie pouvant alourdir considérablement vos charges fiscales. Ainsi, ce schéma d’investissement n’est conseillé que pour les biens non destinés à être cédés dans un avenir proche.

Tableau comparatif synthétique entre SCI et SARL familiale

Criteria	SCI	SARL familiale
Nature juridique	La SCI est une société civile, généralement utilisée pour la gestion de patrimoine immobilier. Elle n'est pas soumise à la réglementation des sociétés commerciales.	La SARL familiale est une société commerciale qui bénéficie d'un régime fiscal spécifique, notamment destiné aux membres d'une même famille (liens de parenté ou d'alliance).
Activités autorisées	La SCI est limitée aux activités immobilières (gestion, location, acquisition de biens immobiliers). Elle ne peut pas exercer d’autres types d’activités commerciales.	La SARL familiale autorise un large éventail d’activités, à l'exception des activités libérales (médicales, juridiques, etc.). Elle peut donc être utilisée pour des investissements immobiliers, mais aussi pour d’autres types d’activités.
Location meublée autorisée ?	Oui, une SCI peut louer des biens meublés, mais la fiscalité applicable sera celle de l’impôt sur les sociétés (IS). Cela implique que les bénéfices générés par la location meublée sont imposés au taux de l'IS.	Oui, la location meublée est autorisée en SARL familiale, avec un choix possible pour l'impôt sur le revenu (IR). Cela permet de bénéficier d'une fiscalité plus souple pour les revenus de location, selon le régime réel ou micro-foncier.
Fiscalité par défaut	Par défaut, la SCI est soumise à l’impôt sur le revenu (IR), ce qui signifie que les bénéfices sont directement imposés au niveau des associés en fonction de leur part de bénéfice. Cependant, il est possible d’opter pour l’impôt sur les sociétés (IS) dans certaines situations.	La SARL familiale est généralement soumise à l’impôt sur les sociétés (IS). Toutefois, elle peut opter pour l'impôt sur le revenu (IR), à condition que tous les associés soient des membres d’une même famille et respectent les critères juridiques spécifiques.
Transmission des parts	Les parts de la SCI peuvent être transmises facilement entre associés ou par donation. Il est aussi possible de les céder à des tiers sous certaines conditions, notamment en respectant les statuts de la société. Les donations bénéficient d’une fiscalité avantageuse, notamment en ligne directe.	La transmission des parts d'une SARL familiale se fait de la même manière que pour une SCI, mais dans un cadre familial spécifique. La donation de parts sociales est soumise à des règles strictes concernant les liens de parenté entre les associés.
Responsabilité des associés	La responsabilité des associés dans une SCI est indéfinie, c'est-à-dire que chaque associé est responsable des dettes de la société sur ses propres biens. Cependant, elle n’est pas solidaire, ce qui signifie que chaque associé est responsable proportionnellement à sa part dans la société.	Dans une SARL familiale, la responsabilité des associés est limitée au montant de leurs apports dans la société. Cela protège les associés contre les risques financiers et permet de réduire l’exposition personnelle.
Obligations comptables	Les SCI ont des obligations comptables plus légères. Elles ne sont pas tenues de produire un bilan complet, sauf si elles optent pour l’IS. Elles doivent néanmoins tenir une comptabilité simplifiée et établir un bilan pour certaines opérations.	La SARL familiale, comme toute société commerciale, a des obligations comptables plus strictes, notamment la production d'un bilan, d'une liasse fiscale, et des comptes annuels détaillés. Cela implique des coûts de gestion plus élevés (comptable, logiciel, etc.).
Article de référence dans le Code Général des Impôts (CGI)	Article 8 du CGI (Société Civile) qui régit les modalités fiscales des sociétés civiles immobilières, et notamment leur soumission à l'impôt sur le revenu, sauf option pour l'IS.	Article 239 bis AA du CGI, qui spécifie le régime fiscal particulier des SARL familiales, permettant l’option pour l'impôt sur le revenu si les conditions familiales sont respectées.

