Le LLI en 2025 : l’investissement immobilier qui répond enfin aux vraies tensions du marché

Le marché locatif français est à bout de souffle. Les dispositifs fiscaux, comme le dispositif Pinel, s’effacent, les permis de construire peinent à suivre et les classes moyennes glissent entre les mailles du logement social et du parc privé. Dans ce contexte, un modèle longtemps discret refait surface : le Logement Locatif Intermédiaire (LLI). En 2025, il ne se contente plus d’exister, il s’impose comme une réponse concrète aux fractures du logement.

Une fracture locative que le LLI vient combler

Ce n’est ni du social, ni du luxe. Le LLI vise les ménages qui gagnent trop pour être aidés, mais pas assez pour se loger librement. Familles monoparentales, jeunes actifs, retraités modestes : tous cherchent un logement accessible, sans renoncer à la localisation ou à la qualité. Le LLI leur propose des loyers encadrés, 15 à 20 % en dessous du marché, dans des zones où la demande explose.

De l’institutionnel au particulier : un virage stratégique

Jusqu’en 2023, seuls les grands bailleurs pouvaient investir en LLI. Aujourd’hui, les particuliers peuvent y accéder via une SCI, à condition de respecter un cadre précis : zones éligibles, durée de location minimale de 15 ans, plafonds de ressources pour les locataires. Ce virage ouvre la porte à une nouvelle génération d’investisseurs : plus stratèges, plus engagés, plus attentifs à l’impact de leur capital.

Zones tendues, permis en hausse, mais logements insuffisants

Depuis janvier 2025, les permis de construire ont augmenté de 13,3 %, mais cela ne suffit pas. Les zones A, A bis et B1 restent saturées, avec des taux d’occupation proches de 100 %. Le LLI cible ces territoires, là où les besoins sont les plus criants. Résultat : une vacance locative quasi inexistante, et une attractivité renforcée par la localisation et les services.

Une fiscalité qui favorise les montages intelligents

Le LLI ne promet pas une défiscalisation immédiate, mais une optimisation durable. L’achat du bien se fait avec une TVA réduite à 10 %, soit une économie directe de 15 à 18 % selon les programmes. À cela s’ajoute une exonération de taxe foncière pendant 20 ans, qui peut représenter jusqu’à 26 000 € d’économies pour un T2.

En SCI à l’IS, le bien, le mobilier et les charges sont amortissables. Les bénéfices sont imposés à 15 % jusqu’à 42 500 € par an, ce qui permet de lisser les revenus et de structurer une transmission patrimoniale via des parts sociales. Ce n’est pas un coup fiscal : c’est une stratégie.

Un modèle aligné avec les enjeux environnementaux

Les logements en LLI doivent respecter les normes RE 2020 et RE 2025, garantissant une performance énergétique élevée. Ce n’est pas un détail : c’est une exigence qui renforce la valeur du bien, la satisfaction des locataires et la cohérence du placement. Dans un marché de plus en plus attentif à l’impact écologique, le LLI coche les bonnes cases.