L’impact en termes de transmission et de statut

Le choix du régime juridique peut avoir une conséquence sur les avantages liés à l’opération d’investissement locatif. L’impact est moindre en matière de transmission. Les acquisitions sont réalisées par l’intermédiaire d’une société.

C’est pourquoi lorsque vous transmettez un bien à un proche, vous pouvez en parallèle lui transmettre des parts de votre SCI ou votre SARL familiale. Le schéma reste ainsi le même pour les 2 régimes juridiques en ce qui concerne les donations et transmissions.

Les statuts sont souvent évoqués dans le cadre d’un investissement locatif. Si vous souhaitez réaliser ce type d’opération, vous devez rester vigilant sur ces éléments, que vous optiez pour une SCI ou une SARL familiale. Il faut notamment faire attention à l’objet social et aux clauses d’agrément.

Ces dernières ont une réelle importance dans le cas où vous voulez créer une société plus ou moins ouverte vers l’extérieur, ou non. Les clauses d’agrément sont invoquées dès lors que le décès d’un associé survient ou lorsqu'un associé transmet des parts de son capital de son vivant.

L’achat d’un bien ou d’un ensemble de biens immobiliers en une seule opération est une solution attrayante pour les investisseurs. Il est possible de créer une société par bien ou par acquisition. Vous pouvez aussi créer une société qui gère une poche commune de vos biens immobiliers. Les opérations sont ainsi réalisées à l’intérieur d’une seule structure. Chaque solution possède ses propres avantages et inconvénients.

Disposer d’une seule société (SCI ou SARL familiale) offre la possibilité de transmettre une partie du patrimoine immobilier de manière égalitaire entre tous vos enfants. Cette structure détient l’ensemble des actifs. Cependant, lorsque vous transmettez des parts, cela s’effectue indifféremment sur l’ensemble des biens immobiliers. Chaque part sera rattachée à une petite partie de chaque actif.

Posséder plusieurs sociétés en charge de vos actifs immobiliers vous permet de donner certains biens en particulier détenus à travers une société. Vous pouvez ainsi viser un bâtiment en particulier dans votre parc immobilier locatif. Cela n’est pas possible lorsque vos actifs sont gérés par une seule et même SCI ou SARL familiale.

Toutefois, opter pour un grand nombre de sociétés peut générer certains inconvénients, entre autres l’augmentation des coûts de la création de chaque société et de la gestion du patrimoine immobilier.

Quelques conseils en matière juridique pour bien commencer une carrière d’investisseur

Il existe plusieurs types d’investisseurs dans le secteur de l’immobilier. Vous pouvez distinguer les investisseurs novices ou débutants, et les investisseurs aguerris n’ayant pas de temps à consacrer à l’investissement immobilier. Ces différents profils peuvent solliciter des entreprises, comme Investissement Locatif, pour dupliquer leurs modèles d’investissement et accélérer leurs opérations immobilières.

Toutefois, pour bien commencer dans l’investissement locatif et réaliser votre première acquisition, il est important d’appliquer plusieurs astuces. Ces dernières concernent notamment la structure juridique à adopter pour se lancer dans l’immobilier.

Selon Maître François BURNEAU, un investissement locatif nécessite une véritable réflexion en amont. Il est également utile de vous entourer des bons professionnels du droit. Vous pouvez aussi demander conseil à un notaire, à un avocat ou à un expert-comptable.

Cette phase de réflexion permet de bien définir les principales caractéristiques de votre projet. Un mauvais choix fiscal peut notamment influer négativement sur la rentabilité du projet d’investissement immobilier. Vous devez donc bien définir vos objectifs et déterminer le schéma juridique optimal à adopter.

Il n’existe pas de solution spécifique lorsque vous investissez dans le locatif par l’intermédiaire d’une SCI ou d’une SARL familiale. Le cas peut différer d’un investisseur à un autre. Vous devez donc prendre le temps de bien analyser les caractéristiques de votre projet. Vous pouvez ensuite sélectionner le régime juridique et le régime fiscal les plus appropriés.